Что можно и нельзя строить на землях ИЖС с 8 апреля 2019 года?
Отвечает юрист PENNY LANE REALTY Борис Хвостов:
С 8 апреля этого года относительно участков ИЖС внесены такие изменения.
Во-первых, добавлены некие смысловые поправки относительно выращивания определенных видов культур (приказом от 04.02.2019 № 44). Ранее не совсем корректная формулировка (перечисление этих самых культур) часто толковалось неверно – в этих целях и были внесены изменения. Выращивать на участках привычные для нас овощи и фрукты можно так же, как раньше.
Во-вторых, приказом № 44 внесены следующие ограничения, касающиеся строений на вышеупомянутых землях: если ранее было позволено строительство
дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей,
то в новой поправке содержится уточнение:
отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
То есть фактически правовые нормы не изменились, они повторяют норму п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в редакции закона от 30.08.2018 № 340-ФЗ, и не означают дополнительных ограничений.
В-третьих, тем же приказом изменена формулировка норм, касающихся дополнительных построек. Если ранее она была сформулирована, как «Размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений», то теперь выглядит следующим образом – «Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».
Дело в том, что до сих пор в разных законодательных актах отсутствует единая терминология для вспомогательных строений. Хотя налог взимается с таких помещений, независимо от терминологии. С точки зрения же налоговой службы необходимы только юридические критерии: что строение находится на кадастровом учете, и на него зарегистрировано право собственности.
Иными словами, на практике все эти изменения никак не отражаются на жизни наших граждан.
Если я хочу построить дом, сарай, гараж и теплицу на землях ИЖС – какой мой порядок действий?
Собственник любого земельного участка ничего не может на нем построить без соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации в сфере земельных отношений, градостроительства, жилищного, гражданского законодательства и специальных законов. Поэтому сначала необходимо узнать требования и правила, соблюсти их, и только потом сносить или строить с последующим надлежащим оформлением по установленным правилам.
Если участок «юридически чист» для строительства, то потребуется разрешение на осуществление строительных работ – для его получения понадобиться изучить СНИП 11-3-99 и СНИП 31. 02. 2001. Разрешение выдается в архитектурном отделе. Нужно обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, и обязательно дождаться ответ на такое уведомление, после чего можете приступить к строительству дома. Также помните, что, проектируя будущий дом, необходимо соблюсти множество правил, касающихся параметров строения, коммуникаций, непосредственной посадке на участке (плюс относительно соседних строений) и противопожарной безопасности.
Это полезно? Поставьте понравилось. Спасибо)
Нормы строительства дома на участке ИЖС – строим по закону
На участке ИЖС разрешается возводить жилой дом капитальной постройки, при этом дом должен быть не выше трех этажей. На данном участке можно строить только один жилой дом – об этом говорит формулировка закона о возведении «отдельно стоящего» строения. У владельца участка ИЖС появляются новые обязанности – например, обязанность в течение трёх лет на данном участке построить жилой дом. Возводимое здание должно соответствовать всем нормам и требованиям к жилому строению, проектная документация для которого выполняется проектной организацией с государственной лицензией. Этот проект затем владелец участка ИЖС должен согласовать в различных контролирующих инстанциях.
Начало строительства на участке ИЖС:
3. Перед строительством на участке необходимо выполнить видимое обозначение его границ – то есть, установить забор. Имейте в виду, что для возведения заборов также существуют определенные правила – необходимо их выполнять, чтобы не нарушить права близлежащих соседей или технические нормы для ограждений.
4. На своем участке ИЖС можно строить жилой дом, баню, гараж, летнюю кухню, теплицы и другие хозяйственные постройки. Чтобы не сделать ошибок при планировании построек, в органах местного самоуправления необходимо поинтересоваться относительно порядка возведения построек, размера.
Нормы строительства дома на участке ИЖС:
2. Жилой дом на земле ИЖС, как мы уже заметили, должен быть один. Это предполагает, что и квартир в данном доме не должно быть по определению.
3. Нормы строительства дома на земле ИЖС ограничивают высотность постройки тремя этажами. Но может быть и четвертый этаж – мансардный.
4. Общая площадь дома при строительстве ИЖС должна быть не больше 1,5 тысяч метров кв.
5. Если какие-то хозяйственные постройки будут примыкать к дому, то расстояние до участка соседа необходимо измерять от каждого объекта. Например, если к дому примыкает гараж, то от дома до границы участка со стороны соседа должно быть не менее трёх метров, от гаража до границы – не менее одного метра. Если к дому примыкает постройка для птицы и скота, то расчет ведется такой: от дома до границ участка с соседом – 3 и больше метра, от хозяйственной постройки для птицы и скота – 4 и больше метра.
6. При планировании и строительстве дома и хозяйственных построек на участке ИЖС необходимо выполнять ряд очень важных противопожарных правил. Например, если возводится деревянный дом, и на соседнем участке – дом из дерева, то расстояние между домами должно быть 15 и более метров. Если же один из домов возведен из камня, то расстояние между ними может быть 10 и более метров.
7. По нормам строительства на участке ИЖС удаленность возводимого дома от лесного массива должна быть от 15 метров и больше.
8. Сток для дождевой воды с дома и построек не должен быть направлен на соседний участок.
9. Если в строящемся доме на участке ИЖС будет стоять печь или автономный котел для отопления в специально оборудованной котельной, то необходимо выполнить необходимые правила размещения этих агрегатов и устройства помещения. К примеру, минимальная высота котельной – 2,5 м, а объём этого помещения должен быть не менее 15 куб.м. Для вентиляции в котельной необходимо предусмотреть окна или вытяжки.
10. При строительстве дома на земле ИЖС необходимо предусмотреть систему водоснабжения. Это может быть автономное водоснабжение – скважина, колодец, или централизованное водоснабжение. При организации автономного водоснабжения необходимо учитывать, что напор воды должен быть не меньше 0,1 МПа.
11. Если при строительстве дома ИЖС не предусмотрена централизованная канализация, то необходимо помнить: туалеты с выгребными ямами и надворные уборные необходимо размещать не ближе, чем на 1 метр от границ участка. Локальные очистные траншеи должны пролегать не ближе, чем в 1 метре от границ участка.
После завершения строительства дома на земле ИЖС хозяину необходимо зарегистрировать своё жилое сооружение, как объект недвижимости, оформляя все необходимые документы.
Дома и другие строения на участках ИЖС
Приобретая территорию для ИЖС, на ней необходимо организовать строительство. Можно запланировать постройку жилого дома, сооружений хозяйственного типа, и не только. Но если нарушить существующие нормативы, все труды могут оказаться напрасными.
Одна из категорий земель в РФ – это земли населенных пунктов. Как раз на них располагаются участки под ИЖС. Их главным предназначением как раз является установка сооружений в личных целях. Следует отметить, что эти территории самые востребованные среди населения. Люди приобретают их, чтобы строить дома, гаражи, бани.
Правовые аспекты
О целевом назначении участка под ИЖС можно узнать из 7 статьи ЗК РФ. В ней указано, что постоянное проживание на участке более чем одной семьи, является невозможным.
Построенное здание должно обязательно соответствовать характеристикам, на которые указывают статьи 48 и 49 Градостроительного кодекса. Например, ограничена максимальная высота дома – 3 этажа. Но возможна постройка четырехэтажного здания, если последний этаж будет служить в качестве мансарды.
Любая собственность, включая землю и возведенные на ней объекты, в обязательном порядке должна быть зарегистрирована. Порядок регистрации указан в Федеральном законе №122.
Владелец такого участка имеет определенные права, которые закреплены в 49 статье Градостроительного кодекса.
Собственник жилого строения на участке ИЖС без ограничений может претендовать на получение коммунальных услуг, о чем говорит ПП РФ №344. На данные услуги действуют расценки, принятые на территории конкретного населенного пункта.
Возможность изменить категорию, к которой принадлежит участок, прописана в ФЗ №172.
Объекты, которые можно построить
Главным предназначением территории ИЖС является возведение на ней зданий какого-либо типа.
Поэтому, покупая участок, необходимо понимать, что в течение 5 лет на нем должно начаться строительство.
Если, по истечении указанного срока, земля продолжает пустовать, она может быть признана неиспользуемой, и местные власти могут ее изъять.
Запланировав стройку, очень важно согласовать это действие с муниципалитетом.
Планируя обустройство территории, необходимо соблюдать нормы, установленные законом. К примеру, есть такое понятие, как красная линия. Это полоса, которая отделяет улицу от личного участка. Так вот, есть необходимость сохранять расстояние в 5метров между этой линией и жилым зданием.
А нежилые строения должны быть удалены от границы с соседями более чем на 1метр.
Нарушение установленных правил не пройдет бесследно. Первые сложности возникнут, когда появится необходимость подключать дом к ЛЭП и прочим коммуникациям. Кроме этого, запрет может последовать и на оформление регистрации в доме. Крайней мерой в таких случаях является снос здания.
Планируете взять ипотеку на покупку земельного участка? В нашей статье описаны программы от самых популярных и надежных банков.
При приобретении земли у СНТ стоит знать и помнить об опасных подводных камнях, которые могут встретиться. Читайте о них здесь.
Открытие гостиницы на участке ИЖС
В законах об ИЖС нет запрета на строительство гостиниц. Зданиями, состоящими из малого количества этажей, могут считаться не только дома, предназначенные для проживания.
Сюда можно отнести и помещения коммерческого типа, и здания, которые служат для ведения хозяйственной деятельности, например, склады.
Поэтому, сооружение гостиниц на участках под индивидуальное жилищное строительство, можно считать возможным.
Самое частое направление для использования участков ИЖС – это постройка капитальных зданий с последующим проживанием. Кроме жилых домов, можно строить и нежилые помещения для иных нужд – например, гараж или баню. Однако характеристики построенных зданий должны соответствовать установленным в законе нормативам. Их несоблюдение, как правило, влечет за собой наложение административной ответственности.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.