Для поддержания тенденции девелоперам может не хватить банков
На фоне высокого спроса объем ввода жилья в Крыму за прошлый год в среднем вырос на 5%, а в случае с многоквартирными домами — на 34%. Но эта тенденция в ближайшее время может переломиться. Из-за небольшого количества работающих в Крыму банков обязательный переход на проектное финансирование для застройщиков полуострова окажется сложнее, чем для девелоперов других регионов страны. Это может привести к падению на 40% ввода жилья на полуострове по итогам 2019 года.
Ввод жилья в Крыму по итогам 2018 года достиг 1,06 млн кв. м, увеличившись на 5% относительно 2017 года, говорится в исследовании ЦИАН. Жилищное строительство в Крыму показало положительную динамику на фоне общего спада: по данным Росстата, по итогам 2018 года суммарный ввод жилья в России сократился на 4,9%, до 75,3 млн кв. м. В Москве ввод жилья за прошлый год вырос на 3,6%, до 3,54 млн кв. м, в Подмосковье снизился на 3,2%, до 8,78 млн кв. м.
Проведение в Крыму референдума о вхождении в состав России ознаменовалось резким падением жилищного строительства. По итогам 2015 года объем ввода сократился в 2,5 раза, до 358 тыс. кв. м. В 2017 году тренд сменился на резкий рост — тогда показатель увеличился почти в два раза, до 1 млн кв. м. Пиковое значение в регионе было достигнуто в 2013 году: тогда застройщики суммарно сдали 1,27 млн кв. м, это почти на 20% больше значения прошлого года.
В 2018 году позитивную динамику Крыму обеспечил ввод индустриальных (многоквартирных) домов. По итогам года этот показатель вырос на 34%, до 445 тыс. кв. м. Индивидуальное домостроение, напротив, снизилось на 9%, до 613 тыс. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что отрицательная динамика — это эффект низкой базы 2017 года. «Тогда,— объясняет он,— после отмены моратория на сделки с жильем стали массово регистрироваться объекты, которые были построены раньше».
Вторичное жилье в Крыму дорожает быстрее, чем в Москве
Рост индустриального строительства продиктован высоким спросом на жилье. По расчетам ЦИАН, средняя стоимость жилья на первичном рынке в Крыму за последний год выросла на 7% до 83,5 тыс. руб. за кв. м. Это соответствует динамике в Москве, где квартиры в среднем также подорожали на 7%, до 187,1 тыс. руб. за кв. м. Крупнейшие города Крыма показали более заметную динамику: по данным ЦИАН, в Севастополе и Симферополе жилье на первичном рынке за год подорожало на 11–12%, до 73 тыс. и 73,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.
Несмотря на высокий спрос, тренд на увеличение ввода жилья по итогам этого года может переломиться. Гендиректор 360 Flat Евгений Клочков объясняет, что переход на проектное финансирование для застройщиков Крыма будет непростым. «Здесь работает ограниченное количество банков и основной из них РНКБ, большой вопрос, насколько готовы будут не только местные застройщики, но и финансовые организации к новой системе работы»,— говорит он. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), сейчас в Крыму работают около 40 застройщиков, чей совокупный объем текущего строительства достигает 900 тыс. кв. м. Из этого объема 25–28% (225–252 тыс. кв. м) планируется ввести в 2021 году и позднее. «Именно эти объекты могут оказаться проблемными при переходе на эскроу-счета: к июлю их готовность вряд ли превысит 30%»,— полагает гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
Как крымские стройки разморозились
Гендиректор агентства «Департамент недвижимости Республики Крым» Анастасия Шмергельская предполагает, что в худшем случае до конца 2019 года ввод жилья в Крыму сократится на 40%. Но директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов прогнозирует, что негативная динамика будет недолгой: «При возможной помощи государства, более опытных и крупных застройщиков, которые могут прийти в Крым, ввод жилья может расти на 10–15% ежегодно». О внедрении специальных мер поддержки застройщикам Крыма в августе 2018 года заявлял глава Минстроя РФ Владимир Якушев. Он мотивировал их необходимость тем, что на полуострове работают лишь два из 54 банков, получивших право открывать эскроу-счета для застройщиков. Но в итоге, как сообщили “Ъ” 20 марта в пресс-службе Минстроя, специальных условий для девелоперов Крыма при переходе на проектное финансирование не предусмотрено.
Крымская недвижимость: рекорды, странности и секреты
Темпы роста строительства жилья в Крыму — самые высокие в России, а аренда — бьет рекорды недоступности.
На днях в российских СМИ появились сразу несколько сенсационных новостей, касающихся рынка недвижимости Крымского полуострова. Сайт РБК опубликовал рейтинг регионов России по темпам прироста строительства жилья в 2018 году. Результаты исследований, проведённых изданием, оказались неожиданными. На фоне почти семипроцентного снижения темпов строительства на общероссийском рынке удивительную динамику продемонстрировал Крым. Строительство в республике за год «приросло» сразу на 60,7%. Другие субъекты федерации от РК существенно отстают. На втором месте — Приморье с 48,5%, на третьем — Тамбовская область с 36,2%. В находящейся на десятой строчке рейтинга Северной Осетии — Алании темпы роста строительства выросли всего на 13%.
Хотя абсолютные показатели в Крыму еще не так впечатляют, как относительные (по данным РБК, за год в РК ввели около 0,35 млн. кв. м, что, например, в 16 раз меньше, чем в Подмосковье, в 8 раз меньше, чем в Краснодарском крае и втрое меньше, чем в Ростовской области), динамика все равно впечатляет. По Севастополю конечные оценки экспертов по итогам 2018 года пока что обнародованы не были, однако предварительные помесячные данные Росстата указывают на то, что темпы строительства в городе федерального значения также растут.
При этом результаты исследования, проведенного онлайн-сервисом Domofond.ru, свидетельствуют о том, что жилье в Крыму и Севастополе — товар востребованный и дорогой, даже если говорить только о временном пользовании. Симферополь занимает первое место в рейтинге «недоступности» аренды жилья среди крупнейших российских городов, а Севастополь — второе. Так, в Симферополе стоимость аренды однокомнатной квартиры покрывает 79% средней местной зарплаты, а двухкомнатной — 103%. В Севастополе, соответственно, 69 и 94%. Москва, кстати, оказалась в рейтинге только на 13-м месте. Стоимость аренды в столице, конечно, высока, но ее обитатели получают более весомую заработную плату. Поэтому, например, за однокомнатную квартиру москвичу приходится выкладывать только 45% среднестоличного заработка.
О том, с чем связан рекордный прирост в строительной отрасли, а также — ажиотаж в сфере аренды квартир в Крыму, агентство EADaily решило поинтересоваться у представителей бизнеса, власти и общественных организаций полуострова.
«Чтобы разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости Крыма, для начала нужно осознать — Крым маленький, Крым окружён со всех сторон морем и может предложить замечательные климатические условия. Что бы ни говорили о проблемах с его обустроенностью, условия для проживания здесь объективно лучше, чем в большинстве регионов материковой России. Сюда с удовольствием переезжают пенсионеры и семьи с детьми, стремящиеся улучшить качество жизни. Поэтому, несмотря на достаточно высокие цены, желающих много и недвижимость в Крыму остается востребованной», — поделилась оценкой c EADaily начальник отдела АН «Мультидом» Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, наиболее популярна у потенциальных покупателей «первичка».
«Застройщики разобрались со спросом и сейчас строят больше однокомнатных и двухкомнатных квартир. Их расхватывают, не побоюсь этих слов, как горячие пирожки. В наиболее выгодном положении оказались те из застройщиков, у которых ранее были выкуплены или взяты в аренду удобные земельные участки. Новым российским компаниям приходится сложнее — они выбирают землю из того, что осталось. В то же самое время привлекательность Крыма для материковых застройщиков может заключаться в том, что тут как таковой нет зимы. Поэтому строительные работы можно проводить круглый год», — отметила эксперт.
Исходя из спроса, строительные компании выбирают места для строительства и устанавливают цены. «На территории самого Крымского полуострова цены на недвижимость дифференцированы. Самая дорогая — в Севастополе и Ялте. Наиболее доступная — в Северном Крыму. По моим наблюдениям, те, кто едут с материка, изначально чаще всего приезжают в Севастополь. Это живой город, в котором круглый год можно найти, чем заниматься, в нем всегда хватает работы. Если в Севастополе не удается найти то, чего хотелось, едут в Ялту. Цена на жилую недвижимость за последнее время в Крыму и Севастополе подросла примерно на 10%. Причем связано это не с каким-то резким ростом спроса, а с ожиданиями самих владельцев, многие из которых посчитали, что с открытием Крымского моста можно поднять цены. Получилось искусственно, но, знаете, спрос потянулся за предложением. Многие потенциальные покупатели стали заключать сделки, опасаясь того, что потом будет еще дороже. На что рассчитывать тому, кто хочет переехать жить в Севастополь по ценам? Если мы возьмем „вторичку“ в усредненном районе вроде проспекта Генерала Острякова, то „однушка“ будет стоить где-то от 3 до 3,2 млн рублей, „двушка“ — от 3,5 до 4 млн, „трешка“ — от 5 и выше. Это, как правило, без современного ремонта. „Первичка“ на стадии строительства — дешевле. 1-комнатную квартиру можно поискать за 2,5 млн, 2-комнатную — где-то за 2,8, 3-комнатную — от 3 и значительно выше. Однако как только дом вводится в эксплуатацию, ценник взлетает сразу примерно в полтора раза», — рассказала Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, если человек хочет переехать в Крым, но ограничен в финансовых возможностях, можно поискать варианты в городах поменьше или подальше от моря. Даже в Симферополе, где жилье немного уступает по цене севастопольскому.
«В целом ситуация на рынке в 2019 году становится нестабильной — настолько, что невозможно делать какие-либо надежные прогнозы даже на полгода. Пока что идет рост. Однако через какое-то время он должен все-таки замедлиться и остановиться из-за снижения спроса. Когда цены станут слишком высоки, часть покупателей переключится на поиск жилья в других близких регионах, например, в Краснодарском крае», — продолжает риелтор.
С ней в части, касающейся общей оценки ситуации, во многом солидарна и коммерческий директор СК «Консоль-Строй» Наталья Елистратова.
«Ситуация на рынке жилой недвижимости Крыма в 2018 году была достаточно стабильна. В одних городах наблюдался рост, в других — цены держались на одном уровне. А вот говорить о будущем сейчас крайне сложно. В перспективе многое зависит от того, как поведет себя рынок после нововведений, которые ждут нас с 1 июля 2019 года, когда застройщики утратят возможность использовать средства дольщиков. Поэтому делать какие-либо прогнозы на более долгосрочную перспективу пока что затруднительно», — высказала она свое мнение.
Председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госсовета Республики Крым Леонид Бабашов считает, что в росте темпов строительства в Крыму нет никакой сенсации.
«Все просто — государственные программы, достаточное финансирование и активный деловой интерес к Крыму у российского крупного бизнеса», — заявил он в интервью EADaily. По словам депутата, крымские власти стараются поддерживать строительную отрасль региона, чтобы вместе решать социальные задачи, и это в известной мере сказывается на общих показателях отрасли:
«Мы должны полностью обеспечить крымчан доступным жильем. Эта работа уже ведется, и за период с марта 2016 года в эксплуатацию ввели 33,8 тыс. кв. м такого экономного, но комфортного жилья. Ведется активная работа в развитии ипотеки с крымскими банками. Создан Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. У того же РНКБ уже сейчас некоторые категории граждан могут взять ипотеку на квартиру или дом под 6% годовых на 25 лет. Продолжает строиться социальное жилье для врачей, учителей, инвалидов, молодых семей с детьми, государственных и муниципальных служащих. С этой целью нами разработаны и уже действуют такие программы, как „Жилье для российской семьи“. При этом государство оплатит до 30% от стоимости. В Евпатории и Феодосии люди уже получили такое жилье».
По словам Леонида Бабашова, крымским властям в строительной сфере еще предстоит решить целый ряд актуальных задач, создавая инфраструктуру, необходимую для обеспечения застройки полуострова. «Будет продолжена работа по государственной программе развития строительной отрасли Республики Крым. По ней на нужды жителей полуострова до 2021 года будет потрачено 4,8 млрд рублей. Деньги пойдут на развитие инфраструктуры городов и сел. Мы должны сделать их более удобными. Часть средств пойдет на сейсмическую безопасность — необходимо бороться с оползнями, особенно это актуально на ЮБК, укреплять крымские берега. Кроме того, деньги будут вложены в строительство экологичных заводов по производству современных строительных материалов. Это даст новые рабочие места сотням людей и поднимет общий доход населения. Продолжается активное строительство новых детских садов, школ, ФАПов, домов культуры и других социальных учреждений. По линии только лишь Министерства строительства и архитектуры Крыма мы планируем построить 204 объекта. Это не пустые слова. Начиная с 2014 года строительная сфера в Крыму воскресла, набрала обороты. Построены сотни новых социальных объектов — тех же детских садов, которые решают периблемы с очередями. Из острых проблем — существует дефицит профессиональных кадров в отрасли. Кроме того, в отдельных областях ощущается нехватка материалов», — подчеркнул он.
Заместитель генерального директора по продукту ГК «Монолит» Дмитрий Гонтарь тенденциями, наблюдавшимися в 2018 году в строительной сфере Крыма, удовлетворен, но считает, что в ближайшем будущем отрасль ждут трансформации.
«По сути, 2018 год стал первым годом, когда сфера строительства в Крыму уверенно повернула на путь развития и в полном объеме интегрировалась в российское правовое поле. Процессы строительства и продажи стали полностью урегулированы с точки зрения безопасности сделок, юридических вопросов и в целом взаимодействия с клиентами, продукты стали более качественными. Все это не могло не привести к росту объемов производства и продаж. Рекорд вполне объективен, ведь полуостров развивается. Многие выбирают Крым как постоянное место жительства, в том числе граждане СНГ, поэтому спрос на жилую недвижимость увеличивается. Хотя тут стоит отметить, что и местные жители так же активно приобретают квартиры в новостройках», — заметил он.
Правда, по словам Дмитрия Гонтаря, несмотря на то, что уже более года все застройщики готовятся к изменениям в 214-ФЗ, у них все равно остается небольшая тревога, так как устанавливаются жесткие требования и по уставному капиталу, и по соответствию квалификационным требованиям.
«В связи с изменениями в 214 федеральный закон условия для застройщиков ужесточатся, что приведет к снижению их числа. Часть вообще может уйти с рынка. Более того, в Крыму с помощью эскроу-счетов будут работать только 2 банка: РНКБ и банк „Россия“. При этом, по нашему мнению, не все застройщики на полуострове смогут работать с помощью эскроу-счетов. Такие условия, как, например, оборотные деньги и площадки (земля) для перспективного строительства с полным пакетом документов, могут лишить некоторых крымских застройщиков возможности продолжать деятельность в рамках нового закона. Кроме этого, для застройщика переход на проектное финансирование — это увеличение затрат. В целом, если затрагивать вопрос себестоимости, она выросла минимум на уровень инфляции 4,27%. Кроме того, в 2019 году произошел рост НДС до 20%. Целевые средства от банков стоят 12%, что также приводит к удорожанию строительства. К тому же новый закон ограничивает мелких и начинающих застройщиков, так как они в меньшей степени будут соответствовать требованиям к финансовой устойчивости и кредитоспособности для получения проектного финансирования. Таким образом, новые правила устанавливают курс на укрупнение застройщиков, монополизацию, слияние строительного и финансового капиталов», — поделился с EADaily представитель ГК «Монолит».
Севастопольские эксперты в своих оценках чуть более осторожны.
«Показатели улучшились, рост есть. Связано это с различными факторами. В частности, это происходит за счет ввода объектов, которые не вводились в эксплуатацию годами. В целом для высотного строительства сейчас созданы условия. Так, хорошим заделом являются земельные аукционы, позитивно сказавшиеся на ситуации в целом. Был дан старт нескольким крупным проектам. Позитивно влияет на ситуацию также ипотечное кредитование и миграционные процессы, которые хоть и замедлились, но все равно имеют место», — рассказал президент Союза строителей Севастополя Александр Лившиц.
По мнению председателя Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение» Ивана Комелова, рост строительных показателей может быть в известной мере связан с достаточно низкой базой прошлых лет. «Относительные показатели, конечно, приличные, абсолютные, на мой взгляд, — все еще скромные», — высказал он свое мнение.
Что же касается «недоступности аренды», то Марина Звинник-Юрченко считает, что излишне драматизировать ситуацию не стоит.
«На самом деле в ситуации с высокой стоимостью аренды жилья в Крыму нет ничего сверхъестественного. Спрос всегда рос летом и немного снижался зимой, но в целом он уже много лет достаточно высок. Чтобы жить в Крыму или Севастополе, люди изыскивают возможности и резервы, устраиваются на две работы. При этом многие стремятся снимать жилье не эконом-сегмента, а элитную недвижимость с видом на море, платя за престиж. Кстати, многие арендуют квартиры не из-за того, что у них нет жилья, а из-за необходимости делать ремонт в новостроях. Таковых, по моим оценкам, сейчас примерно треть от общего количества арендаторов», — говорит она.
«Что касается оценок недоступности аренды, то они не совсем корректны. Дело в том, что при оценке доходов населения фактически не принимаются во внимание три крупные категории населения: моряки торгового флота, военные и представители бизнеса. А кроме того, тот факт, что Министерство обороны компенсирует определенную сумму за съем жилья военнослужащим. Крым и Севастополь живут лучше, чем это показывает статистика. Поэтому и аренда на самом деле не столь недоступна, как это показывают рейтинги», — раскрыла секрет статистической погрешности эксперт.
С ее выводами частично согласен Иван Комелов: «Аренда в Крыму и Севастополе всегда была дорогой. Это было связано с высокими ценами на недвижимость. Свою роль сегодня играет и значительное количество прикомандированных служащих с материка, получающих компенсацию за аренду».
Обобщая, Марина Звинник-Юрченко подчеркивает, что считает крымский и севастопольский рынок недвижимости очень непростым.
«Сложный рынок. Есть дома, которые не сдаются в эксплуатацию годами из-за проблем правового характера. И тем не менее квартиры в них заселяются и перепродаются дешевле рыночной цены, что для некоторых людей очень соблазнительно. Возможно, что-то из этих объектов в ближайшее время введут в эксплуатацию, а что-то и нет. Это как игра в рулетку. Впрочем, с непредвиденными сложностями можно столкнуться и просто приобретая жилье на стадии строительства. Чтобы избежать проблем, потенциальным покупателям лучше обращаться за помощью к специалистам, хорошо знающим рынок, и не пренебрегать оформлением сделок через нотариусов, которые обычно могут предупредить о большинстве проблем. Иначе, сэкономив 25 тыс., можно потерять 3−5 млн. Мошеннические схемы, кстати, используются не только при продаже недвижимости, но и при ее аренде. Учитывая то, что речь идет о достаточно весомых суммах, никогда не стоит забывать об осторожности», — подытожила она.