«Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства»
Вчера на утверждение правительства была внесена программа поддержки развития индивидуального жилого строительства, на которую Минстрой России предлагает выделить до 2024 года почти 138 млрд руб.
Поговорили о перспективах программы с одним из активных лоббистов загородного строительства, принимавших активное участие в выработке предложений от участников рынка малоэтажного строительства при разработке программы, — председателем совета директоров KASKAD Family Валерием Мищенко.
— Проблема включения рынка малоэтажного строительства, который сейчас почти полностью живет в серой зоне, существует давно. Почему именно сейчас она стала такой актуальной?
— Перед отраслью стоят весьма серьезные планы — фактически необходимо увеличить объемы строительства жилья до 2024 года с 80 млн до 120 млн кв. м. Только за счет стройки городского многоэтажного жилья такая задачка не решается, ведь порядка 40% строительной активности в стране формирует строительство так называемым хозяйственным методом — через частный подряд или даже самострой.
— Но это не от хорошей жизни — у людей, во-первых, просто нет денег покупать дома, построенные в коттеджных поселках. А во-вторых, и сам рынок не балует широким выбором предложения. Откуда уверенность, что покупатели готовы сформировать спрос на цивилизованные форматы девелопмента ИЖС?
— Это неизбежно, к счастью или сожалению. Специфика загородного девелопмента такова, что он в высокой степени зависим от инфраструктуры и сетей. Организованное загородное строительство, как правило, ведется в местах, удаленных от коммерческой и, самое главное, социальной инфраструктуры. Иными словами, скорость строительства индивидуальных домов не становится в голом поле конкурентным преимуществом до тех пор, пока не построены школы и детские сады, не создана минимально необходимая инфраструктура для нормальной жизни. В текущем моменте девелоперы несут на себе полностью все расходы: от покупки земли и прокладки дорог до подведения коммуникаций, создания инфраструктуры поселков, самого строительства домов.
— Но это все закладывается в стоимость домов, это же не благотворительная акция.
— Поэтому, во-первых, итоговый ценник оказывается неожиданным для покупателя, сравнивающего цену на дома, которые он видит, например, с ценами на дома в СНТ или в объявлениях в интернете, где в рекламе обещают «дом за миллион» или «строим за 10 тыс. руб. метр». Дом — это только начало, а как обеспечить его сетями, как добираться до участка, куда ходить в школу или магазин — на эти вопросы обязательно надо отвечать при комплексном освоении территории. Конечно, речь идет о малоэтажных форматах для постоянного круглогодичного проживания. И тут два варианта: или государство поможет опережающими темпами создать инфраструктуру, которая станет точкой притяжения и позволит быстро вводить в эксплуатацию дома, сразу отвечая на все потребности будущих жителей, или малоэтажный девелопер, как сегодня, будет создавать все своими силами и строить эту инфраструктуру ближе к окончанию проекта, что сильно снижает ликвидность продукта и вызывает напряжение у покупателей из-за сроков ввода в эксплуатацию инфраструктуры. И это только мы один из вопросов затронули — социалку. А еще есть ипотека, коммуникации, дороги и так далее.
— Предлагаете заместить самострой своими дорогими поселками?
— Я думаю, что уже давно пора подключить к решению этой проблемы мощь государственного аппарата, в конце концов речь идет о решении большой и именно государственной задачи — обеспечения людей качественным и доступным жильем в кратчайшие сроки. Потому что сами девелоперы не имеют ни средств, ни возможностей в одиночку решать вопросы комплексного освоения таких проектов. Тем более что они разобщены и у них нет такого сплоченного лобби, как у коллег на рынке городских многоэтажных домов.
— И тем ни менее вам удалось объединиться для подготовки своих предложений в программу Минстроя?
— Да, к сожалению, все ранее существовавшие объединения игроков малоэтажного строительства по разным причинам не выдерживали проверку временем. Но сейчас у нас есть общая повестка и мы объединяемся под эгидой НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства).
— Деятельность агентства была фактически приостановлена около двух дет назад, не так ли? С чем связана ее возобновление?
— Как видите, это произошло своевременно, потому что Минстрою для реализации программы потребуется помощь экспертного сообщества, которое как раз и формируется сейчас игроками рынка, девелоперскими структурами, домостроительными заводами, подрядными и проектными организациями. В ближайшее время мы озвучим подробности о перезапуске НАМИКС, сделали бы это уже сейчас, однако жизнь вносит коррективы, в связи со всеобщим карантином приходится пересматривать планы и сроки.
— С какими задачами будет производиться перезапуск НАМИКС?
— Уже упоминал о важности формирования экспертизы для помощи Минстрою, банковским структурам в формировании правильной тактики развития ИЖС, проработки задач со стандартизацией и повышением качества строительства, механизмов льготного кредитования ИЖС. Это первая задача. Вторая — то, что раньше называлось «поддержанием чистоты рядов», — обучение самих участников рынка, обмен опытом, поддержка инноваций. Ну и третья задача, в решении которой мы очень надеемся на помощь в том числе и СМИ, — взаимодействие с потенциальными покупателями загородных домов, помощь в выборе надежных подрядчиков, популяризация интересных и успешных проектов.
— Означает ли это, что вы ожидаете активного обращения к вам Министерства строительства при реализации программы?
— Мы начинаем формировать лобби малоэтажного строительства и уже активно взаимодействуем с Минстроем России. Надеюсь, наша экспертиза и опыт окажутся полезными и ко всеобщей пользе мы скоро увидим в России примеры качественных, красивых малоэтажных поселков, в которых людям будет удобно и приятно жить и которыми мы как девелоперы сможем гордиться.
— Как сейчас действовать игрокам рынка по отношению к программе? Можно ли экспертам дополнять и корректировать ее до рассмотрения правительством?
— Да, это оперативная и важная задача. Сейчас проводятся общественные обсуждения в отношении текста проекта нормативного правового акта и независимая антикоррупционная экспертиза. Свои предложения можно направить на федеральный портал проектов нормативных правовых актов.
Малоэтажное строительство в Подмосковье. Проблемы и перспективы развития на сайте Недвио
На огромной территории нашей страны, наверное, каждый городской житель может позволить себе обустроить свой загородный дом, а не довольствоваться десятками метров в черте пыльного и суетливого мегаполиса. Однако этому противостоит целый набор проблем, без преодоления которых, малоэтажное строительство не сможет эффективно развиваться.
Справедливости ради, надо отметить, эти вопросы активно изучаются во властных и бизнес структурах, принимаются определенные решения, программы действий, которые направлены на повышение эффективности малоэтажного строительства и формирования комфортной городской и пригородной среды.
Текущее состояние дел и ключевые проблемы
Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.
Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.
По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.
Основная проблема развития пригородного малоэтажного жилья — отсутствие или слабо развитая инфраструктура.
Так, при разработке проекта малоэтажного поселка, проектировщики закладывают определенное количество детских и медицинских учреждений, общественных и социальных объектов. То есть, стараются создать максимально комфортные условия для проживания в нем.
Однако, в большинстве случаев, наблюдается другая картина — утром родители везут своих чад в школу или детский садик, находящиеся в городе. А вечером, они вынуждены после работы делать крюк, забирать детей, позже ехать в городские магазины за покупками, и только поздно вечером возвращаться домой.
Все это происходит потому, что социальная инфраструктура в поселках не построена, не достаточно развита, или не обеспечена работниками.
Другая проблема – это недостаточное внимание к развитию пригородов со стороны федеральных, региональных и муниципальных органов власти.
Строительные площадки, нередко возникающие практически в чистом поле, требуют подведения воды, газа, электричества. Необходима организация качественной транспортной сети, с определенной пропускной способностью. Все это требует серьезных вложений со стороны застройщика, что, разумеется, отражается на стоимости квадратного метра.
Таких ситуаций можно было бы избежать, если бы правительство принимало участие в решении этих проблем, но на данный момент, оно просто переложило это на плечи застройщиков (а следовательно – будущих домовладельцев). Разумеется, такой подход приводит к растягиванию сроков строительства, а то и к полной его остановке, и соответственно, росту стоимости жилья.
Нельзя забывать и о чрезмерной бюрократии при решении различных вопросов и согласований для застройщиков. Зачастую земля, которая выделяется под застройку, обременена какими-либо обязательствами, которые в результате приводят к росту себестоимости и нерентабельности проекта.
Все это привело к тому, что в пригородах многих городов, особенно с миллионным населением, можно видеть много законсервированных или полностью остановленных объектов малоэтажного строительства, в то время как на их месте отстроены высотки без какой-либо инфраструктуры.
Чем меньше этажей, тем меньше доходы
Последние нововведения в законодательстве (в частности отмена долевого строительства) перекрыли для большинства девелоперов доступ к «дешевым деньгам». Ведь не секрет, что стоимость финансирования строительства со стороны дольщиков обходится значительно дешевле банковского и другого заемного капитала.
Очевидно и то, что резкое снижение рентабельности проектов у многих застройщиков вынуждает «выжимать» из своих площадок по-максимуму. И здесь «счет тоже не в пользу» малоэтажных ЖК и коттеджных поселков, так как чем меньше в строении этажей, тем меньшую прибыль получает инвестор.
При строительстве многих многоэтажных комплексов, застройщик рассчитывается с муниципалитетом за выделенную землю тем, что после ввода здания в эксплуатацию, часть квартир, передается в его ведение. То есть, инвесторы не тратят деньги на выкуп земли (к слову, совсем не дешевой). На выходе его чистая прибыль будет выше, если на том же участке построить высотку в 9-15 этажей вместо 3-4-х.
Такое положение дел побуждает застройщиков переводить земли, полученные под малоэтажную застройку, в разряд земель, предназначенных под многоэтажное строительство. По опросам застройщиков, которые все же строят дома низкой этажности, без поддержки государства, ни о каком значительном росте малоэтажного строительства, в ближайшее время, речи идти не может.
Перспективы развития новых территорий затруднены еще тем, что не все населенные пункты определились с размещением малоэтажных поселков в генеральных планах своего развития. К примеру, на выделенном участке земли расположены строения, которые уже не эксплуатируются, но у них есть владелец, с которым надо договариваться. Были случаи, когда участки, планируемые к застройке, находятся в залоге.
Лучшие малоэтажные жилые комплексы (ЖК) Московской области
Малоэтажные жилые комплексы быстрыми темпами становятся самым модным форматом загородного жилья. Своеобразный гибрид традиционных квартир и загородного образа жизни буквально за полтора-два года привлек внимание как девелоперов, так и покупателей. Учитывая данную тенденцию, портал Cottage.ru составил рейтинг наиболее доступных малоэтажных комплексов Подмосковья.
В тройку самых важных характеристик малоэтажных проектов для покупателей входят стоимость квартиры, качество строительства и соблюдение сроков строительства. Далее по убывающей следуют транспортная доступность, степень готовности, понятная и прозрачная юридическая схема покупки, наличие в доме отделки. Также большое внимание покупатели сегодня уделяют социально-бытовой инфраструктуре.
При выборе квартиры в малоэтажном комплексе специалисты рекомендуют избегать проектов, построенных с нарушениями законодательства. Примером могут служить малоэтажные многокватирные дома, возведенные на участках под индивидуальное жилищное строительство. Хотя стоимость предложения в таких жилых комплексах отличается от конкурентов в выгодную сторону, после заселения, вероятнее всего, могут начаться неприятные сюрпризы. Именно поэтому, в вопросе выбора будущей квартиры лучше всего не поддаваться гипнотизирующему влиянию низкой цены и сомнительных документов.
Результаты исследования показали, что сегодня на рынке Подмосковья представлено чуть более 35 малоэтажных жилых комплексов. Средняя стоимость квартир по состоянию на начало 2013 года в малоэтажных жилых комплексах составила при этом около 61,5 тыс. рублей за кв. м. Стоит отметить, что в рейтинг не были включены мультиформатные комплексы, включающие как малоэтажное жилье, так и таунхаусы и коттеджи. Помимо этого, были взяты объекты только на удалении до 15 км от МКАД, этажностью до 6 этажей включительно.
Комплексы в таблице приведены в порядке возрастания цены на однокомнатные квартиры минимально доступной площади.
Рейтинг
Малое Павлино
Адрес: Московская область, Юго-восточное, Люберецкий район, Красково поселение, дер. Марусино
Этажность: 3 этажа
Девелопер: Некрасовка Девелопмент, ООО
Удаленность от МКАД:
10 км
Инфраструктура возводимая: Административно-торговый комплекс с супермаркетом, салоном красоты, аптекой и другими объектами.
Благоустройство: На территории поселка будет произведено озеленение хвойными и лиственными насаждениями, построено более 900 квадратных метров детских и спортивных площадок.
Общественный транспорт: В 3 км от проектируемой станции метро «Некрасовка»
Адрес: Московская область, юго-восточное, Люберецкий район, Красково гп, дер.Марусино
Этажность: 5 этажей
Девелопер: Старкт, ООО (Starkt development)
Удаленность от МКАД:
11 км
Инфраструктура возводимая: Наземная автостоянка, магазин, детский сад.
Благоустройство: Огороженная территория, детские и спортивная площадка, газоны, скамейки. Озеленение: устройство газонов, цветников; высадка деревьев.
Инфраструктура имеющаяся: Деревня Марусино: общеобразовательные, музыкальные и художественные школы, спортивные клубы, рестораны, кафе, торговые центры.
Общественный транспорт: Электричкой с Казанского воказал до ст. Люберцы, далее автобус № 31 или маршрутка № 9 и № 31, Метро “Некрасовка” (2016 год).
Адрес: Московская область, юго-восточное, Люберецкий район, Красково гп, дер.Марусино
Этажность: 5 этажей
Девелопер: Старкт, ООО (Starkt development)
Удаленность от МКАД:
11 км
Инфраструктура возводимая: Наземная автостоянка.
Благоустройство: Огороженная территория. Зоны отдыха, места для игр и занятий спортом, детская площадка, газоны, скамейки.
Инфраструктура имеющаяся: Деревня Марусино: общеобразовательные, музыкальные и художественные школы, спортивные клубы, рестораны, кафе, торговые центры.
Общественный транспорт: Электричкой с Казанского воказал до ст. Люберцы, далее автобус № 31 или маршрутка № 9 и № 31, Метро “Некрасовка” (2016 год)
Заречный (Люберцы)
Адрес: Московская область, юго-западное, Люберецкий район, Красково гп, дер.Марусино
Этажность: 5 этажей
Девелопер: СтройБестКом
Удаленность от МКАД:
13 км
Инфраструктура возводимая: Гостевые автостоянка. Двухэтажный общественный центр, магазины, медицинский пункт, аптечный киоск, и также различные предприятия сферы услуг. В деревне Марусино запланировано строительство детского сада на 240 мест.
Благоустройство: Внутренняя территория будет оборудована детскими игровыми площадками, зонами отдыха взрослых, ее украсит озеленение и мощеные плиткой пешеходные дорожки.
Общественный транспорт: Электричкой с Казанского вокзала до ст.Люберцы, далее автобус №31 или маршрутка №9 и №31. На 2016 год намечено введение в строй м.Некрасовка” (поселок «Некрасовка» расположен в 2,5 км от «Марусино»). Ближайшая станция метро – Выхино – 20 мин. транспортом.
Адрес: Московская область, южное, Ленинский район, Видное, Белокаменное шоссе
Этажность: 4 этажа
Девелопер: МФК Видное, ЗАО
Удаленность от МКАД:
7 км
Инфраструктура возводимая: Общественный центр с зоной бытового обслуживания (банки, аптека, магазин и т.д.) и отдельно стоящий паркинг.
Благоустройство: Огороженная территория, благоустройство территории, детские площадки.
Инфраструктура имеющаяся: Детские сады, школы, детские спортивные клубы, политехнический колледж, профессиональная академия, учебный центр УВД.
Здравоохранение: Родильный дом, поликлиника, районная больница.
Дворец Спорта «Видное», 4 ТРЦ («Видное», «Старая Прага», «Магма», «Курс»).
Адрес: Московская область, восточное, Балашиха, городской округ, Балашиха, 13-й км Горьковского шоссе
Этажность: 2-3-4 этажа
Девелопер: ЛСР Недвижимость-Москва, ГК «Мортон»
Удаленность от МКАД:
14 км
Инфраструктура возводимая: Многофункциональный комплекс с магазинами и кафе, с парковками для автомобилей и бытовыми службами; с детским садом, спортивными и развлекательными площадками.
Благоустройство: Территория огорожена.
Инфраструктура имеющаяся: Балашиха школы, ВУЗы, больницы, поликлиники, спортивные комплексы и бассейны, кинотеатры. Ледовый дворец «Балашиха-Арена», горнолыжный комплекс «Лисья гора».
Времена года Новогорск
Адрес: Московская область, северное, Химки, городской округ, Химки, Новогорск (поселок Ивановское)
Этажность: 2-5 этажей
Девелопер: Девелоперская компания «Конструктор», ЗАО
Удаленность от МКАД:
9 км
Инфраструктура возводимая: Два детских сада и школа, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, торговый центр, кафе и другие важнейшие объекты инфраструктуры. Парковки для личного автотранспорта жителей, гостевые парковочные места.
Благоустройство: Огромная благоустроенная территория с собственной парковой зоной: пешеходные бульвары, цветники. Парковка на газонной решетке. Огромный парк с лужайками, спортивными и детскими площадками и цветниками. Внутридворовая территория, полностью закрыта для проезда общественного и личного транспорта.
Инфраструктура имеющаяся: К услугам жителей ЖК Новогорск – вся инфраструктура городского округа Химки: школы, детские сады, магазины, кинотеатры, салоны красоты и т.п.
Общественный транспорт: На электричке: от Ленинградского вокзала до станции «Химки» – далее автобус № 28 до остановки – «клиническая больница 119», до ЖК 300 м.
Бутовские аллеи
Адрес: Москва, ЮЗАО, Южное Бутово, улица Поляны
Этажность: 3 этажа
Девелопер: Est-a-Tet, инвестиционная компания
Удаленность от МКАД:
7 км
Инфраструктура возводимая: Детский сад, кафе, магазины, автостоянки и детские площадки.
Благоустройство: Детские площадки с игровыми малыми архитектурными формами, устройство пожарных проездов в соответствии с нормативами, устройство газонов и цветников. Благоустройство территории предусматривает разметку, установку уличного освещения, ограждение участков, установку урн для мусора. Одно из главных достоинств комплекса – скверы и парки, расположенные внутри жилых микрорайонов. Площадь озелененных территорий составит почти 15 га.
Инфраструктура имеющаяся: Южное Бутово: школы, десткие сады, поликлиники.
Общественный транспорт: В 15 минутах ходьбы от метро «Бунинская аллея».
Западное Кунцево
Адрес: Московская область, западное, Одинцовский район, Ромашково пос.
Этажность: 5-6 этажей
Девелопер: ФСК «Лидер»
Удаленность от МКАД:
2 км
Инфраструктура возводимая: На первых этажах домов объекты шаговой доступности: магазин, кафе и салон красоты. Детский сад и школа со стадионом и площадками для занятия спортом. Двухуровневый подземный паркинг (600 м/мест).
Благоустройство: Охраняемая территория. Озеленение с элементами ландшафтного дизайна (клумбы, цветники и т.д.), площадки для отдыха детей и взрослых и прогулочная зона с декоративными фонарями, скамейками, разбиты клумбы и цветники. Детские площадки с игровыми городками, спортивные площадки, зона для выгула собак.
Инфраструктура имеющаяся: Западный административный округ: ВУЗы, около 200 детских садов и 150 общеобразовательных школ. В ЗАО самая большая концентрация спортивных сооружений в Москве. Вокруг ЖК открыты несколько крупных ТРЦ («Европарк», «Западный» на Рублевском шоссе, Dream House в Барвихе, «Курс» в Одинцово) и самый большой в России гипермаркет «Ашан» в Марбфино.
Адрес: Московская область, западное, Одинцовский район, Одинцово, Рублевский проезд 40
Этажность: 6 этажей
Девелопер: РОНД, ООО
Удаленность от МКАД:
5 км
Инфраструктура возводимая: Многофункциональный торговый центр: супермаркет, кафе, рестораны, медицинский центр и спортивный зал. Подземный двухуровневый паркинг в каждом корпусе, надземную автостоянку на 139 машиномест, гостевые парковки. Детские сады (120 человек) и школа (550 человек) с 25 метровым бассейном. Спортивный комплекс.
Благоустройство: Огороженная и охраняемая территория. Спортивные и рекреационные площадки, пешеходные и велосипедные дорожки. Большая спортивная площадка с искусственным покрытием. Площадка для занятий экстремальными видами спорта.
Концепция «двор без автомобилей». Собачья площадка. Ландшафтно-парковая зона: озеленение, использование малых архитектурных форм и ландшафтного освещения.
Инфраструктура имеющаяся: Ромашково: 3 крупных спорт.объекта под общим названием «Ромашково»: рыболовно-спортивный комплекс, конная база и спортивный клуб со стадионом и лыжной трассой длиной около 20 км. Усадьба «Ромашково»: ресторан и SPA-салон.
Адрес: Московская область, северо-западное, Красногорский район, Отрадное пос.
Этажность: 5 этажей
Девелопер: МИГ недвижимость, ГК
Удаленность от МКАД:
8,5 км
Инфраструктура возводимая: Детский сад, Ведется строительство здания международного Монессори центра раннего развития детей, открытие которого состоится в 2013 году. Высотный парк приключений на территории «Отрады». Офисный центр.
Благоустройство: Ландшафтное озеленение, детские и спортивная площадки.
Инфраструктура имеющаяся: В 1 км от ЖК находится ТЦ «Отрада»: гипермаркет О’КЕЙ, магазины, кафе и рестораны, 3D кинотеатр и 5D кинотеатр 360 градусов, многофункциональный фитнес-центр с бассейном, тематические парки и уникальный парк экзотических птиц. Конноспортивный комплекс «Отрада», ресторан, банный комплекс, зоопарк.