Разрешение на строительство гостиницы в Москве. Процедура получения
Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.
Приобретается участок земли.
Разрабатывается эскизный проект гостиницы.
У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):
- свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;
кадастровый план земельного участка.
Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:
- разрешение на строительство;
Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.
справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;
ситуационный план, заверенный в местной администрации;
Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.
Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить. Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;
при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.
На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».
Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.
Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.
Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.
Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.
Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.
Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы. Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали. Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.
C какими трудностями можно столкнуться?
Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;
Нулевые показатели в ГПЗУ;
Вопросы от пользователей сайта:
Получение разрешения на строительство гостиницы в Москве и Московской области
Как при строительстве гостиницы не попасть в новостные сводки Госинспекции о сносах объектов
Перед возведением гостиницы необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство (РнС). Такой алгоритм действий гарантирует отсутствие проблем с оформлением здания в собственность в дальнейшем. Это документ, без наличия которого невозможно узаконить готовую постройку, оформить на неё право собственности и ввести в эксплуатацию. Те застройщики, которые решают сперва возвести объект, а потом попробовать его узаконить, сильно рискуют. Если разрешение не выйдет получить в дальнейшем, то через суд застройщика могут обязать снести объект.
Выдача РнС регламентируется Градостроительным кодексом РФ от 2004 года, статьёй №51. В ней прописаны требуемые документы, порядок действий, сроки и тому подобное. Получение РнС новой или реконструкцию старой гостиницы подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и её межевания. С таким документом на руках собственник без проблем сможет ввести объект в эксплуатацию и извлекать прибыль, ради которой гостиница построена.
Что требуется и где можно получить разрешение на строительство
Главное требование — соответствие земельного участка (ЗУ) планам застройщика. Так, на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено строительство гостиниц, а на некоторых других землях вообще не допускается возведение никаких капитальных построек. Это нужно учесть и заранее перевести земли в требуемую категорию, если это возможно. Иначе разрешение на строительство не дадут. Второй аспект — грамотно проработанный и составленный проект гостиницы. При составлении проекта проводятся необходимые инженерные изыскания, делаются расчёты инженерных сетей, расхода требуемых для строительства материалов и других параметров.
Выдачей занимаются уполномоченный орган власти, Министерство строительства. На деле застройщикам приходится контактировать и с местной администрацией, которая расположена по месту нахождения земельного участка. Это может быть городская администрация, поселковый или сельский совет. Если объект планируется возводить на охраняемых территориях, то строительство нужно согласовать с той организацией или органом исполнительной власти, в ведении которого эта зона находится, но только при условии, что возведение гостиницы там допускается в принципе.
Документы, необходимые для получения РнС
Перечень указан в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Там сказано, что застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на ЗУ; градостроительный план, которому не более 3 лет; план-схему организации участка, на котором обозначено место возведения капитального объекта; архитектурные решения и инженерно-техническую документацию. Все эти документы нужно предоставить в Минстрой при подаче заявления на получение РнС. Направить их можно в электронной форме, проверка проводится в семидневный срок. Документы, не указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, потребовать не имеют права.
После этого либо выдаётся РнС, либо даётся мотивированный отказ. В случае получения РнС на исторических или особо охраняемых территориях рассмотрение может занять 30 рабочих дней. Если планируемая гостиница будет выше трёх этажей или площадь её будет больше полутора тысяч квадратных метров, то перед подачей заявления в Минстрой нужно провести экспертизу изысканий и проектной документации в Стройнадзоре, поскольку она считается поднадзорной. Более того, документация всех гостиниц, поднадзорных и нет, должна пройти согласование в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Сносы гостиниц и долгострои из-за отсутствия разрешения на строительство
Даже если возведённая гостиница соответствует правилам и нормам, но заблаговременно разрешение на строительство не было оформлено, по решению суда её могут снести. Более того, снос затребуют с собственника за его же деньги. Получатся двойные потери. Примеры сноса самостроев появляются чуть ли не ежемесячно по всей России.
Расходы по сносу ложатся на плечи владельца здания, даже если по факту снесёт его Госинспекция, хозяину или арендатору участка будет выставлен счёт. Взыскать средства могут по суду. Стоимость работ исчисляется миллионами рублей, ведь нужно очистить участок и облагородить территорию. А чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует оформить разрешение заранее. При наличии разрешения на строительство гостиницы потом не возникнет никаких проблем с узакониванием постройки.
Помощь в этом вопросе оказывают юристы, геодезисты, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем». На основе полученного ГПЗУ мы проведём инженерные изыскания и составим СПОЗУ. Согласуем строительство гостиницы или отеля в охранных зонах. Разработаем и зарегистрируем в ИСОГД проектную документацию. Организуем проверку документации экспертом и Стройнадзором. Решим проблемы с отклонениями от проекта, а также устраним причины отказов и приостановок. Подадим заявку в Минстрой и гарантированно получим разрешение на строительство.
Нормативные акты и согласования для открытия малого отеля
Работа отеля регулируется следующими законодательными актами:
Гражданский кодекс РФ (далее — ГК) — в части общих положений о юридических лицах (гл. 4), об обязательствах (гл. 21, 22), об ответственности за нарушение обязательств (гл.25), о договоре (подраздел 2), а также положения гл. 39 о возмездном оказании услуг и др.;
Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-1;
Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (утверждены постановлением Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. № 490);
Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
Федеральный закон «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;
стандарты;
система классификации.
Разумеется, дополнительно необходимо соблюдать санитарные нормы и правила, правила ведения бухгалтерского учета и прочие нормативные акты, которые касаются всех видов деятельности в России.
Начиная с проектирования отеля, его создатели активно взаимодействуют с различными организациями и властными структурами. В зависимости от региона и конкретного случая этот список может меняться. На всех этапах создания и управления отелем его деятельность контролируют государственные органы от федерального до муниципального уровня.
1-й этап создания малого отеля. Проектирование
На этом этапе инвесторам приходится иметь дело со Следующими организациями:
глава Администрации, который подписывает распоряжение о создании нового гостиничного объекта;
главный архитектор, утверждающий эскизный проект и предпроектную документацию;
комитет по защите (охране) памятников (должен дать разрешение на перестройку существующего здания, если для строительства отеля используется существующий дом);
органы Роспотребнадзора и Противопожарного надзора, а также остальные члены так называемой Межведомственной комиссии, куда, помимо указанных организаций, входят представители районного архитектора, строительный комитет и пр., которые утверждают проект гостиницы;
городские организации Водоканала и электроснабжения, которые должны согласовать проект гостиницы на предмет предоставления отелю необходимых объемов электроэнергии и воды.
Для эффективной работы с указанными организациями инвесторы должны привлекать архитектурную мастерскую, имеющую все необходимые лицензии, в том числе на проведение авторского и технического надзора, а также профильные организации, имеющие право на проведение электротехнических испытаний, проверку грунтов, землеустройства и пр.
2-й этап создания малого отеля Строительство (реконструкция), отделка и оснащение
На этом этапе инвесторам, получившим все необходимые разрешения на строительство, приходится иметь дело с органами Роспотребнадзора и Противопожарного надзора, которые проводят проверку соблюдения всех необходимых норм при проведении строительства.
поставщики уже готовы завозить и устанавливать оборудование, а строители еще не подготовили помещения; помещения готовы, а поставки задерживаются.
Для минимизации именно таких проблем и нужен менеджер проекта.
3-й этап создания малого отеля. Сдача-прием объекта государственной комиссией
Здесь опять происходит встреча с Межведомственной комиссией, которая должна подписать акт о соответствии построенного объекта утвержденной проектной документации и всем нормативным актам. После получения такого документа необходимо зарегистрировать объект как отель в городском бюро регистрации для получения учетного номера и свидетельства.
4-й этап создания малого отеля. Получение различных сертификатов, лицензий и разрешений
Гостиничные услуги не требуют обязательного лицензирования и сертификации. Тем не менее в некоторых случаях отелю необходима добровольная сертификация и классификация.
Отель хочет получить определенную категорию (звезды) — для этого необходимо пройти сертификацию на соответствие гостиничным услугам и классификацию Ростуризма.
Отель работает с иностранными гостями, и ему необходимо оказывать им визовую поддержку. Это возможно только при получении так называемого референс-номера в Министерстве иностранных дел РФ. Такой референс-номер может получить только туристическая фирма, которую необходимо будет открыть при отеле, после чего подать заявление на получение референс-номера.
5-й этап. Работа отеля
Когда отель уже работает и принимает гостей, он продолжает активно взаимодействовать с государственными органами:
Ниже приведены организации различного уровня, с которыми будет сталкиваться отель, на примере Санкт-Петербурга.
Пример. Взаимоотношение с петербургскими надзорными органами на всех этапах создания и работы малого отеля
Этапы / Государственные органы власти
Какой бизнес открыть в кризис 2020?
Новая прибыльная ниша. Бизнес, который не требует сотрудников и помещения. Минимальные вложения. Обучение «под ключ» за два дня.
Получение различных сертификатов и лицензий
Обращаем ваше внимание, что это был всего лишь небольшой фрагмент замечательной книги-руководства Алексея Мусакина «Малый отель: с чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим», выпущенной издательством Питер.
Эта книга представляет собой практически исчерпывающее руководство по запуску отеля с нуля. Вы получите не только детальные советы по планировке, оборудованию отеля, ценообразованию и взаимодействию с проверяющими органами, но и готовую форму финансового плана, а также должностные инструкции сотрудников.