Что можно и что нельзя строить на своем дачном участке
Сразу нужно оговориться, что семейный жилой дом, предназначенный для индивидуального использования, можно построить на любом участке. Вопрос лишь в том, получит ли он такой статус, что будет выражаться в присвоении строению почтового адреса и появлению возможности зарегистрироваться (прописаться) в нём официальным образом.
Так же следует учитывать, что если участок изначально планировался для осуществления на нём садово-огородных работ и находится на удалении от населённых центров, то вряд ли получится так просто провести к нему линии газоснабжения, жилого типа можно и на них.
Ограничения на возведение коммерческой недвижимости на неподобающих участках не должны волновать обычных садоводов
Разговорам о том, что существуют какие-то виды строений, которые на садовых участках возводить нельзя, а если их кто-то осмелится построить, то пожалеет, потому что объекты пойдут под снос, доверять не следует.
Во-первых, в каждом регионе могут существовать свои законы об использовании земельных участков различных типов. Во-вторых, ограничительные меры не могут затронуть интересы обычных садоводов.
Практически во всех регионах РФ запрещается строить многоквартирные и многоэтажные дома, с числом этажей более трёх, а так же коммерческую недвижимость.
Но нужно осознавать, что рядовым садоводам и не приходит в голову построить у себя на участке автомойку, торгово-развлекательный комплекс или производственный цех. Используют землю явно не по целевому назначению, поскольку не хотят платить за участок того типа, который был бы нужен на самом деле, коммерсанты определённой природы.
Но это совсем другая история, которая не может волновать обычных садоводов и лиц, стремящихся провести застройку, нужную для жизни и соответствующую федеральным и региональным программам обретения гражданами собственного жилья.
Типы участков, которые используются для возведения жилых и хозяйственных построек
Всего в РФ существую 4 типа участков, которые могут подойти тем, кто решил построить свой дом и стать поближе к земле.
В случае, если участок СНТ, ДНП или ЛПХ находится где-то в чистом поле, на краю леса, на удалении от дорог и инфраструктуры населённых пунктов, а на нём владельцы построили дом, в котором хотят прописаться, то необходимо решать этот вопрос через суд.
Нормы безопасности и техническое стандарты
Ограничения в плане застроек, которые могут коснуться дачников, желающих возвести на участках жилые дома, находятся в соответствующих законах. В основном они касаются безопасности строения для владельцев и окружающих.
Вопросы разработки проекта, принятия его и готового здания, исполнения обязательных требований регулируются ФЗ № 384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и ФЗ № 184 «О техническом регулировании». Государственные стандарты содержат довольно внушительный перечень норм и положений, которым должны соответствовать и строительные работы и полученные в результате объекты.
Сам участок должен быть не менее классических 6 соток. На нём можно возвести индивидуальный жилой дом и любые хозяйственные постройки. Однако общий объём их площади не может превышать 30% от участка.
Жилой дом, построенный на участке, предназначенном для организации дачного хозяйства, относится к числу объектов, подлежащих госучету в качестве жилого фонда. Для этого проводится техническая инвентаризация, завершающаяся присвоением инвентарного и кадастрового номера.
В период, когда действуют соответствующие положения, регистрации строений на садовых участках проводится по упрощенной схеме. Довольно часто её называют дачной амнистией. Однако для дачников, которые не хотят регистрировать свою собственность в качестве объектов недвижимости, никакой ответственности не предусмотрено. Это делают на добровольных основаниях, в силу того, что с незарегистрированным строением нельзя провести никаких официальных сделок с недвижимостью.
Наш блог
С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое. Какие изменения произошли в классификаторе ВРИ и где теперь можно построить дачу?
Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.
Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.
Где построить дом?
Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.
В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.
Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.
Индивидуальное жилищное строительство
Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.
Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)
Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.
Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).
Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.
Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.
Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Личное подсобное хозяйство (полевые участки)
Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).
«Дачного строительства» больше нет
Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.
Подарок для фермеров
В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.
В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.
Новые правила строительства на дачных участках: на что обратить внимание
Уже много говорили и писали, что в следующем 2019 году кардинально меняются правила организации и ведения дачного хозяйства в связи с введением нового закона.
В частности, нельзя обойти вниманием столь важный для каждого дачника момент, как застройка участка. На будущий год запланирован ряд важных изменений в правилах строительства на дачных участках, к которым нужно подготовиться заранее.
1. Меняется вид разрешенного использования дачных участков
Чтобы постройку не пришлось впоследствии сносить как незаконную, она должна вписываться в рамки разрешенного использования участка, на котором возведена.
Со следующего года все дачные участки перейдут в одну из двух категорий: садовый или огородный земельный участок. В соответствии с этим изменится и область их разрешенного использования:
— на садовом участке можно будет выращивать сельхозкультуры для личных нужд гражданина, а также возводить жилые и садовые дома, гаражи и прочие хозяйственные постройки;
— на огородном участке допускается занятие сельским хозяйством, выращивание сельхозкультур, а также ограниченное строительство: только временные сараи, амбары и т.п. объекты для хранения урожая и сельхозинвентаря.
Таким образом, со следующего года зарегистрировать объект недвижимости можно будет только на участке, предназначенном для садоводства.
К ним автоматически приравниваются все нынешние дачные участки, у которых в документах указан вид разрешенного использования: «для ведения дачного хозяйства», «для садоводства», для «дачного строительства» и т.п.
Если в документах на землю у дачника указано «для ведения огородничества», то построить и зарегистрировать на нем объект недвижимости будет невозможно с 2019 года.
Строения, которые на таком участке уже оформлены, признаются законными, но дальнейшее строительство запрещается. Придется менять вид разрешенного использования земельного участка через местную администрацию, а это очень сложная процедура.
2. Вводится новый порядок оформления дачных построек
Жилые или садовые дома, возведенные на садовом участке после 1 марта 2019 года, можно будет оформить по новой уведомительной процедуре:
— перед строительством владелец участка подает в местную администрацию уведомление, где указывает запланированные параметры постройки.
Со следующего года вводится запрет на строительство частных домов высотой свыше 20 метров и более чем в три этажа;
— если в течение семи рабочих дней от администрации не поступил отказ в согласовании строительства, проект считается одобренным;
— когда дом построен, в администрацию нужно направить второе уведомление – об окончании строительства и регистрации права собственности.
В подтверждение прилагается технический план дома. Администрация, проверив соответствие объекта всем параметрам, направляет документы в Росреестр для постановки его на кадастровый учет и оформления документов на право собственности.
До 1 марта 2019 года оформить собственность на дачную постройку можно еще по старым правилам, без уведомления администрации – на основании технического плана дома и документов на земельный участок.
В случае нарушения правил строительства в судебном порядке могут заставить снести дом. А в случае невыполнения в установленный срок требования о сносе изымается и земельный участок, на котором возведен самострой.
С учетом предстоящих изменений желательно проверить, какой вид разрешенного использования указан в документах на ваш земельный участок. Если на участке есть неоформленные постройки, желательно поторопиться с их регистрацией – до введения новых правил в марте 2019 года.