Оформляем разрешение на строительство магазина
Россия в лидерах рынка торговли
Каждый день в нашей жизни что-то изменяется, мы становимся старше, взрослеют наши дети, возводятся новые дома, строятся больницы, детские сады и школы, открываются новые магазины и торговые центры. В 2014 году в России было построено 2,5 млн. кв. торговых площадей, что позволило России возглавить европейский рейтинг рынков торговой недвижимости. Россия обогнала Францию, которая была лидером в течение 43 лет. С тех пор в России наблюдается ежегодный рост объемов строительства торговых площадей.
В связи с этим, вопросы о том, как получить разрешение на строительство торгового центра или магазина и нужно ли оно вообще несомненно требуют детального рассмотрения.
Какими бывают торговые точки?
Существуют нестационарные торговые объекты – торговые точки, которые не являются объектами капитального строительства. К ним относятся павильон, киоск, летний павильон, молокомат, остановочно-торговый павильон, палатка, торговый навес, морозильный ларь, квасная бочка и т.п. Для таких объектов в муниципалитетах предусмотрена схема их размещения и определенные нормы.
Торговый центр или магазин к нестационарным торговым объектам отнести никак нельзя, так как они являются капитальными объектами, следовательно, разрешение на строительство магазина или торгового центра получать необходимо.
Особенности получения разрешения на строительство
Магазин, как и любой другой капитальный объект, можно построить далеко не на любом участке, даже находящемся в собственности.
Многое зависит от разрешенного использования земельного участка. Если вы собираетесь возводить магазин на собственном земельном участке или на каком-то конкретном инвестиционно-привлекательном месте, вам необходимо убедиться, что магазин или торговый центр являются основными видами разрешенного использования на данной территории.
Для этого ознакомьтесь с градостроительным планом земельного участка, если он у вас уже есть. Если его нет, то обязательно обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о его выдаче. Только после этого обращайтесь в проектную организацию и заказывайте проектную документацию. Проект необходим, потому что необходимо уложиться в предельные параметры объектов, которые можно размещать на этом участке.
Магазин необходимо разместить с соблюдением градостроительных, противопожарных и санитарных норм. Необходимо также проанализировать окружающую обстановку на предмет возможности размещения магазина конкретной направленности, наличие места для парковки, проезда и благоустройства прилегающей территории.
Если у вас нет собственного земельного участка, вы можете арендовать его. В случае, если собственником участка является муниципалитет, вы можете обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка. Процедура предоставления производится в соответствии с земельным законодательством.
В статье Что такое разрешение на строительство и как его оформить, продлить, внести изменения были перечислены необходимые документы для получения указанного разрешения. Перечень документов в определенном степени зависит от площади магазина и количества этажей.
В статье Экспертиза проектной документации: что это такое и с чем его едят описано для каких объектов экспертиза не требуется.
После сбора комплекта документов, который предусмотрен законодательством вы обращаетесь в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, который в течение 10 дней выдает вам его или направляет уведомление об отказе в выдаче разрешения.
Магазин может быть не только отдельно стоящим зданием, но и встроенным, пристроенным или встроенно-пристроенным. Там существуют свои тонкости и моменты, о которых я обязательно расскажу в следующих статьях своего блога.
Разрешение на строительство коммерческой недвижимости.
Сегодня хотелось бы рассказать предпринимателям, что их ждет при получении разрешения на строительство коммерческого объекта до 1500 кв.м. и не выше двух этажей.
Первое с чего нужно начать это с проверки земельного участка. Участок должен стоять на кадастровом учете в границах (иметь уточненную площадь и границы). Если участок не стоит на кадастровом учете – необходимо провести межевание.
Если с земельным участком все в порядке, нужно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Данный документ несет информативный характер, но без него не обойтись. ГПЗУ покажет вам разрешенное пятно застройки, необходимые согласования, обременения и тп.
После ГПЗУ мы можем точно понять какие согласования мы должны получить. Стандартные согласования для Москвы и Московской области это: Департамент культурного наследия, росавиация (аэропорты), летные площадки, департамент недропользования, газовые службы, электросети, водоканал. Каждое согласование имеет установленный законом срок. Например, согласование с аэропортом Шереметьево занимает 30 дней. Есть ли платные согласования? – да есть. К примеру, согласования с ДОСААФ «Черное» для юр. лиц составляет 30 тысяч рублей. Так же придется потратиться на согласование с аэропортом Домодедово (точнее на заключение СЭЗ которое требуется для согласования). В лучшем случае все согласования займут у вас 1,5 месяца.
Для получения разрешения на строительство вам потребуются следующие разделы проекта:
ПЗ – Пояснительная записка
ЭЭ – энергетическая эффективность (раздел включен в ПЗ)
ООС – охрана окружающей среды (раздел включен в ПЗ)
МПБ – мероприятия пожарной безопасности (раздел включен в ПЗ)
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка
АР – архитектурные решения
КР – конструктивные и объемно-планировочные решения
ОДИ – мероприятия по обеспечению доступа инвалидов
ПОС – проект организации строительства
ПОД – проект организации работ по сносу или демонтажу (при необходимости)
Разработка данной документации займет от 2-х недель до месяца. Стоит оговорится, что скорее всего вам понадобится разработка архитектурно-градостроительного облика (АГО/АГР), а также согласования его в архитектуре. Исключением являются объекты, находящиеся в «промке» при условии, что объект не находится на перовой линии. Разработка и согласование АГО в лучшем случае займет 1.5-2 месяца.
После регистрации можно подавать заявление на разрешение. Обратите внимание что все заявления подаются только в электронном виде и подписываются с помощью ЭЦП.
Резюмируя – получение разрешения на строительство займет у Вас порядка 5-6 месяцев.
Разрешение на строительство магазина
Запомнить : прежде чем начинать строительные работы, нужно выбрать подходящий участок. Вид разрешенного использования (ВРИ) должен соответствовать возводимой постройки. Если ВРИ не подходит, то его возможно поменять. Предварительный анализ позволит сократить расходы на 20-40%.
Магазин является общественным местом, в котором будет скопление людей.
Для получения разрешения на строительство магазина потребуется минимум 4 обязательных раздела проекта:
( важно : статья написана в январе 2019 года и актуальна под текущие требования законодательства; в интернете статьи написаны более ранними датами, отсюда путаница при получении документации самостоятельно)
1. Доступ инвалидов
3. Охрана окр. среды
4. Раздел энерго-эффективности
5. Архитектурные решения
6. Конструктивные решения
7. Пояснительная записка
Это минимальное количество разделов, для получения разрешения. В зависимости от города, требования отличаются. Например, в г. Химки требуется архитектурно-градостроительный облик (АГО).
В получении разрешения на строительства магазина участвует штат сотрудников:
6. Представитель компании – осуществляет документооборот между контролирующими органами, сторонами договора.
7. Геодезист, кадастровый инженер, проектировщики и другие спецы – подготавливают необходимую документацию.
Как решить вопрос с разрешением на строительство:
2. Сделать часть работ самостоятельно, без соблюдения строительных норм (потребует больше времени, подходит тем, кто планирует строиться через несколько лет и готов уделить время для изучения законодательства).
Обратившись к нам, вы сможет спрогнозировать сроки и определить стоимость работ.
Сколько стоит получить разрешение на строительство магазина.
Крупные компании при выборе земельного участка предварительно проводят анализ стоимости будущих работ. Стоимость разрешительной документации в среднем составляет от 150 тыс. до 4.5 млн. рублей.
Расходы на получение разрешения на строительство и другие кадастровые работы составляют в среднем 3-5% от полной стоимости работ по постройке магазина. Срок получения документации занимает в среднем от 3.5 мес. До 5 мес. В случае, если получать документацию самостоятельно, уходит более года и до бесконечности. Львиная доля нежилых помещений, построены самовольно, а их собственники в холодном поту видят сны и ждут, когда придет штраф или предписание для сноса незаконной постройки.
Каким будет будущее вашего бизнеса: светлым или рискованно-опасным, решать вам.