«Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства»
Вчера на утверждение правительства была внесена программа поддержки развития индивидуального жилого строительства, на которую Минстрой России предлагает выделить до 2024 года почти 138 млрд руб.
Поговорили о перспективах программы с одним из активных лоббистов загородного строительства, принимавших активное участие в выработке предложений от участников рынка малоэтажного строительства при разработке программы, — председателем совета директоров KASKAD Family Валерием Мищенко.
— Проблема включения рынка малоэтажного строительства, который сейчас почти полностью живет в серой зоне, существует давно. Почему именно сейчас она стала такой актуальной?
— Перед отраслью стоят весьма серьезные планы — фактически необходимо увеличить объемы строительства жилья до 2024 года с 80 млн до 120 млн кв. м. Только за счет стройки городского многоэтажного жилья такая задачка не решается, ведь порядка 40% строительной активности в стране формирует строительство так называемым хозяйственным методом — через частный подряд или даже самострой.
— Но это не от хорошей жизни — у людей, во-первых, просто нет денег покупать дома, построенные в коттеджных поселках. А во-вторых, и сам рынок не балует широким выбором предложения. Откуда уверенность, что покупатели готовы сформировать спрос на цивилизованные форматы девелопмента ИЖС?
— Это неизбежно, к счастью или сожалению. Специфика загородного девелопмента такова, что он в высокой степени зависим от инфраструктуры и сетей. Организованное загородное строительство, как правило, ведется в местах, удаленных от коммерческой и, самое главное, социальной инфраструктуры. Иными словами, скорость строительства индивидуальных домов не становится в голом поле конкурентным преимуществом до тех пор, пока не построены школы и детские сады, не создана минимально необходимая инфраструктура для нормальной жизни. В текущем моменте девелоперы несут на себе полностью все расходы: от покупки земли и прокладки дорог до подведения коммуникаций, создания инфраструктуры поселков, самого строительства домов.
— Но это все закладывается в стоимость домов, это же не благотворительная акция.
— Поэтому, во-первых, итоговый ценник оказывается неожиданным для покупателя, сравнивающего цену на дома, которые он видит, например, с ценами на дома в СНТ или в объявлениях в интернете, где в рекламе обещают «дом за миллион» или «строим за 10 тыс. руб. метр». Дом — это только начало, а как обеспечить его сетями, как добираться до участка, куда ходить в школу или магазин — на эти вопросы обязательно надо отвечать при комплексном освоении территории. Конечно, речь идет о малоэтажных форматах для постоянного круглогодичного проживания. И тут два варианта: или государство поможет опережающими темпами создать инфраструктуру, которая станет точкой притяжения и позволит быстро вводить в эксплуатацию дома, сразу отвечая на все потребности будущих жителей, или малоэтажный девелопер, как сегодня, будет создавать все своими силами и строить эту инфраструктуру ближе к окончанию проекта, что сильно снижает ликвидность продукта и вызывает напряжение у покупателей из-за сроков ввода в эксплуатацию инфраструктуры. И это только мы один из вопросов затронули — социалку. А еще есть ипотека, коммуникации, дороги и так далее.
— Предлагаете заместить самострой своими дорогими поселками?
— Я думаю, что уже давно пора подключить к решению этой проблемы мощь государственного аппарата, в конце концов речь идет о решении большой и именно государственной задачи — обеспечения людей качественным и доступным жильем в кратчайшие сроки. Потому что сами девелоперы не имеют ни средств, ни возможностей в одиночку решать вопросы комплексного освоения таких проектов. Тем более что они разобщены и у них нет такого сплоченного лобби, как у коллег на рынке городских многоэтажных домов.
— И тем ни менее вам удалось объединиться для подготовки своих предложений в программу Минстроя?
— Да, к сожалению, все ранее существовавшие объединения игроков малоэтажного строительства по разным причинам не выдерживали проверку временем. Но сейчас у нас есть общая повестка и мы объединяемся под эгидой НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства).
— Деятельность агентства была фактически приостановлена около двух дет назад, не так ли? С чем связана ее возобновление?
— Как видите, это произошло своевременно, потому что Минстрою для реализации программы потребуется помощь экспертного сообщества, которое как раз и формируется сейчас игроками рынка, девелоперскими структурами, домостроительными заводами, подрядными и проектными организациями. В ближайшее время мы озвучим подробности о перезапуске НАМИКС, сделали бы это уже сейчас, однако жизнь вносит коррективы, в связи со всеобщим карантином приходится пересматривать планы и сроки.
— С какими задачами будет производиться перезапуск НАМИКС?
— Уже упоминал о важности формирования экспертизы для помощи Минстрою, банковским структурам в формировании правильной тактики развития ИЖС, проработки задач со стандартизацией и повышением качества строительства, механизмов льготного кредитования ИЖС. Это первая задача. Вторая — то, что раньше называлось «поддержанием чистоты рядов», — обучение самих участников рынка, обмен опытом, поддержка инноваций. Ну и третья задача, в решении которой мы очень надеемся на помощь в том числе и СМИ, — взаимодействие с потенциальными покупателями загородных домов, помощь в выборе надежных подрядчиков, популяризация интересных и успешных проектов.
— Означает ли это, что вы ожидаете активного обращения к вам Министерства строительства при реализации программы?
— Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства и уже активно взаимодействуем с Минстроем России. Надеюсь, наша экспертиза и опыт окажутся полезными и ко всеобщей пользе мы скоро увидим в России примеры качественных, красивых малоэтажных поселков, в которых людям будет удобно и приятно жить и которыми мы как девелоперы сможем гордиться.
— Как сейчас действовать игрокам рынка по отношению к программе? Можно ли экспертам дополнять и корректировать ее до рассмотрения правительством?
— Да, это оперативная и важная задача. Сейчас проводятся общественные обсуждения в отношении текста проекта нормативного правового акта и независимая антикоррупционная экспертиза. Свои предложения можно направить на федеральный портал проектов нормативных правовых актов.
Перспективы малоэтажного строительства в России
d К общероссийской тенденции к снижению этажности домов добавился возросший спрос на загородную недвижимость из-за пандемии. Сейчас домов ниже пяти этажей строится немного, хотя потребность в таком жилье явно есть. Узнали у экспертов, что будет с малоэтажной недвижимостью в ближайшем будущем.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Цены будут расти. Сельская ипотека стимулирует спрос, а следовательно возрастет число малоэтажных проектов. В ситуации с загородной недвижимостью я ожидаю повышение цены на 7–10 %. Если же в малоэтажное строительство все же введут эскроу-счета, то можно ожидать и индексацию до 5%. А все плавно приближается к этому. Другого варианта компенсации кредитной нагрузки, кроме как повышение стоимости, я не вижу.
Количество малоэтажных проектов пока остается на прежнем уровне, так как люди осторожны по своей природе. Но в следующем году я ожидаю рост объемов на 10% минимум. Осенний сезон должен показать, насколько силен эффект пандемии.
Общество оценило преимущества загородной жизни по достоинству. Тренд сформирован, остается ему следовать.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС,(Санкт-Петербург):
— Возможно, число малоэтажных проектов увеличится, но в отдаленной перспективе и не столько в связи с пандемией и карантином, сколько из-за изменений ПЗЗ. Например, в связи с новыми ограничениями по высотности жилья в тех или иных районах города.
Малоэтажность сегодня — это прежде всего удел дорогой недвижимости в центральных районах города. Например, такой как ЦДС «Волковский», где всего четыре наземных этажа, чтобы дом соответствовал окружающей застройке. В таком случае малое количество этажей и квартир соответствует классу жилья, подчеркивает клубный статус проекта, его уникальность, камерность.
Популярность таких малоэтажных форматов может вырасти, если существенно повысится благосостояние у большого числа граждан. Также малоэтажное строительство распространено в пригородах. В том числе в районах города, которые расположены за КАД — Пушкин, Павловск, Ломоносов и др. Жители таких проектов меняют шум и ритм города на уединение окраины. Это удобно в основном для тех, кто не ездит на работу каждый день.
Популярность таких пригородных малоэтажных форматов может возрасти, если появится больше людей, работающих из дома, либо имеющих частичную занятость, либо трудящихся не в центре города. В таком случае можно будет говорить о возможной смене парадигмы городского проживания.
Проекты готовятся к выходу в продажу не один и не два месяца, а иногда и несколько лет. Существенные изменения в структуре предложения разноэтажного жилья, если таковые будут, мы сможем заметить только в долгосрочной перспективе. Сегодня на рынок выходят проекты, которые начали разрабатываться в 2018–2019 годах.
Для того, чтобы двигалось вперед малоэтажное строительство, нужно развитие малых городов. Там необходимы рабочие места, возможности для досуга, отдыха, образования детей, развитие транспортной инфраструктуры. Все это требует серьезной работы, расчетов и вложений.
Конечно, малоэтажная среда комфортнее, человечнее. Но в крупных городах она вряд ли станет основным типом застройки в обозримой перспективе. Более реален переход к смешанным форматам, к разноэтажности, когда в жилом квартале преобладает среднеэтажное жилье, но есть и высотные доминанты.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
— Девелопмент жилой недвижимости традиционно является довольно консервативным сегментом, мгновенно реагировать на зарождающиеся тренды здесь невозможно. Нельзя, например, за несколько недель трансформировать проект многоэтажного дома в квартал таунхаусов. Но можно учесть перспективную тенденцию при разработке концепции нового объекта.
Бума малоэтажного предложения в Петербурге и Ленобласти в этом году не случилось. Но существующие малоэтажные проекты почувствовали рост спроса. Среди наших проектов есть один полностью малоэтажный квартал — это финский городок «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Он состоит из десяти четырехэтажных домов с мансардами. На данный момент проект реализован больше, чем наполовину. Другие наши проекты, расположенные в Ленобласти («Янила» и «IQ Гатчина»), представляют собой кварталы малой и средней этажности.
У наших клиентов есть возможность выбирать между квартирой с террасой на первом этаже пятиэтажки и просторной террасой с выходом на кровлю в 12-этажном доме. Это всегда индивидуальная история: кто-то испытывает дискомфорт от высоты, поэтому предпочитает этаж пониже, а кто-то мечтает любоваться видами, и выбирает квартиры на верхних этажах.
Нередко нашими покупателями становится клиенты, которые приехали из других регионов России. Некоторые из них большую часть жизни провели в малоэтажных кварталах, любят их атмосферу и хотят жить в максимально похожей среде, но при этом в современном доме высокого качества.
Этажность рассчитывается в первую очередь исходя из расположения объекта и градостроительных нормативов, действующих в локации. Так, в Ленобласти в начале 2018 года значительно уменьшили максимально допустимую плотность застройки. На практике это ограничило предельную высоту жилых домов до 12 этажей. В Петербурге земля значительно дороже, строительство еще на этапе котлована требует больших затрат и усилий. Чтобы окупить вложенные ресурсы, девелоперы стараются строить здания максимально разрешенной высоты.
Успешность малоэтажных проектов складывается из совокупности факторов. В первую очередь, это концепция проекта, она предопределяет дальнейший путь развития малоэтажной застройки. Если продумано наполнение пространства, которое будет окружать человека вне стен квартиры — это уже весомая часть успеха.
Второй значимый фактор — это локация. Транспортная доступность, социальные объекты и развитая коммерческая инфраструктура — три кита, на которых держится успешность не только малоэтажного, но и любого другого проекта. На третьем месте — масштаб проекта. Так, в проектах комплексного освоения территории больше возможностей для реализации общественных пространств, интересных архитектурных и ландшафтных решений.
После пандемии и месяцев самоизоляции в городских «муравейниках» покупатели недвижимости действительно стали больше интересоваться малоэтажным жильем вблизи зеленых массивов. В ближайший год этот тренд получит развитие. Такие ценности, как близость к природе, комфортная плотность застройки, двор, в котором ты знаешь всех соседей, обрели новое значение и вышли на первый план. И пусть для Петербурга пока нетипичен сценарий крупных европейских мегаполисов, где пригород — это уютное малоэтажное жилье. Мы уверены, что такой продукт на приграничных с городом территориях обязательно будет востребован.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Объем предложения малоэтажной недвижимости в России значительно ниже, чем многоквартирного жилья. У такой ситуации на рынке есть свои объективные причины. При возведении жилого комплекса примерно две трети бюджета проекта уходит на покупку земли и прокладку инженерных коммуникаций. Эта цифра может меняться в зависимости от локации.
Например, в пределах Москвы и Санкт-Петербурга цены на землю выше, чем в Ленобласти или в регионах. Поэтому жить в малоэтажном доме в одной из двух столиц — это дорогое удовольствие, которое может позволить себе далеко не каждый. Дома с небольшим количеством этажей в основном относят к статусным сегментам недвижимости бизнес- или элит-класса.
Другой немаловажный момент — это наличие инфраструктуры. У застройщика малоэтажного комплекса есть два пути: возвести дома в локации с уже существующей инфраструктурой или построить школы, детские сады и поликлиники за свой счет. Экономика небольшого проекта чаще всего не выдерживает такой нагрузки. Поэтому большинство застройщиков идут по пути наименьшего сопротивления — они строят на небольшом участке земли высотки, продажа квартир в которых окупит траты на социальную и коммерческую инфраструктуру.
Строительство точечных малоэтажных объектов в развитых районах с готовой инфраструктурой тоже сомнительна, потому что она противоречит критериям выбора малоэтажной недвижимости. Этот сегмент жилья будет пользоваться спросом только в локациях рядом с природными ресурсами, у воды, в районах с благоприятными экологическими характеристиками. Люди переезжают в малоэтажные дома для уединения и покоя, а не для ведения активной деловой жизни в центре мегаполиса.
До реформ малоэтажные дома строили в основном представители малого и среднего бизнеса, которые сегодня уходят с рынка, не выдержав новых условий. После перехода на проектное финансирование на пути развития малоэтажного строительства появился еще один барьер — административный. Теперь для получения кредита застройщики должны потратить немало времени сначала на доказательство маржинальности своего проекта банкам, а после окончания строительства — на согласование документации до открытия счетов эскроу. Для девелоперов малоэтажных проектов периоды согласования могут соответствовать нескольким строительным циклам, в течение которых они будут продолжать платить процент за кредит.
В условиях сокращения реальных доходов населения складывается ситуация, когда высокий спрос покупателей на малоэтажную недвижимость не подкреплен их платежеспособностью.
Поэтому, к примеру, по итогам первого полугодия в Санкт-Петербурге не было выведено ни одного объекта малоэтажного сегмента.
Выход, есть, но только для крупных финансово обеспеченных застройщиков. К примеру, в КОТ «Балтийская жемчужина» на участке площадью 205 га наряду с малоэтажными домами и дуплексами с участками на побережье или на первой береговой линии каналов, протекающих по территории, возводятся и высотные здания. Каскадная архитектура проекта позволила обеспечить большинству квартир красивые виды из окон на многолетние парки, исторические каналы и Финский залив.
Наличие высотных корпусов в проекте окупает строительство новых детских садов, школ с бассейнами, поликлиники, дорог, мостов и много другого. Кроме того, в высотных и среднеэтажных домах на первых этажах размещается коммерческая инфраструктура для удовлетворения торгово-бытовых нужд жителей микрорайона.
Недооцененность Красносельского района и относительно невысокая стоимость земли на юге города позволила нам сохранить доступными цены на недвижимость в микрорайоне класса «комфорт» и выше.
Новые малоэтажные ЖК бизнес-класса Riviera Club и Lotus Club на берегу Финского залива, строительство которых только началось, возводятся на деньги компании без наценки за банковский кредит. Там будет продаваться уже готовая недвижимость после сдачи объектов в эксплуатацию к концу 2022 года.