До какого момента застройщик может продавать квартиры по ДДУ
По договору долевого участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства дольщиков (граждан и организаций) для целей финансирования строительства жилья. Поэтому действие ДДУ ограничено во времени. Заключать его можно до тех пор, пока строительство дома не окончено.
До какой даты можно заключить
Возможность заключения ДДУ на этапе строительства многоквартирного дома не вызывает сомнений. Однако, когда строительство завершается, перспектива заключения договора становится более спорной. На данный момент нет единого ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.
Завершение строительства дома по 214-ФЗ включает в себя два ключевых момента:
После ввода в эксплуатацию
На этом этапе органы строительного надзора и приемочная комиссия проверяют соответствие построенного дома проектной документации и обязательным требованиям, применимым при строительстве объектов подобного типа. Результатом является разрешение на ввод в эксплуатацию, выдаваемое региональным органом строительного надзора.
До этого момента договор долевого участия заключать можно. Однако закон не содержит однозначного ответа на вопрос о том, можно ли заключить ДДУ после того, как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Прямого запрета на это закон не содержит, в связи с чем некоторые застройщики заключают подобные соглашения. Однако существует риск, что Росреестр откажет в регистрации ДДУ, ссылаясь на тот факт, что строительство дома уже завершено.
Но, даже если суд встанет на сторону застройщика в споре с Росреестром и зарегистрирует договор, судебное разбирательство займет некоторое время. К концу рассмотрения спора смысл заключать ДДУ может отпасть, поскольку квартира уже будет готова для передачи дольщику.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Заключение договора долевого участия на этом этапе представляет собой риск, прежде всего, для дольщика. Оплата застройщику в соответствии с законом возможна только после его регистрации в органах Росреестра. Если регистрация не состоится, дольщик не потеряет деньги. Но при этом он может потерять время, за которое цена на квартиру вырастет.
В любом случае необходимо воздерживаться от оплаты каких-либо сумм по договору долевого участия до его регистрации.
Эти договоры не связаны с долевым участием, и их заключение подчиняется другим правилам, установленным гражданским законодательством. Подробнее об их заключении читайте в отдельном материале нашего сайта.
После передачи квартиры по акту дольщику
Акт подписывается в соответствии с уже заключенным договором долевого участия. Передача квартиры дольщику происходит уже после того, как дом был введен в эксплуатацию. На этом этапе дольщик осматривает построенный объект, высказывает замечания к строительству, а застройщик устраняет их. После того, как все разногласия по поводу качества объекта устранены (или сразу же, если они не возникали) дольщик и застройщик подписывают акт приема-передачи.
Акт между застройщиком и дольщиком завершает выполнение обязательств застройщика по ДДУ. Поэтому любая уступка прав по заключенному ДДУ и замена стороны в нем возможны только до подписания акта приема-передачи. После этой даты права требования, которые можно было бы уступить, прекращают существовать, поскольку дольщик уже получил квартиру от застройщика (подробнее об этом здесь).
С какой даты можно заключить
В отличие от конечного момента существования договора долевого участия, начальный момент для его заключения определен в законе более четко. В соответствии со ст. 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств по ДДУ возникает у застройщика только после выполнения ряда условий:
Заключение ДДУ и сопутствующая проверка застройщика и объекта строительства имеют много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Договор долевого строительства: как обойти подводные камни
Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ). В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора. Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.
Предмет ДДУ
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).
Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств. Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику. Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.
Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен
Кто может заключить договор долевого участия
Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.
Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.
Дольщиками, как правило, являются физические лица. Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:
Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.
Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.
При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).
Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности. Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.
ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.
Существенные условия договора долевого строительства
Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.
Номер квартиры в ДДУ
При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.
Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа
Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.
Оформление договора долевого участия
Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.
Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.
Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.
Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.
214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.
После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.
Когда можно заключить ДДУ
ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан. Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.
Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию. Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:
Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом. Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.
ДДУ подписан: что дальше
Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.
Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.
В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
С какого момента договор долевого участия вступает в силу?
Есть следующие варианты: 1) Договор вступает в силу с даты заключения договора 2) С даты указанной в условиях договора.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
С момента заключения. У Вас есть разногласия?
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор долевого участия.
Надо читать договор. В данном случае речь идет не о законе, а о договоренности сторон.
Прежде всего понять есть ли уже завершенные объекты у застройщика, возможно пообщаться с владельцами. Узнать есть ли постановление о выделении земельного участка, какого именно и под какие цели, узнать есть ли разрешение на строительство и на каком оно этапе, взять предлагаемый к заключению договор и и документами очно обратиться к адвокату.
Договор долевого участия.
Да, а в чем же сам вопрос?
Судебным решением по моему иску был признан недействительным односторонний акт приёма-передачи квартиры застройщиком в связи с тем, что застройщик допустил нарушение проектной документации, нарушение строительных норм и некачественную черновую отделку. В частности, не установлено ограждение безопасности на лоджии, внешняя стена жилой комнаты не соответствует проекту, а стены необходимо заново перештукатурить с целью выравнивания. Все эти нарушения суд обязал застройщика устранить и подписать двусторонний акт. И все эти нарушения влияют на общий метраж квартиры. Застройщик тоже подал в суд на взыскание с меня денег за дополнительный метраж. Была проведена судебная экспертиза с целью определения наличия дополнительного метража с учётом всех нарушений, подлежащих устранению. А может ли суд при таких обстоятельствах вообще с меня что-то взыскивать, если акт отменён, хотя в договоре указано на то, что за доп метраж оплата вносится до подписания акта?
Фаина, поскольку обе стороны договора обратились в суд, то стороны обязаны исполнять решение суда, которое суд примет. Если площадь будет больше, то суд естественно обяжет вас выплатить разницу.
Приветствую вас Фаина. Я считаю, что его иск незаконный, так как площадь даже если увеличится, то из-за последствий его незаконных действий. Вопрос эксперту неправильный, а экспертиза касательно данного предмета также неуместна, так как повторюсь акт его уже был признан недействительным и он должен понести бремя такого последствия и за свой счет все сделать. Понимаете это ведь не вы заставили его совершать переделки, а суд. Следовательно ему должно по закону отказать в иске. Для этого все нужно в возражении на иск изложить и обосновать с таким смыслом.
Договор инвестирования тли договор долевого участия. Что наиболее не рискованно. Благодарю.
Естественно договор инвестирование вас не защищает абсолютно ничем, в отличие от договора долевого участия который защищает целый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Договор инвестирования, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор.
Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.
Если внимательно прочитаете, то увидите, что договор инвестирования по сути объединяет людей которые несут самостоятельно все риски при ведении деятельности. По договору долевого участия, дольщики оплачивают стоимость квартиры, при этом, никакой деятельности не ведут.
Не рискованным является Договор долевого участия!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным «законом» и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Договор долевого участия это?
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.