Новые законы: изменился регламент строительства и правоотношений в ТСН
Загородный рынок ждут перемены. Не революционные, но важные. Два новых закона направлены на упорядочение строительства частных домов и регламентирует отношения в «дачных хозяйствах». Подробно о новшествах, о достоинствах и недостатках новых законов рассказал директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Сергей Балуев.
В этом году бурно обсуждаются два новых закона, которые так или иначе касаются загородного рынка. Давайте начнем с 340-ФЗ, который вступил в силу в августе, и с тех поправок, которые он внес в Градкодекс. Он регулирует строительство на загородном рынке, в частности параметры индивидуального жилого дома. В чем еще новации этого закона и как они могут отразиться на загородном рынке?
Закон внёс изменения в Градостроительный Кодекс, в том числе в понятия и процедуру строительства домов. Во-первых, упразднили понятия жилого строения и дачного дома. С августа 2018 года под объектом индивидуального жилищного строительства (далее – жилой дом) понимается отдельно стоящее здание высотой до 20 метров, с количеством этажей не более трёх. Такое здание не предназначено для раздела на отдельные объекты недвижимости.
Жилые дома теперь можно возводить на землях СНТ и ДНП. Это должно сделать процедуру прописки в доме доступной и лёгкой. Все строения, возведённые ранее и зарегистрированные в выписке с пометкой «жилое» по ФЗ-340 становятся жилыми домами для постоянного проживания.
То есть в них можно будет проще прописаться? Сейчас это процедура довольно длительная и происходит через суд.
Именно так. Посмотрим, как будет это работать на практике.
Как я понимаю, вводится норма уведомления о начале и завершение строительства, как это выглядит?
Да, ФЗ-340 уравнял правила начала и завершения строительства. Теперь они едины для ИЖС, СНТ и ДНП. Для начала строительства на землях населенных пунктов не требуется ГПЗУ и разрешения на строительство, а сама процедура носит уведомительный характер. Чтобы возвести дом на участке необходимо не менее чем за 7 дней до начала планируемого возведения подать в архитектурный отдел Администрации поселения уведомление. В нем указываются данные о собственнике земельного участка, самом участке, строении и его расположении на участке. Никаких специальных навыков и знаний для этого не требуется. Важно, если границы участка выставлены верно, то можно спокойно обойтись без привлечения дополнительных специалистов. В течение 7 дней с момента отправки уведомления, вы должны получить ответ от Администрации. Отсутствие ответа в срок считается автоматическим «да» в пользу заявителя – можно приступать к стройке. После этого, необходимо отправить ещё одно уведомление (о завершении строительства) в течение 1 месяца с момента окончания работ. Если всё построено без отступлений от первого уведомления и в рамках законодательных норм, Администрация поселения по закону должна поставить вас на кадастровый учёт, но на практике система пока плохо работает. Поэтому, зарегистрировать строение можно через МФЦ или в электронном виде через ГосУслуги.
Но это норма вводится не сразу же?
Вводится сразу, но если собственник участка завершит строительство до 1 марта 2019 года, то он может зарегистрировать постройку ещё по «старым» правилам (без уведомлений). После этой даты такая возможность будет только у владельцев земель ИЖС, имеющих на руках разрешение на строительство. Но сейчас даже те, кто в процессе возведения дома, могут подать уведомление о начале строительства по новым нормам. Это поможет в дальнейшем избежать проблем с получением документов для регистрации.
Если обобщить самое важное, то ФЗ-340 на землях ИЖС упростил процедуру строительства, регистрации дома, а на землях СНТ и ДНП сделал прописку возможной и доступной. В целом, это позитивные новости как для жителей пригорода, так и для девелоперов.
217-ФЗ направлен на регулирование форм управления загородными поселками. Какие, на ваш взгляд, новшества этого закона, который вступит в силу со следующего года, положительно повлияют на загородный рынок, а какие скажутся скорее отрицательно? Какие насущные проблемы законодатель упустил?
С 1 января 2019 года вместо ФЗ-66, вступает в силу новый ФЗ-217. Глобально он закрывает некоторые существующие в законодательстве пробелы и чётко регламентирует неотрегулированные моменты. Но давайте смотреть детально…
ФЗ-217 отменяет такой вид разрешённого использования как «для дачного строительства», оставляя только земли садоводства и огородничества. Управление ими осуществляется теперь только в формате ТСН.
Такой порядок действует только для вновь образуемых организаций?
Не совсем, для уже созданных организаций есть переходный период. Важно, что некоторые положения закона будут обязательны к исполнению с 1 января 2019 года: все, что касается оплат, например, создание расчетного счета для членских взносов. Далее все существующие организационно-правовые формы должны сменить уставные документы и перейти на ТСН в течение 1,5 лет, но санкций за нарушение сроков закон не предусматривает – это первый казус. Все новообразованные организации будут исключительно в формате ТСН.
Казус второй – для создания территория ведения садоводства или огородничества для собственных нужд необходимы чёткие территориальные границы, определённые документами, но на практике для этого Администрация поселения должна утвердить ПЗЗ и генплан местности. Только после этого можно будет говорить о границах. К сожалению, на практике далеко не во всех районных центрах данные документы утверждены.
Если же границы территории утверждены, то закон запрещает создание нескольких ТСН по типу СНТ на ней, всем имуществом и землями общего пользования владеет одна организация – это положительный момент.
Решение о создании ТСН принимается учредителями, единогласно – 100% голосов. Для этого нужно минимум 7 учредителей, иначе ТСН будет ликвидировано.
Такое понятие, как «собрание» учредителей упразднено, по факту, они нужны только для создания товарищества и принятия некоторых управленческих решений. Новый закон поможет навести больше порядка в части организации управления землями и уравняет в правах и обязанностях членов садоводства и индивидуальных садоводов. Каждый из них будет вносить одинаковые ежемесячные платежи по выбранному тарифу участвовать в жизни посёлка. Индивидуальные садоводы будут иметь право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на собрании членов товарищества. Также, вступление в ТСН не будет требовать первоначального взноса, размер которого раньше мог быть любым и порой заоблачным.
Странностью в законе является то, что если участок в СНТ зарегистрирован на юридическое лицо, то оно не может стать членом СНТ. Почему? Вопрос остаётся открытым.
Большинство из этого звучит логично и сможет снять немало проблем.
Возможно. Кроме того, голосование и принятие решений в ТСН станут прозрачнее. Ведь законом отменена практика голосования по доверенности, когда один человек мог голосовать за всех. Теперь любое решение законно только тогда, когда единогласное мнение высказало квалифицированное большинство, то есть 2/3 участников собрания. Отмечу, что голосование станет возможно как в очной форме, так и в заочной, например, в виде электронного письма, так как подписать итоговый протокол должны будут все.
Отличной новостью я считаю и то, что с 2019 года всё оплаты ТСН должны будут проходить через расчётный счёт, что добавит больше прозрачности товариществам. Но, чтобы открыть счёт и выбрать банк, вновь потребуется собрание и голосование – это неразумная инициатива. Кроме того, всё это потребуется и для принятия в ТСН новых членов, что может затянуть процесс на срок от полугода до года – это отголоски 66-ФЗ.
Всё купленное после 12 часов 31 декабря 2018 года, имущество общего пользования превратится в общую долевую собственность. Приобретённое ранее имущество также можно присоединить к общей долевой собственности товарищества, но уже через собрание. К слову, каждое собрание теперь требует как предварительного уведомления за 14 дней с описанием повестки и рассылки уведомлений в течение недели по итогу решения.
Под звуки Курантов и брызги шампанского. Но все эти нововведения скорее позитивны или нет?
Помимо управления, закон также вводит и регламентирует новые понятия: садовый участок, садовый дом, хозяйственные постройки, огородный земельный участок, имущество и земли общего пользования. Здесь мы видим, что на землях огородничества разрешено возводить строго некапитальные дома, то есть без фундамента, а построенный садовый дом уже перевести в объект жилой недвижимости весьма проблематично.
Если говорить в целом, то закон не закрывает все вопросы, а некоторые его инициативы явно требуют доработки, но положительные изменения он должен принести. Работа ТСН станет более прозрачной, справедливой, контролируемой, в том числе благодаря использованию современных технологий, а основные определения станут чётче и понятнее.
Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.
Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.
Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.
Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.