Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки
.jpg)
Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG
специально для ГАРАНТ.РУ
Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.
Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.
Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома
В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.
На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).
При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.
Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.
Особенности уменьшения неустойки судом
При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.
Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:
При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).
При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).
С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки
Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.
Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.
В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).
Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).
Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.
В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.
Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).
При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.
Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).
С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).
При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
***
Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.
Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.
По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.
Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.
Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.
Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.
Решение суда взыскание неустойки по договору долевого строительства
Неустойка за просрочку застройщика по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве уменьшена судом с 2 919 570 рублей до 40 000 рублей.
Выводы суда: с учетом длительности просрочки в 1 год и 4 месяца, на основании ст. 333 ГК РФ, суд посчитал необходимым определить размер неустойки в 40 000 рублей, полагая, что указанный размер неустойки будет соответствовать последствиям нарушенного обязательства. См. статью «Взыскание и уменьшение неустойки по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика».
Рекомендуем по теме:
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Емельяновой Е.В.,
при секретаре Мелехиной Е.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волынец С.И., Волынец И.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер-Сервис Плюс» о защите прав потребителей,
Просят взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 1 583 920 рублей 98 копеек за период с 01.01.2010 г. по 10.04.2011 г. и с 11.04.2011 г. по день фактического исполнения обязательства по передаче квартиры, убытки в размере 37669 рублей 26 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
В судебном заседании истец Волынец И.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, пояснил, что срок передачи квартиры был определен д. XXX.12.2009 г., переноса срока сдачи дома не было. До настоящего времени дом не сдан, из-за повышенной ставки кредита он ежемесячно переплачивает 1 898,25 руб., размер убытков по состоянию на 02.05.2011 года равен 32 270,25 рублей.
Истец Волынец С.И. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в её отсутствии с участие её представителя Волынец И.В. (доверенность л.д.4, заявление л.д.37).
Представитель ответчика Ульянов И.Ю. (доверенность л.д.25) иск не признал, просил снизить размер неустойки, посчитав её завышенной. Пояснил, что сроки сдачи дома были перенесены, так как изменился проект здания и осуществлялось укрепление несущих конструкций. Полагает, что моральный вред истцами не доказан, переплата по процентам является убытками истцов, но не ответчика.
Представитель третьего лица ЗАО Банк ВТБ 24 в судебное заседание не явился, извещен судом, о причинах неявки суду не сообщил.
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Правоотношения, возникшие между сторонами по договору долевого участия в строительстве, регулируются нормами ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из смысла ч. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с п.3 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно справки от 29.09.2008 года истцы полностью внесли в кассу ответчика 2 919 670 рублей, то есть исполнили свои обязательства по договору долевого участия (л.д.20).
Согласно пункту 1.6 договора свои обязательства по передаче квартиры истцам ответчик должен был выполнить в срок д. XXX.12.2009 года (л.д.5*).
Представитель ответчика признал в судебном заседании то обстоятельство, что в установленный срок и до настоящего времени указанное обязательство выполнено не было. Причина просрочки сдачи дома в том, что наступил кризис и изменился проект дома, что повлекло дополнительные сроки застройки дома. Указанные доводы ответчик доказательствами не подтвердил.
Согласно пункту 5.2 договора в случае нарушения срока передачи квартиры застройщик выплачивает неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (л.д.6).
В соответствии со ст. 6 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства..
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).
Поскольку в договоре предусмотрен повышенный размер ответственности застройщика по сравнению с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», то применяются условия, указанные в договоре долевого участия.
Размер неустойки за просрочку сдачи дома равен: 2 919 570 рублей х (1/75 % от 8%) : 360 х 483 дня = 4 178 229 рублей.
Размер неустойки не может превышать сумму инвестиций 2 919 570 рублей.
С учетом длительности просрочки в 1 год и 4 месяца, на основании ст. 333 ГК РФ, Суд считает необходимым определить размер неустойки в 40 000 рублей, полагая, что указанный размер неустойки будет соответствовать последствиям нарушенного обязательства.
Требование истца о возмещении убытков в размере 37 669,26 рублей не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права.
Согласно п. 4.1.1 и 4.1.2 процентная ставка составляет 14,2 %, в последующем изменяется д. XXX,2 %. Дата изменения процентной ставки устанавливается кредитором на основании личного письменного заявления заемщика в первое число процентного периода, следующего за датой предоставления кредитору последнего из документов, перечисленных в п. 1.1.1 договора (отчета об оценке квартиры, завершенной строительством, выполненного оценочной компанией, согласованной с кредитором; копии расписки регистрирующего органа, подтверждающей представление на государственную регистрацию закладной; подписанного заемщиком и страховой компанией договора страхования согласно п. 5.1.6. договора и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в соответствии с условиями договора страхования (л.д.10).
Согласно справке Банка ВТБ 24 (ЗАО) остаток долга по кредитному договору на 25.04.2011 г. составил 1 362 280,11 рублей, размер ежемесячного платежа составляет 54 215,49 рублей, проценты за пользование кредитом выплачены истцами в сумме 675 374,68 рублей (л.д.36).
Таким образом, оценив доводы истцов в этой в совокупности с перечисленными доказательствами, суд делает вывод, что истцы добровольно приняли на себя обязательства в части возврата кредита, проценты за пользование кредитом не будут являться убытками истцов по смыслу ст. 15 ГК РФ, данные проценты являются обоснованным риском истцов при получении кредита и использовании данных кредитных средств в счет погашения своих обязательств перед ответчиком. Факт включения в договор долевого участия положений об изменении процентной ставки содержится в общих условиях договора. В разделе договора об ответственности сторон не имеется обязанности застройщика возмещать истцам указанную переплату по банковским процентам (п. 5.1-5.4 договора долевого участия). В ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», на который имеется ссылка в п. 5.1 договора долевого участия также не содержится прямого указания на то, что застройщики возмещают дольщикам убытки по процентам за пользование кредитом. Дольщик на момент подписания договора долевого участия должен был располагать собственными денежными средствами для оплаты своей доли, привлечение же в данном случае кредитных средств третьих лиц, не порождает по смыслу ст. 15 ГК РФ обязанности застройщика оплачивать банковские проценты. За нарушение срока сдачи дома застройщик несет ответственность в виде неустойки, что прямо предусмотрено условиями договора долевого участия.
Оснований для взыскания процентов по кредиту за заявленный период не имеется, в этой части иска истцам следует отказать.
На основании ст. 151 ГК РФ в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно статье 15 закона РФ «о защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Поскольку обязательства ответчиком были нарушены, постольку у истцов возникло право на получение компенсации морального вреда, которая подлежит взысканию в размере 8 000 рублей. Указанную сумму суд находит справедливой и разумной.
В остальной части иска о взыскании неустойки, убытков и взыскании компенсации морального вреда истцам следует отказать.
В силу ст. 103 ГПК РФ по правилам ст. 333.19 НК РФ с ООО «Партнер-Сервис Плюс» в доход местного бюджета подлежит также взысканию государственная пошлина по делу в размере 1 400 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Исковые требования удовлетворить частично.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Сервис Плюс» в доход бюджета г.Омска госпошлину в сумме 1400 рублей.
Решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Омский областной суд путем подачи жалобы в Куйбышевский районный суд г. Омска в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Емельянова Решение вступило в законную силу: 08.06.2011 г.
Вернуться к оглавлению обзора судебной практики: Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы. Судебная практика