Выгодно ли строить дом на продажу? Тонкости бизнеса по продаже коттеджей на сайте Недвио
Приобрести земельный участок в Подмосковье, возвести на нем дом, а затем продать его с хорошей наценкой – это на сегодняшний день один из наиболее прибыльных и, на первый взгляд, простых способов заработать денег. Это такой же бизнес, как и многие другие, например — торговля.
В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса по строительству и перепродаже частных домов и коттеджей, а также как устроен рынок частных застройщиков ближайшего Подмосковья.
Кто есть кто?
Если судить по рекламным объявлениям и публикациям в прессе, то термин «загородный рынок» – это синоним понятия «коттеджные поселки». Однако это не совсем так. На сегодняшний день в Московской области дома для продажи строятся сотнями, или даже тысячами частных застройщиков.
Увы, нет четкой статистики по таким «индивидуальным» застройщикам, однако с уверенностью можно предположить, что данный рынок довольно объемен. Эксперты считают, что рынок частных подмосковных застройщиков и предложения коттеджных поселков вполне сопоставимы по критерию объема. Таким образом, годовой оборот данного рыночного сегмента оценивается в миллиарды у. е.
Хотя подобное явление достаточно масштабно, про частных застройщиков мало информации. Частников можно считать более мелкими игроками рынка, чем застройщиков большого ряда коттеджей в одном поселке. У них нет стремления, чтобы создавать бренды, они не пользуются пиаром и рекламой. Кроме того, мелкие девелоперы намеренно стараются избежать любой публичности.
Однако стоит обратить внимание на то, что «индивидуалы»-застройщики – это вполне серьезная сила. Несколько лет назад одна масштабная девелоперская компания не приобрела отличный участок земли для строительства поселка, мотивируя это тем, что в том регионе уже работает определенный господин, имеющий связи с администрацией, более хорошие куски земли и уже начатые проекты стройки. Компания просто не видела смысла с ним конкурировать.
Нюансы частного домостроения
Технически девелоперский проект выглядит достаточно просто – покупаешь участок земли, подводишь к нему коммуникации, строишь дом, а затем продаешь. Однако без должного опыта есть вероятность прогореть — прогадать с местоположением, подрядчиками, материалами, а следовательно — качеством дома, текущим спросом со стороны клиентов…
Тем не менее с каждым годом количество предпринимателей, кто строят дома на продажу, только растет. Возрастает и конкуренция, которая подталкивает всех участников рынка строить более качественные дома, использовать современные технологии.
Многие «частники» считают прибыльным и строительство деревянных домов. И Рублевка является не единственной местностью для возведения домов частными застройщиками. Вполне успешно они работают и в остальных сегментах рынка – это и элитный, и эконом-класс.
Для того, чтобы войти на рынок девелопмента, на сегодняшний день необходимо минимум сто тысяч долларов. На эти деньги покупается около 8 соток земли, подводятся коммуникации, и строится домик, имеющий площадь около ста «квадратов». Это довольно выгодный бизнес – продать такой дом можно в раза три дороже, нежели Вы потратились на его строительство.
Мелкие застройщики привлекают потенциальных клиентов за счет индивидуального решения. Если говорить о продаже готовой недвижимости, то большим спросом пользуются дома со свободной планировкой, расположенные в непосредственной близости к городу. Если речь идет о хорошем участке в поселении или в черте города, то проект может окупиться в 2 или 3 раза. Крупным компаниям, в свою очередь, не выгодно выкупать одиночные участки и ориентироваться на узкий сегмент. Им достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.
Как стать частным застройщиком?
Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.
Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.
На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.
Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.
Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.
В новом сезоне застройщики индивидуального жилья будут работать в минус?
На рынке загородного строительства прямо сейчас наблюдается «дефицит и ажиотаж», который, по мнению экспертов, может привести целому ряду банкротств компаний-застройщиков. Правда ли, что стоимость строительства дач и загородных домов вырастет на 10-30%, ряд крупных компаний-застройщиков в следующем году станет банкротами, а заказчики останутся с недостроями?
«РБК-Недвижимость» и компания «Малоэтажная страна», организатор выставок индивидуальных домов провели два больших опроса участников рынка строительства малоэтажного жилья. По результатам этого опроса аналитики пришли к выводу, что этой весной застройщики неверно оценили конъюнктуру рынка, поэтому в следующем весеннее-летнем сезоне им придется работать в минус. Также эксперты прогнозируют, что многим заказчикам придется распрощаться с мечтой о законченной стройке и довольствоваться недостроем.
Главная проблема на рынке строительства загородного жилья в том, что
Мы рассказывали, что этой весной из-за пандемии возник невероятный спрос на загородную недвижимость. Люди, которые планировали покупать квартиры в городских новостройках, спешно поменяли планы в пользу дач и загородных домов. При этом ждать никто не хотел, всем надо было «прямо сейчас». Ажиотаж подтверждают и аналитики: с июля до октября спрос на покупку загородной недвижимости был, по разным оценкам респондентов, на 20%-40% больше, чем в аналогичный период прошлого года.
Пользуясь ажиотажем, подрядчики старались набрать как можно больше заказов, а заказчики под эту лавочку старались продавить максимальные скидки. Эксперты полагают, что уже весной по этой причине застройщики будут работать в минус, потому что прибыль придется тратить на постоянно дорожающие стройматериалы и зарплату рабочим. Кстати, в этом году уже в начале осени обнаружилось, что застройщикам не хватает рабочих рук и основных строительных материалов.
У нас основные вопросы связаны с оттоком рабочей силы. Хотя есть и разные бригады, но режим самоизоляции дает о себе знать. Но в целом, адаптируемся к изменениям.
Роль пандемии может проявиться еще и в том, что в Россию не поедут рабочие из ближнего зарубежья, а значит, возрастет стоимость рабочей силы при падении ее качества.
Уже сейчас застройщиков есть проблемы с нехваткой рабочей силы из-за закрытых границ. И еще один момент: армяне, среди которых много высококвалифицированных специалистов, вернулись на родину, из-за военного конфликта Армении с Азербайджаном.
Дефицит рабочих рук увеличил стоимость подрядных работ. Согласно результатам опросов, после начала пандемии
Импортные строительные и отделочные материалы дорожают из-за падения рубля, в среднем цены на них выросли на 20–25%.
Купить материал – проблема, руками не пощупать, рады и тому что привезут, заказчик сжал плечи и хотелки, все чаще звучит «давай пока так, а там посмотрим». Перспектива просматривается смутно: будет хуже, чем было, но лучше, чем у туроператоров.
Все это, по мнению экспертов, обязательно приведет к тому, что стоимость строительства домов вырастет на 10-30%. Но большинство застройщиков продолжают принимать заказы и верить, что выйдут из этой ситуации без больших потерь. Тем более, что, по мнению аналитиков, лучше всего с глобальным экономическим кризисом справятся строительные и сельскохозяйственные компании.
Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения
По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»
В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.
Разбор по понятиям
Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:
От общего к частному
В рамках концепции
Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.
На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.
Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.
Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.
Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».
Моноперспективы
Малоэтажная агломерация
До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.
Движение на юг
Цена вопроса
Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.
От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.
Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.
Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».
В качестве обобщения
Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.
Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.
Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).
Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.
Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.
Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.
В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».
Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).