Строительство собственного дома в Германии. Юридические аспекты.
Земельный участок
Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. Даже самый хороший дом не принесет много радости, если его месторасположение не соответствует ожиданиям. Это касается не только окрестности и инфраструктуры, но и влажности, которая может привести к увеличению расходов при строительстве, затопам при повышении уровня воды и надоедливым комарам в летнее время. Также до проведения строительства рекомендуется выяснить, занесены ли в Поземельную книгу сервитуты в отношении земельного участка. Ими могут быть право прохода третьих лиц через земельный участок, право соседей на проведение под земельным участком труб, кабелей и т.д. Это может впоследствии ограничить права собственника, например при желании вырыть бассейн как раз в том месте, где проходят трубы.
Другим очень важным аспектом является наличие разрешения на строительства на данном земельном участке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо до приобретения земельного участка узнать в строительном ведомстве:
К каждому земельному участку должны быть подведены электричество, телефонный кабель, вода; к нему должны быть проложена дорога. Причем эти расходы возлагаются общиной на собственников земельных участков. Поэтому до приобретения земельного участка необходимо в обязательном порядке выяснить проведенены ли вышеперечисленные работы и в каком объеме. Иначе земельный участок может стать «золотым».
Архитектор
Строить дом самостоятельно или привлечь подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности? Самостоятельное строительства дома может позволить себе только тот, у кого достаточно времени заниматься строительством. Но как при самостоятельном строительстве, так и при поручении строительства подрядчику, без архитектора и инженера не обойтись. Разрешение на строительство будет одобрено только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера. Причем архитектор один из важнейших партнеров при строительстве. В зависимостиот возложенных на него договором обязанностей, он получит все необходимые разрешения на строительство, проведет калькуляцию расходов, найдет подходящую строительную фирму, будет контролировать строительство.
Заявление на разрешение на строительство подается в соответствующее строительное ведомство, как правило, заполняется специальный формуляр. К нему прилагаются план местности, чертежи архитектора, строительное описание и другие необходимые документы.
Важно отметить, что разрешение на строительство действует только определенное время, как правило, 3 года (Сроки устанавливаются Положением о строительстве и зависят от соответствующей Федеральной Земли. Например, в Нидерсаксен, Саарланд – 3 года, в Баварии и Райланд-Пфальц – 4 года.). В течение этого времени необходимо начать строительство. За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на два-четыре года (в зависимости от Федеральной Земли). Приостановка строительства возможна, но, как правило, не более чем на 1 год, иначе разрешение на строительство теряет свою силу.
После обсуждения объема услуг, предоставляемых архитектором, заказчик подписывает с ним договора. Договор должен соответствовать положениям гражданского кодекса Германии. Содержание договора определяется свободно сторонами. Но в нем обязательно указание на объем услуг архитектора и оплату этих услуг заказчиком. Как правило, архитектор предоставляет к подписанию уже готовую форму договора. Хотя закон не предусматривает для договора обязательную письменную форму, рекомендуется заключать договор в письменной форме на случай предъявления требований к архитектору в судебном порядке.
Гонорар архитектора расчитывается на основании Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам и зависит от от объема выполненных им работ. Например, примерный гонорар архитектора за предоставление им услуг при строительстве дома, стоимость которого не превышает € 200.000, может составлять от € 23.745 до € 29.471.
Предварительная цена строительства дома рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты могут превышать планируемые.
Гонорар архитектора распределется на отдельные виды предоставляемых им услуг, следующим образом (§ 33 Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам):
Строительство дома в Германии: что нужно знать?
Мой дом — моя крепость, говорят англичане. У немцев тоже так, по крайней мере, судя по ценам на строительство домов, вложиться придется точно, как в крепость.
Но если вы накопили достаточно для сооружения семейного гнезда или планируете получить кредит для этих целей, эта публикация, несомненно, будет полезной для вас.
Стоит отметить, что в Германии не иметь собственного жилья, а быть постоянным арендатором — вполне распространенная практика. По данным Федеральной службы статистики, так делают около половины жителей Германии.
С чего начать?
Крупные компании предлагают не только посмотреть на мини-модели или чертежи на экране компьютера, как будет выглядеть дом, они строят целые деревни домов-образцов с мебелью и техникой. Войдя в такой дом, вы можете все “пощупать” и понять, как будет выглядеть ваш будущий дом.
Когда клиент находится на стадии выбора проекта, он проходит настоящий допрос у работников строительной компании. К примеру, спрашивают о том, сколько человек будет жить в планируемом доме, каков ваш стиль жизни, нужен ли кабинет, и большой ли должна быть кухня и т.д.
Чтобы построить дом, нужно, конечно, изначально купить участок земли. После выбора проекта строительства идет процедура получения разрешений в государственных органах. К примеру, нужно составить заявку на строительство. Обычно это делает архитектор строительной компании. Эту заявку утверждают в Ведомстве по контролю за строительством. Чтобы документ одобрили, проверяется, вписывается ли проект вашего дома в ландшафт, и учтены ли все нормы. Только после этого выдается разрешение на строительство.
Материалы
Одним из наиболее популярных и сравнительно недорогих решений в Германии являются каркасные дома. Они энергоэффективные и позволяют выгодно “играть” с пространством. Для скептиков, которые считают такие дома нестойкими, отметим, что гарантия на них составляет 100 лет, как и на многие кирпичные дома. А построить (или, точнее, собрать) такой дом можно всего за 4 — 6 месяцев. Это минимум в два раза быстрее, чем строительство бетонного или кирпичного дома. Часто компании даже предлагают построить полностью обустроенный дом — с готовой техникой и мебелью.
Каркасный дом может состоять полностью из дерева. А это, как известно, прочный, безопасный и экологичный материал. Детали для создания многих таких домов уже пылятся на складах, и если вы выберете готовый проект, мастера быстро соберут его.
Практически все современные дома строятся с учетом требований энергоэффективности. Таким образом, в новом доме вы сможете экономить, например, платить за отопление на 50% меньше, чем в доме, построенном, скажем, 30 лет назад.
Теплоизоляцию сегодня часто делают из обычной деревянной стружки. Это переработанный отход деревопроизводства, который отлично сохраняет тепло и не загрязняет окружающую среду.
Средняя стоимость строительства жилья в ФРГ составляет 1770 евро за квадратный метр. Дороже всего соорудить дом в Баварии — там средняя цена за квадратный метр превышает 2 тыс. евро.
Самый популярный диапазон цен на дома — от 300 тыс. до 1 млн евро. Тем не менее можно купить дом дороже или же сэкономить — все зависит от выбора строительной компании, проекта, материалов и того, где вы будете строить свою “крепость”. Так, в некоторых немецких городах разница в стоимости недвижимости, в зависимости от расположения, может достигать 30%.
Если вы хотите приобрести большое “семейное гнездо” на 200 квадратных метров или больше, придется выложить не менее полумиллиона евро.
Тем, кто хочет приобрести дом в ипотеку, стоит знать, что мигрантам получить кредит сложнее, чем немцам. В первую очередь, претендент на покупку жилья должен пройти кредитную проверку. Не возникнет проблем с ипотекой у тех, кто может сразу внести 20% от стоимости дома. Если у покупателя есть постоянный вид на жительство в Германии, то проценты по кредиту будут немного ниже.
Стоит также отметить, что в вопросе недвижимости промедления экономически не выгодны. Практически во всех крупных городах Германии с 2005 года цены на дома и квартиры выросли почти на 70%. Это касается как приобретения, так и строительства недвижимости. К примеру, стоимость домов и квартир в столице только в 2018 году выросла на 15,2 % по сравнению с предыдущим годом. В ближайшее время смены тенденций не прогнозируют. Тем не менее есть ряд крупных немецких городов, в которых цены практически не выросли, несмотря на исторически низкие процентные ставки по кредитам. Это в основном касается промышленных регионов Германии.
Не построить, а перестроить
Если вы хотите сэкономить, можно переоборудовать старый дом — утеплить, поставить солнечные панели и, скажем, гидротермальный котел для отопления. Несмотря на внушительные инвестиции, домашняя солнечная электростанция частично поможет окупить проект. Тем более, что для таких целей банки охотно выдают кредиты, а процентные ставки довольно невысокие.
Интерьер: что сейчас в моде?
Одним из любимых новаторских решений дизайнеров уже в течение нескольких лет является мох на стенах. Он позволяет создать хорошую тепловую и звуковую изоляцию, при этом такая “зеленая стена” не требует особого ухода.
Актуальной является экономия пространства. Так, стена с легкостью превращается в элегантный шкаф, а полка — в полноценный стол на 6 персон.
Никого не удивишь совмещением в одном пространстве кухни, столовой и прихожей. Это самое популярное решение, применяемое в интерьерах большинства современных домов.
Нужно сказать, что современная интерьерная мода довольно разнообразна: популярны как винтажные вещи (как-то шкаф с дверцами от старой кладовки или столешница из старинных дверей), так и совсем новаторские (напечатанные на 3D-принтере объемные картины и др.).
Также в тренде все со словом Smart — смартфоны задают тенденции даже в интерьерной моде. Так, к примеру, можно купить в ванную зеркало с функцией подсоединения к Интернету — это не только зеркало, а и своеобразный огромный экран, и теперь можно чистить зубы, просматривая новости или фото друзей в социальных сетях.
Строительство в Германии: разбираем риски
Как заработать на недвижимости в Европе? Самый очевидный вариант — сдать ее в аренду: например, местным жителям, туристам или студентам. Но аналитики говорят о новой общеевропейской тенденции — снижении доходности арендного бизнеса (по подсчетам компании PwC она упала с 6% в 2009 г. до 4% в 2017-м).
Почему Германия?
Риски девелоперских проектов одинаковы во всех странах: банки могут отказывать в финансировании, государственные органы – затягивать выдачу необходимых разрешений, дорожают строительные материалы, новые объекты недвижимости распродаются не так быстро, как планировалось, и т.д. Однако инвестиционный климат во всех государствах различный. Особенно привлекателен он в Германии. И дело не только в мощи и стабильности ее экономики (рост немецкого ВВП ускорился с 0,4% в 2013-м до 4,2% в 2018 г., а безработица за этот период сократилась с 5,8 до 3,4%).
О любых изменениях в немецком законодательстве становится известно заблаговременно, права инвесторов защищены законом, а все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи недвижимости, строго регламентированы.
В большинстве случаев клиенты Tranio, интересующиеся проектами добавленной стоимости и предполагающие уложиться в бюджет от 1 до 5 млн евро, рассматривают строительство жилых домов на 10–20 квартир.
Почему мы чаще всего советуем им Германию? Дело в том, что бóльшая часть рисков, связанных со строительством жилых домов, нивелируется немецким законодательством. А компетентные технические консультанты, юристы и налоговые специалисты помогут избежать подводных камней, которые могут встретиться на пути инвестора.
Минимизируем риски!
1. Отказ в финансировании
Прежде всего, стоит отметить, что не все банки в Германии работают с кредитованием иностранных клиентов (это связано с проведением ряда дополнительных процедур, усложняющих банкам работу по подготовке и проведению сделок). У тех же банков, кто готов сотрудничать с иностранными инвесторами (Sparkasse, Volksbank и др.), могут существенно различаться требования к потенциальным заемщикам.
Причины, по которым банки отказывают в предоставлении финансирования, бывают самыми разными, но особенно распространены следующие:
• отсутствие у заемщика кредитной истории в Германии (если заемщик – вновь созданное GmbH (ООО), зарегистрированное на территории Германии);
• малоизвестная команда проекта (при оценке проекта банк пристально анализирует опыт его участников в реализации схожих проектов);
• неполноценный комплект документов (так, например, если компания, реализующая девелоперский проект, оформлена на инвестора, он должен получить ряд лицензий в соответствии с немецким законодательством);
• проблемы с прохождением процедур compliance и KYC (Know Your Client). В соответствии с законодательством банки проверяют данные об обратившихся к ним юридическим лицам, изучают легальность их бизнеса в целом и проекта, в обеспечение которого планируется предоставление кредита. Деятельность банков при этом направлена, помимо прочего, на противодействие отмыванию денег, финансированию терроризма и уклонению от уплаты налогов. Потенциальный заемщик должен предоставить документы, подтверждающие источники происхождения денежных средств, привлекаемых в проект.
Задача хорошего консультанта – обеспечить успешное решение всех проблем, с которыми может столкнуться его клиент.
2. Риск неполучения разрешения на строительство
Начать строительство в Германии можно, имея два основных документа, —градостроительный план и разрешение на строительство (baugenehmigung).
Градостроительный план (bebauungsplan) содержит всю информацию, касающуюся застройки земельного участка (его площадь, коэффициент плотности застройки, разрешенные для строительства на нем типы объектов и т.д.). Большинство участков продаются с градостроительным планом!
Разрешение на строительство, опираясь на данные, прописанные в градостроительном плане, подготавливает архитектор.
Если оформление разрешения обычно занимает от трех до шести месяцев (чем крупнее город, тем больше времени занимает соответствующий процесс), то на получение градостроительного плана (в случае его отсутствия) может потребоваться гораздо больше времени (в некоторых случаях процедура может затянуться на несколько лет)! Именно поэтому участки без градостроительного плана продаются значительно дешевле.
Тем не менее, использование участков, требующих разработки bebauungsplan, позволяет в итоге больше заработать. Можно сказать, что именно такие сделки с недвижимостью являются наиболее прибыльными, однако, делая соответствующий выбор, нужно понимать, что обозначить точные сроки проекта при этом будет достаточно сложно.
Чтобы предоставить инвестору дополнительные гарантии, в ряде случаев мы стараемся договориться с собственником участка о том, что инвестор оплатит выбранный участок только по факту получения разрешения на строительство.
3. Риск превышения сметы, задержки сроков
Частые проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в недвижимость, — превышение сметы и задержка сроков при строительстве. В Германии соответствующие риски снижаются благодаря специальным нормам, предусмотренным законодательством. Так, особым правилам подчиняется процедура составления архитектором сметы, регулируется и стоимость каждого этапа его работы. Составляя смету, архитектор опирается на DIN 276 — документ, разработанный Немецким институтом по стандартизации.
Стоимость работ в расчете на квадратный метр создаваемой недвижимости фиксируется в договоре инвестора с девелопером. В нем же стороны определяют, кто и в каком объеме возьмет на себя ответственность за непредвиденные расходы. Практика свидетельствует о том, что инвестору не всегда выгоден полный принципиальный отказ от несения дополнительных расходов, поскольку именно инвестор заинтересован в том, чтобы строительство не затягивалось.
Акт федерального законодательства Германии (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI) предусматривает девять этапов работы архитектора, а также фиксирует порядок ее оплаты на каждом из них.
Рассмотрим их подробнее.
1. Базовая оценка составляет 2% от общей стоимости услуг архитектора. На данном этапе архитектор должен сравнить пожелания девелопера с типом участка и существующими строительными нормами и связаться с местной администрацией.
2. Предварительный план (7%): архитектор подготавливает эскиз и предварительный план проекта, составляет смету.
3. Проектирование (15%): архитектор разрабатывает финальный вариант проекта со всеми необходимыми чертежами и эскизами.
4. Получение разрешений (3%): доработка, согласование и утверждение плана с учетом требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение на строительство.
5. Строительный проект (25%): архитектор разрабатывает план выполнения работ, подготавливает техническую документацию для подрядчиков.
6. Проведение тендера на строительство (10%): архитектор составляет список работ, описывает их объем, организует проведение тендера.
7. Участие в сдаче подряда (4%): архитектор оценивает результаты тендера, участвует в переговорах с подрядчиками, помогает при закупке строительных материалов.
8. Надзор за ходом работ (32%): архитектор контролирует ход строительства, соблюдение всех технических норм, составляет протоколы проверок, гарантийные документы.
9. Разработка документации и устранение недостатков (2%): архитектор готовит исполнительную документацию и гарантии обслуживания объекта.
При желании инвестор всегда может прибегнуть к услугам независимого эксперта, который проверит адекватность расчетов девелопера и то, насколько они соответствуют рынку.
Законодательство Германии предусматривает, что гарантию по обслуживанию здания в течение первых пяти лет предоставляют жильцам застройщик или страховая компания. С инвестора ответственность за состояние здания снимается сразу после продажи объекта.
Обязанности по контролю за устранением любых обнаруженных недостатков возлагается на девелопера или специализированную страховую компанию.
4. Риск нереализации квартир
Современная Германия — рынок продавца. Квартиры и дома в крупных городах обычно продаются всего за несколько недель. По оценкам Deutsche Bank, на сегодняшний день дефицит жилых единиц (отдельных квартир) в Германии составляет около 1 млн. В крупных городах в период с 2009 по 2017 гг. цены выросли на 80%, в небольших населенных пунктах — на 50–60%.
Несмотря на то, что объемы строительства растут (в 2016 г. было завершено строительство 280 тыс. жилых единиц, в 2017 — 305 тыс.), спрос по-прежнему значительно опережает предложение: по разным оценкам, Германии требуется появление от 350 до 400 тыс. новых жилых единиц в год.
Чтобы максимально снизить риск нереализации объекта, инвестору следует ориентироваться на местных покупателей — немцев, которые покупают квартиры для себя или в качестве активов, чтобы не хранить деньги в банках, предлагающие слишком низкие процентные ставки. Такие покупатели быстрее принимают решение о приобретении недвижимости, им проще получить кредит (банки покрывают до 90% стоимости объектов под 1–1,5% годовых).
Жители крупных городов выбирают объекты недвижимости, расположенные ближе к окраинам: там квадратный метр стоит дешевле. Так, в Берлине инвесторам, которые в перспективе рассчитывают на местных покупателей, стоит рассмотреть округа Панков, Штеглиц-Целендорфе, Темпельхоф–Шёнеберг и Нойкёльн, в Мюнхене — Швабинг, Перлах, Трудеринг.
5. Риск, связанный с неудачным выбором девелопера
Задумываясь о выборе девелопера, инвестор должен понимать, что крупнейшие немецкие девелоперы в принципе не стремятся к привлечению инвестиций: наличие достаточного объема собственных средств, дешевое банковское финансирование и развитый рынок форвардных сделок позволяют им обходиться без заёмного капитала.
Консультируя своих клиентов, Tranio предлагает варианты сотрудничества с проверенными локальными командами: они хорошо знают свой регион, имеют богатый опыт взаимодействия с местными муниципалитетами (что упрощает процедуры получения разрешений, согласования по проектам и т.д.), отлично ориентируются в социально-демографической ситуации и могут прогнозировать спрос на созданное жильё на местном рынке, поддерживают связи с брокерами, которые могут помочь с реализацией объектов. Команда Tranio совместно с девелопером и инвестором участвует в реализации проекта на протяжении всего процесса девелопмента – помогает девелоперу анализировать площадку, предлагает ее инвестору, занимается организацией купли-продажи участка, помогает с привлечением банковского финансирования, контролирует документооборот и взаимодействие участников проекта (девелопера, банка, юристов, внешних технических экспертов, брокера, реализующего квартиры на выходе из проекта).
Сегодня, во время строительного бума в Германии, когда строители, пользуясь ситуацией, когда спрос превышает предложение, значительно завышают цены на свою работу, именно локальные девелоперы могут успешно подыскивать подрядчиков, привлечение которых будет максимально экономически оправданным.
Анализируя риски потенциального девелоперского проекта в Германии, инвестор может быть уверен в стабильности экономической ситуации в стране и благоприятном инвестиционном климате, гарантированном на законодательном уровне. Однако необходимо оставаться предусмотрительным, выбирая надежных партнеров — опытных консультантов с хорошей репутацией, которые не обещают золотые горы, но действуют осторожно, разумно и консервативно!