Почему после сдачи дома до получения ключей может пройти 6 месяцев? И законно ли это?
«Сдача жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на второй квартал года, дольщики получат ключи в четвертом квартале», — такую фразу часто можно прочитать на сайтах о новостройках. Почему такой разрыв в датах, куда делся третий квартал?
В чем разница ввода в эксплуатацию от выдачи ключей?
Действительно, выбирая квартиру в новостройке, особенно в высокой стадии готовности, покупатели рассчитывают побыстрее въехать в новое жилье, чтобы перестать платить за аренду. Однако сдача дома в эксплуатацию — это совсем не выдача ключей.
Передача ключей практически всегда происходит позже — иногда приходится ждать полгода.
Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство. К этому сроку застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод.
А передача ключей осуществляется после этой даты — в течение 2, 3, а то и 6 месяцев. Число и месяц выдачи ключей прописаны в ДДУ, однако многие, вероятно, не обращают на это внимание.
Что происходит в течение времени между сдачей и ключами?
За это время застройщик завершает отделку квартир, благоустраивает территорию, выполняет пусконаладочные работы по инженерным системам, заключает договоры с управляющей компанией и поставщиками коммунальных ресурсов. Вы же не поедете в дом, где нет ни воды, ни электричества. А еще после всего этого нужно осмотреть квартиры.
Кстати, срок ввода дома в эксплуатацию может быть продлен, если застройщик обратится в соответствующую организацию (в Москве это Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — Министерство жилищной политики).
В 2020 году из-за пандемии коронавируса и его последствий все разрешения на строительство продлены автоматически — на 1 год с даты срока окончания их действия.
А вот срок передачи ключей застройщик не может изменить в одностороннем порядке.
Он обязан уведомить об этом дольщиков, а дальше дольщики сами решают — подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет. Нарушение срока ведет к штрафам, но в этом году эту норму тоже изменили — до конца года покупатели жилья не смогут предъявлять строителям претензии за просрочку выдачи ключей.
Потому что в Москве стройки простаивали целый месяц, а в области строительство жилья было заморожено еще дольше.
Понятно, что нагнать прежние темпы сразу не получится, и столичный регион ждут массовые переносы сроков как сдачи жилых комплексов, так и передачи ключей.
Кстати, в затягивании сроков передачи ключей не всегда виноват застройщик или коронавирус. Чаще всего это невозможность своевременного подключения внешних инженерных систем. Если коммунальщики-монополисты не подключают объект — сделать что-либо крайне сложно, остается только ждать.
И застройщику, и дольщикам. Так что прежде чем бежать в суд, нужно выяснить истинную причину того, почему вам не выдали ключи в назначенный день.
Еще одна причина, из-за которой может отложиться переезд в новые квартиры, — комиссия, принимающая новостройку у застройщика, нашла недостатки и предписала их устранить. Пока эти недочеты не будут ликвидированы — разрешение на ввод застройщик не получит.
Продление срока действия разрешения на строительство 2020. Отказ в продлении
Разрешение на строительство представлено бланком, указывающим на соответствие проектных документов актуальному ГПЗУ или планировочному проекту местности, а также последней версии межевания землевладения (при условии реконструкции существующего или создания нового объекта линейного типа). Данный документ наделяет застройщика полномочиями на осуществление мер по реконструкции или возведению капитальных построек. Исключение составляют ситуации, предусмотренные положениями ГК РФ.
Срок действия разрешения на строительство ограничен тем временным промежутком, который отражен в проектной документации по конкретному возводимому объекту.
При наличии соответствующего заявления от застройщика, допускается выдача разрешения на проведение отдельных этапов реконструкции или отдельных работ, целью которых является возведение здания.
Уполномоченные инстанции принимают решение о выдаче соответствующего разрешения, руководствуясь критерием соответствия проектных документов положениям ГПЗУ, планировочного проекта и сведений о проведенном на территории межевании. Если возникает такая необходимость, заявитель дополнительно предоставляет разрешение на отступление о граничных параметров разрешенного строительства. Если постройку подвергают реконструкции, все правообладатели должны дать письменное согласие на указанную процедуру. Лишь при условии соответствия предоставленной заявителем документации требованиям нормативных актов допускается выдача соответствующего разрешения.
Необходимость в получении разрешения на строительство отсутствует, если правообладатель занимается:
Необходимость в получении разрешения на строительство отсутствует, если правообладатель занимается:Возведением гаража на территории, предоставленной гражданину для личного пользования, но не для ведения коммерческой деятельности, а также имеющей целевое назначение СНТ, ДНП;
Реконструкцией или созданием не капитальных построек (навесов, ангаров, киосков);
Обустройством объектов вспомогательного характера;
Внесением коррективов в капитальную постройку или ее отдельные части, при условии, что подобные изменения не затрагивают конструктив объекта, не сказываются на надежности и прочих технических характеристиках объекта, не вступают в противоречие с положениями актуального градостроительного регламента;
Капитальным ремонтом капитальных построек.
Исключение распространяется и на прочие случаи, отраженные в действующих законодательных актах, при которых в получении разрешения на строительство у правообладателя застраиваемой территории нет необходимости.
Уполномоченная инстанция может отказать в приеме документов в ситуациях, когда:
Аргументы для отказа в предоставлении уполномоченным органом разрешения на строительство в отношении капитальных построек, за исключением ИЖС, отражены в ч.13 Ст.51 ГК РФ. К их числу принадлежат:
В продлении разрешения на строительство может быть отказано в случаях:
Основания для отказа в выдаче разрешений на проведение работ по созданию искусственного земельного участка:
1) в течение трех дней со дня получения указанного заявления проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, и направляют приложенные к нему раздел проектной документации объекта капитального строительства, предусмотренный пунктом 3 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, предусмотренное пунктом 4 части 9 настоящей статьи, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, или отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
3) в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
(часть 11.1 введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)
Актуальные законодательные нормы не предусматривают оснований для приостановления оказания государственной услуги по продлению разрешения на строительство.
Спасти застройщиков: власти отменили для строителей штрафы и разрешили перенос сроков сдачи
Пандемия коронавируса стала непредвиденным обстоятельством, вмешавшимся в планы практически всего мира. Строительную отрасль эта зараза тоже не обошла стороной — застройщики уже ощущают дефицит стройматериалов, им пришлось остановить работы на месяц, а покупатели откладывают покупку новой квартиры до лучших времен.
Чтобы хоть как-то защитить девелоперов от полного разорения, российские власти придумывают различные антикризисные меры.
Например, до конца 2020 года жилые дома, срок строительства которых нарушен более чем на 6 месяцев, не будут включать в реестр проблемных объектов, то есть долгостроев.
Но после 1 января 2021 года карета превратится обратно в тыкву и такие дома все-таки будут внесены в этот список, если отставание по срокам не сократится. Вероятно, власти считают, что к тому времени ситуация как-то выправится.
Кроме того, также до конца этого года отменены штрафы и пени для застройщиков за просрочку строительства.
Дольщики тоже не смогут потребовать неустойку в случае нарушения сроков передачи им квартир, а власти будут не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств граждан.
Действительно — в столь нестандартной форс-мажорной ситуации сроки строительства могут увеличиться, а это приведет к тому, что дольщики не получат вовремя своих квартир.
Понятно, что это сейчас мало зависит от застройщиков, однако некоторые граждане и в мирное время ни в какую не шли на компромисс и буквально терроризировали девелоперов за малейшее отклонение от графика. Даже если у тех были вполне уважительные причины для просрочки!
Это еще одно послабление для строительной отрасли, внесенное в перечень, утвержденный российским правительством.
Принятые меры, безусловно, помогут отрасли жилищного строительства не рухнуть.
Однако участники рынка считают, что этого недостаточно. Некоторые заявляют, что новые правила нужно вводить точечно, буквально в ручном режиме, оценивая финансовое положение каждой компании.
В противном случае возможностью не попасть в реестр проблемных объектов могут воспользоваться и недобросовестные застройщики, а это введет в заблуждение покупателей, которые при выборе новостройки руководствуются этим списком.
Работы на стройплощадках были остановлены у почти четверти российских застройщиков. О том, что сроки строительства будут смещены, говорят половина участников строительного рынка.
В сложившейся ситуации реформа долевого строительства, которая началась в июле 2019 года, выглядит совершенно по-другому — ее уже называют «спасательным кругом» для многих застройщиков, которые перешли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.
По новым правилам сейчас работают около 30% от общего объема строящегося жилья — а это значит, что у застройщиков этих объектов есть заемные средства для реализации проектов.
Сегодняшняя ситуация на рынке напоминает кризис 2014 года. Последствиями могут стать снижение цен, уменьшение объема предложения и заморозка ряда проектов, а покупатели обратят внимание на объекты классом ниже — вместо приобретения жилья бизнес-класса они задумаются о покупке квартиры в комфорт-классе.