Чем жили строители Татарстана: от отмены «долевки» и сроков для застройщиков до взлета цен на жилье
Топ-10 событий и скандалов на строительном рынке РТ
«Реальное время» вспомнило главные события, которые произошли на строительным рынке в минувшем году. Среди них оказались и рост ипотечных ставок, и изменение правил на рынке долевого строительства, и требования не приносить дом в жертву генплану. О других нововведениях и скандалах читайте в материале «Реального времени».
1. Отмена «долевки»
Главным событием уходящего года на строительном рынке, несомненно, стали изменения в законодательстве, согласно которым с 1 июля 2019 года застройщики перейдут на проектное финансирование. Деньги дольщиков будут уходить на эскроу-счета. Застройщики получат доступ к ним только после ввода объекта в эксплуатацию.
Первоначально предполагалось, что по новой схеме будут финансироваться только проекты, которые вышли на рынок после 1 июля 2019 года. Таким образом, создавался переходный период, когда застройщики могли закончить предыдущие проекты, привлекая деньги дольщиков напрямую. В результате девелоперы создали себе подушку безопасности, набрав разрешений на строительство, которых хватило бы как минимум на полтора-два года. То есть в следующем году массового перехода на эскроу-счета не произошло бы.
Законодатели озаботились этим, и в середине декабря Госдума приняла поправки, которые обязали застройщиков работать после 1 июля 2019 года по эскроу-счетам по всем объектам, даже по текущим.
2. Не просить, а уведомлять
Еще одно изменение в законодательстве касается строительства индивидуальных жилых и садовых домов. Если раньше для строительства частного жилого дома нужно было получать разрешение в органах местного самоуправления, то с августа этого года процедура стала проще — достаточно подать уведомление с указанием основных параметров объекта. В течение семи дней заявитель должен получить утвердительный или отрицательный ответ.
Хорошей новостью для садоводов стало то, что на садовых участках разрешили строить жилые дома. Фото kadastr.tatarstan.ru
А вот возведение садовых домов немного усложнилось. Раньше их можно было строить, никого не ставя в известность. Теперь же, как и в случае с жилым домом, придется подавать уведомление о начале строительства.
Хорошей новостью для садоводов стало то, что на садовых участках разрешили строить жилые дома. Если раньше в них можно было прописаться через суд в рамках «дачной амнистии», то сейчас такая возможность предусмотрена законом.
3. Рост ипотечных ставок и дорожающий «квадрат»
Основной тенденцией в прошлом году стал рост цен, причем как на первичное, так и на вторичное жилье. По данным аналитической службы «Реального времени», за год цены на новостройки поднялись на 6%, на готовое жилье — на 9%.
Главной причиной удорожания стал спрос, подстегиваемый дешевой ипотекой. Но в сентябре тенденция начала меняться: Центробанк России решил повысить ключевую ставку на 0,25 п.п., вслед за ней примерно на 0,5 п.п. подросли и ипотечные ставки. Тут же последовали неутешительные прогнозы, что в следующем году ипотека будет дорожать еще больше, подрастут и цены на жилье. Эти словесные интервенции подтолкнули татарстанцев поспешить с покупкой жилья.
Впрочем, как выяснилось чуть позже, заявления о росте ипотечных ставок оказались не беспочвенными. Уже в прошлом декабре Центробанк поднял ключевую ставку еще на 0,25 п.п, и это означает следующий рост ипотечных ставок. Глава Сбербанка Герман Греф уже предрек своей кредитной организации снижение спроса на ипотечные продукты. И это показательно, учитывая, что на долю Сбербанка приходится значительная часть выданных в России ипотек.
В свете этих событий оптимизма у участников рынка стало еще меньше, некоторые из них предрекли рынку кризис, подобный тому, что произошел в 2015 году.
В мае прошлого года стартовали слушания по новому генплану Казани, который должен определить развитие города до 2035 года. Фото Инны Серовой
4. Страсти по генплану
В мае прошлого года стартовали слушания по новому генплану Казани, который должен определить развитие города до 2035 года. Напомним, он предполагает рост населения Казани с 1,22 до 1,43 млн человек к 2035 году, увеличение нагрузки на инженерную, транспортную, социальную системы. Дальнейшего расширения границ Казани новый генплан не предполагает. Общая площадь жилого фонда увеличится в полтора раза — с 29,9 млн кв. м до 46,3 млн, причем в основном за счет строительства многоэтажек. При сохранении сегодняшнего темпа строительства жилья — 0,8 млн кв. м в год — к 2035 году предполагается увеличить площадь многоквартирных домов с 25,5 млн кв. м до 37,9 млн кв. м.
Больше всего недовольства у казанцев вызвал тот факт, что для строительства новых дорог решили пожертвовать домами сразу в нескольких поселках. Под угрозой оказались дома в Новой Сосновке, Больших Клыках, Карьере, Салмачах, Самосырово и Вишневке. Жители этих поселков активно участвовали на публичных слушаниях и даже митинговали. Если раньше на митингах в сквере Тинчурина было привычно видеть обманутых дольщиков и вкладчиков, то теперь лозунги собравшихся были совсем другими: «Сохраните зону ИЖС в Новой Сосновке», «Карьер против дороги», «Не дадим снести наши дома в Сосновке», «Салмачи! Нет сносу домов!», «Руки прочь от Больших Клыков» и другие. Надо сказать, властям пришлось прислушаться к требованиям казанцев. Разработчики нового генплана отмечали, что строительство домов через эти участки предполагал уже существующий генплан. Тем не менее удалось договориться с КАПО им. Горбунова и увести дорогу в зону полетов, чтобы спасти дома в Новой Сосновке.
В прошлом году генплан так и не приняли. Как пояснила на одном из «деловых понедельников» в исполкоме главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева, принятие документа перенесли на 2019 год из-за изменений в законодательстве. По ее словам, доработки связаны с федеральным законом №280, установившим новые требования по разработке генплана при наложении населенного пункта на землю лесного фонда.
Подробно обо всех перипетиях, связанных с новым генпланом Казани, можно прочитать в сюжете «Реального времени».
Суд признал Рашида Аитова виновным в 126 из 130 эпизодов дела — мошенничество в особо крупном размере. Фото Дмитрия Резнова
5. Реальный срок для Аитова
Следующее событие связано не с изменениями в законодательстве, а с громким уголовным делом. К 11 годам колонии общего режима Московский районный суд приговорил главу компаний «Свей» и «Маг-Строй» Рашида Аитова. По версии следствия, застройщик похитил деньги дольщиков. Список «аитовских» долгостроев довольно длинный. Один из самых знаменитых — ЖК «Золотая середина». На сегодняшний день недостроенными остаются 3-й, 4-й и 6-й дома. Больше всего проблем возникло с домом №6, который по документам значился 9-этажным, но по факту было построено 18 этажей. Девять «лишних» этажей и один подъезд в этом доме суд признал самовольной постройкой, постановив снести. «Свею» принадлежит и самый старый долевой объект в городе — дом на Достоевского, 57, который должны были сдать еще 16 лет назад, а также проблемная «свечка» «Миллениум Сити», где ждут квартир 14 лет.
Суд признал Рашида Аитова виновным в 126 из 130 эпизодов дела — мошенничество в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159). Сам застройщик вину никогда не признавал, обещая построить дома, если его выпустят; и впадая в сентиментальность, называл дольщиков своими детьми.
6. Уход Талгата Абдуллина из ГЖФ
После более чем 20 лет бессменного руководства Госжилфондом пост исполнительного директора организации покинул Талгат Абдуллин. Это решение для многих стало неожиданностью, учитывая, что его считали «непотопляемым» и не представляли ГЖФ без Абдуллина. Так или иначе, Кремль объявил, что его место займет бывший руководитель Госкомитета по тарифам Марат Зарипов.
Истинные причины, по которым Талгат Абдуллин покинул свое кресло, до сих пор неясны. Сам он утверждал, что ушел по собственному желанию и цитировал Высоцкого. Источники, близкие к ситуации, считали, что на решение президента Татарстана Рустама Минниханова об освобождении Талгата Абдуллина с должности повлиял целый букет факторов — и расторжение договоров с соципотечниками, и резкий рост тарифов за съем жилья в Иннополисе, и уголовное дело, которое завели на одного из подрядчиков, работавших на соципотечных стройках.
Истинные причины, по которым Талгат Абдуллин покинул свое кресло, до сих пор неясны. Фото Максима Платонова
7. «Ак Барс Девелопмент» перешел под крыло ГЖФ
Если вспоминать о Госжилфонде, нельзя не упомянуть о крупной сделке с его участием — в прошлом году он стал единственным собственником компании «Ак Барс Девелопмент». Судя по данным ЕГРЮЛ, доля фонда в АБД возросла с 30,1% до 100%. Ранее пакет акций в 69,9% был у Минземимущества Татарстана. Исходя из суммы чистых активов, долю, которая перешла к фонду, можно оценить в 1,8 млрд рублей. Причины и точная сумма не озвучивались, но, по мнению источников, сделку закрыли «в счет долгов» и реально никто ничего не платил.
Позже в Минземимуществе Татарстана «Реальному времени» прокомментировали, что «республиканская доля в ООО «Ак Барс Девелопмент» была передана ГЖФ 22 ноября 2018 года на безвозмездной основе в качестве имущественного взноса Республики Татарстан».
8. ПСО «Казань» помирилось с «налоговиками»
Признать банкротом одну из крупнейших строительных организаций Татарстана — ПСО «Казань» — потребовала Федеральная налоговая служба. Поводом для иска стала задолженность компании почти на 2 млрд рублей. После недолгого разбирательства стороны пошли на мировую: ПСО «Казань» обязалось каждый месяц гасить 157,6 млн рублей в счет основного долга, а также 57 млн рублей по процентам. В обеспечение мирового соглашения владелец ПСО «Казань» Равиль Зиганшин лично и несколько других его фирм заложили свое имущество на сумму задолженности.
А вот другой казанский строитель, Рустем Зайнуллин, который в свое время возвел «Лазурные небеса», получил 2 года условного срока за неуплату налогов почти на 25 млн рублей. Зайнуллину повезло, учитывая, что гособвинитель просил для него 3 года колонии.
На сегодняшний день в «Яшьлеке» построено четыре дома в высокой степени готовности. Фото pestrecy-rt.ru
9. Госстройки и мошенники
В прошлом году не утихали скандалы на стройках, которые осуществляются по госпрограммам. Так, сотрудники УБЭП МВД по РТ прямо в Кабмине задержали лжеинвестора из Москвы, который обещал достроить ЖК «Яшьлек» в Куюках.
Как известно, строить «Яшьлек» по программе «Жилье для российской семьи» начинала компания «Стройком» Фаика Гараева, рассчитывая на возмещение затрат за инженерные сети. На 25,2 га рядом с Куюками должно было быть построено 68 многоквартирных 4-этажных жилых домов на 2 264 квартиры. На сегодняшний день в «Яшьлеке» построено четыре дома в высокой степени готовности. Еще четыре находятся на нулевом цикле.
К тому моменту, когда официально стало известно о сворачивании программы ЖРС, было уже понятно, что без нее достроить и сдать «Яшьлек» не удастся. В мае 2018 года появился загадочный «спаситель» — московская компания SP Development LLС, от имени которой выступал человек, называвший себя Евгением Сипаком. На деле псевдо-Сипак оказался жителем Самарской области, который был задержан по ст. 159 ч. 4 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение). Он сбежал из-под домашнего ареста и без труда проворачивал дела, предъявляя дубликат водительских прав настоящего Сипака.
Героем еще одной громкой истории стал подрядчик, строивший соципотечные дома. Под домашним арестом оказался Завдят Камалов — учредитель и директор компании «БарсЭлитСтрой+», который достраивал дом 12-4 в«Салават купере», а также дома, многие из которых предназначались для сирот. Следствие выяснило, что подрядчик не смог отчитаться за 100,9 млн рублей перед ГЖФ. На встрече следователей с потерпевшими субподрядчики заявили, что только им «барсик» задолжал 60 млн рублей.
Кадровые перестановки произошли в девелоперской империи Анатолия Ливады. Фото Олега Тихонова
10. Анатолия Ливаду сменила «железная леди»
Кадровые перестановки произошли в девелоперской империи Анатолия Ливады. Управление компанией «ФОН» конкурсный управляющий доверил Нурие Исхаковой. О новом директоре «ФОНа» известно, что она в течении 10 лет руководила компанией «ЦентрМеталл», принимала участие в основных федеральных программах, касающихся строительства доступного жилья, развития сельского хозяйства и здравоохранения, была единственной бизнес-леди на рынке металлопроката Татарстана.
Комментируя свое назначение, Нурия Исхакова рассказывала, что долгие годы была знакома и с основателем «ФОНа» Анатолием Ливадой, и с финансовым директором компании Дианой Ахметзяновой.
До Исхаковой кресло директора «ФОНа» хотела занять дольщица Ирина Князева, но ее назначение в итоге признали нелегитимным.
Строительный рынок Татарстана: рост дольщиков, ипотечников и цен
Согласно данным обзора ЕРЗ, текущий объем строительства в республике на февраль этого года превышает 2,6 млн кв. м. За прошедший год показатель вырос на 38,4%. В то же время доля ввода жилья застройщиками сократилась на 1,2%, составив 54%. На 14,4% снизилось число ипотечных кредитов по договорам долевого участия (ДДУ).
В регионе планируют возвести 285 домов. Это здания, возведение которых уже идет, и те, в отношении которых выдано разрешение на строительство. Лидером по числу новых объектов стала Казань – 141 дом, на втором месте Набережные Челны – 59 домов, на третьем – Пестречинский район – 47 домов. Там, в основном, работают казанские застройщики.
В Татарстане возводят по 53 дома, строительство которых началось в 2016 и 2017 годах, 128 домов, разрешение для которых было получено в 2018 году. В текущем году компании получили всего три разрешения на строительство. В середине февраля этот тренд прокомментировал замминистра строительства РФ Никита Стасишин.
Правительство РФ анонсировало переход на систему эскроу-счетов, когда деньги дольщиков поступают не напрямую застройщикам, а хранятся на специальных счетах, в прошлом году. Не все компании готовы к этому: в Татарстане работать по новым условиям смогут только 55 из 109 застройщиков.
В минстрое РФ сообщили, что некоторым компаниям позволят завершить возведение домов по старой схеме, если уровень их готовности уже превысил 30%, а значительная часть покупателей квартир – дольщики.
По данным ЕРЗ, в Татарстане работает 66 брендов застройщиков, которые представлены 91 компанией. Три крупнейших по объему текущего жилищного строительства – это ГК «Профит», которая строит 24 дома, «Унистрой», ведущий 23 проекта, и ГК «АК БАРС Девелопмент», возводящая 11 домов.
В этом году татарстанские застройщики планируют сдать 158 домов, годом позже – 57, в 2021-м – 35 зданий. Проектов, возведение которых должно завершиться после 2024 года, в республике всего шесть. В то же время 20,7% ввода жилья, запланированного на 2019 год, связано с переносом сроков сдачи квартир. В среднем срок переноса составляет 4,4 месяца.
Несмотря на то, что в республике порядка четырех тысяч обманутых дольщиков, люди продолжают заключать ДДУ. За восемь месяцев прошлого года их число превысило 12,1 тысячи, что на 24,8% больше, чем в 2017 году. За весь прошлый год жители заключили более 7,4 тысячи договоров уступки прав требования по ДДУ.
Он добавил, что строительный комплекс республики развивается достаточно хорошо. В то же время участников долевого строительства привлекает цена квадратного метра, которая на старте строительства ниже, чем в сданных домах, а также ипотечные программы с заниженными ставками, которые разрабатываются застройщиками совместно с банками.
В Татарстане закрепляется тренд на строительство высотных многоквартирных домов – на здания выше 25 этажей приходится 14,8% зданий. В 2015 году высотки занимали лишь 2,3% от объема строительства, однако в прошлом году показатель вырос. В России он составляет 20,6%. Сегодня самым высоким проектом является ЖК «Цезарь» в Набережных Челнах – 28 этажей.
Согласно исследованию ЕРЗ, средняя высотность домов, разрешение на строительство которых было выдано в 2019 году, составляет 3 этажа. Изменилась и площадь квартир. Если раньше в среднем она составляла 50 кв. м, то согласно разрешениям на строительство, выданным в 2019 году, показатель снизился до 39,3 кв. м.
Основным строительным материалом является монолит-кирпич, из него возводят 30,3% квадратных метров. В 2015 году на его долю приходилось лишь 16,5%. Тогда предпочитали строить из кирпича (42,9%), сегодня из этого материала возводят 22,5% кв. метров. 26,2% строящейся жилплощади – блочные дома.
В то же время, если 2015 году средняя стоимость кв. м в республике составляла 52,7 тысячи рублей, в 2017-м она упала до 50,07 тысяч, а затем только росла. В этом месяце средний показатель по республике – 59,8 тысячи рублей за кв. м.
По словам Савельева, исследование представляет некорректные данные. Так, в Казани и Елабуге стоимость квадратного метра отличается почти в два раза, поэтому усредненная цифра выглядит некорректно. Глава Гильдии риэлторов РТ заявил, что цена за квадратный метр в текущем году будет только увеличиваться.
Вместе с ростом цен увеличивается число выданных населению ипотек – за прошлый год оно поднялось на 26,4%. Тогда жители Татарстана взяли более 54 тысяч жилищных кредитов. В среднем на покупку жилья занимают 1,88 млн рублей – это на 15,6 больше уровня 2017 года и на 32,9% выше аналогичного показателя в 2016-м.