Разрешенное использование: для строительства жилых домов
В свидетельстве: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилых домов.
Что означает такое разрешенное использование? В чем отличие от ИЖС? И что там можно строить?
Уважаемая Анна! Здравствуйте! Согласно п.1 ст.83 Земельного кодекса РФ
землями населенных пунктов признаются земли, используемые и
предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
При этом (ст.85 ЗК РФ):
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные
участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим
территориальным зонам:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N
232-ФЗ)
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям
принадлежности каждого земельного участка только к одной
зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с
учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности
территориального сочетания различных видов использования земельных участков
(жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов
использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной
территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового
режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью
земельных участков и используется в процессе застройки и последующей
эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N
171-ФЗ)
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми
собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и
арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на
земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в
соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой
территориальной зоны видом разрешенного
использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты
недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту
территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного
использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным
градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты
недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в
соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их
использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников
истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих
градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними
объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей
среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в
соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование
таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N
191-ФЗ)
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также
строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными
земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с
установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N
215-ФЗ)
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для
застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного
назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки,
малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и
многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно
градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон
предназначены для застройки административными зданиями, объектами
образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными
предназначенными для общественного использования объектами согласно
градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон
предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными
предназначенными для этих целей производственными объектами согласно
градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной
инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного,
автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта,
связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно
градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе
земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими
садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и
туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны
особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N
232-ФЗ)
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых
территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего
Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся
памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны
памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными
регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и
культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного
использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями,
многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного
назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до
момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами
населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
(в ред. Федеральных законов от
18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N
171-ФЗ)
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями,
улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами,
водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав
различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
военных объектов;Вид разрешенного использования на той или иной категории земель устанавливается непосредственно местными Правилами землепользования и застройки, причем разграничиваются основные, дополнительные и условно-разрешенные виды деятельности.
Вам стоит обратиться к местным ПЗЗ и точно узнать, какие виды деятельности разрешены на Вашем земельном участке.
Где по новому закону можно строить индивидуальный жилой дом?
Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки для садоводства, огородничества, «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.
Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.
С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора.
Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.
В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.
Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
ЛПХ (приусадебный участок),
ЛПХ (полевые участки).
Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.
Индивидуальное жилищное строительство
Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.
Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)
Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га. Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).
Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.
Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.
Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Личное подсобное хозяйство (полевые участки)
Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).
«Дачного строительства» больше нет
Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.
Подарок для фермеров
В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.
В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.
Надеюсь, что мои советы помогут вам выгодно купить участок.
Не забываем про лайк (палец вверх). Подписывайтесь на канал!