Нужно ли все-таки получать новое разрешение на строительство взамен старого?
Внесение изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта
Если изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, то в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения.
Из градостроительных норм следует, что разрешение на строительство является одним из документов, на основании которого устанавливается соответствие содержание проектной документации установленным требованиям. Более того, наличие разрешения на строительство является одним из признаков того, что объект не является самовольной постройкой и имеются основания для возникновения права на такой объект.
Между тем в силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.
С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими».
Высшей судебной инстанцией было разъяснено: из положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными, обусловлены необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта. Если же изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, по мнению суда, в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения. Так, в рассматриваемом деле суд посчитал правомерным отказ в переоформлении разрешений на строительство, поскольку изменения, которые заявитель просил внести в выданные ему разрешения на строительство, были вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.
Кроме того, застройщик должен доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).
Меня зовут Ренат, спасибо, что прочитали статью! Я стараюсь для Вас! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, благодарю за подписку! И спасибо за лайк!
Определен порядок внесения изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта
4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации …», которым, в частности, скорректированы положения ст. 51 ГрК РФ в части внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.
По общему правилу внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется в следующих случаях:
• при переходе прав на земельный участок;
• при образовании земельного участка путем раздела, выдела, перераспределения или объединения;
• при переходе права пользования недрами.
Несмотря на то что указанный перечень не является исчерпывающим, до настоящего времени законодательство о градостроительной деятельности не содержало четкого ответа на вопрос, каким образом вносить изменения в разрешение на строительство в иных случаях. Например, при изменении параметров объекта.
На практике в таком случае в одних муниципалитетах требовали от застройщика получения нового разрешения на строительство, в других — внесения изменений в действующее разрешение на строительство.
Согласно новой редакции ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ, вступившей в силу 4 августа 2018 года, застройщик может обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе при изменении параметров объекта.
Введение указанной новеллы очень полезно для застройщиков, притом что процедура внесения изменений в разрешение на строительство при изменении параметров строящегося объекта ничем не отличается от процедуры выдачи нового разрешения на строительство (те же документы, сроки и т.п.). Главным для застройщика является то, что сохраняется первоначальная дата выдачи разрешения на строительство.
Напомним, что именно от даты выдачи разрешения на строительства зависит возникновение обязанности застройщика соблюдать новые жесткие требования в сфере долевого строительства. Эти требования действуют в отношении домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года. Теперь застройщики, получившие такие разрешения впрок, могут перед выводом домов в строительства актуализировать проект (например, в части квартирографии), внеся изменения в проектную документацию и разрешение на строительство.
Кроме того, принятый закон также расширяет перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Дополнительными основания для такого отказа являются:
• отсутствие необходимых документов (документы на земельный участок, ГПЗУ, проектная документация, решение на отклонение от предельных параметров и т. д.);
• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи ГПЗУ;
• несоответствие планируемого объекта разрешенному использованию земельного участка;
• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров.
Внесение изменений в разрешение на строительство
В каких случаях вносятся изменения в разрешение на строительство
Кодексом предусмотрены случаи, при которых требуется внести изменения в разрешение на строительство или реконструкцию здания, постройки, сооружения. Это:
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Порядок внесения изменений в разрешение на строительство
Пунктом 21.10 ст. 51 ГК РФ описана законодательная процедура, как внести изменения в разрешение на строительство. Для этого физическому или юридическому лицу необходимо в письменной форме уведомить уполномоченный орган (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, госкорпорацию «Росатом» или «Роскосмос»). К письменному заявлению следует прикрепить нижеперечисленные реквизиты (документы).
Реквизиты, необходимые для уведомления уполномоченных органов
Регламент принятия решения по внесению коррективов в разрешение для строительства объектов
Согласно п. 21.14. ст. 51 ГК РФ принятие решения об изменениях в разрешении строительства регламентируется сроком до 10 рабочих дней. Отсчет ведется со дня прихода уведомления от застройщика об изменениях в правах на земельные участки.
Внесение изменений в разрешение на строительство: регламент уведомления по принятию решения
Уполномоченный орган, принявший решение о правомерности внесения изменений в действующее разрешение на строительство объекта, предшествующее строительству объекта капитального строительства, уведомляет о своем решении в срок до 5 рабочих дней (п. 21.16 статьи 51). Отсчет срока получения разрешения на строительство ведется со дня внесения изменений в документ. Уведомление получают:
Когда изменение разрешения на строительство не требуется
Градостроительным кодексом (см. статью 51, пункт 21.8) предусмотрен случай, не требующий фиксации изменений при образовании новых земельных участков на территориях, принадлежащих линейному объекту.
При соблюдении всех перечисленных условий продолжает действовать разрешение на строительство линейного объекта, выданное прежде.
Когда вероятен отказ в изменении разрешительного документа
Причины для отказа в изменениях, полученного ранее разрешения на строительство, регламентируются пунктом 21.15 статьи 51 ГК РФ:
отказ в выдаче разрешения на строительство в случае несоответствия планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации в случае, предусмотренном частью 21.7 ГК РФ статья 51.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.