Новостройки Казани: Илья Вольфсон готов построить ЖК в «казанском Сити», а «Ак Таш» — многоэтажки на Минской
Обзор новых девелоперских проектов Казани
«Реальное время» проанализировало сборник документов Казанского исполкома в период с марта по май и выделило наиболее крупные девелоперские объекты, которые могут появиться в Казани в ближайшие годы. Один из них — жилой комплекс на Портовой и Меховщиков от «СМУ-88». Его построят на прибрежной зоне, которая входит в территорию будущего Казанского финансового центра. Застройщик не раскрывает подробностей проекта, но отмечает, что будет опираться на мировой опыт по реновации портовых зон. Среди других крупных девелоперских проектов можно назвать многоэтажки на Минской от «Ак Таш-инвест», новостройки на Шаляпина, новый коттеджный поселок от связанного с «Унистроем» My corner. Кроме того, «Реальное время» выяснило, учитываются ли электронные замечания граждан к проектам планировок.
Реновация портовой зоны от «СМУ-88»
До 1 апреля 2020 года должен быть подготовлен проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Портовой, Меховщиков, Магистральной и Лесная Гавань. Соответствующее постановление опубликовано в сборнике документов на сайте Казанского исполкома. Оно было принято после обращения ООО «Строительно-монтажное управление 88».
На карте обозначены и границы проекта планировки — судя по всему, территория будет входить в так называемый Казанский финансовый центр. Напомним, мастер-план «казанского Сити» разработала малазийская компания APUDG. Согласно ему, в Ново-Татарской слободе под строительство жилья и офисных центров должно быть отдано 656 га. Территория, которую планируется размежевать к следующему году, включает береговую линию, которую во время презентации проекта Казанского финансового центра Линар Якупов называл «недокапитализированной» из-за того, что на ней складировался песок и прочие материалы.
Гендиректор «СМУ-88» Илья Вольфсон подтвердил, что его компания планирует осваивать данную территорию, но подробностей раскрывать не стал, сославшись на то, что проект планировки еще не утвержден. По его словам, не вся земля в рамках проекта планировки принадлежит «СМУ-88».
На карте обозначены и границы проекта планировки — судя по всему, территория будет входить в так называемый Казанский финансовый центр. Фото kzn.ru
— Да, у нас там есть земли. Но проект пока очень сырой, ему максимум полгода, работа только началась. Предстоит еще много согласований, это далекая перспектива. Мы будем заниматься проектом планировки, но там точно не все земли наши, много собственников, — рассказал Илья Вольфсон.
Он отметил, что реновация старых портовых территорий — тенденция, распространенная во всем мире. И прежде чем приступить к созданию собственного проекта, застройщик изучил и мировой опыт.
— Мы ездили, смотрели, теперь хотим предложить свою идею. Если наша идея понравится, будем ее реализовывать. Тратим деньги на творчество — хотим сделать интересную вещь в городе, — отметил Илья Вольфсон.
Сначала дома, проект планировки — потом
Отметим, что в сборнике документов исполкома Казани удалось найти несколько постановлений мэра Казани, касающихся проектов «СМУ-88». Одно из них — об утверждении проекта планировки и межевания территории «Волжский бриз», второе — о назначении общественных обсуждений по этому же проекту. Речь идет о территории, которая ограничивается проезжей частью улицы Приволжской, жилым комплексом «Волжская гавань», акваторией и территорией береговой полосы Куйбышевского водохранилища. Согласно проекту планировки, площадь застройки многоквартирными домами составит 8 570 кв. м, планируемая численность населения — 1 747 человек. Разрешенная высотность — 6—10 этажей.
Отметим, что «СМУ-88» уже начало застраивать данную территорию — в частности, здесь возводится жилой комплекс Richmond. Согласно отчету, опубликованному на сайте девелопера, параллельно строится семь домов: если в первом доме уже на 100% готов монолит, то в седьмом только близятся к завершению свайные работы.
Мы отправили в Казанский исполком запрос о том, можно ли назначать публичные слушания по проекту планировки, если эта территория уже застраивается без всякого одобрения со стороны местных жителей. В пресс-службе исполкома ответили, что никакого нарушения нет и что собственник земельного участка не привязан к проекту планировки. Там пояснили, что для начала работ достаточно иметь разрешительную документацию, а строительство должно вестись в соответствующей для этого зоне. Проект же планировки нужен для дальнейшего развития территории.
Добавим лишь, что публичные обсуждения завершились 8 мая. Их результаты будут опубликованы в следующих сборниках Казанского исполкома.
«СМУ-88» уже начал застраивать данную территорию — в частности, здесь возводится жилой комплекс Richmond. Фото richmonddom.ru
«Учитывать нецелесообразно»
Напомним, градус напряжения на публичных слушаниях в Казани заметно снизился после того, как обсуждения полностью перешли на интернет-площадку. Чаще всего в заключениях по итогам публичных обсуждений значится, что замечаний и предложений не поступало. Хотя в тех случаях, когда действительно затрагиваются интересы казанцев, они проявляют активность, пусть даже в интернет-пространстве.
К примеру, при обсуждении проекта планировки «33-й военный городок» более десятка замечаний поступило от членов садоводческого товарищества «Спартак». Как уже писало «Реальное время», собственники опасаются, что их садовые домики снесут, чтобы построить на этом месте объекты социальной инфраструктуры. Садоводы были возмущены тем, что никто не сообщил о публичном обсуждении, где решалась судьба их СНТ.
Согласно отчету в сборнике документов, поступило более десятка обращений от собственников «Спартака», в которых они выступают против проекта планировки «33-й военный городок», так как он затрагивает их садовые участки. Однако в рекомендациях почти ко всем этим обращением указано, что «учитывать нецелесообразно», потому что «предусмотреть размещение общеобразовательного учреждения в ином месте не представляется возможным».
«Ак Таш» построит многоэтажки на Минской
Еще один застройщик, который продолжает комплексную застройку в Казани — компания «Ак Таш-Инвест». В сборнике документов Казанского исполкома содержится постановление о том, чтобы разрешить «Ак Таш-Инвест» строить многоквартирные дома до 10 этажей на земельном участке на Минской с кадастровым номером 16:50:000000:18541 и площадью 7 273 кв. метра.
Отметим, что участок, где «Ак Таш-Инвест» планирует заняться возведением очередных многоэтажек, находится не так далеко от того места, где ООО «Ак Таш» вырубило 20—30 соток березовой рощи, чтобы построить на этом месте спортивную площадку для школы. Правда, тогда застройщик утверждал, что действовал не по своей инициативе, а по указанию городских властей. Понято, что такое решение не встретило одобрения со стороны казанцев.
Дабы избежать недоразумений, подчеркнем, что строительство нового «акташевского» дома будет вестись не на защищенной от вырубки берез территории и не на смежном с ней участке.
Участок, где «Ак Таш-Инвест» планирует заняться возведением очередных многоэтажек, находится не так далеко от того места, где ООО «Ак Таш» вырубило 20—30 соток березовой рощи, чтобы построить на этом месте спортивную площадку для школы. Фото Инны Серовой
Многоэтажки на Шаляпина
Общественные слушания Казанский исполком назначил по проекту межевания территории, ограниченной улицами Качалова и Шаляпина. Речь идет о земельном участке площадью 2 856 кв. метров. Как следует из материалов сборника, на данном участке могут быть построены многоквартирные жилые дома до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, аптеки, банков и так далее.
Заявителем в данном проекте выступает Дмитрий Львович Забелин. Согласно данным системы «СПАРК-Интерфакс», за господином Забелиным числится лишь одна компания — ООО «Специализированный застройщик Шаляпина 15».
ЖК на Габишева, который строит мадам Дудинова
Еще одним постановлением Казанский исполком разрешает ООО «Торговая компания «Глобал сити» использовать два участка площадью 2 401 кв. м и 6 691 кв. м под строительство многоквартирных домов, офисов и паркингов. Речь идет об участках на улице Комиссара Габишева рядом со строящимся жилым комплексом «Мелодия».
Единственным учредителем ООО «ТК Глобал сити», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», является Елена Михайловна Дудинова — однофамилица Евгения Дудинова, одного из совладельцев девелоперской группы «Сити строй». Директор фирмы — некий Булат Шафигуллин. Офис «ТК Глобал сити» зарегистрирован в одном из подвалов дома по адресу Тихомирнова, 19, где «Сити строй» в свое время построил ЖК «Ласточкино гнездо». Там же находится и основной офис «Сити строя».
Как рассказали в отделе продаж My corner, продажи в ParkLand еще не открылись. Но предварительная цена участков уже известна — 660 тыс. рублей за сотку. Фото mycorner.ru/parkland
Новый коттеджный поселок от «Унистроя»
«Унистрой» и близкие к нему компании продолжают развивать проект по строительству коттеджных поселков. Как указано в сборнике документов на сайте исполкома Казани, по заявлению управляющей компании «БизнесПрофТрейдинг» два земельных участка площадью 103,2 тыс. кв. м и более 50,9 тыс. кв. м были переведены из зоны специального назначения (ДЗ) в зону индивидуальной жилой застройки (Ж2). Речь идет об участках на Оренбургском тракте недалеко от СНТ «Ромашка».
Отметим, в компании My corner, работающей по франшизе «Унистроя», подтвердили, что здесь будет располагаться комплекс ParkLand. Как рассказали в отделе продаж My corner, продажи в ParkLand еще не открылись. Но предварительная цена участков уже известна — 660 тыс. рублей за сотку.
Кроме того, по заявлению «БизнесПрофТрейдинг» будет готовиться проект планировки части территории «Молодежный». Участок, о котором идет речь, находится между улицами Зирекле, Ноксинская, Натана Рахлина, Александра Курынова.
Зеленый свет для турецких застройщиков
До 1 января 2021 года исполком подготовит проект планировки части территории, ограниченной улицами Степана Халтурина, Краснококшайской, Большая Крыловка, старым руслом реки Казанка. С соответствующим предложением в Казанский исполком обращалось ООО «ИнСтрой», выступающее от лица турецкой компании ODAK.
Напомним, девелопер не сразу получил одобрение на строительство жилого комплекса на данной территории. На одной из комиссий по застройке в исторических поселениях вариант с возведением 18-этажных домов со стеклянными верхушками был отвергнут. По просьбе президента Татарстана Рустама Минниханова высотность домов снизили до 14 этажей. Кроме того, стеклянные башни дополнили композитными материалами. После внесения этих и других поправок проект наконец был одобрен на комиссии.
Предыдущие обзоры казанских новостроек, подготовленные «Реальным временем»:
Стратегия для будущего новосела: брать жилье сейчас или подождать?
Новостройки Казани: кто входит в топ-10 по объемам строительства и продаж жилья и почему жилой комплекс «Мой ритм» «продался» лучше остальных. Часть 1-я
Предновогодний рождественский декабрь оставляет шанс попробовать отыграть повышение цен на новостройки Казани, которые разгонялись в ожидании перехода на эскроу–счета. После ноябрьского спада у покупателей появилась чудесная возможность выбрать наиболее подходящий вариант, ведь на экспозиции сейчас демонстрируется максимальное количество вариантов. Из выставленных на продажу 1,75 млн кв. м жилья в новостройках Казани к началу октября было продано всего 411 тысяч кв. м, подсчитали аналитики московской компании bmMAP.pro.
Казань не падает в цене квадрата
Впервые с момента старта реформы долевого строительства жилья стоимость «квадрата» в новостройках Казани начала медленно, но все-таки понижаться. По данным аналитического центра ЦИАН, в декабре средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке столицы составила 94,5 тыс. рублей, снизившись на 0,9% относительно ноября этого года. Строго говоря, минус в цене казанского квадрата на 1% больше похож на техническую корректировку, нежели на какой-то откат назад. Несмотря на колебания покупательского спроса, цены на первичное жилье, похоже, наконец остановились после бешеного ралли. По данным исследования ЦИАН, 2019 год оказался взрывным для столичного рынка новостроек. В годовой динамике Казань показала наибольший рост стоимости жилья, чем остальные 14 городов-миллионников, следует из данных ЦИАН. Стоимость квадратного метра с начала года подскочила на 22%: с 77,2 тыс. рублей до 94,5 тыс. рублей — такие финальные цифры 2019 года привели эксперты агентства. В остальных городах цены на новостройки также выросли за год, но умеренными темпами. На 16% — в Нижнем Новгороде, на 15% — в Уфе и Челябинске, на 14% — в Новосибирске и на 12% — в Красноярске. Меньше всего выросли цены в столичных мегаполисах: в Санкт-Петербурге — на 3%, до 126,5 тыс. рублей за «квадрат», в Москве — на 6%, до 192,7 тыс. рублей за «квадрат».
Правда, существенный рост в 22% произошел еще и в Воронеже. Но там стоимость жилья выросла на фоне низкой базы: с 41,2 тыс. рублей в декабре 2018 года до 50,4 тыс. рублей в декабре 2019 года. Но повышение оказалось неустойчивым: в ноябре цены на «первичку» опустились на 7,2%. В отличие от него Казань прочно закрепилась на том ценовом уровне, который сложился до старта реформы «долевки». Причем до повышения цен застройщики не взяли ни одного кредита, который бы оказывал давление на их финансовую нагрузку.
Впервые с момента старта реформы долевого строительства жилья стоимость «квадрата» в новостройках Казани начала медленно, но все-таки понижаться. Фото kzn.ru
«Терра инкогнита»: сколько продано жилья в новостройках Казани
«Роковой» ноябрь, когда случилась легкая встряска от замедления покупательского спроса, оборвал ровную тенденцию продаж на рынке новостроек Казани. Наиболее полно и объективно ситуацию на рынке первичного жилья до этого поворотного момента описала московская компания bmMAP.pro. Аналитики компании вычленили из общей отчетности татарстанского управления Росреестра чистый объем сделок с новостройками Казани. Для непосвященных в тонкости статических данных Росреестра поясним, что официальные данные о продажах в новостройках Казани не публикуются. В ежемесячных отчетах управления приводятся сводные обобщенные данные о количестве зарегистрированных договоров ДДУ в республике, а отдельной статистики по каждому городу не дается. Поэтому можно вывести общий тренд в республики с погрешностью, а конкретно — ничей. Официальных сведений об объемах сделок на первичном рынке Казани в открытом доступе не найти, хотя детальные отчеты о продажах на вторичном рынке выделяются в отдельный блок и по ним легко проследить динамику продаж.
Впрочем, информационный вакуум о казанской «первичке» заполняется выводами независимых экспертов. Руководитель отдела аналитики DigitalDevelopment Михаил Жданович, ставший партнером компании bmMAP.pro, рассказал «Реальному времени», что при подготовке своего исследования они специально запрашивали в Росреестре «очищенные» ежемесячные данные обо всех сделках на первичном рынке Казани, после чего подсчитали, сколько было продано нового жилья на протяжении 9 месяцев текущего года. Для полной точности агрегация динамических данных проводилась не по дате регистрации договора, а по дате его заключения. Как пояснил «Реальному времени» Михаил Жданович, между этими датами есть временной лаг в пару недель, так как все зависит от того, как быстро покупатели приносят документы на регистрацию. В пресс-службе федеральной службы Росреестра ознакомились с исследованием компании bmMAP.pro и признали, что цифры и выводы, приведенные в работе, достоверны, объективны и беспристрастны.
Аналитики bmMAPpro: в Казани продается 77 проектов с объемом жилья 1,75 миллиона кв. м
Если до сих пор эксперты следили за мониторингом стоимости жилья, то аналитики bmMAP.pro впервые подсчитали, сколько на самом деле продается жилья в новостройках Казани. По их данным, к началу осени этого года на экспозицию было выставлено 1,75 млн кв. м нового жилья. Это 77 жилых проектов, которые включают 135 жилых домов на 35,3 тысячи квартир. На жилье комфорт-класса приходится 93% от общего количества выставленных лотов. Их стоимость варьируется от 74 тысяч до 84 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от количества комнат в квартире (цены приведены на сентябрь 2019 года).
Как бы ни говорили об угрожающем дефиците двухкомнатных квартир, но больше всего лотов в этом году продается как раз с «двушками». Экспонируется на рынке 3 313 лотов. Средняя стоимость — 4,7 млн рублей за квартиру общей площадью в 60,1 кв. м (или 77,6 тыс. рублей за 1 кв. м). Однокомнатных квартир чуть меньше — 2 760 лотов. Средний чек — 3,3 млн рублей при площади в 38,8 кв. м (или 84 тыс. рублей за 1 кв. м). Трехкомнатных квартир меньше всего — всего 1 420 лотов. Их трудно назвать просторными для большой семьи. Общая плошадь — 71 кв. м, что сопоставимо с известным «ленинградским» проектом советской эпохи. Они прдются по цене в 6 млн рублей (или 74 тыс. рублей за 1 кв. м). Впрочем, нет ничего удивительного в том, что их мало в сегменте комфорт-класса, а комнаты маленьких площадей.
Полнометражные квартиры давно перешагнули в бизнес-класс, где стоимость квадратного метра от 110—117 тыс. рублей. Но этих предложений очень мало на рынке Казани. По данным bmMAP.pro, экспонируется 157 лотов на двухкомнатные квартиры, 139 лотов — на трехкомнатные и 136 лотов — на однокомнатные. Интересно, что квартиры бизнес-класса всего на 10—15 метров больше, чем аналогичные в комфорт-классе. Можно ли их считать таковыми в полном смысле этого слова — вопрос спорный и неоднозначный. Зато продаются они в полтора раза дороже комфортного жилья: 4,7 млн рублей — стоимость однокомнатной квартиры, 7,7 млн — двухкомнатной и 12 млн рублей — трехкомнатной.
Кто больше выиграл в ценовом ралли
Активный покупательский спрос на фоне ценового ралли продержался до осени. По данным аналитиков bmMAP.pro, за 9 месяцев этого года было продано 411 тыс. кв. м жилья, Суммарно в сделках участвовали 7,9 тыс. лотов.
Абсолютным лидером по объему продаж стал ООО «Ак Барс Недвижимость» (ГК ООО «Ак Барс Девелопмент»), занявшее 16% рынка жилья в новостройках Казани. Немного уступила ему группа компаний «СМУ-88» Ильи Вольфсона, занявшая долю в 14%. На третьем и четвертом местах соответственно оказались холдинги «Унистрой» и «Суварстроит», каждый из которых закрепил за собой по 10%. Таким образом четыре компании обеспечили поглощение 50% казанского рынка новостроек, подсчитали аналитики bmMAP.pro.
Вообще, в топ-10 девелоперов вошли такие известные застройщики как ГК «ЖИК» и БРИЗ (по 7% рынка), «Камастройинвест» (6% рынка), московская группа компаний «Садовое кольцо» (4% рынка). По 3% казанского рынка отвоевали «РЕНТ Сити» и «АРТ Строй». Остальные игроки удерживают в совокупности 20% рынка. Это говорит о том, что казанская «первичка» многообразна и далека от монополизации сильными игроками.
Топ-10 девелоперов и их доля в общем количестве сделок
Если говорить о конкретных застройках, то 80% рынка предложений сегодня обеспечивают 33 проекта застройщиков, отмечает Михаил Жданович. Лидерами продаж оказались проекты «Мой ритм» от Ак Барс Недвижимость, «Яркий квартал» от ГК «ЖИК», «Живи на Портовой» от Камастройинвест и «Весна» от холдинга Унистрой. «На эти 4 популярных проекта пришлась четверть продаж 2019 года», — отметил Михаил Жданович.
Причины покупательского поведения просты: это низкие цены на старте — это от 55 до 60 тысяч и выгодное месторасположение участков под застройку, объясняет Андрей Савельев. Так, «Камастроинвест», известный как застройщик элитного жилья, перешел на строительство комфортного жилья и открывал продажи с низких цен — ниже 55 тысяч, что вызвало даже очереди, рассказал он. По словам риэлторов, в ожидании перехода на эскроу застройщики подняли летом цену на 10%.
«Мой ритм» (располагается недалеко от торгового комплекса «Мега» в Советском районе — прим.авт) до момента проектирования был долгожданным для будущих покупателей ввиду его великолепного месторасположения, транспортной доступности, отдалении от домов старой застройки, — говорит Антон Вассерман, исполнительный директор ООО «АК БАРС Недвижимость» (ГК ООО «АК БАРС Девелопмент»). А как только стало известно о неоспоримых плюсах, которые разительно выделяют жилой комплект «Мой Ритм» от конкурентов, покупательский спрос превзошёл все даже самые смелые прогнозы.
Топ-10 проектов по количеству сделок и их доля в общем количестве сделок
Казань взяла тренд на «еврожилье»
Отличительной особенностью нынешнего девелопмента явилось увлечение застройщиками строительством малометражного жилья. По сравнению с полнометражными «еврожилье», как называют сами застройщики, на 10—20 кв. м меньше стандартного. «Но не стоит пугаться понятия «малометражное», — говорят сами застройщики. — В подобных квартирах нет лишних метров в холле, туалетных комнатах, а сами планировки квартир продуманы до мелочей». Зато квартиры в таких проектах раскупаются быстрее, что подтверждает правильность строительной парадигмы застройщиков.
«Малометражные квартиры становятся все более популярными не только из-за доступности. Определенную часть запроса на такое жилье формируют молодые люди, у которых сценарий использования жилого помещения отличается от привычного — того, что был у их родителей, — поясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон. — Обычный функционал квартиры теряет для них свою ценность: для еды есть доставка или заведения, с друзьями удобнее встретиться или в кофейне, или в парке, хранить вещи незачем, потому что принято избавляться от ненужного. Оговорюсь, что это не повальный тренд, все-таки при выборе квартиры казанцы пока более склонны к классическим решениям. Тем не менее случаи, когда покупка небольшой квартиры происходит намеренно, а не вынужденно, уже нельзя считать единичными.