Грамотно организованное строительство деревянного дома – с чего начать
Первое, чем изначально человек интересуется, когда посмотрел проект своего будущего деревянного дома, так это стоимость строительства в целом. Считается, что сделать строительство дешевле, можно таким путем: отказаться от дорогостоящих строительных и отделочных материалов, удобств или уменьшить площадь. Однако это на самом деле не совсем так.
Помните поговорку «жадный человек платит дважды», так она по отношению к рынку загородного строительства является справедливой. На деле экономия в основном зависит от таких нюансов – несколько будущий владелец дома сможет умело выступить в роли застройщика на личной строительной площадке, а также от финансового менеджера, который будет отвечать за расход денежный средств. Если вы решили сэкономить на строительстве деревянного дома, то для начала необходимо себя ощутить в роли инвестора рынка недвижимости, то есть, человеком, который меняет инфраструктуру территории и архитектурный облик, создает места для рабочих и вкладывает деньги.
«Лакомые» свободные участки под жилищное индивидуальное строительство в загородных престижных районах мегаполисов очень ценятся. Однако при поиске места в коттеджных поселках, зачастую ценообразование вопросов не вызывает, а вот цена пустых участков иногда даже искушенного покупателя вводят в заблуждение. Очень важно при рассмотрении участка, верно, оценить распределение расходов: во сколько обойдется сам участок и строительство деревянного дома на нем. Часто покупая дешевую землю, мы затем сталкиваемся с дополнительными расходами при возведении здания и его будущей эксплуатацией.
Со второй стороны, не стоит перебарщивать и искать «на ровном месте подводные камни» в каждом хорошем предложении – в итоге можно остаться не с чем. Найти середину можно, если знать основные факторы образования цены, которые касаются непосредственно определения характеристик будущих инженерных систем вашего деревянного дома.
Риэлторы компаний не рекомендуют вдаваться в сильную экономию при покупке земельного участка, так как цена строительства деревянного дома и его коммуникаций составляет в среднем 150 тыс. долларов, разница в стоимости не будет такой уже и существенной, зато преимущества на лицо: благоустроенный, экологичный и удобный участок окупится очень быстро. Однако перед тем как начать прицениваться к участку, основное, что необходимо помнить – это то, что на земельном рынке в основном «не работает» ценовая статистика. На стоимость земли влияет огромное количество разных факторов – начиная от близости водоемов и заканчивая высотами на участке. Вам нужно будет смириться с тем, что в одном районе цены на участки могут быть разные и отличаться в несколько раз. Вот из-за чего лучше всего руководствоваться не вырезками из газет и сравнительным анализом цен, которые вы вычитали в рекламе, а «сто пудовыми» принципами риэлторов:
ü Не принимать быстрых решений;
ü Полученную информацию тщательно проверять по несколько раз;
ü На слово никому не доверять;
ü Четко идти к своим целям.
Выбираем размер земельного участка
Профессионалы по совершению сделок с загородной недвижимостью, рекомендуют подбирать участок, только исходя из площади деревянного дома, который вы мечтаете на нем возвести. Приблизительная пропорция, которую стоит при этом соблюсти – 1:10, другими словами, для деревянного строения в 200 м.кв. нужно будет купить 20 соток земли.
Вас никто не призывает соблюдать эти пропорции, однако не нарушайте ее фатально, поскольку резко упадет ликвидность вашей недвижимости. Да, сейчас вы хотите превратить в родовое гнездо свой загородный деревянный дом, однако кто может вам гарантировать то, что предположим через 15 лет, вы не станете искать клиента, чтобы переехать в более грандиозное поместье. Если на этапе подбора земельного участка уже вы не можете выбрать в пользу дома мечты и понравившейся землей, то не переживайте и смело выбирайте последний вариант. А деревянный дом можно будет «подогнать».
Для чего необходим проект?
Любой деревянный дом должен возводиться по изначально подготовленному проекту, который собой представляет документ контроля за строительным и архитектурным качеством, расходом отделочных и конструктивных материалов. Если вы решите построить все на глазок, то тогда как вы будет контролировать расход средств и материалов. В этом случае последствия возникают самые разнообразные – от наиболее серьезных, когда например фундамент нагрузок не выдерживает, до анекдотичных, когда забыли установить лестницу на 2 этаж или сделать вход в деревянный дом. Практика доказывает, что неудержимое желание сэкономить всегда оборачивается последствиями, а именно дополнительными расходами на перестройку здания и высокими затратами на строительство деревянного здания. Следствие строительства здания без проекта, это:
Ø Низкое строительное и архитектурное качество;
Ø Невозможность легально вести строительство;
Ø Не ликвидность готового строения;
Ø Невозможность оформить здание в собственность.
Копия проекта вам уже понадобится при подаче заявления на то, чтобы вам разрешили строительство. Проектная документация в себя включает 2 главные части: инженерную и архитектурно-строительную. В большинстве случаев инженерная документация располагает тремя разделами:
2. Отопление и вентиляция;
3. Канализация и водопровод.
Строительно-архитектурная часть должна в себя включать параметры материалов, подробные чертежи с размерами и фасады. Также проект должен иметь копию лицензии на осуществление такого рода деятельности, которая выдается автору. Однозначно необходимы будут гарантии специалиста на соответствие проектной документации существующим на сегодняшний день правилам и нормам.
Проекты, какие они существуют?
Не существует общепринятой проектной классификации. Наиболее первыми считались на рынке советские типовые проекты индивидуальных поселковых строений, разрабатывающиеся в соответствии с СНиПами. По различию объемно-планировочный решений и удобствам их сравнивали с типовыми квартирами, которые строились в СССР.
На сегодняшний день под типовыми проектами в основном подразумеваются те, которые предлагают небольшие фирмы, специализирующиеся на частном строительстве. Наиболее значительный недостаток таких проектов – это наличие именно тех документов, которые нужны для получения разрешения на возведение деревянного дома.
Эскизный – это следующий вид проекта. Приобретая его, клиент оплачивает лишь «картинку», то есть, за внешний вид строения, а отдельно ему придется оплачивать за технологические расчеты. В основном получается, что спроектировать «по картинке» себе дом, только исходя из каких-то общепринятых типоразмеров конструкций и строительных материалов, в принципе можно, но за большие деньги.
Индивидуальный – третий тип проекта, заказ которого делают обычно под запрос определенного клиента в архитектурной студии. Авторский индивидуальный проект, который собой представляет «выставочный образец», не станем рассматривать вообще, поскольку к экономии финансов владельца дома, он отношения не имеет.
Самый популярный тип проекта, называющийся «готовым», в себе несет апробированные жизнью строительно-архитектурные решения и по цене весьма доступен. Деревянные особняки по готовым проектам ликвидны для рынка, а также удобны и надежны для частного инвестора. Сами проекты намного дешевле и практически отсутствуют «экспериментальные» решения, так как основываются они на опыте многих специалистов. Покупка готовой проектной документации позволяет экономить как деньги, так и время, так как вы приобретаете полностью готовый набор чертежей, согласно которым можно начинать строительство.
Вспоминая опять об индивидуальных проектах, стоит сказать, что если рассмотреть ситуацию со второй стороны, то готовый проект имеет многочисленные преимущества перед индивидуальным. Проблемы, которые возникают при возведении деревянного дома, естественным образом оттачивают проект, убирая от него все неоправданное и ненужное, при этом оставляется только реально нужные для комфорта в доме детали.
Цена готового проекта обычно в архитектурных бюро составляет порядка полторы тысячи долларов, все зависит от площади. За комплект строительно-архитектурных чертежей средняя ставка по индивидуальному проекту, которая включает инженерную внутреннюю систему всего здания, колеблется от 15 до 300 долларов за кв.м. общей площади, все зависит от статуса архитектурной конторы. Средняя стоимость за 1кв.м. составляет от 50 до 200 долларов, при этом цены каждый раз повышаются. Таким образом, минимум за квадратный метр придется отдать 15 долларов. Соответственно цена комплекта чертежей для строения из дерева в 300 кв.м. обойдется в 4500 – 8500 долларов. А вот мало это или много – решайте сами.
По сравнению со строительством кирпичного здания идентичной площади, цена упадет на 4%, словом, плата за уникальность не такая и высокая. Если проект будет действительно уникальным. Иногда, индивидуальный проект напоминает модификацию уже существовавшего раньше. Чтобы впросак не попасть, перед заказом такого типа проекта, нужно купить все специализированные каталоги, а затем их внимательно изучить. И поверьте, это время вы зря не потратите, поскольку есть шанс того, что когда вы будете просматривать каталог, вам попадется на глаза уже готовый проект, целиком и полностью соответствующий вашим запросам и требованиям. А жажду оригинальности вы всегда сможете утолить за счет отделки фасада и перепланировки.
Каким образом можно уменьшить бюджет строительства, при этом используя готовый проект?
Предположим, что вы выделили определенную сумму на строительство деревянной конструкции. При этом у вас обязательно возникнет вопрос, а как можно сэкономить еще и не влезть в долги?
Задумайтесь лучшего всего о расходах не только на строительство дома, но и последующей его эксплуатации еще на этапе подбора проекта. Но особенно здесь полезными могут оказаться такими соображения:
Ø Цену жилищной площади можно снизить, если спроектировать деревянный дом с небольшим количеством коридоров и холлов.
Ø Учет в проекте строительных местных правил, норм и пожеланий клиента до начала возведения здания, избавит вас от дополнительных расходов и изменений «на ходу».
Ø Дешевле строить «крепость» на плоском участке, а не с перепадом высоты.
Ø Применение стандартных конструкций и материалов намного снижает расходы на общем строительстве.
Ø Экономит расходы на вентиляцию и отопление надлежащая изоляция.
Ø Применение готовых конструкций, устанавливающихся быстро на месте, также экономит время на строительной площадке и снижает расходы рабочей силы.
Ø Чем короче и элементарней инженерные коммуникации здания, тем дешевле станет его оснащение и соответственно надежнее будет он в эксплуатации.
Ø Одноэтажные или двухэтажные здания с цокольным этажом, подвалом или мансардой собой представляют сложные инженерные конструкции, однако при одинаковой полезной площади, они являются куда экономичней по строительным затратам, материалоемкости, площади застройки земельного участка и нуждаются в меньшем количестве труб и печей. Кроме этого, как правило, мансардные, 3-х и 2-хэтажные деревянные строения, внешне более выразительны и интересны.
Чем конфигурация дома сложнее, тем выше эксплуатационные расходы и строительные. При сильно ломаном очертании кровли, лоджиях, выступах и изрезанном плане увеличиваются теплопотери, площадь всех наружных стен, поэтому чаще деревянному дому нужен будет ремонт. Наиболее экономичным станет деревянный дом, замкнутый в квадрат без балконов, лоджий и мансард.
Какие обязанности и права имеют подрядчик и клиент?
Основной документ, который фиксирует ваши обязанности и права, это договор стройподряда. Однако не стоит требовать от подрядчика выполнения обязанностей, не прописанных в нем. Обычно распределение ролей определяется разделом «Обязанности и права сторон». Неотъемлемое и основное право клиента – это контролировать ход исполнения подписанного договора. Если клиент обнаруживает недоделки или некачественно выполненную работу, то он должен обо всех нарушениях сообщить подрядчику, а затем потребовать от него исправления ошибок, при этом надлежащим образом оформив все претензии. Заказчик при этом не может вмешиваться в хозяйственно-оперативную деятельность подрядчика.
Заказчик обязан соблюдать следующие пункты:
1. Подрядчику предоставляется нужная техническая документация, включающая в себя проект на дом и разрешение на его строительство;
2. Предоставление участка для возведения здания. В договоре необходимо указать его площадь и состояние;
3. Оказание дополнительных услуг подрядчику, которые в случае необходимости нужно прописать в договоре. Например, клиент на себя берет обязательства своевременно осуществить подводку воды, электроэнергии и так далее. Но дело подрядчика оплатить во время строительства за все коммунальные услуги, что должно быть указано в сметной стоимости;
4. Договором определяется и расчет за произведенные подрядчиком работы в соответствии со сметой и сроки. Однако это не значит, что график работ сам по себе дает права рассчитываться на промежуточных этапах, а не по завершению строительства, правда, если это не было указано в договоре.
5. Страхование строительных отделочных рисков.
Время расчета с подрядчиком
Наверное, не найдется такой строительной фирмы, которая бы не попросила дать предоплату на покупку стройматериалов, транспортные расходы и покрытия накладных. Обычно аванс выдается в размере не более 30% от цены «коробки», но некоторые компании пытаются получить сразу все 60%, при этом аргументируя это срочностью покупки одновременно всех стройматериалов. Однако вы не должны поддаваться на подобные провокации.
К вашему подписанному договору подряда должен быть прикреплен календарный график финансирования и производства монтажно-строительных работ. Данные документы еще до их подписания согласовываются обеими сторонами. С помощью их вы можете контролировать не только проведение всех работ, но и производить выплаты лишь за сделанное. После того, как каждый этап строительства будет завершен, вы должны принять работу, затем подписать акт приема этого этапа и только потом вы должны внести следующую сумму. Рассчитываясь за строительные материалы или работы, всегда берите квитанции об оплате, где прописывается сумма, дата и основание платежа. Если все же потребуется авансовый платеж, тогда обязательно возьмите с получателя расписку.
Изначально договоритесь с датой приема – сдачи работ, а отправляясь на свой объект, необходимо посвятить осмотру строящегося деревянному дому столько времени, чтобы его хватило для тщательной проверки всех работ. Не забывайте, что когда вы подпишите акт сдачи-приемки, вы уже не сможете предъявлять претензий строителям. Осматривайте свой деревянный дом достаточно хорошо, ищите недостатки и не торопитесь называть строение готовым. У вас в руках остается очень сильный аргумент – последняя сумма выплаты, которую вы должны отдать после того, как подпишите акт приема. После того как вы убедитесь в отсутствии недостаток и не будете иметь никаких претензий, можно подписывать акт и окончательно рассчитываться.
Бюджет строительства, из чего он складывается
Приведем несколько оценочных данных по самым основным работам, которые связаны со строительством деревянного дома. Но имейте в виду, что по ним можно только ориентироваться. Если вы хотите задействовать их в реальных расчетах, то обязательно проведите «независимое расследование», поскольку такая информация с каждым днем устаревает и меняется в зависимости от района проживания. Однако при правильном оценивании предстоящих расходов, можно рационально проанализировать смету.
Первые статьи расходов в смете принадлежат бурению скважин для того, чтобы определить уровень грунтовых вод и свойств грунта, также сюда входит топосъемка, цена, которой зависит от характеристик земельного участка. Если он ровный или без ярко выраженного рельефа с минимальным количеством деревьев на нем, тогда можете рассчитывать, что цена топосъемки составит около 10 долларов за сотку в 200 масштабе. И наоборот, если участок со значительным перепадом высот или многочисленными зелеными насаждениями, то нужно будет делать подеревную съемку, цена которой в таком же самом масштабе уже поднимется в несколько раз.
Далее последуют расходы по подготовке строительной площадки. Сюда входят следующие пункты:
· Обеспечение участка электроэнергией и водой;
· Вывоз мусора и земли;
· После завершения стройки – подъезд к гаражу и тротуар, калитка и ворота, стационарный забор и газоны, терраса и ступеньки перед деревянным домом, рассадка деревьев и кустов.
Следующая статья расходов – это инженерные сети: водопровод, канализация, газ и электричество. Здесь приводить среднюю стоимость абсурдно, поскольку все зависит от определенных потребностей и условий застройщика. Некоторые хозяева земельный участков предпочитают потратиться на собственную электрическую подстанцию за 30 тыс. долларов, зато другие мечтают хотя бы установить септик за 1500 долларов. Также в отдельных случаях необходимо будет предусмотреть дополнительные расходы на замену грунта, дренажные работы и так далее.
К сожалению, необходимая, но не часто учитываемая нашими согражданами статья расходов – это страхование строящегося деревянного дома. Но если вы решили строить дом и облагораживать территорию вокруг него за счет получения кредита, то без страховки объекта вам не обойтись в любом случае.
Цена возведения самого деревянного строения напрямую зависит от выбранного вами пути. Однако для первоначальной прикидки ориентиры привести можно. Среди застройщиков по популярности лидируют кирпичные здания, однако практически наравне с ними идут коттеджи из газобетона. Если учитывать, что ни один строительный материал не используется сегодня в «чистом виде», то эту группу можно поместить в одну ценовую категорию – за кв.м. около 600 долларов. В общую стоимость входят такие работы:
2. Устройство крыши;
3. Возведение «коробки» с перекрытиями;
4. Закладка фундамента;
5. Экскавация грунта.
Далее в рейтинге цен стоят металлические и деревянные дома с применением разнообразных видов облицовки и наполнителей, в основном из кирпича (400 долларов). Такие строения достаточно легки, быстро строятся и не нуждаются в массивных фундаментах, благодаря чему снижается цена самого строительства. Эта технология позволяет минимизировать стоимость работ по личному проектированию зданий.
В ценовом рейтинге отдельное место занимают дома из дерева (оцилиндрованное и простое бревно, клееный и профилированный брус). Оцилиндрованное бревно и шлифованное вручную – 400 долларов лишь за сруб, причем в каждой категории найдутся примеры, предположим самый престижный изготовитель, цены которого выбираются из средней ниши. Профессионалы рекомендуют резервировать сумму в пределах 10% от цены строительства, но ее уменьшают при выполнении строительных плановых работ или обращаются к ней, когда наступают непредвиденные сюрпризы.
И последний важный момент – чтобы ваши расходы на технологии и материалы были вполне обоснованными, необходимо воспользоваться услугой оценщика, оценивающий ликвидность строений исходя из его характеристик. Такое же соображение можно отнести и к выбору разных отделочных материалов, цена которых превышает саму стоимость строительства дома.
Если вы являетесь застройщиком, то единственное, за что вы должны переживать – это увеличение своих вложенных инвестиций. Поэтому основной вопрос здесь заключается в том, как бы сократить расходы? За сколько можно реализовать деревянный дом, если на его постройку я потратил столько-то? Естественно, никто не говорит продавать вашу «крепость», однако, в конце концов, его качество все равно можно выразить предельно кратко и точно – сумма, за которую при желании можно продать строение. Слово – качество, произносимое почти каждой строительной компанией, приобретает конкретный смысл. Устаревшее здание, которое через пару лет начнет разваливаться, ни постороннему покупателю, ни вам не нужен.
И последнее – стоит всегда стремиться увеличить ликвидность своих капиталов, хотя бы методом развития местности. Здесь речь идет не только об окружающей территории, но и о ландшафте вашего участка. Задумайтесь над тем, как по максимуму применить то, чем вы располагаете и каким образом расширить круг возможностей. Продвигайте «наполеоновские» планы, создавайте положительные перспективы, обсуждайте планы улучшения прилегающей территории, знакомьтесь с соседями, создавайте общие инженерные сети, теплообеспечение, автономные энергосистемы и так далее. Пусть реализуются они не все или все, но не быстро. Просто учитесь быть полноценным Хозяином – во всех смыслах данного слова.
Вы нас очень поддержите и поможете развиваться дальше если поставите «Лайк» и ПОДПИШИТЕСЬ на наш канал 