Суть договора инвестирования в строительство и риски
Понятие договора инвестирования
Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.
Стороны такого договора:
Содержание договора инвестирования
При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.
Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.
Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:
Правовая основа договора инвестирования
Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:
Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:
Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.
Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.
Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.
Договор инвестирования в пользу третьего лица
По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.
Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.
Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.
На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.
Государственная регистрация права собственности
Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.
Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.
Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:
После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.
Риски при заключении договора инвестирования
Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.
Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.
Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.
Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.
Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия
Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:
Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.
Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.
Стоит ли заключать Договор инвестирования с застройщиком?
Соинвестирование является одним из способов покупки жилья в строящемся доме. Оно является для покупателя рискованным мероприятием.
Инвестор заключает договор, называемый инвестиционным, с застройщиком или другим лицом, имеющим право на строительный объект, выплачивает определённую сумму денег, а потом должен получить жильё в собственность.
Сам договор, хотя и называется инвестиционным, по своей сути является не чем иным как договором купли-продажи, в данном случае – жилья после окончания строительства дома.
По договору, застройщик, за счёт средств, собственных и привлечённых, обязуется построить жилой дом. Инвестор по факту делается партнёром застройщика. А если так, то и коммерческие риски ложатся как на застройщика, так и на инвестора. И какой бы не выгодной казалась бы покупка, опасность для покупателя лишиться денег и остаться без жилья вполне реальная.
Риски такого исхода очевидные с момента подписания соглашения об инвестировании. Они состоят в том, что нельзя исключить возможное банкротство застройщика, задержки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, продажи уже кем-то оплаченного жилья, некачественное строительство, дефекты проектирования, удорожание строительства по сравнению с первоначальной стоимостью, стихийные бедствия, экономические кризисы, отсутствия запланированной квартиры в доме в связи с изменением проекта дома и т. д.
Нередко под видом инвестиционной компании, продающей недвижимость, орудуют мошенники.
Условиями возникновения рисков для инвесторов являются неконкретные формулировки контракта инвестирования строительства объекта. Инвестору, при подписании договора следует обращать внимание на следующие обстоятельства:
* прописаны ли в договоре сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
* обозначена ли характеристика жилья, которое будет передано инвестору;
* прописана ли вся вторая сторона договора – юридические лица, застройщики и подрядчики;
* указано ли целевое расходование инвестиций;
* указан ли размер компенсации на случай неисполнения застройщиком своих обязательств или отказа инвестора от квартиры взамен на возврат денег;
* предусмотрены ли способы контроля со стороны инвестора ходом строительства.
В общем, как свидетельствует практика, опасностей для инвесторов довольно много и очень часто они сбываются. В то же время, инвестирование продолжает существовать и расширяться. Чтобы хотя бы уменьшить возможности проявления неприятных ситуаций в деле инвестирования, нужно попытаться сделать правильный выбор застройщика.
Инвестирование в недвижимость — плюсы, минусы и риски
Конечно, при небольшом капитале, но сильном желании инвестировать именно в квартиру или дом, можно найти соинвесторов либо привлечь деньги через ипотеку. Для ее получения необходим постоянный источник дохода и чистая кредитная история. Как правило, банки предоставляют ипотеку под 8—12% годовых. И есть еще один вариант инвестирования в недвижимость – вклад на этапе строительства здания.
Цена готового объекта существенно увеличится по сравнению с ценой, которую вкладчик уплатит заранее. Помимо ипотеки существуют и другие варианты приобретения недвижимости в рассрочку. Все это долгосрочные кредиты. Ознакомиться с их условиями можно в коммерческих банках. Ну и еще один момент.
Покупать выгодно не только элитные сверх дорогие квартиры и дома. Некоторые инвесторы вкладываются даже в строительство и продажу гаражей. Конечно, перед инвестированием важно учесть специфику региона, спрос и предложение, а также другие моменты.
Что относят к плюсам инвестирования в недвижимость?
Важная особенность – вы можете получить прибыль от инвестиции независимо от рыночных изменений стоимости недвижимости. Имеется в виду аренда. Даже если цена на дом или квартиру падает, потери будут компенсированы за счет арендной платы.
Что лучше – приобретать объект на первичном или вторичном рынке? Этот вопрос рассмотрим более подробно далее в статье, но одно ясно – покупка недвижимости на вторичном рынке практически без рисковая, ведь объект уже эксплуатируется.
Есть ли минусы?
Инвестирование в недвижимость не лишено «сюрпризов», как и любые другие инвестиции. Однако здесь гораздо легче в настоящий момент предсказать тенденцию цены. Есть некоторые факторы, определяющие рыночную стоимость дома или квартиры.
Важно учитывать динамику спроса и предложения, а также социальное окружение объекта, престижность его местоположения, есть ли транспортные коммуникации. Для полной уверенности в том, вкладываться или нет в недвижимость, желательно еще и посмотреть на план благоустройства города.
Инвестирование в недвижимость – риски
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, можно разделить на три группы:
Классифицировать риски можно и по сферам проявления. Делят их также на частичные, допустимые и даже на катастрофические. В любом случае, риски инвестирования в недвижимость практически аналогичны рискам при вложении денег в какой-либо другой бизнес.
Мы рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы:
Борьба государства с уходом от налогов при сдаче квартиры
Сдать квадратные метры по наиболее выгодной цене – логичное желание каждого арендодателя. Но придется делиться и с государством. Каждый гражданин, сдающий недвижимость, должен платить налог с полученного дохода. И государство намерено существенно увеличить давление на неплательщиков в этом направлении.
За неуплату предусмотрены наказания согласно ст. 119 Налогового кодекса. Крайняя мера наказания – арест до 6 мес. Но такие случаи единичны. Если не подавать декларацию, просто налагается штраф – 5% от не выплаченного налога за месяцы просрочки
Рекомендуем очень и очень внимательно отнестись к налогам и заранее продумать возможные варианты развития ситуации. Может быть имеет смысл зарегистрировать ИП? В любом случае, мы рекомендуем платить налоги!
Инвестирование на стадии котлована VS инвестирование в готовое жилье
Один из самых важных моментов инвестирования в недвижимость – анализ рынка. Это напрямую влияет на размер будущего дохода. Если потратить много времени, анализируя рыночную ситуацию, можно совершить действительно выгодное приобретение. Большая прибыль гарантирована именно тем инвесторам, которые тщательно изучили тенденции рынка.
Вкладывая средства, выбирайте объект правильно. Некоторые инвестируют в эксклюзивную недвижимость вроде пентхаусов и квартир с террасами. Это хороший вариант для крупных городов. Другие же вкладываются в строящиеся объекты. С каждым новым этажом растет и цена будущего здания. Здесь желательно инвестировать на ранней стадии стройки.
Если рассматривать уровень прибыли, для инвесторов более привлекательна недвижимость на первичном рынке. Можно купить и готовый объект, а затем распоряжаться жильем по своему усмотрению. Для получения прибыли купленную недвижимость перепродают или сдают в аренду. В случае перепродажи квартиры доход обеспечен за 2—3 года. Аренда же является долгосрочной инвестицией. Окупаемость наступает через 6—9 лет, но недвижимость остается у собственника и ее в любой момент можно продать.
Итак, куда лучше вкладываться: в дома, квартиры или строящийся объект? Чаще всего предпочитают инвестиции в строительство недвижимости. Гарантирована доходность от 25—30% за срок реализации проекта. Риски здесь, по сути, связаны с застройщиком (несвоевременная сдача, заморозка стройки, снос строения при отсутствии соответствующих документов), поэтому инвестируя в строящуюся недвижимость, нужно проанализировать застройщика.
Что касается инвестирования в жилую недвижимость, – данный вариант хорош для частных инвесторов, практически безрисковый. Приобретают, чтобы перепродать или сдать в аренду. Доходность – до 50% за 3—5 лет. При сдаче в аренду нужно рассчитывать на более длительные сроки.
Если же вы решите построить дом самостоятельно, разница может достичь 100%. Риск, что дом не достроится, отсутствует. Здесь все зависит от финансовых возможностей инвестора. Как вариант – на строительство можно направить материнский капитал или оформить ипотеку. При сооружении нескольких одинаковых домов получится сэкономить на стройматериалах. В случае успеха инвестора ждет высокая доходность.
Лучшая идея для инвестиций в недвижимость.
В качестве бонуса для тех, кто дочитал статью до конца даем лучшую идею в инвестировании в недвижимость, с нашей точки зрения, — это приобретение квартир на первых стадиях (котлован и первые этажи) в городах Геленджик и Анапа.
Почему именно в этих городах, а не Сочи и близлежащие сателлиты? Все просто, в Сочи недвижимость уже очень дорогая, цены вполне сравнимы с ценой аналогичных по метражу квартир в Москве в пределах МКАД. Например, 3-х комнатная квартира в хорошем районе Сочи будет стоить 10-12 млн. рублей, как и аналог в районе ВДНХ в Москве. Будет ли рост цен и дальше такими же темпами?
Анапа и в особенности Геленджик еще не так дорого стоят. Вы вполне можете купить в этих городах хорошего качества квартиры на этапе строительства за 4-6 млн. рублей. А потенциал роста стоимости … все те же 9-10 млн …..