Условия привлечения денежных средств дольщиков
Прошло более пяти лет с момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ). Практика его применения в эти годы, сформированная в немалой степени судебными органами, позволила исключить «белые пятна» и противоречия первоначальной редакции закона.
Одной из основных гарантий прав дольщиков, предусмотренных законом, является определение условий привлечения застройщиком денежных средств дольщиков. В силу ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии трёх условий:
В течение долгого времени указанная норма Закона № 214-ФЗ повсеместно толковалась застройщиками буквально, что позволяло им привлекать денежные средства дольщиков без регистрации договоров участия в долевом строительстве. Подобные действия обосновывались не только наиболее удобным для застройщиков толкованием Закона № 214-ФЗ, но и противоречивой судебной практикой, вызванной не вполне удачной формулировкой ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Так, ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ связывает право на привлечение средств дольщиков исключительно с соблюдением застройщиком трёх вышеуказанных условий. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в качестве основания для возникновения права на привлечение денежных средств дольщиков определяет договор участия в долевом строительстве. А в силу ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и, по общему правилу, считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, систематическое толкование ст. 3 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать следующий вывод: застройщики вправе привлекать денежные средства дольщиков лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и на основании этого договора.
Вместе с тем, на практике длительное время отсутствовало единообразие в применении указанной нормы. В частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа (ФАС УО) от 05.02.2009 г. № Ф09-193/09-С1 содержится следующий вывод: «перечень требований, установленный п. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом строительстве, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит…. Довод о том, что положение п. 2 ст. 3 этого Закона устанавливает дополнительное требование к застройщику, в силу которого у него возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (обязательное наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в предусмотренном законом порядке), является ошибочным. Из буквального толкования данной нормы следует, что названный договор указан лишь в качестве основания (способа) реализации застройщиком имеющегося у него права на привлечение денежных средств участников долевого строительства (только на основании договора участия в долевом строительстве, а не какой-либо другой сделки).
Сходный вывод содержится и в Постановлениях ФАС УО от 17.08.2009 года № Ф09-5826/09-С1, от 20.08.2009 года № Ф09-6016/09-С1.
К прямо противоположному выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 19.11.2009 г. по делу № А21-3397/2009: «до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве застройщик не имел права на привлечение денежных средств физических лиц для строительства жилого дома, поскольку договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не влечет правовые последствия.». Высший Арбитражный Суд РФ эту позицию поддержал: определением ВАС РФ от 25.03.2010 года № ВАС-1426/10 было отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
В настоящее время указанный спорный вопрос разрешён Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 г. № 13863/09, согласно которому обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований п.2 ст.3, п.3 ст.4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию). Именно при выполнении таких требований застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.
Однако, несмотря на, казалось бы, наступившую полную ясность в вопросе момента возникновения права застройщика на привлечение средств дольщиков и обязанности дольщика по внесению долевого взноса, застройщики, тем не менее, повсеместно привлекают денежные средства, не дожидаясь момента заключения договора участия в долевом строительстве (то есть его государственной регистрации). Подобное положение, существующее при попустительстве уполномоченных органов по контролю за долевым строительством, серьезным образом нарушает права дольщиков.
Во-первых, получение застройщиком денежных средств до момента государственной регистрации договора не служит цели стимулирования застройщика к регистрации такого договора;
в-третьих, подобная ситуация приводит к абсолютной необеспеченности единственного возникающего у дольщика права – права требовать от застройщика уплаченных денежных средств с процентами, поскольку такое право не обеспечено ни залогом, ни страхованием, ни каким-либо иным способом.
В свою очередь, пользование денежными средствами дольщика создаёт для застройщика массу выгод, как-то:
В подобной ситуации дольщики, как правило, ожидают действенных мер от правоохранительных органов, а они, за редким исключением, отказывают в возбуждении уголовного дела, не усматривая в действиях застройщика состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество) и ссылаясь на наличие гражданско-правового спора, подлежащего рассмотрению в судебном порядке.
Обеспечение прав дольщиков и достижение желаемого результата в подобной ситуации полностью зависит от правильности и своевременности предъявления соответствующих претензий к застройщику и осуществления других гражданско-правовых мероприятий. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и эффективно помогает дольщикам защищать свои права в спорах с застройщиками.
Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства
1.Основания возникновения права привлечения денежных средств участников долевого строительства
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований статьи 1 Федерального закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в их нарушение, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В тоже время, не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
В случае если в нарушение установленного Федеральным законом порядка каким-либо лицом привлекаются денежные средства, то гражданин может потребовать от данного лица (ч.3 ст.3 ФЗ):
- гражданин может потребовать компенсации морального вреда, который возмещается независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 Закона ); суд обязан взыскать с лица, неправомерно привлекшего его денежные средства за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона ).
Более того, согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом
- не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных Федеральным законом
Примечание к ст.14.28 КоАП РФ. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
2. Обязанности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства
В соответствии с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве застройщик при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительстваобязан:
Внимание! За непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, ч. 3 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений ч.2 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ч. 2 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! За непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений ч.4 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Внимание! В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору долевого участия:
- соблюдать нормативы финансовой устойчивости своей деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; вести аналитический (бухгалтерский) учет активов и обязательств, в соответствии с требованиями Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом ФСФР от 01.01.2001 №06-137/пз-н). ежеквартально представлять в инспекцию отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства …, по формам и в порядке, которыеустановлены Правительством Российской Федерации (ч. 5 ст. 23 ФЗ); в установленном порядке вносить в проектную декларацию изменения (ч. ч.4-6 ст.19 ФЗ); представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2 ст. 20 ФЗ): учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства (ч. 2 ст. 21 ФЗ): разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. представлять в установленный срок в инспекцию сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства согласно перечню, утверждённому приказом инспекции от 01.01.2001 (ч. 5 ст. 23 ФЗ); использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в установленных законом целях (ст. 18 ФЗ); 1. такой договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке ( ч. 3 ст. 18 Федеральным законом );
2. указанные денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы, а значит будут облагаться налогам на прибыль (п. 15 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина от 01.01.2001 №/3).
- получить согласие участников долевого строительства для передачи в последующий залог имущества, указанного в частях 1-3 статьи 13 Федерального закона (за изъятиями установленными в ч.7 ст.13 ФЗ) привлекать денежные средства участников долевого строительства в объеме, не превышающем в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации (ч. 7.1. ст. 13 ФЗ); не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать это разрешение или его нотариально заверенную копию в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по АК) (ч. 3 ст. 16);
3.Гражданско-правовые обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве
Застройщик в рамках отношений по заключённым с участниками долевого строительства договорам обязан:
- в предусмотренный договором срок построить (создать)многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ); направить в установленный законом срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 ФЗ); в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 ФЗ);
- передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 ФЗ), но после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 8 ФЗ); передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует (ч. 1 ст. 7 ФЗ):
- условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить в установленный законом срок участнику долевого строительства уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 ФЗ); в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ); при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (ч. 5 ст. 13 ФЗ) и др.
Внимание! Согласно положениям ч.7 и 8 ст.23 Федерального закона :