Малоэтажное жильё, как инструмент превращения России в современное государство
Констатация существующего, просто унизительного состояния проблемы жилья в России, в целом не оригинальна, а повторяет давно известные истины: «Медленно внедряются прогрессивные сборные конструкции заводского изготовления. Недостаточно применяются крупноблочные и крупнопанельные конструкции и облегченные кирпичные кладки, отстает развитие заводского стандартного домостроения. Жилищное строительство в сельской местности также отстает от потребностей, что является следствием неудовлетворительной организации сельского строительства и его слабой производственно-технической базой. Далеко не во всех колхозах имеются постоянные строительные бригады, мало создано межколхозных строительных организаций и предприятий…»
Кажется актуальным? Но это — выдержки из Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР»! Определена и задача, это строительство малоэтажного жилья в объёме не менее 60-70 млн. м. кв. в год, при общем объёме 120 млн. м.кв. Но и этот объём не решает проблемы жилья, так как рост энерготарифов, развал стареющего фонда и повышение современных требований к качеству жилья, говорят о многократном превышении спроса.
Мало заявить о приоритете, надо организовать исполнение, создать предпосылки, выраженные в идеологии жилья, в технических и технологических регламентах, в создании условий для формирования новой, современной отрасли малоэтажного строительства. Индустрия не возникает на пустом месте, впереди должны идти спрос и экономика. С многоэтажным строительством всё понятно, там есть идея и есть экономика, но нет функционала, это не жильё, а место для «переспать».
С «малоэтажкой» всё намного сложнее. Современный опыт, который имеем в России, лучше подходит к опыту «как не надо делать». Всё портит желание Застройщика заработать много, любой ценой и полное отсутствие Государственной политики в этом вопросе. Небольшие поселения несут в себе целый букет проблем для проживающих. Застраивать же большие территории, без помощи Государства, возможности нет. А если разобраться, то малоэтажное строительство жилья, может стать локомотивом для всего Государства, поможет решить множество современных вопросов, где проблема жилья, только одна из большого перечня.
Урбанизация – процесс не для России, перенаселение городов и опустошение территорий грозят большими проблемами, которые уже проявляются. Субурбанизация требует системной перестройки приоритетов. Народ готов к проживанию на земле, но не на любых условиях. Жильё должно соответствовать современному уровню и быть доступным.
Более того, жизнь «на земле» создаёт предпосылки для решения многих других современных проблем нашего общества.
Весь этот перечень положительных результатов, полностью совпадает с целями и задачами, которые декларирует наша власть. Вот вам решение комплекса задач, через решение одной. С одной стороны упрощаем сложную задачу, с другой стороны, понимаем, что она не так проста, как кажется!
Производительность труда в отрасли сохраняется на низком уровне, что обусловлено в первую очередь инертностью участников строительного рынка, низким спросом на инновации вследствие высокого спроса на жилье и загнанностью отраслевой науки. В отрасли отсутствуют современное отечественное программное и информационное обеспечение. В мире давно известны инструменты и способы инновационных преобразований, давно используются стимулирующие развитие приёмы, но мы пытаемся изобретать свой путь. Минстрой не пытается стать ведущим органом в отрасли, он констатирует и предполагает, но это не конструктивная позиция. Нужны решения!
Постоянные перепалки с Минпромторгом о роли отраслей в развитии заводских технологий вводят в тупик все программы инновационных и технологических преобразований в строительстве. Однако давно известно, что повышение эффективности строительства, внедрение инноваций, снижение затрат, повышение качественных характеристик — все это достигается одним способом: перераспределением строительного объёма между работами, выполняемыми в заводском цехе и работами на строительной площадке!
Из истории: «Закон о пятилетнем плане восстановления и развития народного хозяйства СССР на 1946-1950 гг. предусматривает создание в нашей стране новой отрасли промышленности — фабрично-заводского производства сборных жилых домов и стандартизации деталей для домостроительства» (Аркадьев М.А. О жилищном строительстве в СССР. М., 1949, стр. 63).
Стратегия Минстроя не делает акцент на смене формата строительства жилья, оставляя приоритет многоэтажной застройке, хотя правительство неоднократно акцентировало внимание на развитии строительства малоэтажного жилья и ориентировало строителей на 70% от общего объёма строительства жилья.
Без изменения стимуляции строительства «малоэтажки», без массовой, типовой застройки задачу не решить. Ведь это самый главный инструмент снижения стоимости 1 м2 жилья, самый действенный и не требующий дополнительных затрат способ! Не надо строить эконом-жильё, сокращая удобства и применяя второсортные материалы, надо правильно управлять ресурсами, создавая поточное производство и повышая качество и производительность труда.
Вещи элементарные, но, увы, редко используемые. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач. На российских просторах сегодня присутствуют десятки новых решений в малоэтажном домостроении. Предложены разные технологии, рекламы этих продуктов кричат о найденных панацеях, о прекрасных качественных характеристиках, о низких ценах на готовые объекты, вот только фактических прорывов нет. Стало больше негативных материалов в прессе о плохом качестве построенного жилья, о проблемах, которые появляются в начальном периоде эксплуатации таких домов.
Цель индустриализации — повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам — всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства.
Пора признать, что правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие государственного контроля привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач.
Застройка выделяемых участков десятками домов задачи не решают, нужны тысячи домов с типовыми решениями, с современной организованной инфраструктурой и рабочими местами для жителей. Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта. Не более чем в 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части. Всё это сгладит разницу с городскими условиями и создаст привлекательность проживания «на земле». А увеличение объёмов строительства, эффективное, круглогодичное производство, компактная комплексная застройка позволят значительно снизить затраты и обеспечить доступную стоимость жилья.
Теплоэнергетика современного жилья на фоне быстрорастущих энерготарифов требует особого внимания, но линейка предложенных утеплителей не всегда согласуется с требованиями по безопасности, по экологическим параметрам и по срокам их использования. Что делать строителю, если качественные удостоверения имеют отличные показатели, а результаты эксплуатации говорят о негативных проявлениях?
Вопросов больше, чем готовых ответов. По сути, речь идёт о создании нового направления в строительной индустрии. Начинать надо с системного наведения порядка в действующих нормативных документах. Нужны типовые проектные решения, учитывающие многообразие российских факторов.
Нужна типология современного жилья, рекомендации по применению материалов, порядок в сертификации и параметры качественных показателей. Всё это создаст основу для индустриализации нового поколения в малоэтажном строительстве. Нужна просветительская работа по созданию необходимой информации для населения, которое в основном является заказчиком при строительстве малоэтажного жилья.
Малоэтажное строительство — не территория высокодоходного бизнеса, и рынок не отреагирует на имеющуюся нишу, так как требуются ещё и затраты на создание основ индустрии: ДСК и сборочные производства.
Строительство жилья в регионах — задача глубоко социальная и без участия государства её не решить. На первом этапе нужны вложения в подготовку застраиваемых площадей, подводку и обеспечение их коммуникациями, всё это бизнесу не поднять и присутствие бюджетных средств необходимо предусмотреть. Это благодатная почва для организации структур государственного частного партнёрства (ГЧП). Проблема жилья сегодня, её значимость и влияние на формирование современного общества России известна и требует решения, а сам этот процесс будут непростым и затратным.
Необходимо решать проблему платёжеспособности населения таких территорий, так как это зона небольших и нестабильных заработков, ипотека на них не работает. Здесь необходимо применение более щадящих финансовых инструментов и дополнительное стимулирование населения и строителей. Необходимо исключить землю под строительство как объект коммерции. Пришло время обуздать «дикий» рынок строительства малоэтажного жилья и создать современную, управляемую отрасль!
Градостроительные аспекты развития массового малоэтажного строительства в городах России
По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника». Градостроитель, урбанист, специалист по пространственному планированию и городскому/региональному стратегическому развитию, консультант в сфере развития общественных пространств, профессор Международной академии архитектуры
Качественное и массовое малоэтажное жилищное строительство – один из главных индикаторов не только социально-экономического развития государства, но и градостроительной культуры. Все проблемы, которые есть в России в сфере малоэтажного жилищного строительства являются следствием пограничного состояния, в котором последние 20 лет, несмотря на все реформы, находится градостроительная политика страны. Произошел переход от жесткой схемы планирования пространственного городского развития, которая практиковалась в России вплоть до начала 1990-х гг., но другой парадигмы пока нет.
Почему так важна городская политика? Потому что развитие малоэтажного строительства в городских агломерациях – это 50-километровые зоны вокруг всех региональных центров страны, малых и средних городов.
Развитие «малоэтажки» на сельских территориях даст примерно 10–15% рынка, а непосредственно города и городские агломерации – это большая часть рынка, как существующего, так и будущего.
Государство не определилось с политикой городского развития, развития агломераций. Но зато есть механизм, связанный с проведением мега-проектов, однако его нельзя назвать системным.
К сожалению, после проведения Чемпионата мира по футболу, российские города не сделали какого-то заметного экономического и градостроительного рывка. Определенный позитивный сдвиг в области городской политики произошел в период подготовки к Зимним играм 2014 г. Но он коснулся только сравнительного небольшого города Сочи. На сегодняшний день нет способа решения проблемы реализации сложных многофункциональных проектов, от которых зависит качество развития, в том числе, сферы массового малоэтажного строительства.
Кроме того, нет видения решения транспортной проблемы для развития «малоэтажки». Как могут стать массовыми и комфортными малоэтажные пригороды, расположенные в 10–20 км от мест приложения труда, куда нужно добираться час, два и даже больше? Пока не появится четко сформулированная политика в сфере развития городов и агломераций, не будет ресурсов для нового качественного шага в области развития «малоэтажки».
Если обратиться к «Стратегии развития жилищной сферы», возникает вопрос: как за 4–5 лет можно увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза, при этом, не ухудшив, а повысив качество развития наших территорий? А это развитие инженерной, транспортной инфраструктуры, благоустройство и все то, что формирует такое понятие как «городская среда».
Самое главное, в документе не указана доля малоэтажного жилищного строительства в тех цифрах, к которым страна должна прийти – 120 млн м 2 жилья в год. В итоге, образовался некий вакуум, который нужно стараться заполнить на мероприятиях таких, как проходящий Форум.
Следующий вопрос: сколько регионов и городов в России, где в течение последних лет наблюдается прирост населения и где, в том числе, будет развиваться «малоэтажка»? Таких точек роста всего 20 на всю страну. Получается, что прирост в 40 млн м 2 жилья в год к уже имеющимся 80 млн м 2 придется на небольшое количество рынков. Исходя из этого, во многих крупных агломерациях для того чтобы достигнуть показателя ввода жилья в 120 млн м 2 в год, надо объемы его строительства увеличивать не на 50%, а в два-два с половиной раза. При этом, где-то, условно говоря, в Забайкальском крае, увеличить объемы жилищного строительства в два раза, не вернувшись к советской схеме государственного строительства, невозможно. Но на это нет средств.
Дальше – о недостатках нормативной базы. Например, в отношении некоторого земельного участка региональными регулирующими документами устанавливается плотность застройки 4 тыс. м 2 на гектар. Это не «малоэтажка», а скорее – среднеэтажное строительство. Но ко времени ввода жилья в эксплуатацию на этой территории появляются 25-этажные дома, которые не имеют никакой связи ни с историей нашей страны, ни с градостроительной культурой, ни с качеством городской среды. Такие нормативные лазейки необходимо ликвидировать.
Малоэтажное жилищное строительство – это чаще всего сфера деятельности малого и среднего бизнеса. В наших городах бывает так, что на принятие градостроительных решений оказывается воздействие крупных компаний и корпораций. Понятно, что без увеличения влияния на принятие градостроительных решений субъектов малого и среднего предпринимательства говорить о развитии малоэтажного жилищного строительства не приходится – не хватит лоббистских возможностей.
Результат последних лет – генеральный план Санкт-Петербурга, где были предусмотрены большие территории под малоэтажную застройку. Но они полностью не использованы, а некоторые вообще отданы под среднее и многоэтажное жилищное строительство.
К сожалению, программы, связанные с индустриальным малоэтажным жилищным строительством, особенно за пределами московской агломерации, стагнируют.
Настало время в полный голос сказать, что в нашей стране нужна малоэтажная революция. Необходимо определение гораздо более существенной роли малоэтажного строительства в рамках государственной политики. Требуется настроить законодательство так, чтобы инвестиции перетекали из бизнеса по строительству сверх многоэтажных жилых домов в развитие пригородных территорий. И, конечно, нужна государственная поддержка развития транспортно-инженерной инфраструктуры. Без этого любая малоэтажная застройка превратится в гетто, в копию 6-соточных ИЖС, которыми окружены все наши агломерации и которые имеют не очень понятную перспективу.
О ренессансе малоэтажного строительства в нашей стране мы можем говорить, лишь изменив всю градостроительную политику, подходя к этому делу комплексно. Тогда в течение ближайших 5 лет можно будет достигнуть хорошего результата, когда доля «малоэтажки» не уменьшится в сфере строительства, а начнет возрастать.