Риски покупки жилья по договору долевого участия
Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.
Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны. Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме. Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.
Долевое участие в покупке квартиры: что это такое
Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.
Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон. Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.
Что должно быть указано в договоре:
Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.
Какие существуют риски
Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:
В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:
Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.
У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.
Возможные причины расторжения договора:
Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.
Покупка по предварительному договору
В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.
Покупка по векселю
Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю. Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.
Как обезопасить себя от возможных проблем
Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.
Текст договора нужно читать очень внимательно. Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор. Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.
Если вы не уверены, что можете разобраться во всех положениях договора, обратитесь к специалисту.
Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.
Как стать участником долевого строительства
Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.
Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.
Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.
Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.
Ипотека и долевое строительство
Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор. Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком. Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.
У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.
Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?
Спрос на недвижимость в России стабилен, особенно на квартиры в новостройках, 80 % которых возводится за счет средств дольщиков. Отсутствие возможности приобретения готового жилья вызывает соблазн участия в строительстве еще на этапах возведения дома. С одной стороны, можно приобрести права на новострой по привлекательной цене (со скидкой до 25-30%), но с другой возникает много рисков.
Строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан в начале «нулевых» практически никак не регламентировалось и облекалось в разные юридические формы (договора соинвестирования, предварительные, вексельные и т.д.) что порождало двойные продажи, когда одну и ту же квартиру можно было продать два, три и более раз. Обман вскрывался не сразу, а деньги граждан уплывали в неизвестном направлении.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основной идеей которого было предотвратить двойные продажи. Для этого все договора участия в долевом строительстве между дольщиком и застройщиком (далее по тексту – ДДУ) подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации. К примеру, если на квартиру под строительным номером «1» уже зарегистрирован чей-то ДДУ, это должно было предотвращать регистрацию и исполнение всех других ДДУ, на эту же квартиру.
Но первоапрельская дата вступления в силу закона видимо сработала магическим способом и с тех пор день смеха продолжает веселить недобросовестных застройщиков.
Новая схема предполагает перевалить бремя оплаты стройки с плеч дольщиков на плечи банков, а возникающие риски финансирования проблемных недостроев за счет бюджета переложить на банки или страховые компании. Но хрен редьки не слаще, и дольщики могут попасть в другую западню – банковскую. Да и «левачить» и промышлять застройщикам двойными продажами квартир новая схема никак не помешает.
Короче говоря, ничего хорошего не предвидится.
Закон стал настолько сложным и неудобным что его даже перестали читать юристы. И связано это не с тем, что в последние годы ухудшилась законодательная техника в целом, содержание и формы любых российских законодательных актов стали сложны для прочтения и понимания простого человека. Дело в другом. Закон № 214 настолько высоко «оторвался» от реальной действительности, что его чтение и применение в практической деятельности юриста или адвоката стало абсолютно бесполезным.
Как юрист-практик могу сказать, что 214-й закон живет в каком-то своем параллельном измерении. Очень часто в законе написано одно, а судебная практика диктует другое.
К примеру, ко мне обратился клиент, который заключил с застройщиком ДДУ, но не зарегистрировал его в ЕГРН. Может ли он претендовать на квартиру в суде? Другие клиенты стали жертвой двойной продажи одной и той же квартиры, но в отличие от других претендентов реально вселились в нее. Кому из них суд отдаст предпочтение при обоюдном споре о правах на квартиру? Ответы на эти и многие другие вопросы бесполезно искать в законе № 214. Там их нет.
Придумывая закон, депутаты не учли, что на практике все гораздо сложнее, чем в теории. Как говорится гладко было на бумаге, да забыли про овраги.
Не зря для того, чтобы защитить обманутых дольщиков в суде стала складываться своя практика по разрешению подобного рода дел, которая представляет больший вес и значение, по сравнению с законом. Прежде всего это Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) и другой Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Интересные разъяснения даны в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Вопросы разрешения коллизий при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия хорошо освещены в Определениях Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N 308-ЭС15-16377 по делу N А53-22107/2012., от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 и от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 и т. д.
Обманутые дольщики, случаи из практики
Несмотря на «красивые» нормы закона № 214 и попытки депутатов его совершенствовать граждане по-прежнему наступают на те же грабли. Причем обжигаются даже вполне адекватные и грамотные люди.
Во многом это связано с тем, что жилье человек покупает порой один раз в жизни, не имеет никакого представления о последовательности действий. При посещении офиса компании человека заверяют обещаниями и даже могут передать ключи от квартиры (если дом практически построен) при условии внесения оплаты. Но если вы подписали ДДУ, внесли оплату, получили ключи и стали делать ремонт, это еще не гарантия того, что квартиру у вас никто не отсудит.
Типичная ситуация, с которой ко мне обращались клиенты в Армавире: через риелтора или объявление в интернете человек узнает о продаже квартир в почти оконченном строительством доме, связывается по телефону с менеджером, приезжает, видит, что дом красивый, район престижный, квартиры удобные, дом обещают сдать в эксплуатацию буквально через пару месяцев. Подписывает договор долевого участия, вносит деньги, получает ключи, начинает делать ремонт и вселяется. Оформление проходит быстро, даже заходит разговор про какую-то государственную регистрацию, застройщик заверяет, как дом сдадут в эксплуатацию, так сразу зарегистрируют права на квартиру.
Проходит месяц, а за ним еще несколько месяцев и даже лет, но дом в эксплуатацию все никак не сдается. Застройщик все обещает и обещает. Спустя пару лет выясняются интересные подробности. Оказывается на эту же квартиру уже есть другие претенденты, у которых ДДУ заключен ранее, причем их ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, и таких «дважды» проданных квартир по дому около 10 штук. Все иные претенденты (у которых ДДУ заключены ранее) оказываются аффилированными лицами по отношению к руководителю фирмы-застройщика, т.е. являются «номинальными» дольщиками. При этом фирма застройщик заблаговременно оформляется на «подставное лицо» и выясняется, что многие ДДУ с обманутыми дольщиками подписаны не тем лицом, которое по документам в ЕГРЮЛ числилось его директором.
Начинается шумиха, возбуждаются уголовные дела, затеваются судебные тяжбы о правах на квартиры, одновременно возбуждается 2 процедуры банкротства: в отношении застройщика и в отношении его бывшего директора.
Далее всю эту кашу, которую заварил скандально известный в Армавире застройщик по фамилии на букву «М», начинают медленно расхлебывать обманутые дольщики, следователи, судьи, адвокаты, прокуроры.
А если риелтор обещает чистоту сделки?
Что характерно, еще до описанных событий многие Армавирские риелторы сотрудничали с данным застройщиком и при сопровождении сделок клялись клиентам в их чистоте. Но когда начались проблемы все они сначала обещали разобраться, а потом и вовсе спрятались в кустах и перестали выходить на связь.