Самовольная постройка: чем грозит и как узаконить?
Чем грозит незаконное строительство и как легализовать самострой? Об этом на пресс-конференции рассказал заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области Андрей Пияшов.
Что такое самовольная постройка?
Понятие самовольной постройки регулируется статьей 222 Гражданского кодекса РФ. С 1 сентября 2015 года самовольной постройкой считается «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
На самовольную постройку не распространяется право собственности. То есть хозяин по закону не может распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Любая сделка такого рода может быть признана недействительной по требованию приобретателя со всеми вытекающими последствиями.
Чем грозит незаконное строительство?
По закону любой самовольно построенный объект недвижимости подлежит сносу, причем сносить его владельцу придется самому или за свой счет. Кроме того, за возведение самостроя придется уплатить штраф. Согласно статье 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, в случае возведения/реконструкции объекта без разрешения на строительство для физических лиц предусмотрен штраф в размере от 2000 до 5000 рублей, для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей. Пользование постройкой без разрешения на ввод в эксплуатацию грозит штрафом в размере от 500 до 1000 рублей для граждан, от 1000 до 2000 рублей для должностных лиц и от 10 000 до 20 000 рублей для юрлиц.
Сейчас органам местного самоуправления необязательно обращаться в суд, чтобы снести незаконное строение — с 13 июля 2015 года им разрешено самим принимать решение о сносе самовольных построек. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе орган местного самоуправления обязан известить об этом лицо, осуществившее самовольную постройку, указав срок сноса объекта — он устанавливается с учетом характера постройки, но не должен превышать двенадцати месяцев.
В случае если самовольного застройщика выявить не удалось, местные власти обязаны опубликовать информацию о планируемом сносе постройки в СМИ и на официальном сайте в интернете. Соответствующее сообщение также должно быть размещено на информационном стенде на земельном участке, на котором находится постройка. Если и после этого владелец не объявляется, снести строение могут уже через два месяца после размещения информации о планируемом сносе.
Когда разрешение на строительство не требуется?
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном не для целей, связанных с предпринимательской деятельностью;
— строительства объектов на земельных участках, предназначенных для садоводства и ведения дачного хозяйства;
— строительства сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и пр.);
— возведения конструкций вспомогательного использования;
— реконструкции объекта (если изменения не затрагивают несущие стены и не выходят за параметры исходного объекта).
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, также могут быть установлены субъектами РФ. В нашем регионе они перечислены в законе «Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области» от 8 апреля 2008 года № 37-З.
Как узаконить самовольную постройку?
Легализовать самовольно построенные объекты можно в суде. Требовать признания права собственности на самовольную постройку может лишь собственник земельного участка, на котором находится объект, а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
В настоящее время сложилась довольно обширная судебная практика как по признанию права собственности на самовольную постройку, так и по принятию решений о сносе таких объектов. Решая, узаконить или нет самострой, суды прежде всего обращают внимание на то, не нарушает ли постройка права и интересы других лиц и не несет ли угрозу здоровью и жизни граждан; возведена ли постройка в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил. Кроме того, устанавливается, предпринимал ли застройщик попытки легализовать незаконный объект, в частности, пытался ли он получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Также проверяется правомерность отказов в выдаче таких документов.
Решение суда о признании права на самовольную постройку является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Решение суда о сносе постройки является основанием для прекращения права собственности, если оно зарегистрировано в ЕГРП.
Узаконить самострой, возведенный без разрешений и согласований, можно и без суда — по так называемой «дачной амнистии», в упрощенном порядке (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Этот вариант распространяется не только на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, но и когда дом возведен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. Право собственности на такие объекты регистрируется в Росреестре на основании документов на земельный участок и документов, подтверждающих факт создания постройки (для гаражей и дачных домиков это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС — разрешение на ввод в эксплуатацию).
Негативные последствия эксплуатации объекта капитального строительства без получения разрешения на ввод в эксплуатацию: новые тенденции законодательства и судебной практики
Рубрика: Административное право
Дата публикации: 03.02.2020
Статья просмотрена: 562 раза
Библиографическое описание:
Заутренников, К. С. Негативные последствия эксплуатации объекта капитального строительства без получения разрешения на ввод в эксплуатацию: новые тенденции законодательства и судебной практики / К. С. Заутренников. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2020. — № 2 (16). — С. 7-11. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/156/4875/ (дата обращения: 12.11.2020).
В данной статье на материалах судебной практики анализируются негативные последствия эксплуатации объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод его в эксплуатацию. Актуальность данной темы связана с существенным увеличением размера административного штрафа по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ в связи в вступлением в силу Федерального закона от 26.07.2019 N 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». В статье будут рассмотрены вопросы, в каких ситуациях действия юридических лиц и предпринимателей будут квалифицированы в качестве административного правонарушения, предусмотренного ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ, кто будет являться субъектом административной ответственности, а также какие иные негативные последствия помимо административного штрафа могут ожидать владельца объекта капитального строительства, эксплуатируемого без разрешения на ввод в эксплуатацию.
Ключевые слова: административная ответственность, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объект капитального строительства, опасность причинения вреда в будущем.
This article basing on judicial practice analyzes the negative consequences of the operation of a capital construction facility in the absence of commissioning certificate. Timeliness of this topic is coming from a significant increase of the size of the administrative fine under Part 5 of Art. 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses in connection with the entry into force of the Federal Law of July 26, 2019 N 222-FZ “On Amending Article 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses”. The article will address issues in which situations the actions of legal entities and entrepreneurs will be qualified as an administrative offense under Part 5 of Art. 9.5 of the Code of the Russian Federation on Administrative Offenses, who will be the subject of administrative responsibility, as well as what other negative consequences, in addition to the administrative fine, can be expected by the owner of a capital construction facility operated without commissioning certificate.
Keywords: administrative responsibility, commissioning certificate, capital construction facility, danger of prospective infliction of harm.
С 6 августа 2019г. вступил в силу Федеральный закон от 26.07.2019 N 222-ФЗ «О внесении изменения в статью 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». Данный закон существенно увеличил размеры административных штрафов за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию.
В частности, для юридических лиц размер штрафа вырос в 50 раз, для должностных лиц в 25 раз. Подвергнуть административному штрафу могут не только собственников, но и арендаторов зданий, помещений, подземных гаражей и прочих объектов, требующих наличия разрешения.
Чем вызвано столь существенное изменение ответственности за указанное административное правонарушение, а также, какие иные негативные последствия может получить лицо, эксплуатирующее объект капительного строительства без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Постараемся найти ответы на эти и другие вопросы.
Законопроект о повышении размера административного штрафа за правонарушение, предусмотренное ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, был внесен в Государственную Думу по инициативе Государственного Совета — Хасе Республики Адыгея. В пояснительной записке к законопроекту его авторы указывали, что, несмотря на наличие общественной опасности в рассматриваемом правонарушении, установленные в настоящее время размеры административных штрафов не позволяют достичь целей административного наказания и не соответствуют принципу соответствия наказания совершенному правонарушению. Небольшие размеры штрафов не носят превентивного характера и не служат стимулом для упорядочивания деятельности застройщиков. Кроме того, по мнение авторов законопроекта, существующая статья также не предусматривает такой меры административного наказания, как административное приостановление деятельности, что делает предусмотренное ею наказание «слишком мягким». Аналогичные позиции содержат заключение Комитета государственной Думы по государственному строительству и законодательству, а также официальный отзыв Правительства Российской Федерации на законопроект.
На наш взгляд повышение меры ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ вполне оправдано. Действительно, учитывая размер прежнего штрафа (для юридических лиц размер штрафа варьировался от 10 тыс. до 20 тыс. руб., а для должностных лиц — от 1 тыс. до 2 тыс. руб.), недобросовестному застройщику гораздо выгоднее было использовать либо сдавать в аренду, не введенную в эксплуатацию капитальную постройку, так как доход от использования либо арендная плата, как правило, многократно превышал сумму возможного штрафа. Тем более, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда РФ отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент заключения договора аренды не имеет своим последствием недействительность данного договора, хотя и не исключает применение к лицу, эксплуатирующему данный объект административной ответственности по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ [1].
На фоне значительного увеличения мер ответственности за эксплуатацию объекта капительного строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию актуально рассмотреть подходы и тенденции по рассмотрение данной категории дел, слоившиеся в судебной арбитражной практике. Отметим некоторые из них.
Как уже было указано, к административной ответственности по ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ могут привлечь не только застройщика объекта, но и иное любое лицо, эксплуатирующее объект капитального строительства в отсутствие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это касается как арендатора объекта, осуществляющего свои права на основании договора, так и иного лица, которое фактически пользовалось и владело объектом в момент фиксации правонарушения. Пленум ВАС РФ пояснил, что субъектом административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым [2].
Соответственно доводы лица, привлекаемого к административной ответственности, о том, что оно не является застройщиком объекта, не будут являться основанием для освобождения его от административной ответственности [3].
Согласно п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с нормами Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства требует получения соответствующего разрешения и последующего разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.
Соответственно, если объект капитального строительства был построен и введен в эксплуатацию, но в последующем был реконструирован, однако разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта не было получено, лицо, осуществляющее эксплуатацию такого объекта, также может быть привлечено к административной ответственности по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ [4].
Наличие зарегистрированного права собственности на данный объект, полученное после ввода объекта в эксплуатацию, но до проведения реконструкции, не будет основанием для освобождения от административной ответственности. Поэтому арендаторам при заключении договора аренды стоит быть бдительными и проверять фактические параметры арендуемого объекта с параметрами, указанными в правоустанавливающих документах. В противном случае имеется риск наложения административного штрафа [5].
Однако при рассмотрении дел о привлечение к административной ответственности в связи с эксплуатацией объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта необходимо оценивать представленные в материалы дела доказательства на предмет того, подтверждают ли они факт осуществления эксплуатации объекта и могут ли произведенные изменения объекта быть классифицированы как реконструкция с точки зрения Градостроительного Кодекса РФ. Так, например, не являются реконструкцией перепланировка и переустройство, в результате которых не создается новый объект недвижимости. В случае, если в ходе рассмотрения дела выяснится, что работы, проведенные лицом, привлеченным к административной ответственности относятся к перепланировке или переустройству, а не к реконструкции, суд рассматривающий дело отменит постановление о привлечении к административной ответственности по ч.5 ст. 9 КоАП РФ, так как выполнение переустройства или перепланировки не предполагает выдачу разрешения на строительство/реконструкцию и соответственного последующего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [6].
Несмотря на то обстоятельство, что санкция ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ не предусматривает возможности административного приостановления деятельности юридического лица, возможность запрета на эксплуатацию объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеется. Запретить эксплуатировать такой объект возможно в рамках искового судопроизводства, а не в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях.
Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является пресечение действий, создающих угрозу нарушения прав граждан, в том числе права на защиту жизни и здоровья.
Согласно ч. 1 ст. 1065 ГК РФ, опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей̆ такую опасность.
Поскольку эксплуатация объекта осуществляется без получения в установленном Градостроительном Кодексе РФ порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, которое является основным документом, подтверждающим безопасность объекта капитального строительства, его соответствие требованиям строительных, санитарно- эпидемиологических норм, правилам пожарной̆ безопасности, эти обстоятельства в совокупности влекут угрозу жизни и здоровью, сохранности имущества неопределенного круга лиц.
Истцами по данной категории дел могут выступать как лица, которым непосредственно может быть причинен вред в будущем эксплуатацией данного объекта капитального строительства, так как государственные и иные органы, имеющие право на обращение в суд с заявлением в защиту публичных интересов.
При рассмотрении исков о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, в том числе запрещении эксплуатации объекта капитального строительства, в отношении которого застройщиком не получено разрешения на ввод в эксплуатацию, истец должен доказать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между — наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда (в данном случае причинную связь между строительными работами, эксплуатацией строительного объекта и нанесением вреда либо угрозой нового вреда), вину причинителя вреда. При наличии совокупности вышеуказанных доказательств исковые требования будут с большой долей вероятности удовлетворены, при отсутствии в иске будет отказано [7, 8, 9].
Также стоит добавить, что, кроме вышеуказанных негативных последствий эксплуатации здания без соответствующего разрешения на ввод его в эксплуатацию, лицо, осуществляющего такую эксплуатацию, может столкнуться и дополнительными проблемами, в частности в вопросах налогообложения.
Так, Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 02.09.2014 N 03–03–06/1/43913 также указывает, что отсутствие у юридического лица или индивидуального предпринимателя разрешения на ввод здания в эксплуатацию может повлиять на расчет налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
Таким образом, подводя итог, стоит отметить, что, исходя из существующей системы правового регулирования и сложившейся судебной практики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям целесообразнее будет соблюдать правовые нормы действующего градостроительного законодательства по вопросам получения разрешений на ввод зданий в эксплуатацию во избежание административной и гражданско-правовой ответственности. В особенности это стало актуально после внесения изменений в КоАП РФ в части увеличения штрафных санкций со стороны государственных органов за совершение правонарушений, предусмотренных ч.5 ст. 9.5 КоАП РФ.