Риски в долевом строительстве и методы их снижения
Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.
Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.
Непредусмотренная договором доплата
Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.
Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.
Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.
Невозможность расторгнуть договор
Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.
Проблемы с регистрацией права собственности
Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:
Двойные продажи
Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.
Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.
Печальная действительность
Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.
Выгода и риски долевого строительства
На сегодняшний день долевое строительство – пожалуй, самый доступный способ приобрести квартиру в новостройке по цене ниже рыночной.
Аналитика строительного рынка в Санкт-Петербурге дает динамические показатели, но по данным проектных деклараций застройщиков, реестров выданных разрешений на строительство, Росстата, Росреестра и Банка России прошедший 2019 год отмечен следующими цифрами:
· Количество строящихся жилых домов – 802 (из них 726 – многоквартирные);
· Текущий объем строительства – 14912423 м2;
· Среднемесячный ввод жилья застройщиками – 259258 м2;
На сегодняшний день есть актуальные предложения от застройщиков:
· КВС – ЖК «Жили-были», ЖК «Наутилус», ЖК «Континенты»;
Долевое строительство заключается в том, что оно ведется на деньги будущих покупателей. Их также называют дольщиками или инвесторами. Термин долевое обозначает, что инвестор передает застройщику только часть денег.
Именно эта часть и покрывает расходы на застройку его имущества в многоквартирном доме.
Особенности российского законодательства не позволили гарантированно обеспечить безопасность интересов дольщиков, поэтому вопрос о рисках долевого участия не теряет своей актуальности. Главной причиной является то, что по договору дольщик получает не право собственности, а право требования.
Если застройщик нарушает права инвестора, то, в лучшем случае, он сдает объект с нарушением указанных в договоре сроков. В худшем случае застройщик «пропадает» вместе с деньгами, а объект строительства переходит в стадию заморозки.
Выгода приобретения жилья по договору долевого участия:
· Если сравнивать цены на два идентичных объекта, один из которых представлен на вторичном рынке, а второй является новостройкой, то, как бы парадоксально это ни выглядело, стоимость квартиры в новостройке существенно ниже. Следует отметить, что на завершающей стадии строительства стоимость квартир возрастает, поэтому инвестиции именно в строительство для дольщиков будет самым выгодным.
· Отсутствие юридической истории новостройки снижает риски, характерные для сделок с вторичным жильем.
· Современные новостройки образуют комфортабельные жилищные комплексы со своей инфраструктурой высокого социального уровня.
· Участвуя в ДДУ, инвестор имеет возможность задействовать ипотечный кредит с более выгодными процентными ставками.
· Последующая перепродажа квартиры гарантированно принесет прибыль.
Но не стоит забывать о рисках, которые сопряжены с участием в долевом строительстве. Эти риски можно минимизировать, однако полностью исключить пока невозможно.
· Заключение договора не означает скорое заселение. Возможно, дольщику придется ожидать сдачи объекта в течение нескольких месяцев или даже лет. Срок сдачи объекта прописан в договоре, и если застройщик не выполняет своих обязательств, то он обязан выплатить неустойку.
Востребование неустойки – юридически сложный процесс, поэтому потребуется помощь квалифицированного специалиста. Адвокат по взысканию неустойки в судебном порядке добьется от застройщика положенных выплат или расторжения договора с выплатой штрафов.
· Внесенная по договору сумма – не последние расходы, которые предстоят дольщику. Необходимо учитывать затраты на ремонт и приобретение интерьера. Здесь тоже есть свои нюансы, так как многие застройщики предлагают квартиры «под ключ», то есть, с полной чистовой отделкой.
· Право требования подразумевает переход квартиры в собственность после сдачи объекта. То есть, в «замороженной» строке дольщик квартиру продать не может. Именно данный риск и вызывает общественное опасение, так как в большинстве мошеннических схемах застройщик «исчезает» с деньгами, а дом остается недостроенным. Но и в этом случае есть выход из ситуации. Если юрист будет сопровождать сделку комплексно, то он сможет запустить процедуру взыскания неустойки еще до того, как застройщик опустошит свои счета или объявит себя банкротом.
Задачей адвоката является снижение рисков при заключении ДДУ.
Любая строительная компания может привлекать средства инвесторов, однако для этого необходимо, чтобы у нее имелись надлежащим образом оформленные документы: разрешение на строительство, проектная документация, основания для использования участка.
Адвокат должен изучить все документы до подписания договора. Привлечение юриста к разрешению уже возникшего спора не всегда заканчивается успешно. Юрист подскажет, как максимально обезопасить сделку. Возможно, потребуется дополнительно ее застраховать.
Риски долевого участия в строительстве и как их избежать
Несмотря на некоторую нормализацию отношений в сфере долевого участия в строительстве, риски, связанные с ним, по-прежнему достаточно велики.
Дело в том, что дольщик, по российскому законодательству, до сих пор фактически бесправен, потому что не является кредитором, а имеет на руках лишь «неденежное обязательство» в виде договора с застройщиком. Поэтому, при банкротстве фирмы-застройщика вернуть свои деньги если и получится, то только после возврата денег банкам, налоговой, юридическим лицам и пр.
Более того, недобросовестные застройщики вполне могут выйти сухими из воды, заключая договоры с дольщиками через фирму-прослойку, а потом банкротя ее. При этом дольщики не получают ни денег, ни квартиры.
Риск остаться без квартиры и без денег
Как работает такая схема?
По такой схеме фирма «А» получает построенный объект и кредитные деньги обратно, а дольщики остаются ни с чем. Причем, все участники формально действуют по закону, но фактически такая схема является мошеннической. Но доказать связь между двумя фирмами и их преступный умысел на практике бывает очень тяжело.
Выглядит фантастически, но, тем не менее, попав в такую схему, дольщик может остаться и без квартиры и без денег.
Как избежать?
Во-первых, чтобы было с чем, в случае чего, идти в суд и быть защищенным законом у вас на руках должен быть договор участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в регистрационной палате. Только такой договор защищен Федеральным законом об участии в долевом строительстве.
Во-вторых, необходимо, чтобы были четко прописаны условия расторжения договора. В каких случаях и по чьей инициативе он может быть расторгнут, а также в какие сроки, в каком объеме и каким путем возвращаются ваши деньги.
Существуют и обычные риски, связанные с участием в долевом строительстве: «замораживание» строительства, перенос сроков сдачи дома, отсутствие договора о долевом участии в строительстве, изменение количества квадратных метров вашей квартиры и ее цены. Рассмотрим эти риски и пути сведения их к минимуму.
Риск «заморозки» строительства или перенос сроков сдачи объекта
Строители могут использовать ваши деньги на достраивание других объектов; могут появиться проблемы с поставщиками или субподрядчиками и т.д. – во всех этих случаях возможен срыв предполагаемых сроков.
Как избежать?
Необходимо, чтобы в договоре была прописана точная дата сдачи дома и неустойка за срыв сроков строительства. Тогда потери можно будет возместить либо по взаимной договоренности, либо в суде.
Риск возникновения доплат, связанных с увеличением квадратных метров или дополнительными работами
Часто встречается ситуация при которой застройщик построил объект с увеличением площади или не предусмотрел какие-то работы. В обоих случаях застройщик хочет получить дополнительные деньги с дольщиков.
Как избежать?
В договоре должно быть указано, что сумма является окончательной и никакой дополнительной оплаты не предусмотрено. Благоустройство территории, оплата аренды участка под строительство, удорожание строительных материалов – все это вас касаться не должно.
Риск возникновения проблем с регистрацией прав собственности
У застройщиков могут возникнуть проблемы из-за невыполнения требований администрации: по благоустройству и содержанию придомовой территории, отсутствовать необходимые документы или не соблюдены еще какие-то условия. В этих случаях могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на объект строительства.
Как избежать?
К сожалению, повлиять на взаимоотношения застройщика и местной администрации дольщики, как правило, не в состоянии. Поэтому для регистрации права собственности в таких случаях придется обратиться в суд.
Резюме
Договоры с застройщиками, как правило, составляют местные юристы. Вполне естественно, что они стараются максимально защитить интересы застройщика. Но, если вы разберетесь во всех пунктах сами или с помощью юриста, вы сможете составить мнение о том, насколько высоки риски этого, конкретного договора о долевом участии в строительстве и стоит ли его подписывать. Ведь, в конце концов, вы рискуете своими, и немалыми, деньгами.
Значит ли все эти риски долевого участия в строительстве, что инвестировать в «долевки» не нужно? Конечно, нет! Просто необходимо очень тщательно подходить к выбору застройщика. Нужно проверить документы застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и не заключать договор с фирмами-посредниками. Особое внимание в договоре нужно обратить на описание объекта, срок его постройки, цену и порядок оплаты, а также на условия расторжения договора.
С января 2014 года, действует норма, по которой застройщик должен страховать возводимую недвижимость от «недостроя». Такие поправки внесены в Федеральный закон 214 об участии в долевом строительстве.