Как оценить рентабельность новостройки? 7 моментов, на что обратить внимание
Перед покупкой новостройки особенно с целью инвестиций, надо бы делать объективный анализ застройщика и желаемой квартиры, прежде чем покупать жилье. Рассмотрим 7 основных моментов, на что обратить внимание по покупке жилья.
Как оценить рентабельность объекта недвижимости?
Показателей рентабельности в экономтеории существует порядка 10-ти штук. Чтобы реально увидеть, где и сколько денег к вам вернется, предлагаю пользоваться следующей формулой на основе рычага заемных средств:
Сначала нужно оценить следующие критерии, которые связаны с расчетом рентабельности и построены исключительно на математике: за сколько я куплю и за сколько продам (см. формулу расчета возврата инвестиций с учетом эффекта рычага заемных средств выше ).
Например, покупаем на этапе строительства за 2,1 млн и продаем по переуступке за 2,9 млн.
Это ваш заработок с учетом расходов на ипотеку и оформление сделки. Если вы покупаете квартиру для сдачи в аренду, то надо считать денежный поток:
Для инвестиций советуют брать жилье по ДДУ не более чем на 2 года, но с каждым годом такие объекты искать все сложнее.
Срок строительства увеличивается, новые поправки 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам, а такое явление, как покупка «на этапе котлована» вообще остается под вопросом.
Нужно его запросить у застройщика, изучить самому и попросить грамотного юриста оценить риски по договору. Либо обратиться к агентам, которые давно работают с новостройками и вслепую знают ДДУ.
За сколько продают в этом районе похожее жилье другие застройщики? А дольщики по переуступке? А собственники готовое жилье?
Эта информация нужна не только в случае, если вы хотите продавать новостройку по переуступке, но для общего понимания, насколько ваша недвижимость будет расти в цене в конкретном районе.
Это грустно, но факт. К тому же при покупке квартиры могут появиться разные непредвиденные обстоятельства.
Об этом никто не скажет заранее! Я тогда вообще не знала, что могут быть такие «обязательные» условия у застройщиков и что об этом можно заранее спросить .
Вот теперь знаю и рассказываю, может, кому будет полезен опыт чужих ошибок.
Напомню, что если брать квартиру-студию в ипотеку с первоначальным взносом 20%, то получаются довольно сносные ежемесячные платежи в отличии от кредита с первоначальной суммой 10%. Так что копить деньги на первоначальный взнос приветствуется.
В общем, учитывайте эти моменты и старайтесь подходить максимально холодной головой с табличкой иксель перед глазами.
Как оценить новостройку и принять решение: расчет рентабельности и экономика объекта
[Даже если не впервые, все равно, окончательное решение требует «волшебного пинка»].
Кто может поставить финальную точку? Кто готов сказать: ДА или НЕТ? Никто, только цифры и экономический расчет. Я всегда выступаю за несколько сценариев покупки: если план А не сработает, будет более спокойно, если у вас за пазухой будет план Б.
Рассмотрим пример анализа объекта «Бутово парк 2» в Москве, застройщик ГК «ПИК», корпус 19-21 (срок сдачи 4 квартал 2020)
Застройщика ГК «ПИК» и качество его строительства обсуждать не будем, так как все и так знают, что это эконом-класс, бывают задержки, за неделю просрочки вам никто денег возвращать не станет (если только через суд).
Просто скажем, что, как минимум, ГК «ПИК» достроит и сдаст вам жилье [почти] вовремя.
Даже если будут недочеты при приемке, то давайте будем адекватными и учтем, что это «эконом-класс», массовая застройка (где и так купят) и хаос в строительной отрасли (особенно сейчас перед 1 июля 2019 года, когда все ждут вступления в силу поправок в 214-ФЗ).
Также вот в инстаграм есть заметка одного блогера о приемке квартиры ГК «ПИК»: там все в подробностях.
Приступим к анализу объекта. Сначала посмотрим, что будем делать с ипотекой и какова ее основная миссия при покупки недвижимости.
[Если кто уже это понимает, пропускайте и читайте далее расчет объекта]
2 сценария по ипотеке
Цель : вложить средства с целью перепродажи объекта в дальнейшем. В этом случае не обращаем внимание на сумму переплаты за объект, просто берем ипотеку на максимально возможный срок и платим маленькие ежемесячные платежи.
Цель : минимальная переплата в стоимости. Обязательно взять ипотеку с возможностью досрочного погашения без штрафа от банка и делать досрочные выплаты каждый месяц (чем больше, тем лучше).
Досрочные выплаты делать с опцией «уменьшения срока» (если вам комфортен платеж).
Какую ипотеку брать?
На что обращаем внимание, принимая решение о покупке
Сначала принимаем решение о цели покупки: для себя или для инвестиций.
На мой скромный взгляд, надо строить взаимозаменяемые стратегии, чтобы можно было бы переключиться с плана А на план Б. К тому же, я вообще не вижу смысла брать новостройку даже [для жизни], которая неликвидна.
Все равно рано или поздно ее придется продавать. Да мало ли что! Другими словами, я обеими руками за выбор сугубо инвестиционный, даже если вы планируете жить в этой квартире сами.
Но здесь приведу две разные стратегии при выборе объекта 1) для жизни или 2) с целью инвестиций.
Вывод
Главное, сохранить или скопить денег на отделку, так как жилье сдается только в «черновом» варианте.
Рассмотрим 3 сценария (они так и идут в таблице по порядку):
Сколько нужно готовить денег?
Помним и учитываем допрасходы на нотариуса, страховку. Плюсуем все к основной сумме, чтобы понять сколько денег уйдет [в моем примере] у человека за 10 лет.
А теперь начинается самое главное: какой возврат инвестиций и какова рентабельность?
во-первых, смотрим на cian.ru диапазон цен на готовое жилье в Южном Бутово, чтобы понять, за сколько сможем продать жилье ( теоретически ). Видим, что цены разные от 6,5 млн до 6,9 млн. Берем среднее значение.
Помним, что «вторичка» растет на величину инфляции, ее прогнозное значение. В моем примере ее надо учитывать, так как жилье покупается на 10 лет. Но если вы берете новостройку, чтобы продать через 2 года, то органическим ростом стоимости недвижимости можно пренебречь.
Если появятся новые вводные, можно будет еще раз поменять в excel и быстро пересчитать.
Считаем рентабельность и развеиваем мифы
В экономической теории есть порядка 10-ти разных показателей, которые можно применить в недвижимости. Маржа, прибыль, чистая прибыль, доходность за период, годовая доходность.
Но больше всего споров вызывает показатель рентабельности: рентабельность бывает разной, и это НЕ доходность.
Кто-то говорит, надо брать чистую прибыль и просто делить ее на цену продажи квартиры. Можно и так, но это будет только один вид рентабельности! А есть еще другие.
Другой вопрос, надо хорошо понимать, какая рентабельность что показывает, какой смысл несет. Иначе это будет просто какой-то расчетный показатель на бумаге, который ничего не значит для вас и вашего кошелька.
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АКТИВОВ (ROI) за весь период, %
= [Чистая прибыль / Вложенные собственные средства (первоначальный взнос + платежи по ипотеке + нотариус + страховка за период инвестирования) ]
ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ, % = [ROI / количество лет инвестирования]
Показатель годовой доходности можно сравнить со ставкой по депозиту и доходностью других инвестиционных активов, чтобы сделать вывод, насколько вложения в бетон и стены выгодны для вас.
Разжевываю это все на слайде.
Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно
Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.
Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.
Цифры доходности: новостройки VS депозиты
Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».
Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.
Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.
При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
Сложности современного инвестирования
Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.
Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.
Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.
Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»
Максим П., частный инвестор:
— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.
Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.
Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.
В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.
Где сегодня можно выиграть на спекуляции
Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.
Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.
Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию