Земля для ведения огородничества: что можно строить, расширение возможностей
Построить жилой дом, баню, гараж на собственном участке, используемом для огородничества, – распространенное желание многих собственников.
Если вы еще только ищете надел для строительства, то участки, предназначенные для огородничества, могут привлекать низкой ценой, расположением в живописной зоне.
Но насколько правомерно строительство на них, и какие объекты разрешены законом, рассмотрим подробнее.
Разрешенные виды строительства
По сравнению с садоводческим или дачным земельным участком, земля для огородничества имеет самое узкое разрешенное использование.
В соответствии с классификатором ВРИ на земельных участках с ВРИ 13.1 предусмотрено осуществление следующей деятельности:
Основное отличие не капитальных строений от капитальных – отсутствие инженерной инфраструктуры либо хотя бы одного конструктивного элемента, например:
К таким строениям с жилым назначением можно отнести:
Статьей 51 Градостроительного кодекса регламентировано отсутствие необходимости получения разрешения для начала строительства вышеуказанных объектов. Согласование с различными инстанциями также не требуется.
Однако, соблюдение правил и строительных норм по СНиПу 2.07.01-89* (для участков на территории населенных пунктов) и СНиПу 30-02-97* обязательно.
Термин хозяйственные постройки, используемые для хранения урожая, объединяет:
Расположение каждого объекта регламентировано:
После окончания строительства не нужно вводить такие объекты в эксплуатацию.
При расположении на сельскохозяйственных землях
Сельскохозяйственные участки преимущественно находятся на удалении от населенного пункта.
Их правовой режим регулируется федеральным законом № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Вид разрешенного использования – для ведения огородничества определяется при зонировании территорий, в соответствии с классификатором, который принимается органом федеральной власти.
Статья 40 Земельного кодекса разрешает строительство объектов на сельскохозяйственных наделах, за исключением сельскохозяйственных угодий, в рамках разрешенного использования. Соблюдение градостроительных, санитарных, противопожарных норм обязательно.
Основными преимуществами участков, расположенных на сельскохозяйственных территориях, являются:
К основным недостаткам можно отнести:
Приобретать такие наделы целесообразно гражданам, планирующим выращивание культурных растений и не планирующим возведение жилого дома.
На землях поселений
На землях, расположенных в городской черте или границах какого-либо населенного пункта, чаще начинают строительство жилых объектов.
Это обусловлено более развитой и доступной инфраструктурой, а также, стоимостью подключения различных коммуникаций, необходимых для постоянного проживания.
Такая земля стоит дороже, чем та, что относится к сельскохозяйственным наделам, но, при этом имеет свои достоинства и недостатки.
К основным преимуществам использования таких наделов можно отнести:
Основными недостатками являются:
Выбирать огороднические наделы в границах населенного пункта целесообразно только тем, кого устраивает уровень жизни и развитость внутренней инфраструктуры. Такая земля подойдет для выращивания овощей и временного проживания.
Расширение возможностей при смене ВРИ
Если собственник огороднического надела хочет построить полноценный жилой дом и оформить его, то необходимо изменить ВРИ участка.
Без регистрации права собственности на жилой дом объект считается незащищенным от посягательств третьих лиц.
Кроме того, соседи могут написать жалобу в уполномоченный орган о возведении неразрешенных построек, нецелевом применении участка.
Собственнику будут выписаны большие административные штрафы в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
Если при строительстве были нарушены нормы и требования, из-за чего создаются негативные условия для проживающих рядом граждан либо окружающей среды, то суд может обязать собственника снести построенные объекты и расчистить участок.
Для земельных участков, где предусмотрено несколько ВРИ, собственник имеет право без дополнительных согласований применять любое из них. В остальных случаях для изменения разрешенного использования необходимо обращение в местную администрацию.
После предоставления заявления и требуемого пакета документов специальной комиссией проводятся публичные слушания. По результатам заседания готовятся рекомендации по удовлетворению заявления либо отказу. Окончательное решение принимает глава местной администрации.
Практика показывает, что местные власти заинтересованы в застройке территорий, увеличении кадастровой стоимости земли. Поэтому при отсутствии острых конфликтов интересов заявления о смене ВРИ с учетом зонирования территорий удовлетворяются.
Если ВРИ изменяется с огороднического на садоводческий, дачный, ЛПХ, КФХ, то собственник может строить жилой дом с правом последующей регистрации в нем.
Полезное видео
Подробную информацию о том, какие изменения в себе несет новый закон для тех, кто владеет участками для ведения садоводства и огородничества, смотрите в видеоматериале.
Заключение
Разрешенное использование земельного участка – огородничество позволяет заниматься возделыванием культурных растений и возводить некапитальные объекты. Участки, расположенные на сельскохозяйственных угодьях, отличаются высокой экологичностью, но низкой обеспеченностью коммуникациями, инфраструктурными объектами.
Участки в населенных пунктах, как правило, имеют хороший подъезд, необходимые коммуникации. Но наличие большого количества соседей требует точного соблюдения всех строительных норм при застройке своего надела.
Для возведения жилого дома и получения возможности регистрации в нем необходимо изменение ВРИ надела с огороднического на:
При этом обязательно учитывать градостроительные планы территории. Процедура требует времени, материальных затрат.
Окончательное решение принимается после публичных слушаний. Но если вы только еще подыскиваете участок для обустройства загородной дачи с жилым домом, то лучше сразу выбирать наделы с ВРИ, позволяющим строительство домов.
Садоводство и огородничество 2020: новации для дач и СНТ
Порядок ведения гражданами садоводства и огородничества, а также «дачного» строительства изменился в связи с вступлением в силу:
В России около 60 млн дачников, а значит законодательные механизмы данных вопросов крайне важны. Рассмотрим основные новации для СНТ:
1) С момента вступления 217-ФЗ, граждане могут создавать только:
Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости (ТСН). Уже существующие дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим .
2) Установление прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории СНТ / ОНТ без вступления в них. Такие «индивидуалы» теперь обязаны вносить плату:
Такие лица вправе также принимать участие в общем собрании, а по отдельным вопросам даже принимать участие в голосовании.
3) Также ФЗ регламентирует нюансы управления товариществом и контролем за его деятельностью, устанавливает компетенции общего собрания членов объединения, председателя и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.
Что разрешено строить на «дачных» участках?
4) На садовом участке можно возвести:
5) На огородном участке строительство объектов недвижимости запрещено. Однако, права, зарегистрированные до 01.01.2019 на ранее возведенные хозпостройки и сооружения сохраняются.
Дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в ЕГРН до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами.
Здания с назначением «нежилые», сезонные или вспомогательные, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей (но не гаражи и хозпостройки), признаются садовыми домами.
7) Площадь земель общего назначения (обязательных и дополнительных) должна составлять от 20% до 25% территории товарищества.
под строения рекомендуется отводить до 30% площади личного садового участка, а с учетом пространств с твердым покрытием – до 50%.
9) уточняются параметры подъездных дорог; эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.
10) появились рекомендации по обеспечению условий для маломобильных граждан.
11) уточнены параметры ограждений, отступов от границ при посадке деревьев, размещения септиков и компостов, приборов учета энергии.
Несмотря на то, что Свод Правил носит рекомендательный характер, важно помнить, что правила разработаны, прежде всего, для обеспечения безопасности граждан во время пребывания в СНТ.
Возможно ли признать СНТ населенным пунктом?
Кадастровое установление границ не является самостоятельным основанием для придания СНТ / ОНТ статуса населенного пункта.
Однако, включение товарищества в границы уже существующего поблизости населенного пункта на практике совсем не редкость. Для этого необходимо утверждение нового (изменение действующего) генерального плана городского поселения и схемы территориального планирования муниципалитета, в котором расположено СНТ.
Нужна ли лицензия при добыче подземных вод?
Раньше лицензия для добычи СНТ подземных вод при организации хозяйственно-бытового водоснабжения не требовалась, однако с 2020 года ее получение стало обязательным.
Обычным гражданам (физ.лицам) такая лицензия не нужна, если колодец:
Штрафы за пользование недрами без лицензии установлены КоАП .
Где можно строить дом, а где только заниматься садоводством?
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте на вопрос: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.
Что можно делать с землей
Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:
– для сельского хозяйства;
– личного подсобного хозяйства на полевых участках;
– индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
– личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там, и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).
Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет. Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ. Существование их законно (Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхоз назначения – для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.
Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя. Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П; от 30.06.2011 № 13-П). Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхоз назначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).
ИЖС и садоводство: жить можно
Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.
Обратите внимание: с 04.08.2018 не требуется получать согласие на строительство дома. Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство – например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений. С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.
Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствии осуществляется за счет собственника земельного участка.
Огород и сельхоз: свой угол не построить
Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд – сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхоз назначение – только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.