Риски инвестирования в новостройки в 2020 году сохраняются
Риски и недостатки инвестиций в новостройки
Основным недостатком, с которым мне пришлось столкнуться, является ограниченная ликвидность квартиры при продаже. Если у инвестора есть возможность немедленно выйти из актива при инвестировании в драгоценные металлы или акции предприятий, может быть очень трудно быстро конвертировать даже хорошую квартиру в деньги. Рынок недвижимости подвержен сезонному спросу, на него влияют многие экономические факторы, и не всегда возможно точно спрогнозировать спрос на конкретное строящееся здание после ввода его в эксплуатацию. Я безуспешно пытался продать одну из квартир почти 2 года. Конечно, многое зависит от цены, и я экспериментировал с ценой продажи в течение этого времени, чтобы продать объект с максимальной выгодой для себя. Но это тема отдельной статьи, и я напишу ее в будущем. Теперь перейдем к другим рискам инвестирования в строительство новых квартир.
Риск получения объекта ниже заявленного уровня качества.
Однажды я купил квартиру на начальном этапе строительства на уровне фундамента. Девелопер позиционировал будущий объект как жилой комплекс бизнес-класса. У него были очень красивые визуализации внутренней отделки помещений и прилегающей территории. Фактически, после ввода в эксплуатацию нового здания, она претендовала на максимальный уровень эконом класса, и единственное, что отличало ее от многих других домов, было то, что это было действительно выгодное местоположение. Инвестор вряд ли может повлиять на использование в процессе строительства отделочных материалов, заявленных в проспекте застройщика. Кроме того, нередки ситуации, когда высота потолков оказывается ниже заявленных в договоре, окна и дверные проемы узкие, канализация и отопление не заведены в квартиру, и многое другое. Конечно, вы можете подать в суд на застройщика в течение длительного времени, но для этого вам могут понадобиться очень дорогие услуги адвоката. Лучше выбирать объекты с ранее известным застройщиком, у которого есть портфель построенных жилых зданий, с качеством которых вы можете ознакомиться самостоятельно. Как правило, надежные застройщики дорожат своей деловой репутацией и стараются строить дома качества, заявленного в рекламе и договоре. Тем не менее, нельзя терять бдительность.
Риск изменения качества благоустройства территорий и инфраструктуры, прилегающих к новому зданию.
В процессе строительства или после его завершения могут возникнуть обстоятельства, которые очень сложно предвидеть заранее. Например, рядом с вашей собственностью может начать возводиться новый жилой комплекс высотных зданий. Помимо того, что это может повлиять на шумовые и видовые характеристики, главное, что это, безусловно, повлияет на цену вашей будущей квартиры. Согласитесь, не все хотят жить рядом с соседней стройкой. Кроме того, строители или органы власти могут захотеть построить рядом стадион, автостраду, железную дорогу или автобусную станцию. Внимательно изучите генеральный план развития города в том месте, где вы собираетесь инвестировать в строительство. Вполне возможно, что объекты уже были спроектированы в нем в непосредственной близости от вашего, что может негативно повлиять на его ценность в будущем.
Не исключено, что после строительства жилого комплекса вы не сможете получить за него желаемую сумму.
Риск банкротства застройщика и потери всех денег.
Будьте осторожны. Учитывайте все возможные риски.
Подписывайтесь на канал, ставьте лайки и всем удачных инвестиций!
Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски
Есть несколько проверок, которые стоит провести перед тем, как покупать квартиру в новостройке. Тем более, на стадии строительства.
Получить максимальную информацию о застройщике
Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.
Проверить документы застройщика.
Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:
Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомиться с объектом и проектной декларацией:
Уточнить, в каких кредитных учреждениях аккредитован застройщик и конкретный объект строительства
Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:
Покупка квартиры в новостройке: стоит узнать, как идет реализация квартир в объекте строительства
Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.
Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ).
ДДУ должен содержать:
1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес;
2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.
Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.
Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Поделиться
В Москве прошел вебинар «Управление рисками в строительстве». Информационным партнером выступил портал Cтройкомплекса Москвы.
Ведущие российские и зарубежные специалисты в области проектирования, строительства и управления рисками осветили актуальные вопросы управления рисками при проектировании и строительстве.
Этот вебинар — уникальное и первое в своем роде мероприятие на российском рынке. Его посмотрело более 500 человек, в том числе 22% — иностранная аудитория.
Организаторы – инжиниринговая компания Aurora Group и Институт по Управлению Проектами (PMI). В вебинаре приняли участие ведущие российские и зарубежные специалисты в области проектирования, строительства и управления рисками в строительстве.
Взгляд проектировщиков на риски
По мнению Aurora Group в лице Генерального директора компании Максима Неретина, требования к управлению рисками постоянно повышаются, так как сейчас проекты реализуются в условиях большой неопределенности. Причинами являются быстрые технологические изменения и геополитические конфликты.
Однако Россия традиционно отстает по компетенции в области управления проектами. Это можно соотнести с двумя факторами: низким уровнем образования в области управления проектами и традиционным перекосом нашей страны в сторону технических дисциплин.
Во всем мире насчитывается 933 тыс. сертификатов PMP (Project Management Professional). Так, 40% приходится на США, 18% – на Китай, 7% – на Канаду, по 5% – на Индию и Японию.
В России количество специалистов, сертифицированных по PMP, составляет 1580 человек (1,7%).
П о PME (Project Management Expert) сертифицировано 3214 российских специалистов.
Aurora Group – инжиниринговая компания. С 2007 года осуществляет техническое проектирование и комплексное управление различными строительными проектами. При выполнении проектных работ компания делает ставку на BIM и энергоэффективные технологии, зеленое строительство. Aurora Group реализовала более 150 проектов разного назначения площадью более 1 млн кв. м. На сегодня в реализации находятся свыше 20 проектов общей площадью около 500 тыс. кв. м. Среди них – башня «Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити», технопарк «ЗИЛ», ледовая арена «Кристалл», ЖК «Бродский», павильон «Азербайджан» на ВДНХ.
Международное мнение
Как заявил представитель компании Management Plaza Надер К. Рад, международный эксперт из Бельгии, следует выделять следующие значимые понятия в области управления рисками: степень риска и риск-аппетит. К рискам в проекте важно подходить более тщательно и, порой, можно повысить риск-аппетит, чтобы на выходе получить большую прибыль.
В период экономического кризиса крупные финансовые организации, среди которых был один из крупнейших инвестиционных банков Bear Stearns, потерпели крах. В 2007 году два хедж-фонда под его управлением потеряли почти все деньги своих клиентов. Международные эксперты связывают это с неверным подходом к управлению рисками в компании, пояснили в Aurora Group.
Оценка рисков проекта
«Газпром» выступает за внедрение автоматизированной системы управления проектами и рисками. По мнению экспертов компании, большинство проектов в России и частично за рубежом реализуется с превышением бюджета. В 9 из 10 транспортных инфраструктурных проектов расходы недооценены, что приводит к превышению затрат. Реальная стоимость всех типов проектов в среднем на 28% выше, чем сметная. Недооценка расходов и перерасход средства присутствуют в 20 странах на пяти континентах и являются глобальным феноменом.
«Газпром» упоминает кейс «Южный поток», инициированный в 2007 году. В 2009 году был подписан третий энергопакет. Евросоюз аргументировал это тем, что пакет должен был либерализовать энергетический рынок. На тот момент анализом рисков в «Газпроме» занималась иностранная компания. Вероятность риска оценили как незначительную.
Из критических рисков в категорию незначимых были отнесены:
В 2014 году, в связи с возникшими проблемами, проект пришлось переориентировать на Турцию.
В связи с этим эксперты «Газпрома» настаивают на оценке рисков проекта с использованием аналитического обзора Big Data. По данным компаний IBS и IDC большую часть данных будут генерировать сами предприятия. Аналитики считают, что данные станут жизненно важным активом, а безопасность – критически важным фундаментом в жизни. Также, по их мнению, технология изменит экономический ландшафт.
Преимущества анализа рисков и Big Data: повышается прозрачность портфеля проектов, системно снижаются финансовые потери, существуют готовые планы реагирования на кризисные ситуации, формируется отраслевая база рисков компании, риски становятся видимыми для руководства, появляется четкое распределение ответственности за риски.
Допустимая норма отклонения от рисков
Тема управления рисками актуальна не только для России. Крупные компании, занимающиеся строительством промышленных объектов и объектов социального назначения, сталкиваются с проблемой: за период работ они становятся экономически невыгодными. В таком случае проекты приходится замораживать.
Как сообщает эксперт Риск-академии Алексей Белков, международная норма отклонения от показателей составляет до 20%. Эта цифра учитывает отклонения в сроках, бюджете. Редким компаниям удается оставаться в пределах этого числа. Не только в России, но и в мировом опыте есть примеры, связанные с превышением допустимой нормы отклонения.
Risk & Insurance выделяет топ-6 основных рисков:
Применение технологий в управлении рисками: General VR Research
Эксперты «Дженерал Ви Ар Рисеч» предлагают свои методы работы с данными рисками. Тренд – расширение применения технологий виртуальной реальности. Лидеры в применении VR технологий – Китай, Франция и США. Так показало исследование Capgemini Research Institute.
Для работы с рисками дефектов и отклонений от проекта внедряются новые решения и устройства: программное обеспечение General VR, мобильные системы повышения точности позиционирования объектов.
Технология, связанная с компьютерным зрением, обеспечивает распознавание людей в кадре (допуск на объект). В строительстве с ее помощью можно отслеживать присутствие или отсутствие работников в зоне строительства, контролировать соблюдение мер безопасности.
На конференции Autodesk University 2019 руководители компании «НТЦ «Эталон» представили новую разработку по использованию BIM-данных для анализа инцидентов по охране труда. Они привязывают все инциденты, происходившие на площадке, к 3D-модели объекта, а также к большому объему других атрибутивных данных. Это позволяет видеть четкую аналитику и предсказывать, что будет происходить в работе каждого подрядчика. Также это позволяет предсказывать риски срыва сроков подрядчиками.
Информационная служба портала Стройкомплекса