Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски
Есть несколько проверок, которые стоит провести перед тем, как покупать квартиру в новостройке. Тем более, на стадии строительства.
Получить максимальную информацию о застройщике
Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.
Проверить документы застройщика.
Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:
Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомиться с объектом и проектной декларацией:
Уточнить, в каких кредитных учреждениях аккредитован застройщик и конкретный объект строительства
Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:
Покупка квартиры в новостройке: стоит узнать, как идет реализация квартир в объекте строительства
Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.
Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ).
ДДУ должен содержать:
1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес;
2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.
Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.
Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:
Риски инвестирования в новостройки в 2020 году сохраняются
Риски и недостатки инвестиций в новостройки
Основным недостатком, с которым мне пришлось столкнуться, является ограниченная ликвидность квартиры при продаже. Если у инвестора есть возможность немедленно выйти из актива при инвестировании в драгоценные металлы или акции предприятий, может быть очень трудно быстро конвертировать даже хорошую квартиру в деньги. Рынок недвижимости подвержен сезонному спросу, на него влияют многие экономические факторы, и не всегда возможно точно спрогнозировать спрос на конкретное строящееся здание после ввода его в эксплуатацию. Я безуспешно пытался продать одну из квартир почти 2 года. Конечно, многое зависит от цены, и я экспериментировал с ценой продажи в течение этого времени, чтобы продать объект с максимальной выгодой для себя. Но это тема отдельной статьи, и я напишу ее в будущем. Теперь перейдем к другим рискам инвестирования в строительство новых квартир.
Риск получения объекта ниже заявленного уровня качества.
Однажды я купил квартиру на начальном этапе строительства на уровне фундамента. Девелопер позиционировал будущий объект как жилой комплекс бизнес-класса. У него были очень красивые визуализации внутренней отделки помещений и прилегающей территории. Фактически, после ввода в эксплуатацию нового здания, она претендовала на максимальный уровень эконом класса, и единственное, что отличало ее от многих других домов, было то, что это было действительно выгодное местоположение. Инвестор вряд ли может повлиять на использование в процессе строительства отделочных материалов, заявленных в проспекте застройщика. Кроме того, нередки ситуации, когда высота потолков оказывается ниже заявленных в договоре, окна и дверные проемы узкие, канализация и отопление не заведены в квартиру, и многое другое. Конечно, вы можете подать в суд на застройщика в течение длительного времени, но для этого вам могут понадобиться очень дорогие услуги адвоката. Лучше выбирать объекты с ранее известным застройщиком, у которого есть портфель построенных жилых зданий, с качеством которых вы можете ознакомиться самостоятельно. Как правило, надежные застройщики дорожат своей деловой репутацией и стараются строить дома качества, заявленного в рекламе и договоре. Тем не менее, нельзя терять бдительность.
Риск изменения качества благоустройства территорий и инфраструктуры, прилегающих к новому зданию.
В процессе строительства или после его завершения могут возникнуть обстоятельства, которые очень сложно предвидеть заранее. Например, рядом с вашей собственностью может начать возводиться новый жилой комплекс высотных зданий. Помимо того, что это может повлиять на шумовые и видовые характеристики, главное, что это, безусловно, повлияет на цену вашей будущей квартиры. Согласитесь, не все хотят жить рядом с соседней стройкой. Кроме того, строители или органы власти могут захотеть построить рядом стадион, автостраду, железную дорогу или автобусную станцию. Внимательно изучите генеральный план развития города в том месте, где вы собираетесь инвестировать в строительство. Вполне возможно, что объекты уже были спроектированы в нем в непосредственной близости от вашего, что может негативно повлиять на его ценность в будущем.
Не исключено, что после строительства жилого комплекса вы не сможете получить за него желаемую сумму.
Риск банкротства застройщика и потери всех денег.
Будьте осторожны. Учитывайте все возможные риски.
Подписывайтесь на канал, ставьте лайки и всем удачных инвестиций!
14 рисков дольщика
Истории о том, как человек оплатил квартиру в новостройке, но жилья так и не получил, у всех на слуху –СМИ регулярно сообщают о таких случаях. Поэтому первое определение, которое приходит на ум к слову дольщик – «обманутый». Но мы забываем о том, что большинство дольщиков всё-таки получают свои квартиры в новых, комфортных домах. Так каковы риски и как их минимизировать?
Photo: smlp.co.uk
Сейчас приобрести квартиру в строящемся доме можно только по трём видам договоров:
Жилищный сертификат применим только при строительстве и продаже жилья по специальным госпрограммам. Воспользоваться таким договором может достаточно узкая группа лиц. Договор жилищного кооператива не подлежит госрегистрации и значительно ограничивает права покупателя жилья, особенно в случаях, когда фактически кооператив организуется застройщиком. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства. ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.
Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004, который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.
Photo: decar66
Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.
Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика. Можно выделить следующие типичные случаи:
Разберем теперь эти риски подробнее.
Photo: Rowan Peter
1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности
Это самый тяжелый для дольщика вариант, поэтому нужно приложить максимум усилий, чтобы избежать его. Как не попасть в такую ситуацию?
Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры в новостройке и хотите заключить договор. Важно до его заключения получить максимум информации о застройщике и о построенных им ранее объектах. Ищем информацию в интернете, заходим на сайты форумов жильцов домов, которые он построил, изучаем динамику строительства вашего дома по материалам на сайте застройщика, выезжаем на место строительства, чтобы увидеть его ход своими глазами. Считается рискованным заключать договор на стадии котлована или даже раньше. Лучше подождать хотя бы возведения цоколя здания. Стоимость жилья по ДДУ к этому времени обычно вырастает незначительно.
Перед заключением договора застройщик должен предоставить документы на собственность или аренду земли под данное строительство, разрешение на строительство именно этого объекта с соответствующими характеристиками, проектную декларацию. Также застройщик предоставляет пакет своих учредительных и регистрационных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за прошедший год.
Если застройщик не показал разрешение на строительство или проектную декларацию, то, скорее всего, их у него нет, и он будет предлагать заключить предварительный договор купли-продажи или какое-то другое соглашение, но не ДДУ. Несмотря на возможное заманчивое по цене предложение, соглашаться на это настоятельно не рекомендуется. Попытка ухода застройщика от ДДУ означает, что у него серьёзные проблемы с разрешительной документацией на строительство. Поэтому он не может регистрировать договоры в Росреестре. Ещё более скверный вариант, если застройщик – мошенник, он проводит так называемые «двойные продажи», когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям. Поэтому, подписывая такой договор, дольщик сильно рискует.
Photo: Ernie
Но если застройщик предоставил всю документацию и готов заключить с вами ДДУ, это все равно не даёт никакой гарантии, что дела у него идут прекрасно. Один из нюансов, позволяющий судить о степени безопасности приобретения квартиры в доме – количество банков, оформляющих ипотеку по данному объекту. Если их несколько, в том числе крупный и известный банк, значит, всё более-менее в порядке. Если банк один – насторожитесь.
Сам ДДУ может содержать довольно много подвохов со стороны застройщика. Поэтому надо заранее «выловить» их в тексте. Об этих тонкостях – чуть ниже, а пока отметим, что ДДУ должен содержать следующие сведения:
При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор может быть признан недействительным. Подписывать договор со стороны застройщика должен его руководитель. Другое лицо – исключительно по доверенности.
Заключённый ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Срок регистрации ДДУ с первым участником – не более 18 дней с момента получения комплекта документов, и не более 5 рабочих дней – для остальных ДДУ.
2. Риск банкротства застройщика до передачи жилья дольщику, когда дом не может быть достроен, а активы застройщика распродаются
По закону, в данном случае застройщик должен возместить финансовые убытки дольщику, в том числе путём предоставления другого жилья вместо недостроенного. Но важно при понимать, что дольщик не является первоочередным кредитором застройщика. Поэтому его шансы полностью компенсировать материальный ущерб за счёт застройщика весьма невелики.
Photo: Ernie
В соответствии с ДДУ под обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками в качестве залога находится земельный участок со строящимся домом. В случае прекращения строительства через полгода после истечения срока передачи объекта по ДДУ, дольщики имеют право обратить взыскание на объект. Таким образом, частично они компенсируют свои убытки. Только вот какую их часть?
3. Риск, что построенный дом не будет введён в эксплуатацию
Подобная ситуация может произойти из-за просрочки разрешительной документации на строительство, невозможности подключения коммуникаций и других причин. Эти факторы риска просчитать дольщику весьма трудно. Иногда можно заметить, что дата приёмки-передачи квартиры по ДДУ позже даты окончания действия разрешения на строительство, и это должно насторожить. С другой стороны, разрешение на строительство застройщику обычно продлевают, если у него не возникает каких-то конфликтов с выдающими его органами.
Из-за невозможности подключения к коммуникациям бывает, что построенные дома годами стоят незаселёнными. В таких случаях дольщик может через суд попытаться компенсировать понесённые убытки от вынужденного найма временного жилья и получить с застройщика пени за просрочку по ДДУ.
4. Риск, что объект окажется долгостроем и сроки передачи квартиры по ДДУ сдвинутся на значительное время
Причины долгостроя обычно – финансовые и организационно-правовые трудности у застройщика, что для дольщика также является трудно просчитываемым фактором риска. Тем не менее, на определённые нюансы надо обратить внимание. По закону в ДДУ должен быть указан как срок сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию, так и срок передачи квартиры по акту приёмки-передачи дольщику. Разница в них должна быть не более полугода. На практике случается, что застройщик прописывает её большей, предусматривая таким образом просрочку ввода дома в эксплуатацию. Опять-таки, следует обратить внимание на срок окончания разрешения на строительство и дату приёмки-передачи жилья застройщиком дольщику: предполагается ли застройщиком пролонгация разрешения?
Photo: Anton Abramov
При нарушении указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику застройщик выплачивает ему пени. Их величина строго определена законом и зависит от ставки рефинансирования. С 2016 года в пользу физических лиц пени начисляются в размере 0,073% за каждый просроченный день, что соответствует 2,19% от суммы договора в месяц.
Если срок сдачи дома превышен больше, чем на два месяца, дольщик по закону имеет право на одностороннее расторжение ДДУ с выплатой не только средств по договору, но и процентов по ним.
5. Риск, что застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению
Для рядового дольщика отследить поток финансов проблематично. Если подобные действия застройщика становятся известны дольщикам, то это может стать для них сигналом, что застройщик имеет финансовые проблемы. В таком случае дольщики в судебном порядке могут потребовать расторжения договора с компенсацией средств по договору и морального ущерба.
6. Риск, что застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации
В проектной декларации указываются характеристики строящегося дома, используемые стройматериалы, инженерные решения. Изменения, вносимые застройщиком, могут касаться, например, этажности дома. Понятно, что увеличение этажности при сохранении размера придомовой территории и запроектированной инфраструктуры в определённой степени ухудшает будущие условия проживания дольщика.
Photo: Anton Abramov
По действующему закону застройщик должен согласовать с дольщиками любое изменение проекта, и соответствующее положение должно содержаться в ДДУ. Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенных отклонений от проекта с возвратом средств по договору и неустойки по нему. Существенны ли изменения – решает суд.
7. Риск, что застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке
Это неправомерное требование застройщика. Изменение цены может быть предусмотрено договором, но оно обязательно должно быть согласовано с дольщиком и зарегистрировано надлежащим образом. В случае судебного разбирательства по поводу одностороннего изменения цены договора суд в соответствии с законом обязан признать его недействительным.
8. Риск, что застройщик введёт штрафные санкции за расторжение договора дольщиком
Застройщики довольно часто прописывают подобные санкции в ДДУ, причём размер их может доходить до 20% от стоимости договора. Как правило, дольщик пытается не расторгнуть договор с застройщиком, а продать квартиру по переуступке прав требования. И хотя интересов застройщика подобная переуступка практически не затрагивает, нередко в ДДУ в этом случае предусматриваются определенные выплаты дольщиком застройщику.
На самом деле, требования застройщика и в том, и в другом случае незаконны. Расторгнуть договор дольщик может на основании закона «О защите прав потребителей», позволяющего отказываться от товара до его получения. При продаже квартиры по переуступке дольщик всего лишь должен уведомить застройщика о своих планах. Согласовывать переуступку надо лишь в случае, если дольщик не полностью оплатил сумму по ДДУ.
Photo: Anton Abramov
9. Риск, что объект будет повреждён или разрушен
Всякое бывает: может произойти пожар, упасть кран и тому подобное. Застройщик полностью несёт ответственность за сохранность объекта ДДУ до передачи его дольщику по акту приёмки-сдачи. После приёмки-сдачи дольщику самому придется разбираться, кто виноват в повреждении его жилья.
Кроме того, в договоре должен быть указан установленный законом гарантийный срок на объект ДДУ. На сам объект – 5 лет, на коммуникации – 3 года. Поскольку срок нельзя уменьшить, застройщики иногда пытаются прописать в договоре начало действия гарантии не с момента сдачи объекта дольщику, а с даты ввода дома в эксплуатацию, что, конечно, неправомерно и при необходимости оспаривается в судебном порядке.
10. Риск, что застройщик сдаст объект по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками
Весьма распространенный случай, о чём свидетельствуют многочисленные жалобы новосёлов. Недоделки могут быть как незначительными, так и весьма масштабными, требующими значительных средств на их устранение. Застройщик может давить на дольщика, склоняя его подписать акт и обещая устранить все недостатки впоследствии, но верить словам не стоит. Застройщик обязан устранить недостатки безвозмездно до подписания акта приёмки-передачи или компенсировать затраты дольщика на их устранение. Для этого нужно составить акт с описанием всех обнаруженных недоделок. В случае значительных недостатков объекта ДДУ или существенного затягивания сроков их устранения дольщик по закону может в судебном порядке ДДУ расторгнуть, потребовав возврата средств по ДДУ и уплаты неустойки.
Photo: Salim Virji
11. Риск, что площадь квартиры не будет соответствовать ДДУ
Тоже очень распространенный случай. Практически всегда в ДДУ есть фраза о компенсациях в случае отличия реальной площади квартиры от площади объекта по ДДУ. Если реальная площадь меньше, чем по ДДУ – разницу выплачивает застройщик, если больше – дольщик. Но по закону застройщик компенсировать разницу обязан, а дольщик – нет, так как несоответствие размеров – вина исключительно застройщика. Судебная практика по данным спорам явно в пользу дольщиков.
12. Риск, что инфраструктура будет выстроена за счёт дольщика
Застройщик может попытаться включить в ДДУ пункт о строительстве социальных объектов, например детских садов, за счёт средств дольщиков, что является незаконным. ФЗ-214 содержит перечень того, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Обустройство придомовой территории в перечень входит, объекты социалки – нет. Поэтому подобный пункт договора может быть дольщиком успешно оспорен.
13. Риск, связанный с переводом апартаментов в обычное жилье
В последние годы многие застройщики начали предлагать к продаже не квартиры, а апартаменты. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Что означает её отсутствие, объяснять, наверное, не надо. Коммунальные платежи в апартаментах – ещё один значительный минус, так как осуществляются по повышенным тарифам относительно обычных квартир. Достаточно часто бывает, что застройщик обещает перевести часть апартаментов в обычный жилой фонд с возможностью постоянной регистрации и нормальными коммунальными тарифами. Продаёт он эту жилплощадь, соответственно, по более высоким ценам – выше примерно на 20% стоимости жилья в апартаментах. Но перевод апартаментов в обычный жилой фонд может у застройщика не состояться. Тогда покупатель, которому постоянная регистрация была необходима, сталкивается с большими трудностями. Даже если застройщик готов компенсировать ему разницу в стоимости жилья.
Photo: Salim Virji
14. Риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика
К расторжению договора со стороны застройщика может привести просрочка платежа со стороны дольщика более чем на два месяца. Такая возможность прописывается застройщиком в ДДУ, и она полностью законна. К такому же результату может привести регулярное нарушение дольщиком сроков выплат, прописанных в ДДУ. Во избежание расторжения ДДУ дольщик не должен нарушать порядок выплат.
Как уже было сказано, законодательство в области долевого строительства продолжает совершенствоваться. Одна из последних поправок к закону – требование о предоставлении застройщиком банковских гарантий или страховании ДДУ. Сейчас прорабатывается схема, по которой средства дольщика будут находиться на специальном банковском счете, и банк сможет непосредственно контролировать, на что и как они расходуются.
Риски договора долевого участия всё равно будут сохраняться. Однако свести их к минимуму – в наших с вами силах.