Жилищное строительство в России резко сократилось
Фото из открытых источников
Как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат), в России в первом полугодии 2020 года было сдано 365,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 28 млн кв. метров. Фактически в отчетный период введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м. Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2019 года объемы ввода в эксплуатацию жилья сократились на 11,4%.
Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) осуществлялись в Московской области, где введено 9,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. При значительных объемах жилищного строительства (без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) в первом полугодии 2020 г. наблюдалось снижение ввода жилья в Ленинградской области – на 34,9%, Московской области – на 30%, Ростовской области – на 19,1%, Новосибирской области – на 15,1%, Республике Татарстан – на 5,5%, Свердловской области – на 5,0%, Москве – на 3,8%.
Снижение темпов ввода нового жилья в России нельзя назвать неожиданным, оно в целом объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, отмечает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Наиболее очевидное объяснение замедления темпов ввода нового жилья – это перенос сроков сдачи, при этом по большей части само строительство объектов девелоперы старались не приостанавливать. Учитывая, что речь идет уже о купленных, но не полученных пока еще квартирах, можно спрогнозировать, что во втором полугодии застройщики могут столкнуться с замедлением спроса, считает эксперт.
То есть динамика продаж может заметно просесть, поскольку потенциальные покупатели серьезно потеряли в доходах и покупка нового жилья даже с помощью льготной ставки по ипотеке или с применением маткапитала будет затруднительна. Соответственно, сейчас застройщики оказались в ситуации, когда необходимо завершать действующие проекты и искать варианты их эффективной продажи. В связи с этим во втором полугодии принципиально новых крупных проектов жилищного строительства, скорее всего, анонсировано не будет.
Между тем, нельзя сказать что результаты первого полугодия являются крайне негативными для всей отрасли, например далеко не всего регионы РФ показали отрицательную динамику – она отмечается только в 60 из 85 регионов, рост продемонстрировал Санкт-Петербург – ввод жилья за 6 месяцев вырос на 21,8%, Амурская область по вводу достигла 53,8%, также рост можно отметить в Костромской, Брянской, Орловской, Томской и Ульяновской областях, а также в республике Марий Эл.
В целом основной пик замедления был пройден в апреле/мае – в эти два месяца замедление ввода жилья в годовом выражении составило 36,5 и 24,4%, соответственно, в июне, когда ограничения стали постепенно ослабляться темпы спада стали не превысили 6,4%.
Еще можно отметить, добавляет Алим Бишенов, что частное домовое строительство просело чуть заметнее чем строительство многоквартирного жилья, всего за 1 полугодие было построено 105,3 тыс. жилых домов на 14,3 млн кв м что на 17,7% ниже данных за аналогичный период в прошлом году, напомним, что квартир было сдано на 11,4% меньше, чем за первое полугодие 2019 года.
Такое замедление негативно может сказаться на выполнении национальных целей, согласно которым к 2024 объем ввода нового жилья в ежегодном соотношении должен достичь 120 млн кв. м. Учитывая такую просадку, говорит аналитик, есть все предпосылки, что в этом году объем ввода может даже не достигнуть целевых показателей по проекту «Жилье и городская среда» в 88 млн кв м. Он также напоминает, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в нашей стране составил всего 82 млн кв. м.
Вообще же падение связано с двумя основными факторами, из которых вытекают менее значимые – это переход на проектное финансирование и пандемия, поясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Из-за эскроу на рынок выходит меньше объектов, а застройщик придерживает наиболее ликвидные предложения. Пандемия ударила как по отрасли в целом, так и по платежеспособности населения, несмотря на то, что ипотечные покупки только увеличиваются.
При таком вводе домов в эксплуатацию и такой экономической ситуации серьезных «качелей» на рынке не будет – люди не смогут выкупать жилье, если темпы роста вводимой в эксплуатацию недвижимости возрастут до тех, что задокументированы нацпроектом. Поэтому прогноз здесь очень прост, говорит Алексей Кричевский, – вместе с восстановлением экономики будет расти экономическая активность населения, но уже не только кредитная, поскольку около 75% новостроек берутся в ипотеку. А вместе с доходами людей – и цены на недвижимость, которые фактически не двигаются уже третий месяц, а на вторичную и вовсе снизились за текущий год на 1,5% в среднем по стране.
«Пузыря на рынке ипотеки нет»: глава аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг о ситуации в сфере недвижимости
— В условиях пандемии COVID-19 наиболее уязвимым оказался рынок строительства жилья, основная часть которого приобретается в ипотеку. Тем не менее в последние месяцы объёмы выдачи жилищных займов уверенно бьют прошлогодние рекорды. С чем это связано и насколько ипотечный рынок вырос в октябре?
— Одним из наиболее популярных способов приобретения новой жилплощади, а особенно в новостройке, сейчас является ипотечный кредит. Россияне покупают около 80% всех квартир в строящихся домах в ипотеку. Год назад показатель был на уровне 56%.
Рост доли ипотечных сделок связан с реализацией программы господдержки. Как вы знаете, в апреле была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%, а ряд банков опустил ставку уже ниже 6%.
Взять кредит по такой ставке может любой гражданин, независимо от семейного положения, наличия детей, проживания в том или ином регионе, в отличие от других программ, таких как «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека». Безусловно, новая программа поддержала спрос на недвижимость и ипотечный рынок и продолжит оказывать эффект ещё какое-то время — она продлена до июля 2021 года. В октябре по ней выдано около 90% всех кредитов на новостройки.
По оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, октябрь стал рекордным за всю историю российского рынка ипотеки — 215 тыс. кредитов, а это на 80% больше результата октября 2019 года. Общая сумма кредитов достигла 545—555 млрд рублей, удвоив прошлогодний показатель. Это предварительные данные, итоговый результат мы увидим в статистике Банка России в конце этого месяца.
— Какой объём выдачи ипотечных кредитов может быть достигнут в целом по итогам 2020 года?
— По нашим оценкам, в январе — октябре российские банки выдали более 1,3 млн кредитов на сумму 3,2—3,3 трлн рублей. Это больше, чем за весь прошлый год, когда было выдано 1,2 млн жилищных займов на 2,8 трлн рублей. В общей сложности рост ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 30% в количественном и 45% в денежном выражении.
Конечно, в этих условиях ипотечный портфель растёт. По последним данным, с учётом секьюритизированных ипотечных кредитов (ценных бумаг, обеспеченных ипотекой) он составил около 9,3 трлн рублей — это примерно 8—8,5% ВВП по сравнению с 7,5% годом ранее. Однако в других странах ипотечный портфель ещё больше: в Венгрии — 10% ВВП, в Польше — 20%, а в Германии и Франции — свыше 40%.
— Связан ли наблюдаемый рост ипотечного рынка исключительно с запуском льготной программы?
— Не совсем верно думать, что рынок растёт только из-за запуска ипотеки с господдержкой этой весной. Важную роль играют беспрецедентно низкие ставки в рыночном сегменте, то есть без учёта льготных программ. Сейчас они на уровне около 8%, а ещё год назад составляли 9—9,5%.
Объясняется такое быстрое и значительное снижение рыночных ставок фундаментальными экономическими факторами, в первую очередь смягчением денежно-кредитной политики Банка России.
Ключевая ставка ЦБ за год снизилась более чем на два процентных пункта. Как результат, уменьшились ставки по всему спектру финансовых инструментов: по депозитам — в среднем на два процентных пункта за год, по пятилетним облигациям федерального займа (ОФЗ) — почти на один процентный пункт. Выгодные условия кредитования позволяют ипотечным заёмщикам реализовывать отложенный спрос, в том числе на вторичном рынке.
Кроме того, растёт доля рефинансирования старых кредитов. В сентябре 2020 года на эти цели было выдано 13% всех ипотечных кредитов. Для сравнения: годом ранее эта доля была примерно в два раза меньше и составляла 6,3%.
Рефинансировать кредиты выгодно именно сейчас: ипотечный портфель сформирован по ставке около 10—11%, а текущая ставка по рефинансированию составляет 8%. Это позволяет снизить ежемесячный платёж по кредиту с 25 до 21 тыс. рублей. Платёжная нагрузка на граждан, таким образом, сокращается, что благоприятно сказывается на стабильности всей финансовой системы.
Выгодные условия кредитования — как для новых заёмщиков, так и граждан, которые рефинансируют имеющуюся задолженность, — привели к заметному росту ипотеки, в том числе и в рыночном, то есть несубсидируемом сегменте. Так, на вторичном рынке рост в сентябре — октябре составил около 80% в годовом сопоставлении.
— Это амбициозные цели, для исполнения которых потребуется концентрация всех ресурсов строительной и банковской отраслей. Развитие жилищной сферы должно осуществляться на рыночных условиях, только в этом случае можно гарантировать равномерный, качественный рост рынка — без «перекосов», без формирования рисков и угрозы устойчивости финансовой системы.
В условиях низких ставок в экономике на передний план выходит здоровая конкуренция между участниками, которым придётся повышать качество услуг, применять новейшие технологии и снижать издержки.
Достижение поставленных целевых показателей потребует роста выдачи ипотечных кредитов почти в два раза, до 2—2,5 млн кредитов ежегодно. В результате портфель может вырасти с уровня примерно 10 трлн рублей по итогам текущего года до 35—40 трлн рублей в 2030 году.
— Как вы уже отметили, программа льготной ипотеки действует до июля 2021 года. Существуют ли иные инструменты по снижению ипотечных ставок?
— Да, есть рыночные способы снизить ипотечную ставку. Они во многом связаны с оптимизацией затрат банков на выдачу ипотечных кредитов. В первую очередь речь идёт о переводе всех процессов в электронный вид, их цифровизации.
«ДОМ.РФ» как институт развития в жилищной сфере активно развивает электронные сервисы на рынке ипотеки, развивает электронную закладную. На повестке дня — дальнейшее развитие цифровых технологий: электронная идентификация пользователя и возможность открытия счетов без визита в банк.
Также важно привлекать на ипотечный рынок дополнительные финансовые ресурсы на долгосрочную перспективу. Это нужно для того, чтобы обеспечить банки ресурсами для выдачи ипотеки по рыночным условиям. С этой целью «ДОМ.РФ» активно развивает рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).
Необходимо нарастить объём ИЦБ с текущего значения 500 млрд рублей до более чем 10 трлн рублей к 2030 году. На сегодняшний день ипотечные облигации занимают около 2% долгового рынка, и потенциал роста достаточно высок. Мы намерены и дальше развивать рынок, повышая ликвидность ипотечных облигаций и их привлекательность для инвесторов.
— Некоторые эксперты считают, что российскому рынку ипотеки может угрожать пузырь, подобный американскому больше десяти лет назад. Согласны ли вы с этим мнением?
— Предпосылок для формирования, как вы говорите, пузыря на рынке ипотеки нет. Главная причина — банки выдают качественные ипотечные кредиты, а заёмщики добросовестно относятся к погашению ипотечной задолженности.
Несмотря на ухудшение макроэкономических условий, рост безработицы и снижение доходов населения, доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней составляет около 1,6%, в то время как по другим кредитам физических лиц — примерно 8,4%. Этому способствует регулирование Банка России, который внимательно следит за качеством выдаваемой ипотеки. Минимальный уровень первоначального взноса в рамках программы субсидирования — 15%.
Помимо этого, ипотека выдаётся по фиксированной ставке. В результате заёмщики защищены от роста платежей по кредиту, и они, в отличие от ситуации в США в 2007—2008 годах, не рискуют потерять жильё из-за роста процентных ставок. Кроме того, напомню, что рынок ипотеки в России ещё достаточно мал и составляет 8—8,5% ВВП. Для сравнения: в США незадолго до кризиса задолженность населения по ипотеке составляла почти три четвёртых годового объёма ВВП.
— Как меняются цены на жильё в условиях снижения ипотечных ставок?
— Мы видим рост цен на жильё, вызванный в том числе повышением спроса у населения в рамках реализации программы субсидирования. В октябре мы представили первое наше масштабное исследование на эту тему, которое в дальнейшем планируем проводить регулярно.
С начала года цены на квартиры в новостройках увеличились примерно на 10,8%, причём за время действия программы льготной ипотеки цена квадратного метра выросла на 5,9%. Несмотря на это, эффект программы субсидирования остаётся положительным — платёж для ипотечного заёмщика даже с учётом роста цен снизился на 10%.
Для того чтобы рост цен на недвижимость был умеренным и не «съедал» положительное влияние льготной ипотеки на доступность жилья, предложение жилья должно повышаться пропорционально спросу на него. Одна из важных мер поддержки предложения жилой недвижимости — это вовлечение и реализация земель в целях жилищного строительства. «ДОМ.РФ» ведёт активную работу в этом направлении.
Постпандемия-2020: как изменился рынок недвижимости
Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.
Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.
Источник кризиса
Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии. Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу. Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.
Место основного удара
Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов. Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных. На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.
Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир. Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.
«Мир никогда не будет прежним»
Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении. Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости. Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.
Офисная недвижимость
Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней. В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов. Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка. Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов. Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.
Торговая недвижимость
Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли. Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность. В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов. Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.
По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами. На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли. В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.
Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.
Склады и производство
Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%. Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет. Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.
Жилая недвижимость
Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.
Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен. Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.
В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены. Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%. Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.
Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения. Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти. Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.