Жилищное строительство в России резко сократилось
Фото из открытых источников
Как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат), в России в первом полугодии 2020 года было сдано 365,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 28 млн кв. метров. Фактически в отчетный период введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м. Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2019 года объемы ввода в эксплуатацию жилья сократились на 11,4%.
Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) осуществлялись в Московской области, где введено 9,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. При значительных объемах жилищного строительства (без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) в первом полугодии 2020 г. наблюдалось снижение ввода жилья в Ленинградской области – на 34,9%, Московской области – на 30%, Ростовской области – на 19,1%, Новосибирской области – на 15,1%, Республике Татарстан – на 5,5%, Свердловской области – на 5,0%, Москве – на 3,8%.
Снижение темпов ввода нового жилья в России нельзя назвать неожиданным, оно в целом объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, отмечает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Наиболее очевидное объяснение замедления темпов ввода нового жилья – это перенос сроков сдачи, при этом по большей части само строительство объектов девелоперы старались не приостанавливать. Учитывая, что речь идет уже о купленных, но не полученных пока еще квартирах, можно спрогнозировать, что во втором полугодии застройщики могут столкнуться с замедлением спроса, считает эксперт.
То есть динамика продаж может заметно просесть, поскольку потенциальные покупатели серьезно потеряли в доходах и покупка нового жилья даже с помощью льготной ставки по ипотеке или с применением маткапитала будет затруднительна. Соответственно, сейчас застройщики оказались в ситуации, когда необходимо завершать действующие проекты и искать варианты их эффективной продажи. В связи с этим во втором полугодии принципиально новых крупных проектов жилищного строительства, скорее всего, анонсировано не будет.
Между тем, нельзя сказать что результаты первого полугодия являются крайне негативными для всей отрасли, например далеко не всего регионы РФ показали отрицательную динамику – она отмечается только в 60 из 85 регионов, рост продемонстрировал Санкт-Петербург – ввод жилья за 6 месяцев вырос на 21,8%, Амурская область по вводу достигла 53,8%, также рост можно отметить в Костромской, Брянской, Орловской, Томской и Ульяновской областях, а также в республике Марий Эл.
В целом основной пик замедления был пройден в апреле/мае – в эти два месяца замедление ввода жилья в годовом выражении составило 36,5 и 24,4%, соответственно, в июне, когда ограничения стали постепенно ослабляться темпы спада стали не превысили 6,4%.
Еще можно отметить, добавляет Алим Бишенов, что частное домовое строительство просело чуть заметнее чем строительство многоквартирного жилья, всего за 1 полугодие было построено 105,3 тыс. жилых домов на 14,3 млн кв м что на 17,7% ниже данных за аналогичный период в прошлом году, напомним, что квартир было сдано на 11,4% меньше, чем за первое полугодие 2019 года.
Такое замедление негативно может сказаться на выполнении национальных целей, согласно которым к 2024 объем ввода нового жилья в ежегодном соотношении должен достичь 120 млн кв. м. Учитывая такую просадку, говорит аналитик, есть все предпосылки, что в этом году объем ввода может даже не достигнуть целевых показателей по проекту «Жилье и городская среда» в 88 млн кв м. Он также напоминает, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в нашей стране составил всего 82 млн кв. м.
Вообще же падение связано с двумя основными факторами, из которых вытекают менее значимые – это переход на проектное финансирование и пандемия, поясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Из-за эскроу на рынок выходит меньше объектов, а застройщик придерживает наиболее ликвидные предложения. Пандемия ударила как по отрасли в целом, так и по платежеспособности населения, несмотря на то, что ипотечные покупки только увеличиваются.
При таком вводе домов в эксплуатацию и такой экономической ситуации серьезных «качелей» на рынке не будет – люди не смогут выкупать жилье, если темпы роста вводимой в эксплуатацию недвижимости возрастут до тех, что задокументированы нацпроектом. Поэтому прогноз здесь очень прост, говорит Алексей Кричевский, – вместе с восстановлением экономики будет расти экономическая активность населения, но уже не только кредитная, поскольку около 75% новостроек берутся в ипотеку. А вместе с доходами людей – и цены на недвижимость, которые фактически не двигаются уже третий месяц, а на вторичную и вовсе снизились за текущий год на 1,5% в среднем по стране.
Топ 20 самых активно застраивающихся городов России
Объем жилого строительства в России активно растет уже несколько лет, в 18-ом году он составил уже 75,3 миллиона квадратных метров. Это не абсолютный рекорд в истории России, но очень близко к этому. Больше всего в этой цифре радует все возрастающую долю строительства в регионах.
В лидерах, конечно, Москва и Петербург с пригородами и городами-спутниками. Две столицы вне конкурса, но отрыв Москвы от Северной столицы уже стал двухкратным. Это легко объяснить активным развитием Новой Москвы и масштабной программы ренновации старого жилья. В 2018 году в Москве и области было сдано 12,3 миллионов квадратных метров жилья. Всего в России введено в эксплуатацию 75 миллионов квадратных метров.
Санкт-Петербург (6,59 млн. кв.м) уверенно держит второе место, город растет действительно очень быстро, но наметился тренд на изменение характера застройки. Все реже анонсируют громадные микрорайоны в области и все чаще выходят в продажу небольшие проекты точечной застройки в черте города.
Топ 20 регионов выглядит интересно и даже порой неожиданно, давайте выясним какие города строят активнее.
Самый интересный регион для инвесторов в последние годы. Краснодар вместе с курортными Черноморскими городами показывает феноменальный объем строительства. Если тренд не изменится, Краснодар имеет все шансы стать центром притяжения во всем Кавказском регионе.
Другой лидер роста в регионе Сочи ощутимо сдал в последнее время, налицо проблемы с долгостроями и общим доверием к рынку. Стремительно растет Анапа, выходят интересные проекты в Новороссийске и Геленджике.
Второй эшелон регионов
Региональные мегаполисы и Уфа
Все эти регионы отлично показывают возрастающий тренд на развитие провинциальных центров. Екатеринбург, Казань, Уфа и Ростов-на-Дону конкурируют между собой за статус третьей столицы, за притяжение молодых специалистов и переселенцев с севера.
Неожиданно высоко в рейтинге оказалась Уфа, региона показал феноменальный качественный и количественный рост в последние годы. В региона активно заходят федеральные застройщики, так как рынок на подъеме. Немного сдал Екатеринбург, но причина больше в насыщении рынка, чем в экономических проблемах. Казань же показывает высочайший класс в скорости роста.
Третий эшелон регионов
Региональные милионники и Тюмень
В топ 15 идут разнонаправленные движения. Например, самый большой город в списке Новосибирск все больше теряет позиции, ранее был в топ-5. Активно строятся Тюмень и Воронеж, темпы там опережающие. В других городах все более-менее стабильно.
В ближайшие годы в топ 15 могу попасть Красноярск, Пермь, Иркутск и Ульяновск. Определенным потенциалом обладает Калининград, Оренбург, Липецк и, неожиданно, Махачкала. Население Кавказа активно растет и скоро ему понадобится новое более качественное жилье.
Строительство жилых и нежилых зданий по данным Росстат
Строительство является одним из важных факторов, которые свидетельствуют не только об оживленности экономики, но также и об уровне жизни населения. Так как приобретать жилье можно только в случае, когда индивидуальное финансовое благосостояние находится как минимум на среднем уровне, то именно по строительству и покупной способности можно ориентироваться о благополучии населения.
Поэтому, чтобы проанализировать уровень строительной деятельности, а также то количество строительных организаций, которые есть на сегодняшний день в стране, рассмотрим статистику Росстата.
Актуальные показатели
По объему работ, которые выполняются по виду деятельности «Строительство», динамика за последние 14 лет выглядит следующим образом:
Если рассматривать количество человек, которые заняты в данной отрасли, то и оно также было увеличено за этот отчетный период:
Как видно из данных показателей, за последние 12 лет наблюдается постоянный рост как финансовых средств, вкладываемых в строительство, так и количества людей, которые вовлечены в реализацию этих проектов.
Ввод в действие строений
Если рассматривать общее количество жилых зданий, которые были введены по годам, то Росстат приводит следующую статистику:
Что же касается нежилого фонда, то здесь цифры будут следующими:
Строительные организации
Так как из статистических данных становится очевидно, что количество вводимых зданий все время растет, то можно предположить и то, что количество строительных организаций и фирм, занимающихся подобной деятельностью, также увеличилось за отчетный период. И это действительно так, если рассматривать имеющуюся информацию:
Здесь также наблюдается существенный рост за небольшой промежуток времени.
Стоимость жилой площади
Если же рассматривать стоимость жилой площади, то здесь ситуация не такая обнадеживающая.
Вторичный рынок показывает меньшую стоимость, которая в среднем составляет:
Но, естественно, что стоимость сильно зависит от региона. Так, наиболее дорогостоящее жилье располагается в:
Во втором и третьем десятке наиболее дорогостоящих городов с точки зрения приобретения жилья, преобладают также города спутники Москвы, а также Новый Уренгой, Севастополь, Хабаровск, Казань, Симферополь, Сургут, Нефтеюганск.
Прогноз
По прогнозным предположениям, в России и дальше будет наблюдаться рост вводимого в эксплуатацию жилья. Так, по имеющейся статистике к 2025 году количество вводимых миллионов квадратных метров как жилого и коммерческого жилья будет составлять 163,1. Это приблизительно на 12% больше, чем на истекший 2019 год.
Именно это может, в совокупности с негативной экономической обстановкой, послужить причиной для некоторого снижения стоимости квадратного метра первичного и вторичного жилого фонда. Тем более что за последние два года стоимость жилья была искусственно увеличена от 10% до практически 30% во многих городах России с максимальной стоимостью жилья. По прогнозным данным, именно на эту позицию в ближайшие 5 лет может быть снижена стоимость квадратного метра.
Еще один существенный фактор, который влияет на стоимость квартир – это старение населения РФ. Дело в том, что глобальная численность лиц пожилого возраста как в мире, так и в России, увеличивается. А в РФ это происходит ускоренными темпами.
Поэтому из-за отсутствия большого количества молодёжи, в определенный период наступит пониженный спрос на приобретение нового жилья. Это и послужит дополнительной причиной понижения стоимости, которая, скорее всего, будет поддерживаться невысокими зарплатами и другими негативными факторами, происходящим и не только в стране, но и в глобальном пространстве.