О составлении застройщиком счетов-фактур для соинвесторов и дольщиков
Автор: Серова А. И., эксперт журнала
Комментарий к Письму Минфина России от 20.02.2019 № 03-07-11/10664.
Изменение базовой ставки НДС с 18 до 20 % заставило поволноваться многих, включая застройщиков, действующих в интересах соинвесторов и дольщиков. Дело в том, что такие застройщики могут принять к вычету лишь часть «входного» НДС, а часть накопленных в период строительства (реконструкции) сумм налога перепредъявляют (перевыставляют) соинвесторам и дольщикам. В связи с этим застройщики, исполнившие обязательства перед соинвесторами (дольщиками) в 2019 году, оформляют счета-фактуры в период действия новой ставки НДС, в то время как весь накопленный «входной» НДС исчислен подрядчиками, поставщиками, техническими заказчиками с применением ставки в размере 18 %. Также возможно, что в составе накопленного НДС имеются суммы, начисленные по разным ставкам (и 18 и 20 %). Такое имеет место, если часть покупок (товаров, работ и услуг) для строительства недвижимости была совершена до 01.01.2019, а часть – позднее. Как в данных ситуациях оформлять счета-фактуры для соинвесторов (дольщиков)?
Перевыставляя счета-фактуры в 2019 году, застройщик не увеличивает размер налоговой ставки и суммы НДС. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 20.02.2019 № 03-07-11/10664. В данном случае финансисты высказали свое мнение в отношении следующей ситуации.
В счетах-фактурах, полученных застройщиком МКД, в состав которого входят объекты производственного назначения, от технического заказчика и подрядных организаций, НДС рассчитан по ставке 18 %, так как все работы выполнены, услуги оказаны и приняты до 31.12.2018 и законченный объект получен застройщиком в конце декабря 2018 года.
Объекты долевого строительства передаются участникам долевого строительства в 2019 году, когда ставка НДС равна 20 %. В числе объектов долевого строительства имеются объекты производственного назначения (помещения, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)). Для применения дольщиком вычетов по НДС, предусмотренных п. 6 ст. 171 НК РФ, застройщик обязан выставить ему счет-фактуру в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 168 НК РФ.
У подрядчиков и организаций, выполнивших работы (оказавших услуги) по проектированию, строительству и вводу объекта в эксплуатацию, нет оснований для пересчета НДС до 20 %, так как все работы и услуги приняты у них до 31.12.2018. Фактически в бюджет поступил НДС, рассчитанный исходя из ставки 18 %.
У застройщика нет законных оснований при выставлении счетов-фактур самостоятельно изменить ставку НДС с 18 % на 20 % по работам и услугам, указанным в счетах-фактурах, полученных от технического заказчика и подрядных организаций до 31.12.2018, так же как нет законных оснований требовать от дольщиков доплаты в размере 2 % НДС.
Возможно ли выставление застройщиком в 2019 году счетов-фактур в отношении передаваемых объектов долевого строительства производственного назначения на сумму произведенных затрат на проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию с указанием в них НДС по ставке 18 % согласно счетам-фактурам, полученным от технического заказчика и подрядных организаций до 31.12.2018?
Минфин ответил так. Порядок оформления счетов-фактур застройщиком или заказчиком, выполняющим функции застройщика, приобретающим у одного и более продавцов товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, установлен абз. 4 п. 2 (1) Правил заполнения счета-фактуры (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137). Согласно названной норме при составлении названного счета-фактуры в графах 2 – 11 приводятся в отдельных позициях суммарные данные счетов-фактур по СМР, выставленных подрядными организациями, и суммарные данные счетов-фактур по товарам (работам, услугам), имущественным правам, выставленных поставщиками, в доле, предъявленной покупателю (инвестору).
Иными словами, перевыставляя счета-фактуры дольщикам (инвесторам), застройщик указывает те налоговые ставки и суммы налога (в доле, приходящейся на конкретного дольщика и инвестора), которые отражены в полученных им счетах-фактурах, выставленных подрядчиками, поставщиками и техническими заказчиками.
Застройщик осуществлял строительство здания за счет собственных средств и средств двух соинвесторов. Доля застройщика составляла 30 %, соинвестора 1 – 60 %, соинвестора 2 – 10 %.
В периоде строительства предъявленные поставщиками и подрядчиками суммы «входного» НДС застройщик распределял так:
НДС со стоимости собственной доли строительства;
НДС, подлежащий передаче соинвесторам.
Суммы «своей» части НДС в общеустановленном порядке предъявлялись к вычету в процессе строительства.
Формирование стоимости здания завершено в 2018 году. Соответствующие площади переданы соинвесторам по актам в январе 2019 года.
Общая сумма налога, подлежащая передаче соинвесторам, составила 14 000 000 руб. (весь НДС предъявлен по ставке в размере 18 %).
Оформить счета-фактуры на передаваемые соинвесторам суммы НДС застройщик должен в течение пяти дней с даты подписания актов приема-передачи объектов (абз. 1 п. 3 ст. 168 НК РФ). В Письме Минфина России от 14.03.2019 № 03-07-11/16556 сообщается, что счета-фактуры, выставленные продавцом товаров после установленного срока, не являются основанием для отказа в принятии к вычету сумм НДС покупателем. Однако во избежание налоговых споров лучше выставить счета-фактуры своевременно, принимая во внимание, что день передачи недвижимости входит в обозначенный пятидневный срок (Письмо Минфина России от 18.10.2018 № 03-07-14/74899).
В составленных в январе 2019 года счетах-фактурах на стоимость СМР, товаров, работ и услуг, приобретенных в целях строительства, застройщик указал налоговые ставки в размере 18 % и передал:
соинвестору 1 налог в общей сумме 12 000 000 руб. (14 000 000 / (60 + 10) х 60);
Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что формирование стоимости здания завершено в мае 2019 года. В этом же месяце соответствующие площади переданы соинвесторам по актам.
Общая сумма налога, подлежащая передаче соинвесторам, составила 14 000 000 руб., в том числе по ставке в размере 18 % – 10 500 000 руб., по ставке 20 % – 3 500 000 руб.
Согласно составленным в мае 2019 года счетам-фактурам на стоимость приобретенных в целях строительства СМР, товаров, работ и услуг:
соинвестору 1 передан НДС в общей сумме 12 000 000 руб., в том числе по ставке 18 % – 9 000 000 руб. (10 500 000 / (60 + 10) х 60), по ставке 20 % – 3 000 000 руб. (3 500 0000 / (60 + 10) х 60);
соинвестору 2 передан НДС в общей сумме 2 000 000 руб., в том числе по ставке 18 % – 1 500 000 руб. (10 500 000 / (60 + 10) х 10), по ставке 20 % –
500 000 руб. (3 500 0000 / (60 + 10) х 60).
Особенности заполнения и предоставления счета-фактуры к КС-2 и КС-3 и образец документов
Выставлять счета-фактуры в таком случае надлежит не позднее 5-го числа месяца, следующего за истекшим. При этом составлять и регистрировать такие счета-фактуры в книге продаж необходимо в том квартале, в котором состоялась реализация.
Закрытие и приёмка работ являются завершающим этапом в строительном процессе, после которого производятся все окончательные расчёты. Подписание актов удостоверяет сдаваемые подрядчиком объёмы. Оформление по установленным законодательством правилам – это очень важное дело. Одна из таких форм – это счёт-фактура.
Определение
Счёт-фактура – это налоговый документ, который оформляется по факту исполнения работ после подписания форм КС-2, КС-3. Счет-фактура подтверждает фактическую отгрузку товаров или оказание услуг и их стоимость.
Зачем требуется после подписания форм?
Счет-фактура требуется для проведения окончательных расчётов и выставления оплаты. Обязанность оформления этого документа определяется статьёй 168 НК РФ. Форму делают в пятидневный срок после приёмки и подписания актов, согласно той же статьи.
Подробнее о том, что если нет счет-фактуры, а НДС в чеке выделен, то как провести авансовый отчет, читайте тут, более детально о том, что необходимо знать об учете полученных и выставленных счетов-фактур, узнайте в этом материале.
Что послужит основой?
Самый главный вопрос: какой документ является основой для составления?
Могут быть два варианта составления:
Рассмотрим порядок действий после подписания КС-2. Процедура состоит из двух этапов: согласно Постановления Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 после принятия работ и выписки акта оформляется справка КС-3. В сумму, записанную в ней, включается цена работы по смете с поправкой и перерасчётом на фактический объём, также в справку заносятся расходы не относящиеся к производству (НДС). Для проведения окончательных расчётов составляется счёт-фактура. Как было отмечено в течение пяти дней. Подробнее о том, для чего нужен счет-фактура и продавцам, и покупателям, читайте тут.
Пятидневный срок формирования документации идёт именно от даты подписания акта выполненных работ, поэтому при составлении рассматриваемого документа отталкиваться нужно от КС-2.
Но по какому документу нужно формировать счёт-фактуру? В данном вопросе существует ряд подводных камней:
Составление и предоставление главного документа
Согласно вышеизложенного, наиболее благоприятный способ – это одновременная сдача форм КС-2 и КС-3, либо составление сводной КС-3 по нескольким актам выполненных работ. При этом счёт-фактура оформляется согласно формы КС-3.
Рассмотрим порядок. В счёт-фактуру вносятся суммы из КС-3. Документ нужно выписать в двух экземплярах за подписью руководителя и главного бухгалтера (подробнее о том, кто выписывает счет-фактуру, в том числе с выделенной в ней суммой НДС, читайте в этом материале).
Один экземпляр отправляется заказчику, один остаётся у подрядчика. Унифицированная форма утверждена ПП РФ от 26.12.2011 №1137.
Теперь об особенностях использования КС-3.
При закрытии работ по КС-3 существует ряд ограничений. Если стадии производства, закрытые актами, можно рассматривать как уникальные виды работ, то и счета-фактур требуется формировать для всех КС-2. Оформление «сводного» счета-фактуры для сдачи СМР не допускается (письмо МНС России от 21 мая 2001 г. № ВГ-6-03/404).
В данном случае, по ходу отчетного месяца производственные участки закрывают столько форм сколько потребуется. Для примера можно рассмотреть вот такой набор СМР:
Также, следует учитывать, что сроки выставления счёт-фактуры относятся всё-таки к форме КС-2.
Дальнейшие действия и штрафы за несвоевременную подачу
Законом РФ не регламентируется ответственность за нарушение сроков предоставления счет-фактуры. Только у организации существует возможность получить штраф за отсутствие данных документов. Этот вопрос регулируется ст. 120 Налогового кодекса РФ.
Также существует риск получения штрафа от контролирующих органов за нестыковку дат. Произойти это может в случае, если акт выполненных работ подписывается в самом конце отчётного периода, а счёт-фактура выставляется в начале следующего (более детально о том, взаимозаменяемы ли счет-фактура и акт выполненных работ, читайте тут). Такие нюансы, к сожалению, не являются редкими, и могут стать причиной проблем с налоговой инспекцией.
Если же счёт-фактура предоставлена, организация-заказчик должна произвести окончательный расчёт за выполненные работы. Сроки проведения окончательного расчёта регламентируются договором подряда.
Более детально о том, как проводить счет-фактуру, если она пришла с опозданием, читайте тут.
В заключение хочется отметить, что оформление счёт-фактуры – это этап не менее важный и должен быть проведён правильно.
На основании каких документов выписывается счет фактура в строительстве
Минфин разъяснил порядок выставления счетов-фактур и применения вычета по НДС при выполнении строительных работ
По договору между заказчиков и подрядчиком датой окончания работ считается дата подписания акта приемки объекта. При этом финансирование строительства объекта осуществляется ежемесячно на основании акта о приемке выполненных работ (форма КС-2) за отчетный месяц и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). В каком порядке выставляются счета-фактуры и применяется вычет НДС?
Чиновники Минфина напомнили, что суммы НДС, предъявленные заказчику подрядчиком при проведении капитального строительства, подлежат вычетам на основании счетов-фактур после принятия на учет работ, и при наличии соответствующих первичных документов (п.
Как застройщику выставить счет-фактуру для инвестора на «подрядный» НДС
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 ноября 2012 г.Л.А.
Тексты упоминаемых в статье Писем Минфина и ФНС можно найти: Инвестор, вложившийся в строительство недвижимости, имеет право на вычет входного НДС по стройке.
Этот входной налог может возникнуть не только по услугам застройщика, но и по работам и услугам подрядчиков, а также по строительным материалам. В ситуации, когда застройщик сам ничего не строит, а лишь организовывает строительство, инвестору для вычета входного НДС нужно получить правильно заполненные счета-фактуры именно от застройщика, а не от подрядных организаций. Ни Налоговый кодекс, ни правила выставления счетов-фактур не содержат специальных норм по составлению счетов-фактур застройщиком.
В прежних правилах ведения НДС-регистров (которые были утверждены ранее действовавшим Постановлением № 914) на этот счет тоже ничего не было сказано. А значит, сейчас можно руководствоваться рекомендациями налоговой службы и Минфина, данными ими до издания Постановления № 1137.
Счет фактура выписывается на основании чего
За разъяснениями обратимся к налоговому законодательству. Так, согласно Налоговому кодексу РФ счет-фактура — это документ, который выписывает продавец при реализации.
Он является основанием для принятия покупателем имущественных прав, а также сумм налога к вычету.
В то время как Правилами ведения полученных и выставленных счетов-фактур. предусмотрено, как выставляется счет-фактура на предоплату и вносится запись об этом в книгу продаж, но, опять же, основание для этого — получение денежных средств в виде предоплаты (аванса).Кто из нас не сталкивался с ситуацией, когда покупатель отказывается перечислять предоплату на основании выставленного счета и требует счет-фактуру.
Саратов). порядковая нумерация документа и точная дата его создания; данные сторон – названия, адреса, идентификационные номера; номер платежного документа при передаче аванса или другого платежа в счет будущей поставки; название передаваемых товаров или указанных услуг; количество объекта сделки в единицах измерения; стоимость одной единицы; общая стоимость сделки; сумма акциза относительно товаров подакцизных; ставка налога; налоговая сумма, предъявляемая покупателю и вычисляемая исходя из применяемой ставки;
Сегодня проводится акция — консультация юристов и адвокатов 0 — рублей.
Настоящая Политика конфиденциальности персональных данных (далее – Политика конфиденциальности) действует в отношении всей информации, которую сайт http://online-sovetnik.ru, (далее – Онлайн Советник) расположенный на доменном имени http://online-sovetnik.ru (а также его субдоменах), может получить о Пользователе во время использования сайта http://online-sovetnik.ru (а также его субдоменов), его программ и его продуктов.1.
Счет фактура в строительстве составляется на основании
> > Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика задолженности по оплате работ.
Возражая против иска, заказчик сослался на то, что стоимость выполненных работ перечислена подрядчику, а отказывается он оплатить только повторно включенные в акт работы. Как установлено при разрешении спора, подрядчик осуществлял строительство административного здания речного пароходства.
Весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы N 2, риск их гибели перешел на заказчика. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим мотивам.
Согласно пункту 3 статьи 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика. В договоре этапы работ не выделялись.
Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Таким образом, по счету 46 отражается: по кредиту — стоимость СМР по генеральному подряду;
Наименование работ в счете-фактуре
Источник: Журнал ВопросВ графе 1 счета-фактуры субподрядчики, выполнившие строительные, ремонтные или монтажные работы, не перечисляют виды работ, а лишь указывают реквизиты договора и акта сдачи-приемки.
Следовательно, наименование работ должно быть отражено в счете-фактуре способом, позволяющим их идентифицировать. Если в графе 1
«Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права»
дана ссылка на договор и акт выполненных работ, налоговый орган имеет возможность идентифицировать работы.
Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина РФ от 10.05.2011 № 03‑07‑09/10, в котором сообщается, что счет-фактура с указанием неполной информации о товаре не является основанием для отказа в принятии к вычету НДС при условии, что информация о товаре не препятствует налоговым органам идентифицировать при проверке его наименование. Этот вывод применим не только в отношении товаров, но и выполненных работ, а также оказанных услуг. На практике споры с налоговыми органами все-таки возникают.
О заполнении счета-фактуры при СМР и праве на вычет по такому документу
Описание ситуации: Строительная организация, при заполнении счета-фактуры на выполненные работы использует формулировку с формы №КС-3, где прописано: «… выполнены работы: СМР по дог. №48 от 01.02.2011 г.». Заказчик требует писать формулировку с формы №КС-2, то есть с подробным описанием работ.
Вопрос: Правомерно ли требование Заказчика? Что должен написать Подрядчик в счете-фактуре? Ответ: В силу п.1 и 2 ст.171 Налогового кодекса РФ (далее по тексту – НК РФ), налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст.166 НК РФ, на установленные названной статьей вычеты.
Порядок предъявления налога на добавленную стоимость к вычету определен статьей 172 НК РФ, согласно которой налоговые вычеты, установленные ст.171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении товаров (работ, услуг). Из приведенных норм следует, что условиями для применения налогового вычета по НДС являются: приобретение товаров (работ, услуг), принятие их на учет и наличие соответствующих первичных документов, в том числе счетов-фактур, оформленных в соответствии со ст.169 НК РФ. Таким образом, право на налоговый вычет возникает у налогоплательщика в случае соблюдения вышеуказанных требований НК РФ.
Обращаем ваше внимание, что в Постановлении ФАС Московского округа от 31.01.2011 г. №КА-А41/17374-10 по делу №А41-6749/10, приводится довод инспекции о том, что в нарушение п.5 ст.169 НК РФ в счете-фактуре не указано описание выполненных работ, но имеется ссылка — выполненные работы по договору согласно акту.
Выставление сводного счета-фактуры
Прежде всего надо определиться, в каких ситуациях требуется выставлять сводный счет-фактуру.
Сводный счет-фактура – документ понятийный, никогда не вводившийся в обиход нормативными актами.
Необходимость в данном документе возникла, когда темпы роста строительства с привлечением средств инвесторов стали очень высоки. Тогда Минфин России (см. письмо от 24 мая 2006 г.
№ 03-04-10/07) предложил застройщикам выставлять инвесторам сводный счет-фактуру при передаче последнему его доли и приходящихся на нее расходов и НДС по строительству.
Осуществлять такую форму документооборота предполагалось по инвестиционным договорам. Согласно такому договору, застройщик (лицо, имеющее на застраиваемый участок право собственности или аренды) привлекал к финансированию строительства средства сторонних инвесторов, беря при этом на себя обязательства передать им долю в построенном объекте в соответствии с условиями договора. В то время эти договоры квалифицировались как самостоятельная разновидность договоров, несмотря на то что Гражданским кодексом РФ такая квалификация не предусматривалась.
Договоры долевого участия в строительстве по своей сути близки к инвестиционным. Однако их содержание, порядок заключения и реализации в отличие от инвестиционных договоров были регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»
. Экономическая схожесть долевых и инвестиционных договоров позволила распространить практику
Налоги и Право
Автор: 27 сентября 2012 Договор Договор подтверждает совершение хозяйственных операций, обязательства сторон, в том числе по оплате.
В данном случае заключается договор подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст.702 ГК РФ).
Счет-фактура Счет-фактура оформляется компаниями, применяющими общую систему налогообложения и являющуюся плательщиком НДС. Счет-фактуру необходимо оформить не позднее пяти дней после передачи по соответствующему первичному документу (акту) результата выполненных работ (п. 3 ст. 168 НК РФ). Виды работ в счете-фактуре должны соответствовать видам в договоре.
Если в договоре указано изготовление алюминиевых конструкций ( в т.ч. монтаж), то так и должно быть отражено в счете-фактуре. Если же в договоре указано двумя строчками: изготовление алюминиевых конструкций; монтаж, то соответственно также и должно быть отражено в счете-фактуре.
По мнению финансистов, строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в сводном счете-фактуре в самостоятельные позиции по каждому подрядчику и поставщику отдельно (Письмо от 05.12.2008 N 03-07-09/40).
Но в арбитражной практике есть примеры, свидетельствующие о том, что, если в сводном счете-фактуре не выделены суммы по каждому подрядчику с разбивкой на стоимость материалов и строительных работ, данный факт не может являться основанием для отказа в праве на применение налоговых вычетов по НДС.
Систематизация бухгалтерии
09.02.2020 Содержание Ответ: Понятие «первичный учетный документ» определено ст. 9 Федерального закона №129-ФЗ от 21.11.1996 г.
«О бухгалтерском учете». В соответствии с данной статьей: «1.
Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
2. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: а) наименование документа;б) дату составления документа;в) наименование организации, от имени которой составлен документ;г) содержание хозяйственной операции;д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;е) наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;ж) личные подписи указанных лиц.… 4.