Нужно ли оформлять мансарду в частном доме
Одним из решений проблемы расширения пространства в условиях дороговизны и дефицита жилых помещений и земли под застройку является оборудование мансарды. Монтаж дополнительного этажа на месте старой крыши или чердака позволяет нарастить общий метраж помещения без увеличения площади основания здания и с меньшими денежными вложениями.
Существует целый ряд правовых вопросов, касающихся того, как оформить мансарду в частном доме.
Что считается «мансардой»?
Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».
Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.
Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.
Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?
Какие документы необходимы для строительства мансарды?
Процесс сбора документов для реконструкции аналогичен процедуре подготовки к строительству. Оформление мансарды в частном доме делится на несколько этапов.
Этап 1. Подготовка документов о владении земельным участком.
Если здание находится в собственности у нескольких хозяев, согласие на реконструкцию должны дать не менее 2/3 владельцев. Надлежащим образом должны быть оформлены:
Этап 2. Проектирование и экспертиза проекта
Проектное оформление мансарды в частном доме осуществляют специализирующиеся на этом организации. Кроме сложных строительных расчетов проекта, здесь потребуется согласование со многими организациями для присоединения мансарды к инженерным сетям населенного пункта.
Готовый проект утверждается заказчиком и должен пройти экспертизу.
Данный этап может занять несколько месяцев.
В пакет документов необходимо приложить:
Этап 3. Оформление в установленном порядке разрешения на строительство.
Порядок и условия выдачи этого документа установлен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Если перестраиваемое здание не относится к индивидуальному жилью, то все указанные выше документы представляются в комитеты муниципального органа управления (административно-техническую, жилищную инспекции, комитет по градостроительству и архитектуре).
Для перестройки индивидуального жилого дома в эти организации представляются:
Срок рассмотрения пакета бумаг — 10 дней. Действует разрешение в течение планового периода, указанного в проекте.
Получив документ, необходимо в десятидневный срок в органы надзора за строительством направить инженерные сведения о будущей постройке.
Оформление мансарды в частном доме предполагает также получение справок из органов пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора, ЖЭК.
Заключительный этап.
По окончании строительно-монтажных работ по возведению надстройки необходимо оформить:
Как узаконить построенную мансарду в частном доме
Регулирующий все возможные спорные вопросы законодательный акт о возведении мансард не принят. Нет нормативного акта, запрещающего сооружение надстроек на зданиях или регистрацию уже построенных.
Лица, имеющие право собственности, наследуемого владения, а также бессрочного пользования участком земли под зданием могут обратиться с заявлением об установлении владения на построенную мансарду в органы местного самоуправления. Зачастую в комитете по архитектуре и в жилищной инспекции органа местного самоуправления отказываются производить узаконивание мансарды в частном доме.
Тогда надстройка может быть зарегистрирована как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК РФ в судебном порядке.
В обоих случаях к заявлению об установлении права владения необходимо приложить:
Когда узаконить построенную мансарду нельзя
В признании права собственности на надстройку на здании будет отказано, если:
Оформление мансарды в частном доме в установленном законом порядке процедура длительная, но с лихвой компенсируется удовольствием от выгодного приобретения дополнительных квадратных метров.
Какие документы необходимы для построения мансарды в многоквартирном жилом доме?
Как построить мансарду в многоквартирном жилом доме?
— 1 Вопрос: 2/3 голосов собственников или 75 % голосов собственников. Оказывается получаются разные цифры.
г. Санкт-Петербург. Оказывается, в каждом городе могут быть разные требования
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч.2 ст. 40
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как указано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Следовательно Вам в данной ситуации, в связи с тем что чердак является частью общего имущества многоквартирного дома и для его оформления требуется уменьшение размера общего имущества, требуется получить согласие всех собственников.
— 1 Вопрос: 2/3 голосов собственников или 75 % голосов собственников. Оказывается получаются разные цифры.
Здравствуйте. В общем-то поскольку чердачное помещение является общим имуществом сособственников, то считаю, что изменение его функционального назначения в соответствии с п.3 ст.36 ЖК РФ также должно требовать 100% согласия всех собственников, поскольку такое изменение не может быть произведено без уменьшения общего имущества. Например на толщину возведенных дополнительных перекрытий. Так что вопрос о 2/3 (а именно эта доля указывается в ЖК РФ в качестве квалифицированного большинства — см. ч.1 ст. 46 ЖК РФ) в данном случае вообще не стоит.
В ту же тему — реконструкция в любом случае потребует 100% согласия всех собственников, т.к. она влечет изменение параметров общего имущества. Это исключает вариант, при котором для принятия положительного и законного решения достаточно только квалифицированного большинства.
Добрый день! Вы заказывали мнение трех юристов, поэтому выскажу свое мнение. Тем более что некоторые нюансы требуют более четких пояснений, на мой взгляд.
И так пойдем по Вашим тезисам:
1. При оформлении чердачного помещения в собственность — необходимо 100 % согласие всех жильцов.
2. При оформлении в безвозмездное пользование — необходимо 2/3 голосов всех собственников.
Тут главный момент не в том, в собственность или в безвозмездное пользование передается помещение, а в том, для каких целей это делается и что дальше с этим помещением будет происходить. Если предполагается присоединение этого помещения к Вашей квартире (то есть уменьшение площади общего имущества в доме) и реконструкция чердачного помещения — тогда да, точно потребуется согласие всех собственников помещений в МКД (часть 3 ст. 36 ЖК РФ, часть 2 статьи 40 ЖК РФ). На деле чаще всего получить согласие всех собственников почти нереально, к сожалению, обязательно найдется кто-то, кто возразит.
Теперь что касается двух третей голосов и откуда это взялось. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решение по вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 3 части 2 статьи 44 выглядит так:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Вот для принятия таких решений нужно две трети голосов. Но обратите внимание, тут речь про пользование иными лицами. Если Вы являетесь собственником помещения (неважного жилого или нежилого) в этом доме, то Вы и так имеете право пользования чердачным помещением. Правда согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, но если Вы, условно говоря, поднимитесь на чердак, разместите там часть своих вещей — вряд ли это вызовет какие-то последствия для Вас.
Но повторюсь, если предполагается реконструкция чердака, уменьшение площади общего имущества (например, путем присоединения чердачного помещения или его части к своей квартире) — тут без согласия всех собственников не обойтись и не важно будете Вы оформлять в собственность что-то или нет.
— 1 Вопрос: 2/3 голосов собственников или 75 % голосов собственников. Оказывается получаются разные цифры.
Безусловно получаются разные цифры, потому что 75% — это три четверти, а не две трети. Вы просто невнимательно посчитали, вероятнее всего. Две трети — это 66,6% грубо говоря. В каких случаях нужно две трети, я Вам выше пояснил.
Если эта реконструкция приведет к уменьшению размера общего имущества (неважно за счет присоединения к Вашей квартире это общее имущество уменьшится или просто в силу особенностей реконструкции) — тогда двух третей будет недостаточно, потребуется одобрение всех собственников.
Если есть какие-то технические нюансы, которые Вам непонятны, Вы в принципе можете предварительно проконсультироваться с жилищной инспекцией Санкт-Петербурга по поводу предполагаемых работ. Вам все равно с ними придется сталкиваться в дальнейшем, если Вы хотите произвести реконструкцию.
Советы юристов: как узаконить строительство мансарды
Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект «РБК-Недвижимость», как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.
Как подготовить документы для строительства мансарды
Легализация построенной мансарды
Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.
Чем может помочь суд
По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры «легализации» самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Запрет на оформление мансард в собственность
Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.
Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.
Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками
В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.
Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.
Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.
