Какие банки делают рефинансирование ипотеки по ДДУ, как проходит процедура перекредитования в этом случае?
Покупка квартиры или оформление ипотеки в строящемся доме зачастую может быть более выгодной из-за низкой стоимости квадратных метров. Однако заёмщик в случае оформления кредита должен быть уверен в возможности рефинансирования по договору долевого участия (ДДУ).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли рефинансировать ипотечный кредит на жилье в строящемся доме?
Участники рынка отмечают, что получить такую возможность шансов мало, так как банки, предоставляющие данную услугу, сильно рискуют, не получая залогового имущества. Однако гарантией для кредитора может стать право требования, которое возникло на основе ДДУ, и некоторые финансовые организации готовы получить лояльных клиентов, оформив рефинансирование.
Требования для заемщиков и условия для реструктуризации
Требования для перекредитования мало чем отличаются от условий получения ипотечного займа:
Зачастую, помимо соблюдения указанных требований, заёмщик обязан получить согласие своего кредитора на рефинансирование.
Условия замены долговых обязательств по ДДУ следующие:
Какие финансовые организации предоставляют такую услугу?
Помимо банковских организаций, оформлением рефинансирования может заняться АИЖК (Агенство ипотечного жилищного кредитования, с марта 2018 – АО«Дом.рф»), которое на срок от 3 до 30 лет согласно выдать от 500 тысяч до 20 миллионов рублей на выплату ипотеки по ДДУ. Минимальная годовая ставка при таких условиях – 8,75%.
Процентная ставка временно может увеличиться.
Как проходит процедура для строящейся квартиры без права собственности на нее?
Рефинансирование действительно следует оформить в следующих случаях:
Если решение об оформлении рефинансирования принято, то первым обязательным шагом до подачи документов является получение согласия своего кредитора на подобную процедуру.
При успешном завершении этого этапа заполняется заявление в новый банк с подходящими условиями и предоставляется требуемый пакет документов.
После проверки вторичным кредитором истории займов и выплат и в случае одобрения заявления потребуется подписание двух договоров:
Последний шаг при оформлении рефинансирования ипотеки – изменение заметки о банковском учреждении в регистрационной палате.
Пакеты документов для разных банков несколько разнятся, однако каждый из них обязательно включает в себя следующие бумаги:
Когда возможен отказ в оформлении договора?
Причин для отрицательного ответа может быть несколько:
Рефинансирование ипотеки по ДДУ имеет множество подводных камней, в которых стоит тщательно разобраться при подаче заявления. Но несмотря на трудности, получение одобрения – весьма выполнимая задача. Главное, правильно оценить все шаги и извлечь для себя максимальную выгоду.
Рефинансирование ипотеки
Многих пугает ипотека, потому что итоговая сумма переплаты порой выглядит устрашающе. Но не стоит поддаваться эмоциям, а здраво рассудить, что да как. Мудрые покупатели присматривают привлекательный объект, выбирают наиболее оптимальный вариант ипотеки, а потом уже подают обращение на рефинансирование, значительно сокращая и срок кредитования, и, как следствие, сумму переплаты. Так что, если вас пугает ипотека, рефинансирование вам в помощь.
Что собой представляет рефинансирование?
Рефинансирование – это по сути новый кредит на более выгодных условиях с целью погашения первоначального займа. То есть вы берете в другом банке новый кредит, которым погашается текущий кредит. На этой прекрасной ноте отношения с предыдущим банком заканчиваются, и теперь вы уже рассчитываетесь с новым кредитором.
В рамках рефинансирования можно не только снизить процентную ставку, но и:
Что нужно для оформления рефинансирования?
Рефинансирование – это один из банковских продуктов, поэтому каждый банк вправе выдвигать свои условия для осуществления данной процедуры. Но в среднем условия таковы:
Дополнительно следует учесть, что рефинансирование сопряжено с дополнительными расходами на оценку недвижимости, уплату госпошлины и страхование жизни.
Можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ?
До недавнего времени это было не принято. Строящееся жилье – это большие риски для банков. Де-юре этого жилья еще не существует, у него нет собственников, и оно не подлежит материальной оценке. Непонятно, сможет ли заемщик в случае форс-мажора покрыть заложенность путем продажи этого имущества.
Тем не менее в борьбе за клиентов ряд крупных банков расширили свой кредитный портфель, добавив в него опцию по рефинансированию ипотеки по ДДУ. Если банк входит в число аккредитованных по вашему объекту, это увеличивает шансы на одобрение такой процедуры. Однако в таком случае потребуется еще согласие первого кредитора.
Условия по такому рефинансированию примерно те же самые, что и в случае с готовым жильем. Но логично, что процентная ставка в отношении строящегося жилья ощутимо выше. Поэтому такой вариант подойдет только тем, у кого, действительно, кабальные условия по первичному договору.
Сколько раз можно проводить процедуру рефинансирования?
Формально повторное рефинансирование не запрещено. Однако банки настороженно относятся к тем, кто злоупотребляет этой опцией. Ведь рефинансирование – это не только способ выгодно оптимизировать расходы, но и поправить свое финансовое положение путем снижения ежемесячного платежа. А такая категория клиентов банкам не интересна. Поэтому к рефинансированию стоит подойти со всей серьезностью, выбрав наиболее подходящее время, банк и пр. Плюс не стоит забывать, что каждый новый займ влечет за собой не только повторный сбор бумажек, но и дополнительные расходы на страхование жизни, оценку имущества и т.д.
Когда есть смысл рефинансировать свой ипотечный кредит?
При рефинансировании не во всех случаях вы окажетесь в плюсе. Бывает, что по совокупности факторов, выходит то же на то же, только с бумажной волокитой. Задумываясь о рефинансировании, нужно обратить внимание на следующие факторы:
Можно ли увеличить свой ежемесячный платеж?
Да. Чем больше ежемесячный платеж, тем меньше переплата. Поэтому дальновидные заемщики стараются увеличить его настолько, насколько позволяют их финансы. Но ваши финансы должны устроить и банк. Так как рефинансирование предполагает выдачу нового кредита, то банк повторно проведет проверку вашей платежеспособности. Если к этому времени ваш официальный доход увеличится, то в рамках нового кредита можно рассчитывать и на увеличение ежемесячного платежа. Однако не стоит забывать, что это правило работает и в обратную сторону. Если на момент обращения за рефинансированием, ваш официальный доход снизится, то банк не то, что не увеличит ваш ежемесячный платеж, но и вряд ли сохранит текущий размер платежа, уменьшив его. В таком случае рефинансирование может оказаться совершенно невыгодным.
Можно ли претендовать на вычет по процентам после рефинансирования ипотечного кредита?
Право на возврат подоходного налога с процентов по ипотеке сохраняется и после процедуры рефинансирования. Но для этого необходимо соблюсти два условия:
В договоре на рефинансирование должна быть ссылка на первый договор ипотеки. В противном случае изменяется целевое назначение кредита, и в праве на налоговый вычет будет отказано.
Кредит должен быть рефинансирован в банке с лицензией ЦБ.
Почему банки готовы предложить более низкую ставку именно при рефинансировании?
Все банки борются за клиентов. Но в этой борьбе главное – не прогадать. Клиент должен соответствовать представлению банка об идеальном заемщике. Ведь при ипотеке рискует не только заемщик, но и сам банк. И даже самая дотошная проверка не может гарантировать, что клиент будет исправно выплачивать свой долг на протяжении н-ного количества лет. Потому что проверка – это все теория. А банку нужны факты. И вот как раз в случае с рефинансированием вы можете уже не только бумажками, но и конкретными делами подтвердить свою безупречную репутацию и платежеспособность.
Можно ли провести рефинансирование в своем банке?
И да, и нет. В целом, любой ипотечный кредит подлежит рефинансированию. Но некоторые банки предоставляют услугу перекредитования только для ипотечных займов, оформленных в других банках. Например, такой политики придерживается Сбербанк. Поэтому при оформлении ипотеки стоит подумать и над выбором первого банка.
Рефинансирование и материнский капитал
Тут все не просто. С первого взгляда может показаться, что рефинансирование и материнский капитал вообще несовместимы, в какой бы последовательности они ни были применены. В двух словах дело обстоит так.
Сначала использовать сертификат на материнский капитал для частичного досрочного погашения, а потом обращаться за рефинансированием ипотеки.
Дело в том, что при использовании материнского капитала банк обязан выделить детям доли, что увеличивает риски для банка. Если вдруг заемщик перестанет выплачивать кредит, недвижимость перейдет банку, но только с тем условием, что в квартире или доме будут проживать несовершеннолетние дети, так как их доля будет находиться под соцзащитой.
Иногда банки соглашаются рефинансировать такой кредит. В таком случае к решению вопроса подключаются органы опеки. Они должны дать согласие на залог этой доли. Поэтому если у вас именно такой случай, то прежде всего необходимо обратиться в опеку. Если вам откажут, то о рефинансировании можно и не мечтать. В противном случае только потеряете деньги на оформление различных бумаг.
Сначала рефинансировать кредит, а потом использовать материнский капитал.
При таком раскладе в позу нередко становится Пенсионный фонд, аргументируя свою позицию тем, что происходит нецелевое использование средств. Дело в том, что при рефинансировании формально меняется целевое назначение займа. Из «приобретения недвижимости» оно может превратиться в «погашение обязательств заемщика перед третьим лицом». Поэтому здесь, как и в случае с возвратом налогового вычета, очень важно, чтобы в договоре рефинансирования была указана ссылка на первоначальный договор ипотеки. И тогда вопрос уже можно решать в судебном порядке. Практика показывает, что фемида железно на стороне истца.
Если у вас еще есть выбор, то очевидно, что наиболее жизнеспособен второй вариант. Что касается первого, то для банков рефинансирование – дело сугубо добровольное, поэтому вероятность, что они пойдут на риски, очень мала. Если вы уже воспользовались сертификатом на материнский капитал, то придется настроиться на задушевный и конструктивный разговор с органами опеки.
Почему сразу не все так просто?
Получить сразу очень выгодные условия кредитования можно, но, если по-честному, это большая редкость.
Во-первых, надо попасть под привлекательную ставку, которая напрямую зависит от текущей ставки ЦБ. Во-вторых, надо очень понравиться банку, точнее понравиться должен ваш официальный доход. В-третьих, идя по пути долевого строительства вы можете взять ипотеку только в тех банках, которые сотрудничают с тем или застройщиком по конкретному объекту. В-четвертых, банк тоже боится, потому что ипотека, как правило, подразумевает внушительный займ. Гарантий, что вы будете исправно платить по счетам нет. А в случае с долевкой залоговое имущество сродни виртуальному, которое гораздо сложнее реализовать.
А вот привлекая клиента на рефинансирование, банк сводит свои риски к минимуму, так как получает заемщика с чистой кредитной историей, подтвержденной фактически произведенными оплатами.
На данный момент есть выгодные программы рефинансирования под 7,9%
Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году
В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.
Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.
Что это значит
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.
Пример рефинансирования
В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.
При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
После одобрения кредита также потребуются:
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.
Причины возможного отказа
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.
Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать
По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.
Бум рефинансирования
Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.
Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.
Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.