Коммунальные платежи в новостройке
Порядок осуществления оплаты коммунальных услуг
В соответствии с нормативами ст. №155, 156 Жилищного Кодекса РФ квартплата должна начисляться до 10 числа.
Итоговая сумма платы за ЖКУ отмечена в платежном документе, который каждый месяц отправляется владельцу жилья. Параллельно с получением платежки вписываются значения учетных приборов.
При условии, если до 10-го числа не будет перечислена оплата, это значит, что оплату необходимо произвести на протяжении следующего периода.
Законодательная регламентация
По закону, для всех видов недвижимых объектов жилого типа предусмотрены универсальные правила:
| В нормативах ст. №156, 157 ЖК РФ | зафиксированы полномочия управляющих организаций, а также общий порядок урегулирования коммунальных тарифов |
| В ст. №153 Российского ЖК | перечислены все разновидности коммунальных услуг |
| В положениях ст. №155 ЖК РФ | описано обязательство по перечислению ежемесячных коммунальных платежей не позже 10-го числа |
Какие услуги входят?
Жильцы обязуются оплачивать за такие ЖКУ :
Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?
В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.
Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.
И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.
Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:
Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:
| Передача помещения гражданину-дольщику | вне зависимости от фактического состояния постройки |
| Получение разрешительной документации | на ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию |
| Передача квартиры лицу | по факту ввода здания в эксплуатацию |
Официальное окончание строительства
Такое событие предполагает:
| Передачу управляющей организации | общего имущества МКД |
| Оформление документации | посредством которой происходит присвоение права собственности |
Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.
Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.
Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.
Акт приема-передачи
В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.
В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.
Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.
Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между девелопером и вкладчиком, что считается правомерным действием.
Тогда как насильно заставить владельцев перечислять оплату за ЖКУ до момента передачи жилья – не правомерно.
Если девелопер ставит условие погасить долг, появившийся за время до оформления акта приема-передачи, необходимо обратиться к правоведу с целью урегулирования такого момента.
Передача права собственности по сделке
Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.
По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.
С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.
При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.
Образец составления претензии застройщику
При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.
В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.
Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.
В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:
Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.
Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.
Формирование долга: наступающая ответственность
Неплательщика коммунальных услуг коммунальные службы могут найти по сведениям, указанным в соглашении — телефон, место прописки, место работы.
При условии, если такой информации недостаточно, а задолженность продолжает увеличиваться, дело может быть передано в суд.
Меры воздействия
Примечательно, что штраф за просрочку оплаты ЖКУ начисляются начиная с 31-го дня неуплаты.
Тогда как приостановление подачи водоснабжения, света допустима с 4-го месяца неуплаты.
В предварительном порядке коммунальные службы должны известить неплательщика. В действительности такое действие реализуется исключительно в случае формирования большого долга, если не существует прочих способов воздействия на правонарушителя.
Постановление о выдворении может утверждаться в порядке судопроизводства. Помещение изымается с целью погашения задолженности исключительно при условии, что ответчик располагает иной жилплощадью.
Как разделить коммунальные платежи между собственниками через суд в статье: как разделить лицевой счет по коммунальным платежам.
В противной ситуации приставы суда вправе конфисковать для последующей продажи дорогостоящее имущество собственника квартиры — банковские счета, электронику, бытовые приборы и прочее.
Видео: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке:
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
С какого момента у покупателя квартиры по дду возникает обязанность по оплате коммунальных платежей в условиях банкротства застройщика?
Управляющая компания заключила договор с Застройщиком-банкротом Договор управления МКД.
Все дольщики подали заявление в Арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. Конкурсный управляющий провел собрание кредиторов.
Определением Арбитражного суда было вынесено решение о передаче квартир в собственность.
Застройщик ссылается на то, что таким образом он передал дольщикам квартиры и с момента даты вступления в законную силу Определения суда до момента регистрации в Росреестре права собственности оплачивать коммунальные услуги отказывается.
А некоторые дольщики, в свою очередь, не торопятся вступать в собственность, чтобы не платить за коммунальные услуги.
Кто должен платить за коммунальные услуги за это время, Застройщик или дольщик?
А некоторые дольщики, в свою очередь, не торопятся вступать в собственность, чтобы не платить за коммунальные услуги.
Алла, добрый день! Обязанность оплаты коммунальных услуг возникает в данном случае не с момента регистрации права, а с момента передачи квартиры от застройщика о чем прямо указано в ст. 153 Жилищного кодекса РФ
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
поэтому те, кто от регистрации прав уклоняются чтобы не платить коммуналку ничего не выигрывают кроме набегающих на задолженность пеней. Учитывая, что в данном случае передача квартир осуществляется на основании судебного акта, обязанность по уплате коммунальных платежей может быть возложена на собственников с даты вступления в силу определения суда которым соответствующему лицу передается квартира
Кто должен платить за коммунальные услуги за это время, Застройщик или дольщик?
Должен платить дольщик, т.к. его право возникло с момента вступления в законную силу решения суда
26. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
ГК РФ Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений может быть осуществлено, в частности, лишь в случае, если застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений (п. 2 ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве).
В свою очередь, на основании определения арбитражного суда указанный жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданных жилого помещения (ч. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве).
Согласно ст. 406 ГК РФ отступное прекращает первоначальное обязательство не после совершения сделки, а после его исполнения. В рассматриваемом случае, денежное требование погашается не после вынесения определения арбитражного суда, а после его исполнения (передачи жилых помещений).
В свою очередь, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (ч. 5 ст. 153 ЖК РФ), лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (ч. 6 ст. 153 ЖК РФ).
Таким образом, для того, чтобы у дольщика возникла обязанность оплачивать коммунальные услуги, необходимо, чтобы жилое помещение было ему фактически передано (т.е. необходимо, чтобы определение арбитражного суда было исполнено, сам по себе факт вынесения арбитражным судом определения не влечет обязанности дольщика оплачивать коммунальные услуги).
С какого момента владелец квартиры в новостройке оплачивает расходы по ЖКХ?
Как правило, оформление собственности занимает у правообладателей строящегося жилья, от 1 месяца до года. Случается, что жильцам предоставляется право заселиться в квартиры раньше получения документа о собственности, и возникает вопрос, кто должен нести расходы за услуги ЖКХ? С какового момента жильцы должны оплачивать ЖКХ в новостройке?
Жилищный кодекс Российской Федерации до 18 июня 2011 года (Дата вступления в силу 123-ФЗ) возлагал исключительно на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности.
При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент регистрации права собственности (ст. 219 Гражданского кодекса РФ) зависит от гражданина, если он сам занимается оформлением права собственности, либо от Застройщика, которому данное право было передано по договору. Зачастую Застройщик не может «открыть адрес» для оформления права собственности из-за возникающих разногласий, как правило, с органами власти, при подписании Акта реализации инвестиционного контракта.
Право собственности подразумевает, так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации») гласит, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Законодатель аналогично разрешает вопрос в случае приобретения помещения в домах-новостройках по иным основаниям (договор соинвестирования, договор купли-продажи и т.д.).
Именно с этого момента приобретатель вправе обратится за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще право распоряжения им. В случае отсутствия Акта реализации инвестиционного контракта право собственности подтверждается приобретателем в судебном порядке.
Важно! Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами, в т.ч. приобретателями помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение закреплено в п. 11 ст. 155 ЖК РФ и решениях судебных органов: Определение верховного Суда РФ от 24.04.2007 года №78-В06-64, постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007г. №Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).
В ряде случаев управление Роспотребнадзора привлекала к ответственности управляющие компании, которые заключали договора управления многоквартирным домом, подразумевавшие внесение платы, с приобретателями еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, считая, что нарушаются права приобретателей и Закон РФ «О защите прав потребителей».
Арбитражный суд в данной ситуации принимает сторону управляющих организаций и отмечает, что в случае, когда квартира передана Застройщиком приобретателю (инвестору) по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 года №Ф09-2002/08-С1).
Однако данная юридическая конструкция будет работать только в том случае, когда после подписания Акта приема-передачи помещения между продавцом и приобретателем, приобретатель имеет возможность зайти в приобретенное помещение и полноценно им пользоваться. Если такой возможности у него не будет, либо из-за отсутствия каких-либо существенных коммунальных услуг он не сможет им полноценно пользоваться, схема заключения договора управления при подписании Акта приема-передачи между продавцом и приобретателем работать не будет, а наши претензии к приобретателю по оплате жилищно-коммунальных услуг могут быть оспорены.
18 июня 2011 года вступили в силу изменения в статью 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, четко определившие, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Тем самым законодателем положен конец спорам и каким-либо неоднозначным толкованиям вопроса внесения платы за жилое помещение в домах-новостройках.