Виды разрешенного использования земель или что такое ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ?
При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?
При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться?
Предположим, вы захотели купить земельный участок. Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования. Но давайте обо всем по порядку.
Что такое вид разрешенного использования?
Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.
Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:
Земли сельхоз назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:
Особенности видов разрешенного использования земельных участков
Индивидуальное жилищное строительство
Участки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках под ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.
Кроме того, к таким земельным участкам органы местного самоуправления обязаны провести все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школы, детские сады, больницы и магазины).
Приятным бонусом является возможность получения налогового вычета, а также применение материнского капитала, так как дом строится для проживания. Также, вы можете выполнять банковские операции с приобретаемой землей, например, использовать кредит или ипотеку.
Дачное некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое партнерство
Этот вид разрешенного использования оптимален для строительства дачного или садового дома (как правило, небольшого). Такие участки располагаются как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. Прописаться в такой недвижимости возможно, но весьма непросто. Это связано с тем, что для постоянной регистрации в доме требуется адрес, который присваивается только жилью, построенному на землях, относящихся к населенным пунктам. А для этого нужно произвести экспертизу объекта недвижимости и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.
Из минусов можно отметить, что в случае каких-либо проблем с коммуникациями в ДНТ и СНТ разбираться придется самим собственникам – членам дачного сообщества или садового товарищества.
Главное преимущество таких участков — это их стоимость. Как правило, она гораздо ниже, чем стоимость участков для ИЖС. Конечно, такая цена будет оправдана, только если вам не нужна прописка и возможные трудности с обслуживанием коммуникаций вас не пугают. Кроме того, не стоит забывать о том, что участок на сельхоз землях — это долевая собственность. А значит, чтобы продать такой участок в будущем, вам нужно будет получить согласие других участников сообщества или товарищества.
Личное подсобное хозяйство
Строить дом на участке для ведения ЛПХ можно, если он находится на землях населенных пунктов. На таких участках можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию. Если же участок располагается на земле сельхоз назначения, он предназначен только для сельхоз производства и построить свой дом там будет невозможно.
Вывод
Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций. Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород. Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.
Земли сельхозназначения для дачного строительства 2020
Строительство индивидуальных жилых домов или дач не может иметь хаотичный характер, для таких целей отводятся специальные участки земель, определенной категории и с видом разрешенного использования.
И владелец земельного участка, решивший начать строительство дачи на нем, должен точно знать, что его земля соответствует его же планам. Использование земель осуществляется с учетом земельного законодательства, которым все земли разделены на семь категорий.
Каждая категория имеет свои ВИР. Покупая земельный участок, нудно поинтересоваться, что можно строить на этой земле. В противном случае владельца ожидает штраф за нецелевое использование земель и даже предписание по снесению постройки.
По каким законодательным нормативам ведется дачное строительство, чем отличается дачное хозяйство от садоводства или огородничества? На рынке земли участки под дачи покупаются очень активно, поэтому перечисленные вопросы являются актуальными и интересными.
Земли сельхозназначения для дачного строительства
Дача является любимым местом отдыха для многих семей. Это возможность на выходные, в отпуск выехать за пределы шумного города, пожить в тишине, в окружении красивой природы. На дачах также выращиваются огородные и садовые культуры, что также важно для многих семей.
Но какая земля подходит под такое строительство, есть ли риски возвести домик на несоответствующей этой цели земле. Земельным законодательством выделяется два типа угодий, которые можно использовать для строительства дачного домика:
Садовые, дачные поселки занимают большую площадь, которая разделяется на отдельные наделы для каждого участника сообщества. Выделенный участок владелец может использовать для ведения хозяйства садового или огородного, может построить там небольшое подсобное строение или домик для временного проживания.
Многих дачников интересует, можно построить ли дом жилой на дачном участке? Такое строение сложно ввести в жилой фонд, а без этого нельзя будет в нем зарегистрироваться, даже если домик обладает всеми коммуникациями, отапливается, подключен к электросети.
ВНИМАНИЕ! При получении любого земельного участка, в черте города или за ним, нужно сразу проверить его вид разрешенного использования, к какой категории он относится.
Если участок огородный, строить жилой дом на нем нельзя. На участке, который выделен именно под дачу, садовую деятельность можно построить жилой домик, но в нем часто не зарегистрироваться.
Закон
Прежде чем выбрать и купить участок, стоит изучить законодательство о том, как можно использовать земли сельхозназначения. Полученные знания помогут зарегистрировать землю быстрее, упростит процесс ведения строительства. Также это дает возможность адекватно определить стоимость приобретаемой земли:
На земле для личного подсобного хозяйства, находящегося за пределами города, строительство жилых строений в 2020 году запрещено.
ВНИМАНИЕ! Дачные участки стоят дешевле тех, которые предназначены изначально под жилое строительство. А возвести жилой дом часто можно и на дачном участке, стоит использовать такую экономическую выгоду.
Владелец земельного участка под дачу должен точно убедиться в том, что он может возвести на своей земле капительное жилое строение и зарегистрироваться в нем. Существует возможность того, что дачные участки нужны будут местной власти под муниципальную застройку. В таком случае есть риски, что дома, в которых никто не зарегистрирован, будут просто снесены.
Как выдается участок
Выделение земли является трудоемким процессом, процедура занимает немало времени, иногда затягивается на несколько месяцев. Не стоит поэтому откладывать на долго подачу заявления на выделение дачного участка, если есть планы по его использованию, по строительству дачного домика.
Нужно настроиться на то, что понадобится решить множество вопросов, иногда даже потратить немало нервов, прежде чем на руки будет выдан документ о предоставлении дачного участка. Каков порядок действий для получения земли под строительство дачи?
Изменить вид разрешенного использования земельного надела для того, чтобы можно было по закону возводить на нем дом, реально. Но нужно действовать строго по процедуре, пройти все этапы, получить нужное разрешение от местной администрации. В итоге можно будет построить дачный домик на выгодном наделе земли с удачным расположением и другими преимущественными характеристиками.
Проблемы с пропиской
Часто получение прописки в построенном на дачном участке домике решается через суд. При разработке вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных, выделенных под дачные наделы, подразумевалось, что домики на участках будут использоваться только для отдыха, сезонного проживания.
Поэтому, чтобы дом был с регистрацией, его нужно ввести в жилой фонд, доказав, что он обеспечен всеми условиями, коммуникациями для проживания круглогодичного.
Доказать возможность постоянного проживания в доме на дачном участке можно через суд. Но для этого нужно провести соответствующую экспертизу, собрать технические документы на дом, передать их в суд.
Сложно будет присвоить дачному дому почтовый адрес, а он необходим, прежде всего, для предоставления в органы ФМС, без которых невозможна регистрация. Для получения адреса нужно обратиться в местные органы власти.
ВАЖНО! И экспертиза, и получение адреса – все эти действия заберут много времени, средств, сил. Но для многих семей переселение в дачный дом, полностью благоустроенный и безопасный, это лучшая альтернатива дорогой аренде или покупке квартиры за космическую сумму.
Изменения в законодательстве
Длительное время дачный дом не могу быть включен в жилой фонд. В 2017 году был принят перспективный и выгодный для многих ФЗ под номером 217. В 2020 он вступает в силу на смену ФЗ №66. По новому закону дачные участки приравниваются к садовым, на которых разрешено строительство, в том числе и капитальных строений с последующей регистрацией.
Этот закон решает проблемы тех дачников, которые имеют на участке дома для постоянного проживания, но не могли зарегистрироваться в них из-за устаревшего законодательства. Но нужно учитывать, что этим законом выделяется несколько типов строений, в том числе и «садовый дом», он по своим характеристикам подходит только для проживания в теплое время года.
Владельцы садовых и дачных участков находятся в более выгодном положении по сравнении с теми, кто имеет участок под огородничество. Дачники теперь могут зарегистрировать свой дом как жилой, прописаться в нем, получить адрес.
К тому же, если участок оказался с таким видом разрешенного использования, который не подходит для строительства, можно по определенной процедуре сменить этот ВИР.
После смены важно зарегистрировать изменения и получить новые кадастровые документы на дачный участок.
Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества
Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.
Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.
Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.
Общие сведения
Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.
Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.
Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.
Собственникам таких наделов разрешается:
Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.
Вид разрешенного использования
На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.
На такой территории разрешается строительство:
Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.
Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.
Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.
Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.
Сделать это можно следующим образом:
Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.
Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.
При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.
Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.
Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.
Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.
Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов
Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:
Выделим основные различия:
Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:
При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.
Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?
Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.
Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.
При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.
Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.
Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.
При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.
В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.
При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.
Что изменится в ближайшем будущем?
В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.
Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.
Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.
На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.
Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.
При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.
Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.
Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.
Подведем итог
Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.
Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.