Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье
Краткое содержание:
С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.
Что говорит закон
Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.
Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.
Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.
Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.
Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.
Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?
Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.
Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.
Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.
Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).
Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.
Рекомендации
Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.
Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.
Статья 53. Градостроительные регламенты. Зона зеленых насаждений (Р-1)
2. Допускается строительство обслуживающих культурно-развлекательных объектов, спортивных сооружений и комплексов, связанных с выполнением рекреационных функций территории (не более 20% от общей площади зоны).
4. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны Р-1:
Земельные участки (территории) общего пользования
— размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дороги пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.
Деятельность по особой охране и изучению природы
— сохранение и изучение растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады).
Охрана природных территорий
— сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности в данной зоне, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными; городские леса.
Описание вида разрешенного
— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок.
— размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря);
— размещение спортивных баз и лагерей.
— размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев;
— устройство площадок для празднеств и гуляний;
— размещение зданий и сооружений для размещения цирков, зверинцев, зоопарков, океанариумов.
— размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (кафе, рестораны, столовые, закусочные, бары).
— размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).
Условно разрешенные виды использования
— пункты оказания первой медицинской помощи;
— помещения для компьютерных игр, интернет-кафе;
— участковые пункты милиции;
— киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания;
5. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территориальной зоны Р-1.
Предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства применительно к зоне Р-1 не подлежат установлению.
Территории скверов оборудуются малыми архитектурными формами: фонтанами, бассейнами, лестницами, беседками, светильниками и др.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Строительство на арендованной земле в зеленой зоне
Здравствуйте! проконсультируйте пожалуйста и разъясните правовую сторону ситуации.
Арендатор во исполнение условий договора возвел на данном участке мощение, тем самым благоустроив территорию, получил на него свидетельство собственности.
по прошествии времени утверждается новый генплан города, где данный участок поподает под разрешенное использование- коммерция
Арендатор заключает соглашение с администрацией в письменном виде, где администрация переводит землю под коммерцию, выставляет арендатору новую завышенную арендную плату на основании новой кадастровой стоимости участка.
Арендатор хочет построить помещение под магазин на данном участке, но выясняется что участок попадает под зеленую зону и капитального строительства осуществить нельзя..
со слов работнтков архитектуры.
возможно ли арендатору все таки построить магазин на этом участке?
какова законная сторона вопроса?
Капитальное строение? здание из быстровозводимых легких конструкций некапитальное? как то подвести к мощению? Реконструировать что ли?))
Если есть запрет на строительство капитальных сооружений, значит, строить нельзя. Это само собой понятно. Если игнорируете этот запрет, здание просто снесут. Поэтому самое оптимальное, — построить некапитальное строение, чтобы можно было самому быстро снести в случае принуждения.
Положение об определении функциональных зон в лесопарковых зонах, площади и границ лесопарковых зон, зеленых зон
(утв. постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2009 г. N 1007)
С изменениями и дополнениями от:
4 февраля 2011 г., 1 ноября 2012 г.
1. Настоящее Положение устанавливает порядок определения функциональных зон в лесопарковых зонах защитных лесов, площади и границ лесопарковых зон и зеленых зон защитных лесов (далее соответственно — лесопарковые зоны, зеленые зоны).
2. Лесопарковые зоны устанавливаются в целях организации отдыха населения, сохранения санитарно-гигиенической, оздоровительной и эстетической ценности природных ландшафтов.
3. Зеленые зоны устанавливаются в целях обеспечения защиты населения от неблагоприятных природных и техногенных воздействий, сохранения и оздоровления окружающей среды.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12171631/#ixzz44bQGGGfJ
с учетом назначения и того, что зона зеленая, только некапитальные строения. например, парк с палатками и зонами отдыха.
Здравствуйте, Оксана! Разумеется, если вопрос стоит о запрете на возведение капитальных строений, то они не могут быть возведены. вы правильно ставите вопрос о критериях отнесения сооружения к тому или иному виду.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, дающей определение понятию недвижимого имущества, существует несколько оснований для отнесения вещей к категории недвижимости. Во-первых, это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Во-вторых, это все те вещи, которые прочно связаны с землей, и их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под недвижимостью понимаются все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.
Таким образом, можно сделать вывод: если рассматриваемое сооружение представляет собой отдельно стоящее строение, затраты на перемещение которого значительно превысят его стоимость (то есть его невозможно переместить без причинения несоразмерного ущерба его назначению), следует предположить с немалой долей вероятности, что это капитальное сооружение.
В Вашем случае, полагаю, сооружение капитальным признано быть не может, так как конструктивно имеет именно сборно-разборную конструкции. Вам необходимо исходить именно из этого обстоятельства при отстаивании своих прав и законных интересов.
Так же, Оксана, следует учесть, что каждый субъект федерации имеет свои нормативные акты, касающиеся городской застройки, возведения кап. сооружений и т.д. В основном все они поразительно похожи, несмотря на удаленность субъектов друг от дуга. Если резюмировать, основным техническим признаком » капитальности» сооружения является наличие у него заглубленного фундамента, системы крепежей несущих конструкций, монолитность технического корпуса и т.д. Так же, следует иметь в виду, что с правовой точки зрения этот вопрос раскрывается недостаточно детально, однако судебная практика, сложившаяся в данной связи, сводится к тому, что решающий акцент в данном вопросе принадлежит компетентным заключениям по поводу капитальности сооружения (экспертиза, осмотр уполномоченными органами и их заключения).
На официальном портале администрации г.Краснодара 25.02.2016 размещена статья следующего содержания:
Сами новые правила я не нашел но итак очевидно что никакого капитального строительства в зеленых зонах г. Краснодара не допускается. Что касается сооружений некапитального характера то никаких запретов на их сооружение на арендованной земле нет.