Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?
Перед началом строительства дома необходимо выбрать и приобрести участок земли.
Основными сложностями в этом вопросе являются детали, которые касаются оформления территории под ИЖС. Перед подписанием договора купли- продажи необходимо выяснить ряд особенностей.
В статье обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у частного лица и у государства, а также на что необходимо обратить внимание при совершении сделки.
Нормативно-правовое регулирование
Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы купли и продажи земельных участков – Земельный кодекс РФ. Глава V.1 ЗК отведена вопросам предоставления участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью.
На что обратить внимание при выборе?
При выборе земельного участка под ИЖС не стоит отталкиваться лишь от цены. В первую очередь, следует обратить внимание на юридический статус земли — назначение.
Выбирая территорию под строительство, лучше отдавать предпочтение участкам, находящимся в собственности населенных пунктов, поскольку с местной властью организационные моменты решаются проще, чем с государством.
Немаловажными критериями являются:
Расположение ЗУ и качество грунта
Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.
Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.
Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.
Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.
Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.
Проверка категории ЗУ и целевого назначения
При приобретении земельного участка имеет значение категория разрешенного использования. ЗУ, покупаемые под индивидуально-жилищное строительство, определены Кадастровой службой.
Но предусмотрена возможность перевода надела из одной категории в другую. С этой целью каждый субъект РФ имеет нормативный акт, предусматривающий этот перевод.
Более распространенным является изменение назначения сельскохозяйственного угодья для ИЖС. Поскольку с/х угодья являются самыми дорогими, при их переводе необходимо доказать целесообразность и обоснованность изменения целевого разрешения. При этом часто возникает необходимость оплаты недоимки государству.
Дополнительная информация! Лучше менять с/х использование с целью организации крестьянско-фермерского хозяйства, которое предполагает улучшенные условия для возведения дома.
Проверка наличия коммуникаций
При приобретении территории под ИЖС не стоит брать надел, вокруг которого отсутствуют коммуникации. По их наличию определяется цена за ЗУ. При покупке участка без проведенных коммуникаций необходимо иметь смету стоимости и сроки дальнейших работ по их проведению.
Низкая цена за покупку ЗУ должна насторожить потенциального покупателя. Такая стоимость объясняется сложностями и непредвиденными ситуациями, связанными с системой коммуникаций.
Ревизия документации
Подобрать нужную землю потенциальный покупатель в силах самостоятельно. Но для проверки и оформления документации желательно пригласить специалиста. Прежде чем подписывать договор купли- продажи, необходимо изучить бумаги на землю.
Действующий хозяин ЗУ обязан предъявить:
Кроме указанных документов у покупателя имеется право запроса дополнительных бумаг. В их список входят: бумаги об отсутствии построек на земле, справки о дееспособности продавца, разрешение от органов опеки (если собственником является малолетний гражданин) и т.д.
Получение информации о залоге
Обременения на ЗУ не дадут возможности пользоваться участком на законных правах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, перед покупкой необходимо проверить участок на наличие залога.
Выяснить это можно заказав выписку ЕГРН онлайн, или подав заявление в МФЦ/Росреестр. После подачи запроса в течение 5 дней гражданину выдадут справку с указанием состояния земли. Проверить территорию на залог можно и на сайте Росреестра.
Подробную статью о проверке участка читайте здесь.
Как купить земельный участок под строительство дома?
Покупка территории под ИЖС подразумевает выполнение ряда действий с момента выбора надела до регистрации сделки. Чтобы каждый этап прошел беспроблемно, потенциальному покупателю необходимо иметь представление о порядке действий:
В продаже могут отказать по нескольким причинам: у покупателя нет права на выкуп территории, заявление составлено с ошибками, отсутствуют требуемые документы, на участке имеются постройки, являющиеся собственностью государства.
У государства
Покупка ЗУ у государства — процедура длительная.
Алгоритм действий:
Кроме денег за ЗУ покупатель оплачивает услуги нотариуса (по желанию), государственную пошлину (350 р.), документы на строительные работы.
У частного лица
Процедура покупки участка у частного лица осуществляется намного проще.
Порядок действий:
Основная сложность процесса — подготовка документации.
Важно! Если одной из сторон является юридическое лицо, соглашение заверяется нотариусом.
Еще больше информации о сделках с физическими лицами можно найти здесь.
Нюансы процедуры
Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.
Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.
Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:
При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.
Полезное видео
Дополнительная информация о нюансах сделок по приобретению участков под ИЖС в видео:
Заключение
Таким образом, купить участок под ИЖС можно у государства или частного лица. Прежде чем заключать договор, следует проверить территорию на наличие коммуникаций, обременений.
Хозяин в доме
Строим дом своими руками
Купил участок. Что дальше?
Не прошло и недели как чувство эйфории по поводу недавно купленного земельного участка начинает понемногу уступать место растерянному волнению души… В голове вертится, словно назойливая муха, вопрос: «Купил участок, что делать дальше?!» Спутанность. Надо фундамент копать…. Нет, надо проект делать… Ой, нет… У меня участок не ровный — сначала его необходимо спланировать…
Да уж… Люди, которые прошли через все это, с улыбкой вспоминают пережитые моменты…
Ну, да ладно. Обо всем по порядку…
Купил участок, что дальше — четкий план — всему голова
Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания — это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…
Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с «бумажной работы», с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!
Кто этим пренебрегает — тот рано или поздно попадает в ловушку «не решаемых проблем». Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…
Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.
Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью
И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:
Что делать дальше?
С чего начинается строительство дома?… Конечно, проще всего, не мудрствуя лукаво, связаться с архитектурно-строительной компанией и поручить ей постройку дома «под ключ», с оформлением всех нужных документов. Но если вы не наследник олигарха и не содержанка власть предержащего, придется многое сделать и еще больше пройти самому.
Итак, пусть не пугают вас предстоящие круги.… Нет. Не Ада, а лабиринтов официальных кабинетов. Если сделать все step by step, как говорят англичане (а по-нашему – шаг за шагом), тогда путь ваш будет выглядеть так:
Этапы строительства дома
Шаг 1. Получение Топографического плана
Топографический план будет нам нужен для получения градостроительного плана и для получения Технических Условий для инженерных сетей (для тех, кто не знает: инженерные сети — это электричество, газ, водопровод, водоотвод, и для того, чтобы их провести к участку, необходимо получить Технические Условия)
Шаг 2. Получение Ситуационного плана
Это план, на котором нанесены все виды коммуникаций, что проходят возле вашего участка, нужен будет также для получения технических условий.
Шаг 3. Получение документа под названием «Технические Условия для подключения коммуникаций»
Именно этот документ нам понадобится для получения Градостроительного Плана Земельного Участка.
На каждый ресурс (на Электроэнергию, на Воду, на Газ) отдельно нужно получать ТУ.
Шаг 4. Получение документа под названием ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка)
Это очень важный документ, по средствам его вы будите располагать свои строения на участке. Именно в нем указана инфа о том, где и что вам разрешается строить. Вот именно ради этого документа не стоит начинать строительство. Или потом пеняйте на себя, если вдруг вы построили дом на три метра ближе к забору, и он у вас попал в охранную зону. А на ГПЗУ четко обозначены границы, за которые нельзя залазить при строительстве. И не думайте, что участок Ваш: «что хочу – то ворочу». С таким успехом можно и септик свой закопать радом с соседской скважиной. На все есть нормы. По суду заставят снести дом за свой счет. Смысл ГПЗУ заключается в том, что это схема вашего ЗУ с обозначенным разрешенным местом под застройки. ГПЗУ нужен для составления СПОЗУ.
Шаг 5. Рисуем СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка)
СПОЗУ — это тот же ГПЗУ, только с нанесенной на выделенное место под застройку схемой ваших будущих построек. Можно начертить самому. Снимаем ксерокопию ГПЗУ и на ней рисуем план. СПОЗУ нужен для разрешения на стройку.
Шаг 6. Получаем документ под названием «Разрешение на строительство».
Этот документ не требует ни рубля, однако занимает по времени около полутора месяцев и вероятно небольшой перестрелки с архитекторами, не сильно рвущимися выполнять свои прямые обязанности. После всего этого ожидаете с десятку дней и вуаля! — Получаете разрешение на строительство на руки.
Шаг 7. Проводим инженерно-геологические изыскания на ЗУ
От количества грунтовых вод, содержащихся в вашей землице, зависят решения выбора канализации, а также типа фундамента и еще мн.др. На Вашем участке бурятся скважины, и берутся пробы грунта. После этого Вам представляется отчет о проведенной работе, заключение о близости, а также удаленности грунтовых вод, наличии плывунов, состоянии грунтов и т.д. Исходя из данного документа проектировщик делает вывод, какой фундамент показан данному дому и в какой части земельного участка лучше его построить.
Выглядит отчет примерно так:
Шаг 8. Получаем документ «Архитектурно-Проектировочное Задание»
Этот документ необходим для дальнейшей разработки проектной документации. Выдается бесплатно.
Шаг 9. Делаем Проект на дом
Проект необходим. Без него ни обойтись. Мне нравиться такая метафора: Проект для строителя, как карта для туриста. Турист может идти и без карты, только куда его это приведет. Я с этим полностью согласен. Можете использовать готовый проект, а можете и заказать разработку нового, а можно самому придумать. Типовой проект почти любого из нас устроит, но знайте — они бывают с крайне неудачными планировочными решениями, которые не профессионал не отличит.
Шаг 10. Непосредственно стройка
Когда начнется строительство — первое, о чем нужно позаботиться – это забор, туалет, временное электричество, и вода — без них Вы просто не начнете работы.
Подробное описание материалов для постройки Вашего дома. Плюсы и минусы различных видов кирпича, газоблоков, бруса, а также других способов возведения стен Вы найдете в этой статье: «Из чего лучше строить дом? Выбираем материал для стен»
Шаг 11. Вводим здание в эксплуатацию
Ввести дом в эксплуатацию получится только при условии:
Так выглядит это разрешение:
Шаг 12. Присваивание адреса земельному участку
Это все самые важные этапы строительства. Остальное — второстепенно!
Оставайтесь на страницах HozainVDOME.RU и мы с Вами подробнейшим образом, разберем каждый из этих шагов.
Подборка для Вас
16 Replies to “Купил участок. Что дальше?”
спасибо за интересный материал
подскажите, а по поводу ландшафтного дизайна будут материалы?
Да, Екатерина, планируется, но чуть позже.
Добрый день! У вас на сайте есть материал на тему «Как получить разрешение на строительство без проблем». Не могли бы вы подсказать автора данного материала и возможно ли с ним связаться? Заранее спасибо.
Добрый день! У вас на сайте есть материал на тему «Как получить разрешение на строительство без проблем». Не могли бы вы подсказать автора данного материала и возможно ли с ним связаться? Заранее спасибо за ответ.
Очень интересная статья.Спасибо
Здравствуйте, спасибо за содержательную статью и очень понятную. Теперь я знаю по какой дорожке двигаться.
Как же все популярно расписано:-) Спасибо большое!
Спасибо огромное за информацию. ООООчень помогли.
Сейчас пообщалась с архитектурой. Они мне сказали, что ничего этого о не надо. Для строительства, с их слов, нужно лишь заявление в МФЦ «Уведомление о начале строительства» и все. Это заявление из МФЦ в течение 7 дней приходит в архитектуру, они рассматривают, и отправляют ответ обратно в МФЦ где мне его и выдают. Все. Может в разных регионах разная процедура, но в Татарстане, а именно в Верхнеуслонском районе, все именно так.
На данный момент для меня тема очень актуальна. Согласна со всем, что нужно сделать.
И всё же есть в статье то, что меня смутило.
Шаг 5, вкратце, … рисуем СПОЗУ, а именно на плане что где будет располагаться…
То есть это тот вариант, который мы желаем, получается?
И вот спустя время мы подходим к шагу 7. Получаем заключение, в котором говорится что по исследованию грунта там где мы хотим строить не получится или очень нежелательно и теперь все нужно «перерисовывать». А ведь если я не ошибаюсь, архитекторы уже согласились на первоначальный рисуночек на плане? Или он был нужен не для протокола, а просто как памятка себе любимому?
Разве не имеет ли смысл проводить инженерно-геологические изыскания до того, как мы «начертаем» схему планировочной организации земельного участка? Может тогда и архитекторы будут более снисходительны…
С благодарностью к четко и основательно изложенному материалу. Статья — как отправная точка для реализации мечты.
Было бы интересно прочитать статью о ландшафтном дизайне. Живу в частном доме на большом участке, хочется как то грамотно и красиво заполнить пустоту двора.
Было бы интересно прочитать статью о ландшафтном дизайне. Живу в частном доме, на большом участке и хочется как то грамотно и красиво заполнить пустоту двора.