Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио
Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.
Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.
В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.
Особенности таунхаусов как формата недвижимости
Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.
Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.
Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:
Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.
Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.
Рассмотрим характерные черты таунхаусов:
Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.
Строительство таунхаусов за участках ИЖС
При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.
Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.
Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.
Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.
Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.
Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.
И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.
Строительство таунхаусов станет проще согласовать
В России предложили упростить строительство домов блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы) с целью минимизации затрат при оформлении документов застройщиком. Соответствующий законопроект внес в Госдуму сенатор Сергей Лисовский.
Законопроектом предлагается разрешить строительство блокированных жилых домов на едином земельном участке. Сейчас для строительства таких домов, совмещенных одной или несколькими стенами, необходимо оформление отдельного участка на каждую квартиру или блок.
Требование наличия отдельного земельного участка под каждым домом этого типа застройки не всегда необходимо для проживающих, к тому же создает дополнительные издержки для застройщиков. Кроме того, отсутствие отдельного участка могло бы позволить снизить цены на такое жилье.
«Представляется целесообразным внесение изменений в п.2 ч. 2 ст. 49 ГК, направленных на предоставление застройщику возможности формировать как отдельные, так и единый земельный участок под жилыми домами блокированной застройки, заменив в словосочетании «расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования» союз «и» на союз «и (или)», — говорится в пояснительной записке к законопроекту (.pdf).
Данный законопроект направлен на минимизацию затрат при оформлении документации застройщиком, считает директор по девелопменту компании Good Wood Валерий Лукинов. Блокированная жилая застройка с точки зрения порядка оказания эксплуатационных услуг мало чем отличается от многоквартирного дома, соответственно, и правовой статус земли как территории общего пользования смотрится разумным, говорит директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент» Сергей Самойленко. По его оценке, принятие поправок снизит затраты на кадастровые работы и упростит оформление документации на технологическое присоединение объекта к инженерным сетям.
Однако с маркетинговой точки зрения это очевидный проигрыш для девелопера, так как покупатели хотят иметь хотя бы маленький, но свой земельный участок, считают эксперты. По мнению Лукинова, в среднесрочной перспективе такие поселки потеряют свою архитектурную привлекательность и ликвидность недвижимости снизится.
Остается потенциально конфликтный вопрос о приусадебной территории, где жители блокированных домов обычно паркуют свои автомобили и делают зону патио. Сейчас эта территория четко привязана к домовладению и право ее использования не оспаривается соседями. В случае принятия поправок это может стать причиной соседских войн и данный аспект должен быть как-то четко определен, отмечает Самойленко.
Как таунхаусы «ставят крест» на жилищных правах
Многие из нас мечтают приобрести маленький уютный домик где-нибудь в пригороде, жить в тишине, вдали от городской суеты, в окружении многовековых лесов, рек или озер.
И вот Вы реализовали свою мечту, став владельцем таунхауса. Казалось бы, что может омрачить радость приобретения? Сейчас мы об этом и поговорим.
Необходимо начать с выяснения вопроса, а что такое таунхаус?
Обратимся к Градостроительному кодексу. В нем есть определение домов блокированной застройки.
Таунхаусы в том виде, в котором осуществляется их строительство и использование, как раз-таки и относятся к жилым домам блокированной застройки.
И возникает вопрос, а кто должен содержать все это?
Содержанием мест общего пользования в коттеджном поселке может заниматься управляющая компания, которая заключает индивидуальный договор на обслуживание с каждым собственником таунхауса. Проект такого договора и применяемые тарифы утверждаются общим собранием собственников поселка.
САМОЕ ВАЖНОЕ: стоимость обслуживания территорий общего пользования может доходить до 8-10 тыс. руб. в месяц для каждого собственника, при этом тарифы устанавливаются управляющей компанией произвольно, принцип пропорционального участия в содержании общего имущества не применяется.
Благодаря этому подходу можно было требовать пропорционального участия в расходах на содержание мест общего пользования.
Однако Конституционный суд кардинальным образом изменил сложившуюся практику, указав, что собственников в коттеджном поселке не возникает режима общей собственности на имущество общего использования по аналогии с многоквартирным домом.
Собственником такого имущество является лицо, которое зарегистрировало свое право в Росреестре. Это может быть и сам застройщик, и управляющая компания, и ТСН, и совершенно посторонние лица, не имеющие отношения к поселку.
Почему тогда платят жители поселка, если они не являются собственниками территорий общего пользования?
Вы, волей-неволей, но пользуетесь возмездными услугами управляющей организации.
И вот получается такая странная ситуация, когда, казалось бы, проводятся какие-то общие собрания жителей поселка, будто бы Вы живете в многоквартирном доме, а когда появляется финансовая сторона вопроса, отношения с управляющей компанией становятся строго коммерческими, когда исполнитель устанавливает расценки по своему усмотрению, а Вы, как заказчик, не имеете жилищных прав в вопросах содержания имущества общего использования.