Тема 3.1.3 Инфраструктура рынка подрядных работ
Рынок — это место, где продают и покупают. Это самое простое, но одновременно и самое поверхностное понимание рынка. Прежде всего рынок — это обязательный компонент товарного производства, товарного обмена. Обмен товарами происходит на основе эквивалентности, т. е. равноценности. Развитое товарное производство предполагает использование денег как посредников при обмене товаров.
6) другие организации, оказывающие разнообразные услуги участникам создания строительной продукции.
Ключевым моментом разработки любого инвестиционного проекта является исследование рынка, результаты которого позволяют принять решение о целесообразности производства конкретного вида продукции или увеличения объемов его выпуска.
Подготовка обоснований инвестиций в строительство и приняти решений о проведении торгов для выбора генерального подрядчика осуществляется в соответствии с требованиями, изложенными в строительных нормах Республики Беларусь.
Подрядные торги в строительстве (определение, виды)
Подрядные торги это форма размещения заказов на строительство объектов, предусматривающая выбор подрядчика, исполнителя, поставщика на основе конкурса.
Объектом строительства является здание, сооружение или инженерная система, на строительство (расширение, реконструкцию, реставрацию, благоустройство или ремонт) которых разрабатывается проектная документация.
Подрядные торги не проводятся:
на размещение заказов на строительство объектов, выполнение работ, оказание услуг и поставку товаров, осуществляемых в военных целях;
при использовании подрядчиком-победителем подрядных торгов товаров, являющихся продукцией собственного производства либо его дочерних унитарных предприятий, дочерних и зависимых обществ.
Проведение торгов является обязательным при размещении заказов на строительство объектов, финансируемых:
Финансирование строительства объектов за счет бюджетных средств при установленной пороговой величине без проведения торгов влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от 10 до 30 базовых величин.
При размещении заказов на конкурсной основе применяются открытые и закрытые торги.
Открытые торги проводятся при размещении заказов на строительство объектов (кроме объектов специального назначения) финансируемых:
Закрытые торги проводятся при размещении заказов по объектам строительства специального назначения, по которым заказчику заранее известен круг специализированных организаций, имеющих соответствующие специальные разрешения (лицензии).
Основные участники подрядных торгов и их функции
Организатор торгов (его руководитель) осуществляет следующие функции:
принимает решение о размещении заказа на основе торгов;
назначает ответственное лицо за проведение торгов, создает конкурсную комиссию, определяет их полномочия;
обеспечивает разработку и утверждает конкурсную документацию, предоставляет ее претендентам в установленном порядке;
размещает извещение о проведении торгов либо направляет приглашения претендентам;
размещает сообщение о результатах открытых торгов.
В случаях, когда в качестве организатора торгов выступают инженерные организации, их права, обязанности и ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств сторон определяются договором.
Инженерная организация – юридическое лицо, привлекаемое по договору об оказании инженерных услуг для выполнения части функций заказчика по реализации инвестиционного проекта, в том числе по организации и проведению торгов, инженерно-техническому сопровождению инвестиционного проекта, а также принятия от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком.
Одна и та же инженерная организация одновременно не может выступать в качестве организатора торгов и быть претендентом на тех же торгах или оказывать услуги их претендентам.
Организатор торгов вправе проводить предварительный квалификационный отбор претендентов. В этом случае в извещении о торгах приводится сообщение о сроках проведения предварительного квалификационного отбора претендентов.
Процедура предварительного квалификационного отбора претендентов проводится конкурсной комиссией и включает:
приглашение претендентов, подавших заявку на участие в торгах, на предварительный квалификационный отбор для установления возможности последующего их участия в этих торгах;
подготовку перечня показателей, критериев для квалификационного отбора, их рассылку;
рассмотрение конкурсной комиссией поступивших от претендентов запрашиваемых данных, их анализ и обобщение, вынесение решения о дальнейшем участии претендентов в торгах.
Конкурсная комиссия – постоянный или временный орган, создаваемый организатором торгов для их проведения и определения победителя. Руководство комиссией осуществляет ее председатель.
При размещении заказов, финансируемых за счет средств внешних государственных займов, для строительства объектов за рубежом к работе конкурсной комиссии могут привлекаться (с их согласия) специалисты Министерства иностранных дел.
Полномочия специалистов, участвующих в качестве наблюдателей при проведении торгов, определяются органами, которые направляют этих лиц для участия в торгах.
Претендент – это лицо, принимающее участие в торгах или неконкурсной процедуре на строительство объекта, выполнение работ, оказание услуг, поставку товаров и представившее свое предложение по предмету заказа.
Претендентами в зависимости от предмета заказа могут выступать проектные, изыскательские, строительные, инженерные организации, поставщики.
Претендент при участии в торгах:
получает у организатора торгов конкурсную документацию;
разрабатывает конкурсное предложение, соответствующее условиям торгов, и направляет его организатору торгов;
присутствует на заседаниях конкурсной комиссии в порядке, предусмотренном организатором торгов.
Как выбрать подрядчика в строительстве?
Данный вопрос важен не только для Заказчика, но и в целом является значимым для успешной реализации всего проекта, за которым стоят Подрядчик, Проектировщик, поставщики и многие другие участники. В большинстве случаев главными критериями при выборе Подрядчика являются цена и сроки, но качество и репутацию компании, за которой стоит надёжность реализации проекта, практически не берут в расчёт. Такой подход часто приводит к многочисленным судебным спорам, а в итоге к убыткам.
Для успешной реализации инвестиционных строительных проектов и исключения спорных ситуаций, исходя из нашего практического опыта работы на строительном рынке Республики Беларусь, мы в «Хеликс Групп» разработали алгоритм выбора Подрядчика из 5 ключевых правил:
Далее разберём подробнее эти правила.
Анализ рынка строительных компаний
Мониторинг рынка заключается в том, чтобы изучить его текущее состояние – предоставляемые услуги и их качество, количество строительных компаний и их возможности, правовое регулирование строительства законодательством. Также мы рекомендуем провести консалтинг у опытных служб заказчика (инжиниринговые компании), чтобы получить у них экспертное мнение, которое поможет сложить более широкую картину о предстоящем поле деятельности.
Если вы находитесь на предынвестиционной стадии проекта и ещё не приступили к разработке проектно-сметной документации, то рекомендуем вам рассмотреть возможность строительства «под ключ», что уменьшит ваши риски и поможет добиться более слаженной работы и лучшего конечного результата.
Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков
Далее при завершении анализа рынка мы рекомендуем вам выбрать претендентов на роль Подрядчика для вашего проекта исходя из их технических возможностей, экономической стабильности и строительного опыта.
Создайте список потенциальных Подрядчиков.
Из всех потенциальных участников вам необходимо создать пул наиболее вызывающих доверие Подрядчиков, отсеяв сомнительные, мало опытные и экономически несостоятельные компании. Следует обратить внимание на предоставляемую информацию и насколько открыто компания её показывает – это реализованные и реализуемые проекты, отзывы, новости, история компании, аттестаты, контакты других заказчиков т.д.. Детально каждую компанию на данной стадии изучать нет необходимости, ведь целью является упрощённо выбрать подходящие по вышеуказанным показателям организации, отделив неподходящие компании.
В дальнейшем необходимо будет более тщательно исследовать компании из портфеля потенциальных Подрядчиков, что может занять ваше время неэффективно, если вы внесли в этот список и сомнительные компании. Рекомендуемое количество от 5 до 10 компаний на данном этапе.
Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков
Теперь вам нужно качественно познакомиться с каждой компанией – изучить её кейсы, съездить на готовые объекты для осмотра их качества, связаться с бывшими заказчиками компании для получения комментариев по сотрудничеству с вашим потенциальным Подрядчиком и ознакомиться с экономической состоятельностью (отсутствие ареста на счетах компании, отсутствие судебных дел в качестве ответчика, задолженности по уплате налогов и т.д.) и технической компетенцией компании. Благонадежная компания предоставит телефоны своих Заказчиков, связавшись с которыми можно будет узнать их точку зрения о данной фирме. То же относится и к истории компании, которая должна быть прозрачной для вас, конечно же, при содействии самого Подрядчика.
Проверьте наличие необходимых разрешительных документов и рекомендательных писем.
Отдельно мы хотим выделить необходимость наличия аттестатов, сертификатов и свидетельства о технической компетенции, как того требует законодательство, а также рекомендательных писем и отзывов, что твердо свидетельствует о пути развития компании, улучшении качества её работы и расширении технических навыков. Рекомендуем вам проверить действительность строительных допусков – сведения о категории аттестата соответствия и его сроке действия, перечень номеров квалификационных аттестатов и свидетельств о технической компетентности. Дополнительно можно обратить внимание на наличие актуальной информации на сайте и в социальных сетях в виде фото и видео материалов с реализуемых объектов и о внутренней жизни компании.
В процессе вашего близкого знакомства с каждой компанией на данном этапе неминуемо в процессе общения будет показывать себя культура делового общения у Подрядчика – это и пунктуальность, и исполнительность, и тактичность, и в целом уровень делового этикета. Это служит серьёзным маяком для ориентации конкретной компании в вашем списке. Также мы рекомендуем посетить офис компании для личного знакомства с представителями потенциального Подрядчика, что также даст вам информацию для общего анализа.
Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений
После тщательного подбора потенциальных Подрядчиков, к которым в ходе анализа у вас уже сложилось доверие, необходимо приступить к отправлению проектно-сметной документации для начала расчета ими стоимости, сроков и условий проведения строительно-монтажных работ.
При сопоставлении коммерческих предложений мы настойчиво предлагаем вам не делать акцент на практику выбора компании-подрядчика лишь на основе цены и сроков выполнения работ. Такая недальновидная тактика, нацеленная на получение финансовых сиюминутных выгод, приводит к негативным последствиям как в качестве результата, так и в его экономической отдаче в будущем. Вместо этого наряду с ценой и сроками требуйте серьёзного обоснования надёжности предоставленных расчетов (сметы или коммерческого предложения). Зачастую недобросовестные компании неоправданно демпингуют ценой и сроками в надежде позже при выполнении строительно-монтажных работ на объекте «добрать» до реальной стоимости проекта дополнительными работами. Надёжный же Подрядчик должен принять ответственность за своё предложение, ведь он изучил ПСД и рассчитал полную стоимость работ.
Примером здесь может служить строительство двух автосалонов известным белорусским автомобильным дилером. Заказчик выбрал самого дешёвого Подрядчика, который недобросовестно понизил цену, из-за чего оказался экономически несостоятельным уже в процессе выполнения СМР, а в следствии не смог завершить строительство до конца. Результатом стал долгострой, банкротство строительной компании и убытки Заказчика.
Для технически грамотной оценки предложений вам желательно иметь специалиста, разбирающегося в ценообразовании и технологиях строительного производства, или инжиниринговую компанию, которые смогут оценить техническое и кадровое оснащение компании, что может в действительности оправданно оказать снижающее влияние на цену. Если такие ресурсы отсутствуют и вы решили самостоятельно проводить анализ предложений, то стоит провести опрос компаний, участвующих в конкурсе. Добросовестный Подрядчик должен давать простые и обоснованные ответы на любой вопрос. Аргументы должны быть понятны даже неспециалисту. Не должно быть заумных трудно понятных фраз, когда человек незнающий ответ на вопрос пытается таким образом показать Заказчику свою экспертность. У вас непроизвольно должно вызывать сомнение сильно отличающиеся стоимость и сроки между различными предложениями. К этому вы должны ввести критерии экономической надёжности компании и ее компетентности.
Оформление договора
При окончательном выборе Подрядчика или Подрядчиков естественным этапом является узаконивание и регламентирование последующих отношений путём подписания договора. И здесь также есть знаки, которые способны еще больше пролить свет на выбранную вами компанию. Каждый опытный Подрядчик понимает риски свои и Заказчика и старается максимально прописать их в договоре, чтобы при возникновении спорных ситуаций они разрешались путём обращения к договору.
Договор – это тот этап, который проверяет благожелательность обоих сторон ещё до начала работ.
У некоторых Заказчиков вызывает сомнения большой договор, будто чем он больше, тем вероятнее в нем есть подвох, но как раз наоборот стоит остерегаться небольших контрактов, которые никак чётко не расставляют роли договорных отношений. Права, обязанности, роли, сроки и ответственность всех участников договора должны соответствовать требованиям проекта. Условия договора должны быть сформулированы чётко и недвусмысленно. Всё это позволяет избегать конфликтных ситуаций, ясно распределяя функции каждого участника.
В любом бизнесе присутствуют риски и также в строительстве их немало, поэтому от грамотного их распределения и управления будет создаваться доверие между сторонами. Чем лучше прописаны все условия, тем легче управлять строительным процессом и инвестиционным проектом, а, как следствие, добиваться лучшего экономического результата.
Выведенные правила основаны на многолетнем опыте работы нашей компании на строительном рынке Республики Беларусь, что также позволило нам сформулировать 3 главных принципа в нашей работе – это результат, репутация и развитие.
А какими вы видите главные правила для выбора Подрядчика?