Риски в долевом строительстве и методы их снижения
Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.
Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.
Непредусмотренная договором доплата
Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.
Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.
Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.
Невозможность расторгнуть договор
Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.
Проблемы с регистрацией права собственности
Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:
Двойные продажи
Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.
Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.
Печальная действительность
Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.
Какие риски есть у застройщика?
Потенциальные дольщики нередко убеждены, что долевое строительство – мероприятие, которое несет риски только участникам долевого строительства. Однако строительная практика показывает, что и для девелопера долевое строительство является далеко не самой безопасной деятельностью. Так, застройщик во избежание рисков должен учитывать и изменения в законодательстве, и региональные особенности рынка. Перед инвестором застройщик отвечает за разумное распоряжение предоставленными средствами, перед властями – за соблюдение законодательных норм, перед потребителем – за сроки сдачи и качество проекта, а в случае если брался кредит в банке – то застройщик обязан нести ответственность и перед кредитно-финансовой организацией. О рисках, грозящих девелоперу, и о методах их предупреждения рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Важность тщательного планирования, которое позволит вычислить потенциальные риски и способы их ликвидации, очевидна. Так, первый этап планирования касается расчета себестоимости строящегося объекта. По словам экспертов, единой формулы, позволяющей произвести данную операцию, не существует, т.к. региональный фактор оказывает большое влияние на обстановку на рынке недвижимости.
По словам генерального директора «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»), Сергея Хорошкова, себестоимость строительства объекта недвижимости определяется не только затратами непосредственно на строительство, но и расходами на аренду или приобретение земельного участка, выплатами по привлеченным кредитам, а также затратами на получение всевозможных разрешений. Другими словами, девелоперы должны учитывать не только строительную себестоимость, но также и инвестиционную. Данная задача становится еще сложнее в связи с тем, что в каждом конкретном случае обе эти величины могут существенно меняться. На инвестиционную стоимость влияет множество факторов, один из которых – величина доли города в строительстве. Себестоимость может значительно увеличиться, если застройщик взял на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры –детских садов, школ, поликлиник и т.п. Что же касается строительной стоимости, то она, прежде всего, зависит от стоимости строительных материалов и рабочей силы.
Часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в государственном, так и в региональном законодательстве. Наиболее ярким примером здесь служит присоединение к Москве новых территорий. Девелоперы, начинавшие строительство на территориях, которые изначально относились к Московской области, столкнулись с необходимость переоформления множества документов и получении всевозможных соглашений после того, как эти территории были объявлены частью Москвы.
Итоговое качество объекта зависит от организации, которая является главным исполнителем договора подряда и отвечает перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Поэтому к выбору генподрядчика девелоперская компания должна подойти весьма серьезно, ведь ошибка здесь может обернуться огромными расходами. Чтобы минимизировать подобные риски, застройщики, как правило, сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена годами успешного сотрудничества.
И, конечно, нельзя забывать про такой риск девелопера как изменение конъюнктуры рынка жилья и колебание покупательского спроса. Данный риск зависит от сложнейших факторов (как правило, экономических, но возможно влияние и других: социальных, политических и т.п.), а потому требует от застройщика тщательного аналитического анализа, а также умения в случае необходимости – быстро перепрофилировать объект недвижимости. Так, в свое время бурное строительство офисных помещений в центре столицы привело к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наиболее находчивые девелоперы перевели свои объекты из разряда офисов в разряд апартаментов.
Потребитель должен понимать, что риски застройщика непосредственно влияют и на соблюдение его собственных интересов, а потому при выборе девелопера необходимо искать такую компанию, которая уже в течение многих лет стабильно занимается застройкой.
Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она?
Эксперт рынка недвижимости рассказал АиФ.ru о том, как происходит процедура покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия.
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии даёт 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, АиФ.ru рассказал эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.
Прослушать новость
Права дольщика защищены не только договором, но и законом
Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.
По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.
Нет риска «двойной» продажи
Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.
Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика
Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.
Застройщик несёт ответственность за просрочку
«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».
Дольщик получит квартиру, которую ему обещали
ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.
Закон упорядочил жилищную отрасль
По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.
С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.