Порядок сдачи готовых объектов в эксплуатацию
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов должна производиться в соответствии с действующим законодательством, правилами приемки в эксплуатацию строительных объектов, определенных СНиП. Объекты, законченные строительством в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуатации, предъявляются генподрядчиком рабочим комиссиям, а после окончания работы этих комиссий заказчик предъявляет объекты государственным приемочным комиссиям. В том случае, когда объект сдается «под ключ», он предъявляется государственной приемочной комиссии подрядчиком совместно с заказчиком. До предъявления объекта государственной приемочной комиссии заказчик назначает рабочую комиссию не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения от генподрядчика о готовности объекта к сдаче. Порядок и продолжительность ее работы определяет заказчик.
В состав рабочих комиссий включаются : представитель заказчика в качестве председателя, представители генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатирующей организации, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, эксплуатирующей организации. Дополнительно к работе комиссий могут привлекаться представители заинтересованных организаций. Генеральный подрядчик обязан представить рабочей комиссии перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ с указанием видов выполненных ими работ, комплект рабочих чертежей на объект, предъявляемый к приемке, сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, акты на скрытые работы, акты промежуточной приемки ответственных работ, журналы работ и авторского надзора, акты испытаний технологического оборудования и др.
Рабочие комиссии проверяют соответствие проекту построенных объектов и смонтированного оборудования, результаты комплексного опробования и испытаний оборудования, а также подготовленность объектов к нормальной эксплуатации и выпуску продукции. Результатом комплексного опробования оборудования на рабочих режимах должно быть начало выпуска продукции в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период работы предприятия. Все документы после окончания работы рабочей комиссии передаются заказчику. Государственная приемочная комиссия начинает работу после получения от заказчика письменного уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию. Назначение ее должно производиться не позднее чем за три месяца для приемки промышленных объектов и за 30 дней — для приемки жилищно-гражданских объектов до установленного срока ввода их в эксплуатацию. При этом должны быть определены даты начала и окончания работы комиссии.
В состав государственных комиссий по приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения включаются представители заказчика, эксплуатирующей организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, органов по регулированию использования и охране вод системы Министерства мелиорации и водного хозяйства, технической инспекции труда, эксплуатирующей организации и финансирующего банка. Для приемки в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав государственных приемочных комиссий входят в основном представители тех же организаций, что и при приемке производственных объектов, но с обязательным участием Государственного архитектурно-строительного контроля, а в тех районах, где такие органы отсутствуют — районных архитекторов.
К работе государственных комиссий по приемке промышленных и жилищно-гражданских объектов могут быть привлечены представители организаций, имеющих отношение к строительству или эксплуатации этих объектов (представители заводов-поставщиков оборудования, а также монтажных организаций) Общее количество документов, предъявляемых заказчиком государственной приемочной комиссии, может превышать 100 наименований.
К моменту начала работы государственной комиссии объекты производственного назначения должны начать выпуск готовой продукции. По объектам жилищно-гражданского назначения государственная комиссия приступает к работе при условии выполнения всех строительно-монтажных работ и работ по благоустройству территории, а также окончания комплектования объекта инвентарем и оборудованием в соответствии с проектом. Жилые дома, имеющие встроенные и пристроенные помещения, принимаются в эксплуатацию только после окончания строительно-монтажных работ по этим помещениям.
Государственная комиссия обязана проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, соответствие вводимой в действие мощности и фактической стоимости объекта производственного назначения, мощности и сметной стоимости, предусмотренными утвержденным проектом. В случае, если объект не может быть принят в эксплуатацию, комиссия должна представить мотивированное заключение об этом в орган, назначивший комиссию. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов оформляется актами, которые утверждаются органами, назначившими комиссию. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией.
Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки
Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.
Общие сведения
Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.
Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые «под ключ», – подрядчиком и заказчиком совместно.
Рабочие комиссии
Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:
Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям. К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.
Подготовка к приемке
После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:
Участие приемочной комиссии
По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.
Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.
По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).
Как фиксируются замечания комиссии?
На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.
Важные моменты
В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).
Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.
Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.
Приемка объекта без комиссии
По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.
Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.
При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.
Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.
Дальнейшие действия заказчика
В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Сооружения производственного назначения
Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.
Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.
Государственная комиссия
После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:
Кроме этого, проверяется документация:
После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.
Жилфонд
Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.
Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.
Заключение
Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.
В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.
После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.