Рынок строительства в новосибирске
| Топ-10 застройщиков Новосибирской области по объему сданных площадей за последние 6 лет | |
| «Дискус плюс» | Лидер по объемам балансирует на грани себестоимости. По информации рейтинга ТОП-100 крупнейших предприятий Новосибирска (см. «Эксперт-Сибирь» № 42 за 2012 год), при суммарной реализации 1,35 млрд рублей за 2011 год, компания получила прибыль 4,1 миллиона рублей. Если поднять цену на 10–15%, очередь не уменьшится, более того, вокруг компании сложилось определенное сообщество перекупщиков, у которых можно купить и квартиру процентов на 20 дороже или очередь на определенный дом. Фирма и так занимает больше 20% рынка новостроек области, возможно, низкая цена — это способ не пустить конкурентов в свой сегмент, а наличие спекулянтов вокруг компании — это уже рыночный механизм формирования цены. Но если спекулянты продают дороже, то и конкуренты с более высокой себестоимостью могут вполне выжить на этом рынке. Застройщик борется с перекупщиками нерыночными методами, на стадии формирования компании переуступка стоила до 8% от цены квартиры. Сегодня за переуступку квартиры покупатель платит около 100 тыс. рублей. Компания не заключает ДДУ, а по каждому дому организуется ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), и несмотря на то что такая форма договора не пользуется популярностью среди покупателей, очередь из клиентов растянулась минимум на полгода. За время строительства цена однокомнатной квартиры вырастает примерно на 50–70%. При этом компания практически не зависит от разного рода областных субсидий по поддержке строительной отрасли. |
| «Энергомонтаж» | «Энергомонтаж» продает скорее по завышенным для своего места ценам. Отсюда и запас непроданных квартир в сданных домах. Компания делает упор на строительство качественного жилья и хорошей инфраструктуры, от этого выигрывают и застройщики, возводящие объекты на соседних площадках, и жители. Во время кризиса застройщик не стал портить свой микрорайон ущербными домами из малогабаритных квартир, при этом не экономил ни на качестве жилья, ни на инфраструктуре. Тем не менее соотношение объемов продажи и прибыли у этой компании более привлекательно. За 2011 год объем продаж составили 2,16 млрд рублей, а чистая прибыль — 233 миллиона. |
| Концерн «Сибирь» | Один из самых известных и надежных застройщиков Новосибирска. Силами этой компании был застроен Горский микрорайон, улицы Нарымская, Рябиновая, Березовая, сейчас строится микрорайон на улице Петухова. За последние 6 лет компания только раз не попала в тройку лидеров. Но сегодня в стоимости квартир компании явно присутствует нерыночная составляющая, а именно, губернаторская субсидия молодым семьям. Так, цена в микрорайоне на Березовой квадратного метра в студии и 3-комнатной квартире отличается более чем на 30%. А один из домов в Кировском районе вообще состоит из одних студий, по 300 на подъезд. Надо сказать, что и другие застройщики получили преференции от этой губернаторской инициативы, но здесь при разработке планировочного решения наблюдается некоторого рода неуважение по отношению к потенциальным жителям. Скорее всего, когда существенная часть квартир, купленных с использованием материнского капитала и губернаторской помощи молодым семьям, появится на рынке, застройщик будет вынужден значительно снизить цены. |
| Первый строительный фонд | Работа МЖК «Энергетик» — яркий пример комплексного подхода к освоению новых площадок. Это касается и организации производства, где главный принцип «все должно быть своим». На настоящий момент это и кирпичный завод, и РБУ и производство пластиковых окон. Застройщик берет не очень презентабельную площадку где-нибудь в овраге, делает из нее конфетку, возводя качественные кирпичные дома, и тем самым повышает стоимость жилья в конкретном месте. И хотя квартиры Первого строительного фонда дешевыми не назовешь, в Новосибирске на них есть устойчивый спрос. |
| «Краснообск.Монтажспецстрой» | Классический нишевый застройщик, компания специализируется на точечной застройке. В каждом случае проектируется оптимальный с точки зрения продаж дом и возводится, как правило, на 2-3 месяца раньше объявленного в ДДУ срока. Цена практически не зависит от стадии строительства. |
| КПД «Газстрой» | КПД «Газстрой» относительно новая компания, строит панельные дома под ключ достаточно приличного качества, выдерживает сроки строительства. Очень большая площадка, предусматривается комплексное освоение с возведением всех объектов инфраструктуры, сейчас ведется строительство первых объектов инфраструктуры многоуровневой парковки и детского сада. |
| «Новосибирск Строймастер» | Компания в годы кризиса приостановила строительство многих объектов, была поделена на две, и в настоящее время заново завоевывает авторитет. Поэтому и цены чуть ниже рыночных и некоторое количество квартир у подрядчиков, которые, естественно, продают еще дешевле. Возводят дома во всех ценовых сегментах от дешевого панельного до премиум-класса (Коммунистическая, 34). |
| СтройИнвестПроект« | Качество и темпы строительства выше, чем в среднем по городу. Периодически проводит социологические исследования среди жителей сданных домов, на их основе корректирует проекты. Входит в число лидеров по благоустройству территории. По соотношению цена качество один из самых привлекательных Застройщиков города. |
| «Альфа-Строй» | Имеет очень перспективные площадки. Строит достаточно быстро. В течение третьего квартала на одном из объектов было возведено 22 этажа, рекорд для города Новосибирска. Большую часть возводимых квартир можно отнести к бизнес классу. |
| ЗАО «Строитель» | Все объекты можно отнести к категории «Комфорт +» или «Бизнес- », высокие темпы строительства, большие перспективы, быстро прогрессирующий Застройщик. Присутствует комплексный подход в освоении площадок. |
| Динамично развивающиеся компании, претендующие на лидерство | |
| «Сибакадемстрой Холдинг» | Самая прогрессирующая строительная компания города. Договоры с значительной частью агентств недвижимости, высокие темпы строительства, большое количество площадок. Сданы три дома на улице Тюленина, дом на улице Сиреневой, строятся четыре дома на Миргородской, 6 в комплексе «Европейский берег». В октябре презентовали новый дом премиум-класса на улице Декабристов. В компании хорошо поставлен обмен новостроек на вторичное жилье |
| ПТК-30 | Застройщик долгое время входил в десятку лидеров, в данный момент имеет проектное финансирование по пяти объектам, высокие объемы продаж и темпы строительства, умеренные цены для данного местоположения. Большая производственная база. |
| Ростенефтегазстрой-Академинвест | Все площадки в Советском районе Новосибирска, возводит в основном качественные кирпичные дома. Во время кризиса темпы несколько упали, сейчас скорость строительства восстановлена. Специализируется на расселении ветхого жилья. |
| «Метаприбор» | Работает в связке с компанией АКД-Мета. Возводятся ЖК «Оазис», ЖК «ГРИНВИЛЛ», к компании «Метаприбор» осталось много вопросов по микрорайону на улице Военной, но и там возобновилась достройка замороженного дома. |
Росстат 2006–2011 годы
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС 77-31428 от «07» марта 2008 г.
Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия
Новосибирск на пороге краха строительного рынка
Новосибирская область стоит на пороге полного обрушения строительного рынка и самых массовых протестов «обманутых дольщиков».
Как сложилась такая ситуация, где мы незаметно перешли грань, и есть ли хоть какие-то выходы из ситуации? Аналитика генерального директора агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко.
Новосибирск — центр Сибири
Это не просто один из немногих городов в азиатской части России, позволяющих чувствовать современному человеку полноценную жизнь, но и цель для выходцев из соседних регионов Сибири и городов северного Казахстана. Да простят меня другие сибиряки, но кроме нашего города только Красноярск и гораздо более провинциальный Томск обладают качествами, которые позволяют быть центрами притяжения для человека, который хочет нормально жить и работать.
Кемерово, Новокузнецк, Прокопьевск и другие города депрессивного Кузбасса, Барнаул, Бийск, Павлодар, Усть-Каменогорск — из них Новосибирск выкачивает всю человеческую кровь, лишь в небольшой части выплескивая ее дальше — в Москву, Санкт-Петербург и за границу. Достаточно посмотреть на данные муниципальной статистики, чтобы понять, как Новосибирск растет каждый год. Однако лучшим индикатором этого процесса являются объемы строительства жилья.
Строительный бизнес является не только самым крупным для региональной экономики, но и самым влиятельным. Значительные части горсовета и областного заксобрания контролируются девелоперами, интересы строительного бизнеса всегда ставятся перед интересами жителей, экологическими вопросами, транспортной связанностью города, обеспеченностью социальной инфраструктурой и бюджетом.
С другой стороны, потребности жителей города в жилье еще крайне далеки от удовлетворения. Строительный рынок стал крупнейшим работодателем, налогоплательщиком и потребителем материалов, благодаря производству которых живут целые города.
Подавляющая часть рынка — купля-продажа вторичного жилья. Новостройки, несмотря на все разговоры и публикации в СМИ, это очень незначительная часть рынка. Когда сдувается ценовой пузырь и оседает инвестиционная пена, каждый застройщик конкурирует не с другими строителями, а со «вторичкой», которая в массовом сознании воспринимается как жилье, а не как инвестиции. Не стоит забывать, что большая часть сделок в Новосибирске обменные, и при них номинальная стоимость квартиры не имеет никакого значения, а важны только разница между продаваемой и покупаемой квартирой и размер ставки по ипотеке. Поэтому надо учитывать, что в условиях кризиса цены на квартиры на вторичном рынке могут снижаться еще очень долго, а цены на новое жилье — только до момента разорения строительной компании.
Я работаю на местном рынке недвижимости и ипотечного кредитования 15 лет, и пришло время раскрыть многие карты, пока не стало поздно. Мы поговорим о том, как строительная сфера Новосибирска стала одновременно счастьем, основой основ и проклятьем региональной экономики и что нас ждет в ближайшем и сравнительно отдаленном будущем.
О федеральном законодательстве и национальных приоритетах
Рынок недвижимости — это целый мир. Его участники не только покупатели и продавцы, но и банки, агентства недвижимости, страховые и оценочные компании, нотариусы, Росреестр, другие государственные и муниципальные службы. Но самым слабым звеном стали застройщики. Корни этого лежат, как и корни любой проблемы в современной России, в парадоксах, возникающих из-за несоответствия экономической реальности и противоречивого, несовершенного федерального законодательства.
История строительного рынка Новосибирска очень проста. Сначала были, преимущественно, старые советские стройтресты и строительно-монтажные управления. Позднее к ним присоединились новые компании. Однако, в любом случае, бизнес-модель этих компаний изначально базировалась на двух очень важных моментах. Во-первых, застройщики 1990-х могли существовать только в процессе непрерывной деятельности — либо после сдачи первого они сразу начинают строить второй дом, либо прекращают свое существование. Во-вторых, ни у одной строительной компании не было собственных ресурсов для завершения хотя бы одного многоквартирного дома без сторонних инвестиций.
Именно эти факторы и невозможность компаний получить значительный и дешевый кредит определили судьбу новостроек. Рыночная экономика величайшее достижение человеческой культуры. В качестве единственного выхода для удовлетворения огромного спроса на новое жилье общество выработало формат прямых инвестиций потенциальных покупателей в строительные компании. Поэтому применительно к рынку новостроек вообще нельзя говорить о приобретении квартиры или объекта недвижимости. С точки зрения законодательства человек приобретает не более чем имущественные права требования, опираясь на доверие застройщику.
Говоря проще, инвестор, оценивая риски и желая в будущем получить квартиру, вкладывал деньги в строительную компанию, заключая инвестиционный договор, договор купли-продажи простого безотзывного векселя, договор о покупке пая в строительном кооперативе, а иногда и договор займа или даже предварительный договор. Вкладывал он эти деньги, ориентируясь на личный опыт, опыт родственников, друзей и знакомых, историю строительства и репутацию компании и, что встречалось не так уж и редко, опираясь на собственные возможности привлечь силовые структуры или криминал для возврата инвестиций. Понятно, что покупка новостроек на раннем этапе была привилегией более состоятельных слоев населения и занимала тот сегмент рынка, который создавал недвижимость более высокого класса, чем она строилась в советское время.
Как и любые порождения 90-х подобные инвестиции сопровождались прямыми актами мошенничества и разорением компаний (плохая бизнес-модель и неучтенные факторы — от колебаний курса рубля до рейдерских захватов). Но подобное приобретение «жилья» инвесторы воспринимали адекватно степени риска. Все изменилось где-то в середине 2000-х. Последствия повышения цен на нефть, результаты рыночных реформ 90-х и плюсы от дефолта 1998 года стали достоянием существенно более широкого круга населения. А государство начало наступление на договорное регулирование целого ряда отношений, в том числе и отношений между застройщиком и инвестором.
В декабре 2004 года был принят знаменитый № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Основной целью этого закона была попытка защитить инвестиции массового неквалифицированного инвестора, рискнувшего вложиться в имущественные права требования, которые планируют в будущем превратиться в квартиру, путем более жесткой привязки этих средств к конкретному объекту. Несмотря на то, что закон создает видимость гарантий, я с самого начала был глубоко уверен, что именно он стал миной замедленного действия под рынком новостроек, а кажущаяся стабильность отрасли была не более чем иллюзией, вызванной общим экономическим подъемом.
Более того, после принятия закона, вся отрасль буквально за два−три года вошла в замкнутый круг, главными факторами которого стали мнимые гарантии защиты инвестиций, рост доходов экономически безграмотного населения, ресурсы для постоянного увеличения объемов строительства, деградация банковской системы, неспособной учитывать все риски ипотечного кредитования прав требования и пренебрежение всеми вопросами комплексного развития города ради увеличения объемов строительства. Последнее было вызвано еще и неадекватной политикой федеральной власти, дошедшей в своем безумии до того, чтобы оценивать эффективность губернаторов в зависимости от объемов сданных квадратных метров жилья.
Зачем государство пытается подстелить соломку
Итак, посмотрим подробнее на эту ситуацию с точки зрения не закона, а экономической реальности. На мой взгляд, значительная часть заблуждений современного российского общества в сфере экономической, правовой и политической культуры сформирована плохими юристами, которые так и не научились работать с чем-то кроме буквы закона и воспринимающими в качестве реальности постоянно меняющуюся канву российского законодательства. Но так быть не должно. Каждый человек относительно неплохо осознает свои потребительские интересы, и вопросы, связанные с его личным благосостоянием, не искажаются ни пропагандистскими эффектами, ни каким-то законодательным актом. Эффект «гаражной экономики» Симона Кордонского, когда значительная часть населения, хоть и декларируя лояльность и принятие правил игры, существует параллельно государству, работает на дачах и в гаражах, рассчитывая только на родственников и друзей.
Как квалифицированный специалист, а позднее и предприниматель, долгие годы работавший на рынке недвижимости, я с полной уверенностью могу сказать, что значимость экономических рисков, связанных с операциями с недвижимостью, на порядок выше, чем юридические риски. Те либо нивелируются правильной технологией работы, либо полностью отменяются заменой приобретаемого объекта недвижимости на более приемлемый. Экономические же риски, связанные с согласованием обмена по цепи, с налоговыми вопросами, с ипотекой, с порядком расчетов более распространены и существенны.
В случае с покупкой новостройки это верно вдвойне. Что принципиально изменил закон о долевом участии в строительстве? Самое серьезное последствие — государство дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового неквалифицированного инвестора. Кроме того, застройщики лишились гибкости в управлении финансовыми ресурсами, им не позволяли перекидывать средства с одного объекта на другой, что привело к удорожанию себестоимости работ и увеличению экономических рисков.
Не стоит забывать, что приход массового инвестора и увеличение объемов строительства никак не изменили саму суть компаний — они по-прежнему оставались неэффективным, тесно аффилированным с государством бизнесом, у которого нет ничего за душой и который живет только за счет непрерывного поддержания объемов строительства. Более того, на определенном этапе, когда стали расти налоги, когда предоставлявшиеся без всяких условий участки стали обременяться задачами строительства социальной инфраструктуры, когда отсутствие внутренней политики в стране привело к частичной изоляции российской экономики и серьезнейшему кризису, для подавляющей доли новосибирских девелоперов главным вопросом существования стало постоянное увеличение объемов новых строек. Это — пирамида! Причем пирамида, затягивание агонии которой невозможно при существующем экономическом положении.
С точки зрения вульгаризированного марксизма, которым страдают многие люди в нашей стране, позволяющие себе рассуждать на экономические темы, на этом все и заканчивается. Однако реальность гораздо глубже и многослойнее. Любые продажи любых товаров и услуг в рыночной конкурентной среде зависят не только от прямых финансовых и хозяйственных факторов, но и от факторов социальной психологии.
Важнейшим конкурентным критерием, увеличивающим гарантии безопасности для потребителя или инвестора, на любом рынке является доверие, на котором строится репутация со всеми ее результирующими, начиная от рекомендации и и заканчивая кредитным рейтингом. Репутация лишь в небольшой части формируется рекламой и эффектами публичного пространства — основным здесь является опыт. Подмена заработанного на опыте доверия государственными гарантиями приводит к смерти репутации как главного фактора, управляющего инвестиционными потоками и продажами. Как следствие, деньги перетекают от тех, кто работает эффективно, надежно и качественно к тем, кто максимально быстрыми темпами наращивает объемы, откладывая реализацию своих рисков на неопределенное будущее, в надежде, что все будет хорошо, а если нет, то поможет административный ресурс.
В случае со строительным рынком Новосибирска закон о долевом участии привел к тому, что основные средства неквалифицированных инвесторов были сконцентрированы у строительных компаний, максимально напоминающих по структуре своей деятельности пирамиды. Сейчас они шантажируют государственную и муниципальную власть, требуя прощения долгов за аренду земельных участков, прямых дотаций a la «губернаторская программа», отсрочки ужесточения федерального законодательства по долевому строительству, государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке.
Что собой представляет бизнес-процесс строительной пирамиды, как выглядит технология появления обманутых дольщиков, насколько глубокими будут последствия того, что целый регион стал заложником несовершенного законодательства и безответственного бизнеса мы поговорим позже.
Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо