Как и что можно строить на сельхоз земле — отвечает юрист
Давайте прекратим споры. Пусть на самый важный вопрос ответит юрист. Сельскохозяйственные земли — это отдельная категория земельных участков. Их, согласно Земельному кодексу, могут использовать фермерские хозяйства, коммерческие и некоммерческие юридические лица, общины, казачьи общества и учебные организации для следующих целей:
Разумеется, законодатель установил ряд исключений из этого правила и предоставил возможность использовать земли и в ряде других случаев, но ясно одно — построить промышленный объект и даже частный дом на таких участках нельзя.
Поговорим в статье, что вообще можно строить на сельскохозяйственных землях и какие могут быть коллизии.
Что можно и нельзя строить на с/х земле
В интернете можно встретить мнения, что сельскохозяйственные земли можно использовать под ЛПХ с постройкой дома или садоводство. Это не совсем так: их можно использовать, но при переводе в другую категорию.
Что можно построить на таких участках? Объекты, которые необходимы для осуществления с/х деятельности:
Важно! Тема строительства жилого дома на земельном участке крайне важна. Поэтому в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ( № 74-ФЗ ) планируется внести изменения. В частности в состав имущества фермерского хозяйства его прежних видов, будет входить жилой дом (дополнение в пункт 1 статьи 6 ФЗ 74-ФЗ).
В случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.д.) разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.
Не капитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес и др.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования возводятся без получения разрешений на строительство (п. 3 ч. 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). Оформление таких построек в регистрационной палате является добровольным.
Лазейки в законе и предприимчивость (не рекомендуем!)
Обойти закон сложно, но нет невозможного. Некоторые предприимчивые граждане ставят дом, а фундамент делают небольшим или вовсе прячут под горы глины или земли. В результате в ходе проверки надзорными органами такой объект представляется как временная постройка.
Прокатит это или нет, зависит от конкретного инспектора и судов. Обычно при проверках сложно доказать, что объект — капитальный жилой дом, ведь никто инспектора не впустит внутрь определять наличие печки и других аспектов.
Еще вариант — изучить законодательство, регулирующие порядок проведения надзорных проверок, судебную практику, и просто при каждой проверке отменять решения по процессуальным или материальным основаниям.
В любом случае, ни один из таких вариантов мы не советуем использовать. Почему? Потому что это куча проблем, траты времени и денег. Проще не испытывать удачу, а купить участок с правильным юридическим оформлением.
Подводя итоги, ещё раз делаем акцент: само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается, но любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства.
Поселки проекта «Мой гектар» имеют разные разрешенные виды пользования земли. Есть поселки под ИЖС, есть земли сельхоз назначения. Каждому заинтересованному можно подобрать интересный для него проект. В результате клиенты не получают вместе с землей кучу проблем и особое внимание надзорных органов.
Как вариант, можно изменить категорию земель или вид разрешенного использования, если мы говорим, про «земли населенных пунктов».
Хотели бы вы узнать, как это сделать? Пиши свои пожелания в комментариях, и мы обязательно напишем про это.
Выбор категории земельного участка под тепличный бизнес
Какой категории и вида разрешенного использования
должен быть земельный участок, чтобы проживать прописанным в своем доме с семьей и самостоятельно, без привлечения посторонней помощи, выращивать в теплице продукцию для продажи в магазины, рестораны, рынки — официально.
Здравствуйте. Земельный участок под ЛПХ, а также земли для садоводства и огородничества будут вполне подходящим для указанных Вами целей, но естественно производство с/х продукции не должно быть в промышленных масштабах.
Дачникам и собственникам загородных домов не нужно регистрироваться ИП, чтобы легально продать несколько ведер помидоров или ящик винограда.
В НК РФ содержатся соответствующие критерии:
Пункт 13 ст. 217 НК РФ:
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц …
доходы налогоплательщиков, получаемые от продажи выращенной в личных подсобных хозяйствах, находящихся на территории Российской Федерации, продукции животноводства (как в живом виде, так и продуктов убоя в сыром или переработанном виде), продукции растениеводства (как в натуральном, так и в переработанном виде).
Доходы, указанные в абзаце первом настоящего пункта, освобождаются от налогообложения при одновременном соблюдении следующих условий:если общая площадь земельного участка (участков), который (которые) находится (одновременно находятся) на праве собственности и (или) ином праве физических лиц, не превышает максимального размера, установленного в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
если ведение налогоплательщиком личного подсобного хозяйства на указанных участках осуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательством наемных работников.
Для освобождения от налогообложения доходов, указанных в абзаце первом настоящего пункта, налогоплательщик представляет документ, выданный соответствующим органом местного самоуправления, правлением садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, подтверждающий, что продаваемая продукция произведена налогоплательщиком на принадлежащем (принадлежащих) ему или членам его семьи земельном участке (участках), используемом (используемых) для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества, с указанием сведений о размере общей площади земельного участка (участков);
То есть тут прямо указано в каких случаях возможно не регистрировать ИП, а осуществлять продажу выращенной самостоятельно с/х продукции и что для этого необходимо. Лучше всего такую справку обновлять ежегодно.
Но как с пропиской и капитальным домом на ЛПХ земле? Не разрешат?
Да нормально, вполне. Если дом соответствует признаку жилого, то можно и регистрироваться.
А главное, как быть с продажей выращенной продукции на территории ЛПХ или ИЖС?
В смысле что значит как? Получайте справку от администрации о том, что Вы произвели эту с/х продукцию у себя на участке и он не более установленных размеров и торгуйте.
Хорошо. Про размеры участка, я понимаю, имеется ввиду установленные местными органами самоуправления, но не более 0,5 Га? И еще уточнение. Если теплица круглогодичная, то и выращивать можно постоянно. С этим моментом при получении справки у администрации проблем у меня не возникнет?
Да, так. Не думаю, что в этом смысле будет какая-то проблема, поскольку ничего такого в указанной норме не записано — что Вы должны выращивать исключительно летом.
Какой категории и вида разрешенного использования должен быть земельный участок, чтобы проживать прописанным в своем доме с семьей и самостоятельно, без привлечения посторонней помощи, выращивать в теплице продукцию для продажи в магазины, рестораны, рынки — официально.
Поскольку Вы планируете выращивать овощи в теплице и осуществлять поставку в магазины, рестораны на постоянной основе, то чтобы избежать проблем и сразу все сделать правильно, по моему мнению, целесообразно разделить участок на 2 самостоятельных участка: один из которых оформить для ИЖС (категорию земли населенных пунктов), а второй (земли сельскохозяйственного назначения). Объясню почему.
Сегодня Вы производите 5 кг огурцов на 300 кв.м. площади земельном участке, а завтра поставщики попросят Вас производить 5000 тон и Вам необходимо будет увеличивать земельный участок и как следствие переоформлять свое КФХ, ЛПХ или регистрировать ИП. И все это потребует времени и Вы не сможете обеспечить бесперебойную поставку, поставщики уйдут.
Целесообразно зарегистрировать ИП, перевести земельный участок в участок сельскохозяйственного назначения, чтобы Вы могли выращивать столько овощей, сколько захотите. Тогда никакие правоохранительные органы не предъявят Вам претензии по ст. 171 УК РФ (Незаконное предпринимательство) в случае если Вы вдруг будучи КФХ, ЛПХ решите нанять наемных рабочих, засадить участок овощами по площади более установленной максимальной нормы, о которой говорил коллега Колковский Юрий.
Согласно ч. 1 ст. 78 Земельного Кодекса РФ
земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.Таким образом, осуществление планируемой деятельности возможно на земельном участке сельскохозяйственного назначения.
Такую же деятельность можно вести и на земельном участке категории «земли населенного пункта», только с учетом особенностей, установленным ст. 85 Земельного Кодекса и других статей Градостроительного Кодекса РФ, которыми регламентируется зонирование территории. Если Правила землепользования и застройки, утвержденные представительным органом органа местного самоуправления г. Ижевска и действующее зонирование территории, где расположен Ваш участок допускают его использование для ЛПХ в целях осуществления сельскохозяйственных работ (а именно строительство теплиц и деятельность по выращиванию овощей и т.д.) и Вас устраивает площадь земельного участка 0,5 га, на которой придется работать без привлечения третьих лиц и не в больших объемах чтобы удовлетворить потребности заказчиков, то тогда можно и не делить земельный участок на 2 самостоятельных, а все расположить на одном земельном участке.
Регистрация в налоговой как ИП или самозанятым, или вообще не требуется?
Регистрироваться в качестве ИП я считаю следует обязательно в целях избежания потом различного рода вменяемых правонарушений, в том числе по ст. 171 УК РФ.
Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения
Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения разрешается при соблюдении законодательных норм. Правила и условия использования таких территорий регламентированы положениями Земельного кодекса РФ.
Законодательное регулирование
Земельный кодекс классифицирует семь категорий участков на основании разрешенного способа их использования:
В Федеральном законе №101 сельхозземли подразделяются на два типа деятельности:
На участках, относящихся к первому типу, жилая застройка запрещена. Для возведения других построек на территориях второго типа нужно предварительно изучить законодательные нормы.
Чтобы построить дом на наделах для фермерства, необходимо соблюсти следующие правила:
Несоответствие возведенного объекта всем условиям является основанием, чтобы признать его незаконным.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай имеет уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните нам по телефону (круглосуточно).
Что можно построить на землях сельхозназначения
На территориях сельскохозяйственного назначения допустимо возводить:
ВАЖНО! На участках сельских хозяйств нельзя строить дороги, жилые дома и другие капительные объекты.
Можно ли изменить тип разрешенного пользования земли
Положения ст. 39 Градостроительного кодекса предоставляют гражданам право оформить перевод земли в другую категорию. Чтобы сменить ВРИ, собственнику нужно составить заявку и подать запрос в администрацию населенного пункта. Процедура включает в себя следующие шаги:
Если решение положительное, владелец получает разрешение на смену ВРИ. Это позволяет собственнику обратиться в отдел Росреестра для перевода надела в новую категорию.
Ответственность за нецелевое использование земли
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения без соответствующего права является нарушением закона. Эти действия влекут за собой следующие меры:
Если на участке незаконно построено жилье, изменить вид разрешенного использования постфактум можно только путем судебных разбирательств.