Разрешение на строительство частного дома
Некоторые собственники земельных участков полагают, что могут построить на своей земле дом без всяких документов. Но это не так. Для капитального строительства необходимо разрешение соответствующих государственных органов. Дом, построенный без соблюдения этих правил, не может быть зарегистрирован. Это ведет к таким проблемам, как невозможность подключения коммуникаций, неправомерность продажи жилья, сдачи его в аренду или дарения. Незаконно построенное здание, попросту, не существует для государства.
Что такое разрешение на строительство
Жилой дом – это отдельно-стоящее здание, которое состоит из жилых и хозяйственных помещений, предназначенных для проживания и жизнедеятельности человека.
Специальной документации требует только индивидуальное жилое строительство. Под термином ИЖС подразумеваются частные дома не выше трех этажей, предназначенные для членов одной семьи.
Документ, позволяющий проводить застройку участка, нужно брать в органах местного самоуправления. У каждого населенного пункта есть своя администрация, куда и следует обращаться с заявлением и сопутствующими документами. Органы самоуправления рассматривают документацию и в течение 10 дней принимают решение. Чаще всего ответ администрации положителен, отказ можно получить лишь в отдельных случаях:
Что нужно для получения разрешения
Чтобы наверняка получить положительный ответ, в местную администрацию следует подать такой пакет документов:
Органы самоуправления не имеют права требовать дополнительные документы или давать необоснованный отказ в выдаче разрешения.
Если застройщик не подтверждает свои права на пользование участком, администрация должна самостоятельно сделать соответствующий запрос. Предоставление проекта дома осуществляется по желанию застройщика, не могут отказать из-за отсутствия проектной документации.
Полученное разрешение действительно в течение 10-ти лет с момента выдачи. Право на застройку может передаваться при продаже участка или со вступлением в наследство. В документе должен быть прописан перечень обязательных этапов строительства, которые должны быть завершены к указанному сроку. Разрешение может выдаваться на закладку фундамента, возведение стен или на строительство готового дома. Если время вышло, а дом не достроен, разрешение можно продлить.
Процедура оформления и сам документ, подтверждающий право на застройку, абсолютно бесплатны.
Оформление участка
На начальном этапе сбора необходимой документации обязательно нужно зарегистрировать земельный участок. Для этого потребуется:
За тех, кому некогда заниматься сбором документации, все могут сделать фирмы, специализирующиеся на юридических аспектах строительства. Все оформляется за 1-2 месяца, конечно, в этом случае придется заплатить.
В каких случаях разрешение не нужно
Не все постройки нуждаются в разрешающих документах. К таким относятся:
Зато, капитальный ремонт, затрагивающий несущие стены, изменяющий размеры дома, его геометрию, подлежит оформлению в том же порядке, что и новостройка.
Если постройка является капитальной и не нарушает установленных государственных норм, можно начинать ее возведение до получения разрешающих документов. Главное, получить разрешение до окончания строительных работ и заселения. В этом случае нужно проявить осторожность. К примеру, готовые каркасные дома возводят минимум за пару недель, а решение по заявлению принимается в течение 10 дней. Намного надежнее и безопаснее иметь на руках все разрешающие документы еще перед началом строительства.
Что дальше делать с разрешением
В десятидневный срок с документом на руках необходимо прийти в местный орган градостроения. Вот здесь уже не обойтись без проекта для будущего дома – он обязателен. Папка с проектной документацией состоит из следующих разделов:
К разрешению на застройку и проекту необходимо добавить заключения пожарной и санэпидемстанций о соблюдении их требований и норм. Особенно тщательно нужно проработать эти пункты при строительстве деревянных домов, именно к ним данные службы предъявляют самые строгие требования.
Все данные о новой постройке вносятся в общую информационную базу. После чего можно приступать к строительству.
Что будет с домом, построенным без разрешения
Если застройщик не получил разрешение на возведение дома, то у него нет и утвержденного проекта. Такая постройка признается незаконной, так как проект не был проверен градостроительными органами. Дом может представлять опасность для его жителей и людей с соседних участков. Кроме того, могут быть нарушены границы земельных участков и предельные расстояния между постройками и улицей, неправильно произведен подвод коммуникаций.
Чтобы зарегистрировать самострой, необходимо обратиться в суд. Только возведенный по всем правилам и нормам дом имеет шанс на регистрацию. Как показывает практика, чаще всего суд отказывает в признании застройки законной. Это чревато постановлением о сносе здания, оплата процедуры, к тому же, возлагается на владельца участка.
Не стоит рисковать, нужно вовремя получать разрешения и утверждать проект. В противном случае можно оказаться на улице, потратив на возведение жилья огромные деньги.
Подписывайтесь на наш канал и мы расскажем о всех этапах строительства дома и как построить его быстро!
С чего начать строительство частного дома (объект ИЖС)
Краткое содержание:
Построить свой дом – задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.
Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разнообразие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.
Внимание!
Эта рекомендация исключительно для объектов индивидуального жилищного строительства (частных домов). Для коммерческой недвижимости или многоквартирных домов действуют другие правила.
Что говорит закон
Согласно ч. 3 ст. 48 ГрК РФ объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – отдельно стоящие жилые дома не более чем в три этажа для одной семьи. Для ИЖС предусмотрели упрощенный порядок застройки: застройщик вправе, но не обязан готовить проектную документацию. Для разрешения на строительство нужно только три документа.
Внимание!
Если не соблюсти правила по застройке объектов ИЖС, то дом снесут, а вас оштрафуют.
За незаконную стройку есть два вида ответственности:
За стройку без разрешения на строительство грозит ответственность по ч.1 ст. 9.5 КоАП. Максимальный штраф – 1 000 000 руб.
Незаконную постройку могут снести (ст. 222 ГК РФ). С иском о сносе вправе обратиться собственник участка или прокурор.
Подготовка к строительству дома — пошаговая инструкция
Итак, с чего начать строительство частного дома, чтобы соблюсти все нормы и правила.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) нужен, чтобы получить разрешение на строительство. Чтобы получить ГПЗУ, нужно совершить четыре действия:
Сделать это можно через МФЦ так и через портал госуслуг. Перечень документов, которые нужно приложить к заявлению, а также форму заявления надо смотреть в местных регламентах и на сайтах органов власти.
Чтобы получить разрешение на строительство, нужно совершить четыре действия.
К заявлению нужно приложить три обязательных документа:
Подробные требования к схеме устанавливают региональные нормативные документы.
Если собираетесь строить или реконструировать объект ИЖС в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, то нужно дополнительно описать внешний облик объекта (либо в виде текста или графики).
Описывать внешний облик объекта не нужно, если используете типовое архитектурное решение. Тогда надо указать в заявлении, что используете такое решение.
Внимание!
Упрощенно получить разрешение на строительство можно только на отдельный жилой дом. На таунхаусы и многоквартирные дома упрощенный порядок не распространяется. Таунхаусы строят для проживания более чем одной семьи.
Следовательно, такие дома, как и многоквартирные, не подпадают под понятие объекта ИЖС.
Откажут в разрешении, если заявитель не представил необходимые документы или их неверно составил. Помимо этого, причины отказа указывают региональные нормативные документы. Заявитель вправе обжаловать отказ в суде.
Чтобы построить объект ИЖС, изготавливать проектную документацию дома не обязательно. В отличие от других объектов разрешение на строительство жилого дома выдадут без проектной документации.
Собственник вправе по своей инициативе изготовить проект дома. Для этого нужно обратиться в проектную организацию. Проект дома содержит информацию о строительных конструкциях, материалах, коммуникациях, дизайне.
Проектная документация имеет свои плюсы и минусы. Минус проекта единственный – за него придется заплатить. Цена за типовой проект составляет от 30 000 руб., за индивидуальный – от 300 000 руб.
Плюсов гораздо больше. Проект дома позволит рассчитать затраты, предъявить претензии подрядной организации, рассчитать прочность дома и т. д. Кроме того, если есть проектная документация, собственнику будет проще поставить дом на кадастровый учет. После окончания стройки не нужно будет готовить отдельный документ – декларацию.
Когда строите дом, надо следить, чтобы: разрешение на строительство не истекло – его выдают на 10 лет.
Если не успели построить дом за 10 лет, то разрешение придется продлевать. Для этого нужно подать заявление за 60 дней до того, как истечет срок разрешения. Откажут в одном случае – за 10 лет не начали строительство.
Если продадите участок, то разрешение на строительство и срок его действия сохранятся для нового собственника. Когда определяют количество этажей, то считают все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.
Внимание!
Нельзя построить как объект ИЖС, например, трехэтажный дом с мансардой и подземным гаражом. Надзорные органы посчитают, что это пятиэтажный дом.
После того как дом построили, нужно оформить собственность. Как это сделать, читайте в моей следующей публикации.
Как получить разрешение на строительство дома
Чтобы потом не ходить по судам
Разрешения на строительство домов больше не выдают
Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.
В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.
Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.
Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.
Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.
Как правильно
По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.
Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.
Выписка из реестра
По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.
Категория земель указана в свидетельстве о регистрации права 
Еще категорию земель можно узнать в выписке из ЕГРН
Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.
В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.
Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.
Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.
Инженерно-геологические изыскания
Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.
Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.
Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.
стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде
За два года брат поставил стены и кровлю
Адрес и кадастровая выписка
Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.
Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.
Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.
Если у будущего дома нет адреса, его присвоит администрация 
Кадастровая выписка похожа на выписку из ЕГРН, но это разные документы. Не перепутайте
Проект и ситуационный план
Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.
Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.
Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:
Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.
Получить разрешение
В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.
Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.
Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.
На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.
По закону стройку можно начинать, только если на руках есть разрешение на строительство
В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:
На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.
Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.