Особенности ценообразования в строительстве. Голубова О.С. Белорусский национальный технический университет Минск, Беларусь
1 Голубова О.С. Белорусский национальный технический университет Минск, Беларусь Реферат Ценообразование в существенно отличается от других отраслях, что связано с особенностями. напрямую определяются особенностями. Исследованию специфических особенностей, и и посвящена данная статья. Ключевые слова: строительная продукция, строительное производство, ценообразование в, особенности Введение. В настоящее время система переживает этап бурного развития. В Республике Беларусь долгие годы используется индексный метод формирования стоимости, суть которого заключается в том, что сформированная на этапе проектирования цена являлась базисной основой формирования стоимости выполненных работ. Сама же стоимость выполненных работ определяется при помощи индексов изменения стоимости, рассчитываемых по статьям затрат, которые ежемесячно утверждает Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь. Преимуществами данного метода является широкое его распространение, длительный опыт применения и, поскольку индексы устанавливает Минстройархитектуры, независимость изменения цены от желаний заказчика или подрядчика. В то же время, длительное использование данного метода формирования цен привело к тому, что цена перестала быть гибким 61
2 инструментом управления ни для заказчика, ни для подрядчика. Для управления ценой стали применяться разнообразные коэффициенты, как устанавливаемые законодательно, так и предусмотренные договорами в индивидуальном порядке. Указом Президента Республики Беларусь 72 от установлено, что Министерство архитектуры и строительства регулирует цены на строительные материалы, изделия, конструкции, работы и услуги, используемые (выполняемые, оказываемые) при объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов) [1]. В остальных случаях взаимоотношения сторон при формировании стоимости в регулируется договором подряда. И сегодня, существует множество подходов к ценообразованию в. Политика является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования, но имеет свои специфические особенности. В специальной литературе часто упоминаются отдельные особенности строительства, однако системной классификации особенностей, особенностей строительства как вида экономической деятельности и, связанные с этим особенности системно не рассматривались. Предлагается следующая систематизация особенностей, связанная в первую очередь с особенностями строительства, как вида экономической 62
3 деятельности и особенностями как объектами строительства. Таблица 1 Систематизация особенностей в зависимости от особенностей и 1. индивидуальна 1. для каждого объекта индивидуально осуществляется выбор места строительства, проектировщика, подрядчика 1.1 для каждого объекта свой проект и смета и, как следствие, индивидуальная цена, 1.2 чем индивидуальнее объект строительства, тем выше риск изменения цены и сроков строительства Примечание. Индивидуальность объектов приводит к тому, что риски увеличения стоимости, изменения сроков строительства достаточно высоки. Соответственно в стоимости учитываются дополнительные затраты на непредвиденные расходы, связанные с выполнением в процессе строительства дополнительных работ, появлением дополнительных, не предусмотренных сметой расходов. При проектировании типовых, повторно возводимых объектов стоимость строительства как правило ниже, так как проект уже апробирован и откорректирован. В любом случае, опыт проектировщиков, их квалификация. внедрение современных средств моделирования в проектировании объектов повышают качество проектов, и соответственно надежность определения стоимости строительства объектов. 63
4 2. изготавливается «под заказ» 2. изначально определяется заказчик, который выбирает проектировщика и строительную организацию для реализации проекта в цене объекта учитываются затраты на содержание заказчика 2.2 затраты на сдачу готовой Примечание. Инициатором проектирования и строительства является заказчик, который определяет цели проектирования и строительства объектов, принимает выполненные работы у проектировщиков и подрядчиков. Заказчик может передавать свои функции инженерной организации по сопровождению инвестиционного проекта. Чем грамотнее, опытнее, профессиональнее заказчик тем профессиональнее ведется строительство и конкретнее система. Реализация практически гарантирована подрядчику по цене, предусмотренной договором подряда. 3. требует проектной проработки 3.1 постоянное взаимодействие трех участников строительства: заказчика, проектировщика и подрядчика; 3.2 производитель работ не определяет ни внешний вид, ни конструктивные особенности объекта строительства. 3.1 стоимость определяется сметой, составляемой на основе проекта (чертежей, спецификаций), сметных норм, расценок и других данных, формируемых заказчиком и проектировщиком.
5 65 Примечание. Строительство выполнение работ в соответствии с проектом и сметной документацией. Стоимость строительства определяется проектировщиком до начала строительства и поэтому весьма неопределенна, так как неизвестен ни исполнитель, ни будущая конъюнктура рынка. При проведении подрядных торгов определяется порядок формирования стоимости при выполнении работ. 4. разнообразие видов и назначения 4.1 разнообразная специализация 4.1 учет особенностей в различных сферах деятельности Примечание. Огромное разнообразие приводит к специализации как службы заказчика, так и проектных и строительных организаций. В каждой сфере деятельности есть свои отраслевые особенности оказывающие прямое влияние на цены в. 5. неподвижна 5.1 создание в местах строительства объекта, мобильность, временность всех сооружений и средств 5.1 затраты на временные здания и сооружения, оборудование площадки, 2. транспортные расходы по доставке материалов, техники зависят от расстояния перевозки 5.3. территориальные (местные) цены на ресурсы
6 подвижной и разъездной характер работ рабочих, перевозка рабочих 5.5 расходы на изыскания, разбивку территории Примечание. Территориальная закрепленность объектов строительства требует высокой мобильности. так как производственная база, рабочие места и бытовые условия обустраиваются на каждом объекте, а потом убираются с него. Это приводит к высокой степени динамичности, мобильности в. В не формируется «оседлый образ жизни» и очень высока текучесть кадров, мобильность самих строительных организаций, которые могут выполнять работы как в разных городах, областях, так и в разных государствах. Формирование цены всегда соответствует условиям возведения объекта на конкретной территории. 6. длительный производственный цикл 6.1 длительность производственных процессов на объектах строительства определяет срок строительства объекта 6.1 высокое воздействие инфляции, влияние фактора времени на стоимость работ Примечание. Большая длительность производственного цикла означает, что проектная цена может не совпадать с фактической (особенно в условиях инфляции). Это вызывает необходимость постоянно учитывать фактор времени при формировании цены в. Наряду с этим длительные сроки строительства вызывают у заказчика отвлечение средств из хозяйственного оборота в незавершенное строительство. 7. имеет большие 7.1 использование 7.1 затраты на
7 физические объемы габаритных материалов и техники, определяющей производительность работ в. 67 перемещение по фронту работ, перемещение ресурсов в пределах площадки 7.2 затраты на ограждение площадки охране, организации работ Примечание. Габаритность требует использования мощной техники, производительность которой во многом и определяет стоимость работ и сроки их выполнения 8. высокая материалоемкость 8.1 тесная связь и привязка к предприятиям стройиндустрии, неэффективность строительства при удалении от базы материалов 8.1 высокий удельный вес стоимости материалов, и соответственно относительно низкий уровень добавленной стоимости. 8.2 большой удельный вес транспортных расходов по доставке материалов Примечание. Высокая материалоемкость (более 60 %) означает, что стоимость строительных работ в большей степени зависит от цен на строительные материалы, чем от стоимости выполнения строительных работ. Соответственно выполнение работ вдали от базы стройиндустрии может сделать строительства объекта экономически нецелесообразным. При крупных
8 68 объектов производство основных строительных материалов организуется при объекте строительства. При экспорте строительных работ габаритные строительные материалы используются местного. 9. широкая номенклатура ресурсов, необходимых для строительства объектов 9.1 многообразие технологий и способов выполнения работ, технологическая зависимость отдельных видов работ от других 9.2 сложность организационноэкономических связей, участие большого числа субподрядчиков постоянное согласование сроков выполнения работ, фронта работ 9.1 невозможность самостоятельно нормировать и обеспечивать строительство всеми видами ресурсов 9.2 оплата процентов за генуслуги, 9.3 использование материалов заказчика, генподрядчика Примечание. Технологическая взаимосвязь всех операций, входящих в состав процесса. В объектов одновременно участвуют несколько строительномонтажных организаций (генподрядчик, субподрядчики), создающих отдельные конструктивные элементы зданий и сооружений. Поэтому в как правило устанавливаются цены не на законченный объект или отдельное сооружение, а в основном на отдельные единичные виды строительно-монтажных работ (СМР) или законченные элементы конструкции. Это обусловливается тем, что в процессе строительства объекта может принимать участие большое количество подрядных и субподрядных узкоспециализированных
9 69 организаций, продукцией которых является не готовый к продаже объект, а выполняемые ими отдельные виды СМР. Цена за законченный объект, складывающаяся из стоимостей выполненных работ или стоимостей отдельных сооружений, имеет значение в основном для заказчика, инвестора или застройщика. На цену строительных или монтажных работ значительное влияние оказывают применяемые строительные технологии и оборудование. Поэтому цена на один и тот же вид строительно-монтажной работы может быть различной у разных строительных организаций. На начальных этапах проектирования объекта при определении его стоимости закладываются усреднённые (чаще всего нормативные) расценки, учитывающие усредненный сложившийся уровень цен на строительные материалы, действующий уровень заработной платы и наиболее распространённые строительные технологии. 10. длительный срок эксплуатации 10.1 надежность, долговечность выполняемых работ, техническое обслуживание объектов недвижимости 10.1 длительные гарантийные сроки, возможность проверки объемов, качества, а соответственно и стоимости работ и через несколько лет после окончания строительства Примечание. Длительный срок эксплуатации позволяет предъявить претензии к объемам, качеству и стоимости выполненных работ и спустя несколько лет. 11 продукция создается в естественной природной среде 11.1 воздействие на производство работ атмосферноклиматических факторов 11.1 учет влияния атмосферноклиматических факторов на производство работ Примечание. На производство работ, а следовательно на его сроки и стоимость оказывают непосредственное воздействие природно-
10 70 климатические факторы. Например, выполнение отдельных видов работ в зимних условиях невозможно, выполнение других требует больших дополнительных затрат. Снег, дождь, сильный ветер, жаркое солнце могут существенно влиять на технологию и производительность труда в. 12. многообразие видов деятельности (новое строительство, ремонт, реконструкция, реставрация) 12.1 специализация строительных организаций, выполняющих различные виды строительных работ 12.1 дополнительное согласование работ с эксплуатирующими службами, выполнение обследований и изысканий 12.1 различные методики формирования стоимости, учет факторов стесненности Примечание. Строительные специализированные организации осуществляют возведение, реконструкцию, капитальный ремонт зданий и сооружений, монтаж оборудования. Специальные строительные организации осуществляют проектирование и воссоздание объектов реставрации. Специфика выполнения работ оказывает влияние на производительность труда, состав работ, технологии выполнения и, как следствие, разные виды строительных работ расцениваются по различным методикам. 13 капиталоемкая 13.1 высокая степень государственного регулирования 13.1 формирование стоимости строительства на торгах, аукционах, 13.2 большие суммы средств, необходимые для реализации
11 инвестиционных проектов строительства, связаны как правило, со смешанным финансированием 13.3 Расчеты за выполненные работы ведутся не по окончании строительства, а за отдельные объемы выполненных работ, как правило за месяц. Примечание. При оплате строительства за счет бюджетных, или приравненных к ним источников финансирования, формирование стоимости строительства объектов регулируется Министерством архитектуры и строительства. Контролирующие организации проверяют правильность расчетов и целевое использование средств. Кроме того, при увеличении сроков строительства, удорожании строительства, когда финансирования не хватает, добавить недостающую сумму очень сложно. Появляются проблемы с замораживанием объектов, консервацией, что также приводит к увеличению стоимости строительства. Из-за неспособности строительных организаций иметь в обороте средства, достаточные для строительства объектов в существует система расчетов за отдельные виды (комплексы) работ, а не за полностью построенные здания и сооружения. Фактическая стоимость объекта недвижимости складывается из суммы средств, оплаченных за множество отчетных периодов, различным организациям за разные виды работ и в полном объеме известна только заказчику. 71
Современная система ценообразования в строительстве
Ценообразование в строительстве – это механизм образования стоимости строительной продукции. Он является одной из главных составляющих общей ценовой политики отрасли. Механизм ценообразования основан на принципах, единых для всех сфер хозяйственно-административной деятельности.
Рыночные принципы ценообразования
Составляющие цены
Прямые затраты. В эту группу относят все расходы, непосредственно связанные с монтажом и строительством. Прямыми затратами являются:
Накладные расходы. К этой группе относят затраты, не связанные непосредственно со строительными работами. Это инвестиции, предназначенные для организации, управления, обслуживания процессов:
Сметная прибыль. В это понятие входит планируемая прибыль подрядчика, которая включается в общую стоимость строительства на этапе разработки проекта. Сметная прибыль – это источник пополнения фондов, модернизации собственных оборотных средств, финансирования собственных капитальных вложений организации. Она может быть договорной или нормативной. Нормативную сметную прибыль определяет заказчик. Фактически ее объем обычно составляет до 7–8 % от прямых затрат и накладных расходов. Накладные расходы – это около 15–25 % от прямых затрат.
Цели ценообразования
Этапы ценообразования
Методы ценообразования
Ресурсный. Система расчета основана на суммировании составляющих затрат. Стоимость определяют по текущим ценам на услуги и ресурсы, необходимые для реализации строительного проекта. Итоговая оценка стоимости складывается из возможных затрат по следующим статьям расходов:
Перечень затрат составляют на основании проектной документации или действующих нормативов.
Недостатки ресурсного метода ценообразования: трудности в обосновании текущих цен, используемых в расчетах, и сложность вычислений.
Ресурсно-индексный. Этот метод основан на ресурсном вычислении, но в нем дополнительно используют систему индексов (поправочные коэффициенты). Ресурсно-индексное ценообразование является наиболее востребованным, так как системы индексирования цен распространены во всех странах мира. Метод упрощает решение вопроса ценообразования в условиях инфляции.
В ресурсно-индексном и ресурсном механизмах образования цен необходимо определять сумму прямых затрат. С этой целью в сметах рассчитывают следующие величины:
Базисно-индексный. В данном методе ценообразования в строительстве используют системы текущих и прогнозируемых индексов по стоимости, определенной в базисном уровне цен (установленных на конкретную дату). Итоговая стоимость реализации проекта вычисляется умножением базисных цен на поправочные коэффициенты.
Пересчет применяют в следующих случаях:
Базисно-компенсационный. Этот алгоритм расчета основан на оценке фактических расходов. Итоговую стоимость строительной продукции определяют после завершения всех работ на объекте (при сдаче).
Ценообразование осуществляется в два этапа:
Базисно-компенсационный метод ценообразования определяет итоговую стоимость как сумму базисных и дополнительных значений, установленных в процессе работы.
Метод использования банка данных. Для расчета цен используют информацию о полной стоимости по спроектированным или уже построенным объектам. Соответствующие статьи расходов корректируют по коэффициенту удорожания.
Метод ценообразования определяют на предпроектной стадии по взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком либо по указанию заказчика. Важно обеспечить точность оценки. Ошибка в расчетах влияет не только на итоговую стоимость строительной продукции, но и на решение о целесообразности ее производства.
Государственная система регулирования цен на строительную продукцию
Государственное регулирование в современной системе ценообразования в строительстве регламентирует ограничения и условия по уровню сметных затрат, которые учитываются при формировании итоговой цены строительной продукции. Государство не вмешивается в процесс образования цен напрямую, оказывая только косвенное влияние.
Существует три уровня регулирования: