«Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства»
Вчера на утверждение правительства была внесена программа поддержки развития индивидуального жилого строительства, на которую Минстрой России предлагает выделить до 2024 года почти 138 млрд руб.
Поговорили о перспективах программы с одним из активных лоббистов загородного строительства, принимавших активное участие в выработке предложений от участников рынка малоэтажного строительства при разработке программы, — председателем совета директоров KASKAD Family Валерием Мищенко.
— Проблема включения рынка малоэтажного строительства, который сейчас почти полностью живет в серой зоне, существует давно. Почему именно сейчас она стала такой актуальной?
— Перед отраслью стоят весьма серьезные планы — фактически необходимо увеличить объемы строительства жилья до 2024 года с 80 млн до 120 млн кв. м. Только за счет стройки городского многоэтажного жилья такая задачка не решается, ведь порядка 40% строительной активности в стране формирует строительство так называемым хозяйственным методом — через частный подряд или даже самострой.
— Но это не от хорошей жизни — у людей, во-первых, просто нет денег покупать дома, построенные в коттеджных поселках. А во-вторых, и сам рынок не балует широким выбором предложения. Откуда уверенность, что покупатели готовы сформировать спрос на цивилизованные форматы девелопмента ИЖС?
— Это неизбежно, к счастью или сожалению. Специфика загородного девелопмента такова, что он в высокой степени зависим от инфраструктуры и сетей. Организованное загородное строительство, как правило, ведется в местах, удаленных от коммерческой и, самое главное, социальной инфраструктуры. Иными словами, скорость строительства индивидуальных домов не становится в голом поле конкурентным преимуществом до тех пор, пока не построены школы и детские сады, не создана минимально необходимая инфраструктура для нормальной жизни. В текущем моменте девелоперы несут на себе полностью все расходы: от покупки земли и прокладки дорог до подведения коммуникаций, создания инфраструктуры поселков, самого строительства домов.
— Но это все закладывается в стоимость домов, это же не благотворительная акция.
— Поэтому, во-первых, итоговый ценник оказывается неожиданным для покупателя, сравнивающего цену на дома, которые он видит, например, с ценами на дома в СНТ или в объявлениях в интернете, где в рекламе обещают «дом за миллион» или «строим за 10 тыс. руб. метр». Дом — это только начало, а как обеспечить его сетями, как добираться до участка, куда ходить в школу или магазин — на эти вопросы обязательно надо отвечать при комплексном освоении территории. Конечно, речь идет о малоэтажных форматах для постоянного круглогодичного проживания. И тут два варианта: или государство поможет опережающими темпами создать инфраструктуру, которая станет точкой притяжения и позволит быстро вводить в эксплуатацию дома, сразу отвечая на все потребности будущих жителей, или малоэтажный девелопер, как сегодня, будет создавать все своими силами и строить эту инфраструктуру ближе к окончанию проекта, что сильно снижает ликвидность продукта и вызывает напряжение у покупателей из-за сроков ввода в эксплуатацию инфраструктуры. И это только мы один из вопросов затронули — социалку. А еще есть ипотека, коммуникации, дороги и так далее.
— Предлагаете заместить самострой своими дорогими поселками?
— Я думаю, что уже давно пора подключить к решению этой проблемы мощь государственного аппарата, в конце концов речь идет о решении большой и именно государственной задачи — обеспечения людей качественным и доступным жильем в кратчайшие сроки. Потому что сами девелоперы не имеют ни средств, ни возможностей в одиночку решать вопросы комплексного освоения таких проектов. Тем более что они разобщены и у них нет такого сплоченного лобби, как у коллег на рынке городских многоэтажных домов.
— И тем ни менее вам удалось объединиться для подготовки своих предложений в программу Минстроя?
— Да, к сожалению, все ранее существовавшие объединения игроков малоэтажного строительства по разным причинам не выдерживали проверку временем. Но сейчас у нас есть общая повестка и мы объединяемся под эгидой НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства).
— Деятельность агентства была фактически приостановлена около двух дет назад, не так ли? С чем связана ее возобновление?
— Как видите, это произошло своевременно, потому что Минстрою для реализации программы потребуется помощь экспертного сообщества, которое как раз и формируется сейчас игроками рынка, девелоперскими структурами, домостроительными заводами, подрядными и проектными организациями. В ближайшее время мы озвучим подробности о перезапуске НАМИКС, сделали бы это уже сейчас, однако жизнь вносит коррективы, в связи со всеобщим карантином приходится пересматривать планы и сроки.
— С какими задачами будет производиться перезапуск НАМИКС?
— Уже упоминал о важности формирования экспертизы для помощи Минстрою, банковским структурам в формировании правильной тактики развития ИЖС, проработки задач со стандартизацией и повышением качества строительства, механизмов льготного кредитования ИЖС. Это первая задача. Вторая — то, что раньше называлось «поддержанием чистоты рядов», — обучение самих участников рынка, обмен опытом, поддержка инноваций. Ну и третья задача, в решении которой мы очень надеемся на помощь в том числе и СМИ, — взаимодействие с потенциальными покупателями загородных домов, помощь в выборе надежных подрядчиков, популяризация интересных и успешных проектов.
— Означает ли это, что вы ожидаете активного обращения к вам Министерства строительства при реализации программы?
— Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства и уже активно взаимодействуем с Минстроем России. Надеюсь, наша экспертиза и опыт окажутся полезными и ко всеобщей пользе мы скоро увидим в России примеры качественных, красивых малоэтажных поселков, в которых людям будет удобно и приятно жить и которыми мы как девелоперы сможем гордиться.
— Как сейчас действовать игрокам рынка по отношению к программе? Можно ли экспертам дополнять и корректировать ее до рассмотрения правительством?
— Да, это оперативная и важная задача. Сейчас проводятся общественные обсуждения в отношении текста проекта нормативного правового акта и независимая антикоррупционная экспертиза. Свои предложения можно направить на федеральный портал проектов нормативных правовых актов.
МАЛОЭТАЖНАЯ РОССИЯ
Малоэтажное домостроение уже несколько лет является значимой частью рынка жилой недвижимости. Сегмент ищет свою нишу, предлагая покупателю компромисс между бюджетными высотками на непрестижных окраинах и дорогими коттеджами в статусных пригородах.
Вступившие в возраст активного потребления российские миллениалы ориентируются на те же ценности, что и представители поколения Y во всем мире. В частности, их волнуют проблемы агрессивной урбанизации. Стремясь укрыться от расползающихся городов, они ищут среду, более дружественную для обитания человека.
Вопрос этажности при этом обретает новую актуальность на фоне тревожных прогнозов о том, что агрессивная застройка российских мегаполисов очень скоро приведет к появлению настоящих гетто. И напротив, малое число этажей (рубежом психологического комфорта признана высота дерева) ассоциируется с зеленым двором, душевными соседями и прочими атрибутами безопасного и комфортного пространства.
По объему предложения в малоэтажном сегменте Россия пока сильно отличается от западных стран.
В США и Европе на малоэтажное домостроение сегодня приходится большая часть новостроек. Начавшаяся после войны эпоха возведения панельных «человейников» мало-помалу уходит в прошлое.
В России логику развития городов до сих пор определяет стремление огромной массы людей решить жилищный вопрос. Ориентируясь на такого покупателя, девелоперы стремятся возвести максимальное число квадратных метров, допустимых на конкретном участке. В период урбанизация советского периода высотность массовой жилой застройки оставалась в пределах 5-9 этажей.
Совершенствование строительной техники подняло этот предел до 17-24 этажей, оставив неизменным микрорайонный подход к освоению новых пространств. Потребители же в большинстве своем руководствуются ценой «квадрата». Хотя в долгосрочной перспективе такая экономика не всегда бывает экономной. Приходится платить временем, проведенным в пробках, расходами на транспорт или бензин.
Последние несколько лет доля малоэтажного домостроения в Петербурге стабильно не превышает 10%. Большинство проектов появляется там, где есть ограничения по высоте. В Ленобласти ситуация отличается от района к району, но принцип очевиден – чем ближе к КАД, тем выше дома. Таким образом, потребитель обычно выбирает, чем жертвовать – удобством логистики или жизненным комфортом.
Впрочем, некоторые подвижки есть. Во-первых, играет роль потребительский запрос со стороны миллениалов, которым важно качество жизни «здесь и сейчас». Во-вторых, в «Своде принципов комплексного развития городских территорий», составленном КБ Стрелка совместно с Минстроем России, вопрос этажности удостоен самостоятельного рассмотрения. Прекрасно разнообразной городская среда становится в случае сочетания высокой плотности застройки, пешеходной и транспортной доступности со средней этажностью и смешанным функционалом зданий. При этом верхней допустимой границей считаются 9, а оптимальной – 6 этажей. Это гарантирует, расстояние до тротуара будет не больше 20-25 м. Рекомендованное соотношение высоты застройки к ширине улицы – от 1:1 до 1:6.
Есть и более любопытная статистика. Результаты массового исследования жителей канадских крупных городов в конце 1970-х выявили разницу в отношении к высоткам у разных групп людей. Арендаторы такого жилья воспринимали его более позитивно, чем собственники. Как посчитали исследователи, сам факт временности такого жилья позволял легче мириться с его недостатками.
С тех пор ситуация усугубилась – престижности у такого жилья стало еще меньше. Элементом нового рационального люкса стала возможность позволить себе более комфортное малоэтажное жилье.
Есть и еще один аргумент в пользу малоэтажного домостроения. Покупателям недвижимости хочется минимизировать зависимость от целого ряда «внешних» обстоятельств – например, сбоев в электроснабжении или недобросовестности управляющей домом компании. Сделать это в малоэтажном жилье намного проще, чем в высотках. Играет роль и то, что в нынешних условиях малоэтажный формат дает более широкие возможности внедрять различные технологические новшества – такие, как дистанционно управляемые инженерные системы.
Выяснилось, что одна из главных фобий миллениалов связана с тем, что жизнь в мегаполисе, по их мнению, негативно влияет на здоровье. И обоснованность таких опасений подтверждена научными данными. В США ученые установили прямую зависимость между процентом рождения недоношенных детей и близостью жизни их матерей к оживленным магистралям. Между тем для миллениалов здоровье – базовая ценность.
Благодаря этому исчезает необходимость в ежедневной маятниковой миграции. Наличия компьютера (а то и смартфона) в цифровом мире этого вполне достаточно для реализации своего права на труд и доход. Высвободившееся время можно потратить на формирование полноценной социальной жизни, которую жители мегаполисов вынуждены заменять общением в диджитал-среде.
Выкроивший время на оффлайновое общение собственник жилья готов потратить его только на гарантированно адекватных соседей. Естественный фильтр – не только качество, но и численность окружения, меньшая по сравнению с многоквартирным домом.
Коммьюнити, однородная среда проживания, пресловутый «свой круг» находит отражение во всем – от архитектуры (общественных пространств) до инфраструктуры (клубного типа) жилых комплексов. Разумная эргономика среды возрождает почти забытые формы добрососедского совместного досуга. В эпоху ко-ливинга они переживают второе рождение.
Свобода от челночного движения по маршруту дом-офис высвободила время для семьи и более осмысленного планирования будущего. Европа уже сейчас начинает и выигрывает в борьбе с «синдромом Питера Пена» – когда недвижимость покупается исходя из нынешнего состава семьи. Сегодня такой подход уже не в моде, потому что он не рационален. Изменения в составе семьи в горизонте 10-15 лет можно прогнозировать и учитывать их при покупке жилья.
Стремительное старение населения (особенность стран с динамичной экономикой) еще больше повышает спрос на малоэтажное жилье. Так, исследования, которые в США проводятся с 1980-х, показывают, что представители старшего поколения, живя одни, чувствуют себя комфортнее в малоэтажном доме, чем в квартире в высотке.
Казалось бы, для одинокого человека жизнь в окружении многих соседей более комфортна. Однако даже в странах, где вопрос с пандусами решен давно и окончательно, доступная среда не перевешивает бонусов «жизни на земле».
Рынок малоэтажного строительства и его актуальность
О малоэтажной России в стране заговорили практически с 1991 года, когда рухнул советский строй и начался поиск нового пути развития, в том числе при решении жилищного вопроса. Много ссылались на пример малоэтажной и преуспевающей Америки (США), огромные территории от Калининграда до Владивостока и желание самих россиян жить на земле, в своем доме.
Тяга к земле
В прошлом году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян. Эти данные приведены на ресурсе Restate.ru.
Дом площадью до 100 кв. метров интересен только для 19% опрошенных – для сезонного проживания. Большинству – 38% – интересен дом от 100 до 150 «квадратов». 29% опрошенных выбрали 150–200 кв. м, и дом от 200 кв. м хотят иметь 14% респондентов.
Опрос также показал, что большинство посетителей выставок готовы детально разобраться в проектировании, строительстве и дизайне загородного дома. При этом дерево в качестве стенового материала вне конкуренции: его предпочел 51% опрошенных, остальные варианты – кирпич, каркас и блоки – набрали 16%, 17% и 16% соответственно.
Здесь стоит учесть, что предпочтения и возможности – это две большие разницы.
Власть тоже постоянно говорит о малоэтажных предпочтениях. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень прошлой осенью заявил, что видит особый потенциал в малоэтажном строительстве: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны».
В своё время строительство многоэтажных панельных домов обеспечило необходимые объемы по вводу квадратных метров, однако в связи с изменениями в предпочтениях покупателей теперь необходимо развивать «жилищное строительство в рамках комплексной застройки», отметил министр.
Удивил? Нет. Потому история эта тянется с 1993 года.
Федеральный целевой проект «Жилище» был запущен в 2011 году и предусматривает меры по повышению доступности жилья только для отдельных категорий граждан: для молодых семей, военных, уволенных в запас по выслуге лет, работников полиции и других силовых структур.
Отдельного системного документа по развитию малоэтажного строительства не существует. Каждый субъект Федерации этот вопрос решает по-своему.
Кто в лес, кто по дрова
Александр Филиппов, заместитель главы администрации Уфы, отметил, что в столице Башкирии на малоэтажку приходится каждый третий построенный квадратный метр: 267 тыс. из 817 тыс. кв. метров. При этом городские власти против того, чтобы малоэтажное жилье прирастало пригородом. Власти планируют развивать сектор в рамках существующей территории города.
Подмосковные тренды
А вот исполнительный директор компании «Миэль-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова считает, что «малоэтажка» становится уходящей натурой. Доля малоэтажного строительства в Московском регионе сократилась за два года в 3,5 раза. «Если в 2014 году 28% приходилось на малоэтажное строительство, то в 2016 году эта цифра почти в 3,5 раза меньше, она опустилась до 8%. В условиях сложной макроэкономической ситуации девелоперы предпочитают высокорентабельное многоэтажное строительство», — цитирует эксперта РИА «Недвижимость».
По данным «Миэль», в настоящее время в московском регионе реализуется 85 комплексов, предлагающих малоэтажные дома, а также 109 проектов таун-хаусов.
Прочие сегменты загородного рынка упали в цене. Средняя цена на конец 2016 года составила 6,3 млн рублей, снизившись за год на 22,2%.
Сокращение цены предложения произошло также в сегменте блокированных домов. Средняя стоимость таунхаусов в последнем квартале 2016-го составила 10,8 млн рублей, что на 8,5% ниже данных аналогичного периода 2015 года. На 6,5% уменьшилась средняя цена дуплексов, которая теперь составляет 10 млн рублей.
Подтвердил тренд и Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. По подсчетам компании, за 2016 год было совершено примерно 560 сделок в ценовом диапазоне от 20 млн рублей. Для сравнения – за весь 2015 год их было около 800, а за 2014 год – 865.
При этом эксперт связывает падение количества сделок не столько со снижением спроса, сколько с дефицитом качественного предложения в высоком сегменте.
Разбор по понятиям
Малоэтажные иллюзии
Свой дом на земле уже несколько десятилетий подряд преподносят как панацею от всего – экономического кризиса, проблемы обеспечения жильем и т.д.
Но «воз и нынче там». Специалисты портала «Мир квартир» выяснили следующее – переезд из квартиры в частный дом в большинстве российских регионов возможен только с большой доплатой. Самый большой разрыв между стоимостью квартир и индивидуальных домов отмечен в Крыму и в Московском регионе. Чтобы сменить квартиру в многоэтажном доме в Крыму на собственный домик, понадобится доплата в 9 519 204 рубля – квартира на полуострове в 3,5 раза дешевле дома.
В Московской области разница между жильем этих двух форматов составляет 8 941 641 рубль (в 3,1 раза). Однако это средние цифры. Например, чтобы купить дом в Одинцовском районе Подмосковья, понадобится сумма, почти в 10 раз превышающая указанную (86 572 175 рублей); зато в Воскресенском (2 765 454 рубля) и Озерском (2 899 413 рублей) районах на эти деньги можно купить сразу по три дома.
В самой Москве разница между стоимостью домов и квартир составляет 1,6 раза, а доплата – 6 211 474 рубля.