Рынок объект капитального строительства
Определение понятия
«объект капитального строительства»
Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.
Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:
временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.
Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).
Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.
В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.
К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:
К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:
Соотношение понятий «недвижимость»
и «объект капитального строительства»
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.
Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).
Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.
Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.
По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.
Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.
Виды объектов
капитального строительства
Здание
Здания можно классифицировать по следующим основаниям:
Строение
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
Сооружение
Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.
Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:
к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:
«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Линейные объекты
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
Некапитальные строения.
Временные постройки
Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.
Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.
Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.
Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок
К временным постройкам можно отнести:
Классификация объектов капитального строительства
Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).
РЫНОК ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Смотреть что такое «РЫНОК ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» в других словарях:
Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора
МИРОВОЙ РЫНОК — сфера обмена между государственно обособленными хозяйствами. Исторически М.р. формируется раньше мирового хозяйства. После образования мирового хозяйства М.р. принимает наиболее развитые формы, при этом объем и направление товаропотоков на нем… … Внешнеэкономический толковый словарь
Строительная лицензия — Строительная лицензия (см. также лицензия) разрешение на строительство, выдаваемое государством организациям. При этом строительство без лицензии характеризуется как незаконное предпринимательство и наказывается тюремным заключением… … Википедия
проектирование — 3.21 проектирование (design): Все связанные виды инженерной деятельности, необходимые для разработки проекта трубопровода, включая как конструирование, так и подбор материалов и защиту от коррозии. Источник: ГОСТ Р 54382 2011: Нефтяная и газовая… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Конъюнктура — (Conjuncture) Конъюнктура это сформировавшийся комплекс условий в определенной области человеческой деятельности Понятие конъюнктуры: виды конъюнктуры, методы прогнозирования конъюнктуры, конъюнктура финансового и товарного рынков Содержание… … Энциклопедия инвестора
анализ — 3.8.7 анализ (review): Деятельность, предпринимаемая для установления пригодности, адекватности и результативности (3.2.14) рассматриваемого объекта для достижения установленных целей. Примечание Анализ может также включать определение… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Открытые Технологии — Тип Закрытое акционерно … Википедия
Теплоком — Тип Холдинг Год основания 1992 Расположение … Википедия
ТЕХНИЧЕСКИЙ ОБМЕН — международный обмен научно техническими знаниями и современными технологиями, развивающийся в условиях международного разделения труда в сфере производства и науки, позволяющий странам использовать для научно технического прогресса не только… … Внешнеэкономический толковый словарь
Банкротство — (Bankruptcy) Банкротство это признанная судом неспособность исполнить обязательства по уплате взятых в долг денежных средств Суть банкротства, его признаки и характеристика, законодательство о банкротстве, управление и пути предотвращения… … Энциклопедия инвестора
Анализ спроса на объекты капитального строительства
При сегментации рынка необходимо производить разбивку потенциальных потребителей (заказчиков) будущей готовой продукции по географическим, экономическим и другим признакам с целью нахождения более перспективного сегмента для сбыта этой продукции. Важной особенностью маркетинга объектов инвестиций является привлечение соответствующих источников финансирования. В зависимости от размеров сооружаемых объектов могут привлекаться государственные, частные или международные источники финансирования.
Обязательным элементом маркетинга ОКС выступает подрядная организация, ведающая всем процессом сооружения объекта, от деятельности которой зависит достижение оптимальных показателей по экономии материальных ресурсов и сокращению сроков строительства.
Маркетинговые исследования условий сбыта объектов капитального строительства проводятся отдельно в зависимости от отрасли, к которой они относятся, например, исследование условий сооружения объектов машиностроения, химии, энергетики и др. Общая структура проведения маркетинговых исследований рассматривается в такой последовательности:
анализ спросана ОКС в соответствующей отрасли;
анализ результатов деятельности компании по сбыту ОКС;
анализ конкуренции на рынке ОКС и факторы конкурентоспособности.
Содержание понятия спроса на ОКС включает анализ рынков сбыта, динамики и структуры спроса на эти объекты и сегментацию рынка по критериям перспективного спроса. Если стоит конкретная задача выявления перспектив сбыта для определенных видов предприятий (например, объектов по производству оборудования для химического машиностроения), то следует выбирать объекты аналогичного или близкого характера производства.
Анализ рынков сбыта объектов, например транспортной инфраструктуры, позволяет сделать выбор того или иного вида транспорта в различных странах (регионах), установить тенденции переключения первичного спроса с одного вида транспорта на другой. В большинстве случаев оперативное маркетинговое исследование ограничивается анализом регионального рынка сбыта или рынка сбыта в пределах одной страны. Однако при крупных исследованиях, определяющих стратегию сбыта на длительную перспективу (10-20 лет), необходимо исследовать также мировой рынок в целом или по крайней мере по важнейшим странам.
Анализ спроса на объекты капитального строительства в свою очередь распадается на следующие основные этапы: анализ рынков сбыта готовой продукции аналогичных предприятий, анализ динамики и структуры спроса непосредственно на ОКС, сегментация мирового рынка по критериям перспективного спроса на ОКС.
Анализ рынков сбыта объектов капитального строительства должен установить наличие неудовлетворенного спроса на конечную продукцию и место размещения ОКС для удовлетворения этого спроса. Анализ рынков сбыта конечной продукции осуществляется в следующем порядке: определение структуры потребления продукции, анализ и прогноз изменения спроса на продукцию, анализ структуры и динамики производства продукции, определение структуры и степень удовлетворения будущего спроса, анализ ресурсной базы производства и установление потенциальных рынков сбыта.
Для того чтобы провести анализ динамики спроса, необходимо выполнить общую сегментацию рынков сбыта данного вида продукции. В основу сегментации закладывают критерии по типам потребителей и способам потребления продукции. Однако определение существующего спроса на продукцию еще не дает ответа на вопрос, каковы дальнейшие перспективы сбыта продукции в той или иной стране (регионе). Нередко в стране с высоким уровнем первоначального спроса можно предвидеть в обозримой перспективе снижение потребления соответствующей продукции, и наоборот, в стране, где вообще не требовался конкретный продукт, спрос на него может неожиданно возникнуть. В ходе анализа спроса на продукцию выявляются перспективные рынки сбыта. Для определения действительных возможностей сооружения ОКС следует учитывать существующую структуру производства. Спрос на новые объекты капитального строительства зависит от наличных производственных мощностей и степени удовлетворения потребностей на перспективу.
Маркетинговое исследование рынков сбыта ОКС ведется по укрупненным показателям и основным этапам. На первом этапе выявляется существующая структура производства, ее соответствие принципам оптимального размещения. При этом устанавливаются основные критерии эффективности производства, такие, как близость к источникам сырья, энергии, рабочей силы, наличие инфраструктуры и др. Для различных видов производств решающими оказываются, как правило, один-два критерия. В целом анализ оптимальности размещения производства определяется по ограниченному числу факторов, решающими из которых являются близость источников сырья и трудовых ресурсов.
Задача исследования состоит также в том, чтобы выяснить, в каких направлениях осуществляется сбыт продукции и насколько удален производитель от потребителя продукции. Для этого анализируются не только географическое положение производства, но и основные потоки торговли по видам продукции.
Результаты исследования структуры производства используются на втором этапе для выяснения того, насколько удовлетворен текущий спрос на продукцию и каковы источники его покрытия. При этом подробно анализируется спрос, который покрывается за счет собственного производства, за счет импорта и устанавливается величина неудовлетворенного спроса. Подобный анализ позволяет выявить отдельные страны и регионы, где имеется неудовлетворенный спрос на продукцию данного вида.
На третьем этапе исследуются потенциальные возможности расширения производства в стране и возможное увеличение импорта для покрытия прироста спроса в будущем. Компания-инвестор принимает во внимание существующие резервы производственных мощностей в стране-потребителе и резервные мощности компаний, экспортирующих продукцию в данную страну. При наличии избыточных мощностей делается вывод о высокой степени обеспечения перспективного роста. Помимо показателя загрузки мощностей, учитываются также финансовые ресурсы данной страны и производственные возможности предприятий, находящихся в стадии строительства.
На последнем этапе анализа выявляются возможности дополнительного наращивания производства за счет обеспечения более высокой конкурентоспособности товаров. При этом важно определить технический уровень производимой продукции, уточнить степень конкуренции со стороны других изготовителей. В случае ограниченного числа конкурентов и среднего качественного уровня продукции рынок может предоставить широкие возможности для сооружения новых, технически более совершенных предприятий.
По результатам анализа рынков сбыта конечной продукции выявляются потенциальные рынки сбыта ОКС в стране и за рубежом. Исследования по установлению уровня, структуры и изменения спроса на продукцию, ресурсной базы, структуры и динамики производства позволяют поэтапно сегментировать (ранжировать) рынки по степени их привлекательности для производителей и по возможностям расширения ассортимента продукции.
Анализ спроса на ОКС и рынков сбыта конечной продукции сводится к созданию классификации потенциально перспективных рынков сбыта, которая служит базой для непосредственного анализа спроса на ОКС.
Анализ структуры спроса на объекты инвестиций проводится по следующим направлениям:
техническое и производственное;
возможность строительства объекта и его показатели;