Согласование проекта, его утверждение и разрешение на строительство
Что нужно сделать до начала стройки
Чтобы построенный дом в будущем не стал источником всевозможных проблем — юридических, технических и просто бытовых, лучше возводить его по правилам. Сегодня речь пойдет о согласовании проекта, его утверждении и получении разрешения на строительство.
При согласовании проекта, которое длится порою несколько месяцев, необходимо обеспечить соответствие состава и содержания проектной документации и принятого проектного решения требованиям задания на проектирование, правильность привязки объекта к местности и соответствие условий застройки действующим СНиПам и ТСН (территориальным нормам).
Согласование проекта
Если в проекте нет записи ответственного лица о соответствии принятых решений действующим государственным нормам, правилам и стандартам, то проект подлежит обязательному согласованию с организациями в установленном порядке.
Такая запись в проектах индивидуального строительства встречаемся крайне редко.
В подавляющем большинстве случаев ответственное лицо назначается для надзора только за муниципальным строительством. Поэтому проектная документация индивидуального строительства подлежит индивидуальному же согласованию в надзорных организациях, о которых речь ниже.
Главный архитектор
Прежде всего на рассмотрение главному архитектору муниципального образования (города, района, области) представляют эскизный проект. На этом этапе архитектор проверяет качество художественного оформления фасадов, их гармонию с обликом расположенных рядом строений и зданий, соответствие будущего строения природному и историко-культурному окружению. В случае существенных замечаний эскизный проект по решению главного архитектора может быть направлен на рассмотрение в градостроительный или технический совет муниципального образования, Главархитектуру, государственные надзорные органы и иным заинтересованным субъектам градостроительной деятельности.
Государственные службы
Если эскизный проект будет одобрен главным архитектором, то заказчик или его архитектор могут продолжать раз работну проекта и, сформировав пакет документов, направить его для дальнейшего согласовании в несколько учреждений. Это Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Комитет по водному хозяйству, Управление государственной противопожарной службы, Госкомитет по экологии. Управление ГИБДД ГУВД, Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям. В процессе рассмотрения документов каждая инстанция может давать свои замечания по проекту. Но возможны случаи, когда некоторые из перечисленных согласований не потребуются.
Проект, сделанный с ошибками и недочетами, вам с архитектором придется исправлять и предоставлять на повторное согласование. После всех согласований главный архитектор муниципального образования заверяет проект подписью и печатью на генеральном плане. После этого застройщик должен обратиться за разрешением на строительство в местную администрацию.
Приведём конкретный пример согласования проекта застройки у главного архитектора. Прежде всего следует привести материалы проекта в соответствие с требованиями действующих строительных норм. Чаще всего используется типовой проект, совершенно не привязанный к месту застройки, что может существенно удлинить процедуру утверждения. В этом случае в проектной документации отсутствует план местности с нанесёнными на него зелёными насаждениями (деревья и кустарники) – так называемая геоподоснова. Для составления такого плана необходимо заранее вызывать геодезиста для привязки к местности объекта будущего строительства.
Пожарная инспекция
После согласования проекта у архитектора вас ожидает процедура согласования у «пожарника», который, рассмотрев проект, наверняка предложит дополнить его, чтобы учесть мероприятия по пожарной безопасности здания, проставить в проекте расстояния до ближайших по строек, указать устройство защиты от молний и многое другое. Зачастую приходится полностью переделывать пояснительную записку из-за корректировок пожнадзора.
Санэпиднадэор
Следующий, не менее ответственный этап – согласование проекта в санэпиднадзоре, куда представляется пояснительная записка. В ней обязательно должны быть предусмотрены мероприятия по защите окружающей среды, в частности по утилизации сточных канализационных вод. которые ни в коем случае не должны попадать в грунтовые воды. При наличии канализационной системы в месте привязки объекта необходимо иметь разрешение на подключение внутренней канализации к коллектору сточных вод населенного пункта. При отсутствии общей канализации нужен проект индивидуальных очистных сооружений.
Комитет по водному хозяйству
Если будущее строение находится в непосредственной близости н водоёму, ю потребуется согласовать проект н с Комитетом по водному хозяйству. При строительстве индивидуального жилья нужно учитывать требования Положения о водоохранных зонах (водных объектах) и их прибрежных защитных полосах. Мероприятия по защите водных ресурсов также должны найти свое место в пояснительной записке.
Водоснабжение
При проектировании индивидуальной системы хозяйственного и питьевого водоснабжения застройщик обязан получить разрешение администрации на сооружение водозабора (колодца, скважины, насосной станции у водоёма). Он должен согласовать место водозабора и зону санитарной охраны, получить лицензию на право пользования подземными водами, разработать проект скважины с обоснованием сани тарных мероприятий, получить разрешение на строительство и ордер на производство земляных работ.
После согласия указанных инстанций владелец участка получает регистрационную нарточну документ, разрешающий ему приступить к строительно-монтажным работам на земельном участке.
Как правило, при наличии ясного взаимодействия застройщика с архитектором и привлечении к процессу согласования специалистов в этой области все «хождения по мукам- займут 1,5-2 месяца.
Несмотря на все предстоящие мытарства, всё-таки лучше своевременно согласовать проект во всех необходимых инстанциях, чтобы потом не пришлось останавливать стройку, придумывать отговорки для контролёров, платить штрафы, выстаивать очереди в приёмные дни к инспекторам по надзору, дополнять проект и бегать к архитектору для исправления ошибок.
Чтобы сэкономить средства и сберечь здоровье, продумайте проект в деталях заранее, заставьте архитектора разработать досконально все его разделы и пояснительную записку, получите согласования проекта поэтапно во всех инстанциях. Не возмущаясь, доработайте проект с учётом замечаний чиновников и обязательно получите разрешение на строительство. И всегда помните девиз: не строй как все – строй лучше!
Согласование проекта и строительства
Выбор проекта дома – первый и, безусловно, важный этап на пути обретения собственного загородного жилья. Но для того чтобы приступить к его возведению, одного проекта явно недостаточно. Еще до начала работ следует пройти комплекс обязательных, определенных законодательством процедур и согласовать проект и строительство коттеджа.
Оговоримся сразу, согласовательно-разрешительные процедуры – это весьма серьёзных временные затраты. Для сбора всей документации вам нужно будет пройти целый ряд различных инстанций, включая местное Управление архитектуры, СЭС, пожарную инспекцию и др. Дополнительных согласований потребуют проекты коммуникаций и систем жизнеобеспечения дома.
Архитектурно-строительное бюро «ТопДом» предоставляет своим Заказчикам услуги на условиях Генерального подряда. Он подразумевает не только подготовку проектно-сметной документации, но и получение всех, определённых Законодательством согласований.
Этапы согласования проекта и строительства
К сожалению, универсальной схемы получения разрешительно-согласовательной документации не существует. Дело в том, что в различных субъектах РФ местными властными структурами устанавливаются свои правила, регламентирующие процесс выдачи разрешений на осуществление строительных работ.
Тем не менее, есть определенная последовательность действий, придерживаясь которой вы сможете получить нужные документы и начать возведение своего загородного жилья.
Этап 1. Получаем ходатайство о разрешении на строительство.
Для того чтобы получить ходатайство представителей исполнительной власти о разрешении на строительство, необходимо подать в местную Администрацию заявление, приложив к нему необходимые документы. Список документов вы можете уточнить у специалистов соответствующего отдела Администрации.
Далее вам надлежит обратиться в отдел Геонадзора местного Комитета по архитектуре, в котором нужно заказать обследование участка с выносом осей здания под строительство. По результатам проведенного обследования вы получите на руки акт, который понадобится вам для получения Строительного паспорта объекта.
Если строительство на принадлежащем вам участке производились в самовольном порядке, то в Геонадзоре вам следует заказать топосъемку участка и постройки с составлением ее Плана.Для оформления заказа на данную процедуру вами должна быть предоставлена копия документа, подтверждающая права на землю и План участка.
Этап 3. Подаем заявку на получение cтроительного паспорта
Далее необходимо подготовить подробный план размещения строений на участке и согласовать его в Пожарной и Санитарной инспекциях. Если вы собираетесь возводить на участке коммуникации подземного и/или надземного типа, то их проекты также должны быть согласованы со специалистами соответствующих отделов энергетического и/или газового хозяйств.
Обратите внимание на то, что вся, полученная вами документация имеет 2-х летний срок действия. Если в течение этого периода вы не начнете строительные работы, то вам придется пройти процедуру продления срока действия разрешительных документов.
В соответствии с Законодательством все изменения утвержденного проекта, превышающие 10%, могут быть произведены в ходе строительства только после их согласования с Главным архитектором. Что касается возведения на земельном участке каких-либо дополнительных строений, не отраженных в утвержденном плане, то оно также возможно только после получения разрешения местной администрации и согласования с главным архитектором.
Особый случай: согласование строительства дома площадью более 500 кв.м
Особые требования предъявляются законодательством к проектам домов, площадь которых превышает 500 кв.м. Для того чтобы начать строительство загородного дома такой площади необходимо получить в местном Комитете по архитектуре так называемое АПЗ – архитектурно-планировочное задание.
Архитектурно-планировочное задание в его окончательно варианте включает в себя целый ряд положений градостроительных документов, а также специальные указания на проведение строительных работ в особых условиях.
Кроме того, АПЗ содержит в себе обязательные к исполнению требования противопожарного, экологического, санитарно-гигиенического и др. характера, предъявляемые к объекту строительства.
Помимо разрешительных документов, непосредственно перед началом строительства частного дома площадью более 500 кв.м вам потребуется разрешения:
Итоговым документом станет разрешение на строительство, которое выдает специальная Межведомственная комиссия (МВК).
Читать другие статьи раздела
Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.
Элитный дом — это особый подход и настоящая «философия жизни». В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.
После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что.
Подробнее о вводе в эксплуатацию частного жилого дома.
Любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов.
Далее о возможностях внести изменения в проект дома.
Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа? В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.
Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.
Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.
Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.
Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.