Смена застройщика в процессе строительства
Петропавловская Ю. С., помощник судьи, Высший арбитражный суд Российской Федерации
На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?
Требования к застройщику
Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Порядок смены застройщика
В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.
ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.
Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:
— передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
— передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
— имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.
По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.
ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ
Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).
ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ
Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.
В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.
Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.
Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).
Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома
Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. », то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.
УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ
На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.
Какими нормативными документами нужно обезопаситься при смене Генподрядчика? Новый Генподрядчик затягивает подписание договора
У нас на объекте произошла смена Генподрядчика, Заказчик расторгнул договор с предыдущим Генподрядчиком. Поскольку работы выполняются по 44-ФЗ, принято было решение сметы пересчитать в текущем уровне цен и переиграть новый аукцион. Но на данный момент новый Генподрядчик не подписывает с нами (мы Подрядчики) договора подряда. Нами выполнены приличные объемы работ, часть объемов мы подписали с предыдущим Генподрядчиком. Как можно узаконить на строительной площадке присутствие нашей подрядной организации? Мы так и продолжаем работать, хотя никакого Договора нет.
Может ли подрядчик расторгнуть договор подряда до начала выполнения работ?
Да конечно может, с возмещением вам всех расходов и возможных убытков связанный с отказом от исполнения взятых на себя обязательств.
расторжение договора возможно либо пока соглашению сторон, либо в судебном порядке при наличии оснований.
Удачи вам и всего наилучшего.
Все зависит от условий договора. Условия расторжения должны быть указаны в самом договоре.
Договор возможно расторгнуть по соглашению сторон или по решению суда.
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Позиции высших судов по ст. 450 ГК РФ >>>
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
Консультант Плюс: примечание.
Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.
В данной статье мы рассмотрим одну из самых болезненных ситуаций, с которой сталкивается Заказчик строительства, а именно: с вынужденной сменой Генерального подрядчика на различных этапах строительства.
Тема эта обширна и многогранна, нами же будет рассмотрен случай, когда между Застройщиком и Генеральным подрядчиком принято решение о расторжении Договора без судебных разбирательств. Учитывая специфику деятельности нашей компании, я буду делать упор на собственный опыт в схожей ситуации, рассматривая примеры, связанные с финальным взаиморасчётом, оценкой качества выполненных ранее работ и отсутствием полного комплекта исполнительной документации.
Нормальные отношения с Генеральным подрядчиком должны строиться по принципу: «Готовься к разводу, стоя перед алтарём».
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Именно поэтому очень важной частью построения отношений между Заказчиком и Подрядчиком является разработка и подписание Договора на выполнение строительно-монтажных работ. Каждая нижеизложенная ситуация должна быть ожидаема Заказчиком ещё до её возникновения и отображена в Договоре.
Итак, один из главных вопросов, само собой, связан с окончательными взаиморасчётами.
Генеральный подрядчик всегда будет заявлять объёмы, превышающие фактически выполненные. Это данность, и принимать её необходимо как нечто очевидное. С позиции Генерального подрядчика, в подобных конфликтных ситуациях терять уже нечего: строителей много, и вряд ли он когда-либо получит от Заказчика объекты в будущем, поэтому если уж и уходить, так уходить «красиво». Данная ситуация должна решаться на основании неотъемлемой части любого Договора, а именно – сметы.
Рассмотрим, с какими сметами работают Застройщики.
Первый вариант: в договоре общими словами определяется объём работ и характеристики объекта, а стоимость рассчитывается, исходя из договорной стоимости квадратного метра. Это самая сложная ситуация, которая отображает интерес Застройщика к стоимости строительства квадратного метра и его продажи.
Взаиморасчёты в данном случае определяются примерной процентной готовностью объекта строительства. В процессе стройки данная схема вполне работает, но если начинается спор об уходе с объекта, то такой спор становится бесконечным, так как представление Подрядчика и Застройщика относительно выполненных работ всегда будет различным.
Другой пример: у договора есть смета как отдельное приложение, но разбивка представляет собой укрупнённые расчёты, например, по разделам проекта или по зданиям и сооружениям. В данном случае ситуация немного проще, но не во многом отличается от договорной цены квадратного метра. Какая же смета является наиболее прозрачной и позволяет максимально предостеречь Заказчика от переплат?
Ответ очевиден: максимально подробная, отображающая всю графическую часть проекта и подготовленная самим Застройщиком.
Почему смету следует готовить непосредственно Застройщику?
Казалось бы, если есть примерное понимание стоимости строительства, а смета Генерального подрядчика имеет допустимую стоимость, можно подписывать договор и работать. Однако, существует одно «но».
Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы Генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика.
Позиция строителя предельна ясна: всю свою прибыль он получает на первых этапах строительства. Риски Застройщика не менее очевидны: мало того, что Генеральный подрядчик теряет интерес к проекту по мере его завершения, с пропорциональной потерей рычагов влияния на него, да ещё и после ухода Подрядчиков с площадки денег на завершение строительства может не хватить. На этапе окончания освоения плановой прибыли Генподрядчик сам будет рад покинуть объект строительства. В соответствии с вышеизложенным, Застройщику необходимо готовить собственную смету и график финансирования с равномерным распределением планируемой доли прибыли или, наоборот, «раздуть» последние этапы. Но это уже на совести Застройщика, да и любой адекватный Генеральный подрядчик от этого откажется, боясь быть обманутым после завершения неинтересных, с экономической точки зрения, работ.
Следующей не менее важной составляющей при смене Генерального подрядчика является оценка качества ранее выполненных работ. Вопрос вряд ли возникнет в случае присутствия компетентной службы строительного контроля с самого начала строительно-монтажных работ. Но для наглядности представим, что строительный контроль не имеет должной квалификации, или же отчётные данные службы строительного контроля не вызывают доверия со стороны Застройщика.
Решение о смене Генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны Генерального подрядчика будет снижаться.
Соответственно, до поиска новых строителей необходимо провести комплексное обследование объекта незавершённого строительства независимой специализированной компанией. Во-первых, в случае обнаружения грубых нарушений результаты обследования могут стать весомым доводом в рамках переговоров с Подрядчиком с целью получения работ, связанных с устранением замечаний, либо уменьшения размера окончательного платежа. Во-вторых, результаты обследования будут очень полезны в процессе поиска и договорной работы с новым Генеральным подрядчиком.
Ну, и в завершение немного об Исполнительной документации.
Исполнительной документации уделяется незаслуженно мало внимания, и понимание её необходимости приходит на этапе окончания строительства. Следить за наличием Исполнительной документации необходимо с самого начала строительства, опять же, силами строительного контроля: либо собственного, либо привлечённого.
К сожалению, сегодняшние реалии наглядно демонстрируют, что практически все компании, работающие на рынке строительных услуг, относятся к формированию исполнительной документации спустя рукава. Это подтверждается постоянными обращениями Застройщиков из различных российских регионов в нашу компанию с вопросами об объектах, имеющих максимальную стадию готовности. При этом они не имеют на руках никакого документального подтверждения.
Застройщику необходимо отдавать себе отчёт в том, что, в случае прекращения работы с Генеральным подрядчиком и его ухода со строительной площадки, формированием исполнительной документации заниматься никто не будет. Перестраховкой может стать дополнительное приложение к договору, отображающее подробный реестр исполнительной документации, которая должна предоставляться Подрядчиком. Работа с компетентной службой строительного контроля также позволит Застройщику обезопасить себя. Именно данная служба и будет обязана осуществлять ежемесячную приёмку выполненных объёмов работ, но только после предоставления со стороны строительной организации полного комплекта исполнительной документации за отчётный период.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.