Процесс приемки строительных объектов
Основным документом, согласно которому проводятся любые этапы строительных работ, включая такой, как приемка объектов строительства, является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. Государственное название: федеральный закон №190-ФЗ. Его приняли на смену устаревшим документам, которые были в эксплуатации еще со времен СССР. В настоящее время все предыдущие версии и приказы не действительны. Руководствоваться при подготовке и возведении зданий нужно только ГрК РФ. В данном тексте можно найти достаточно четкие указании о том, как проводится приемка объектов строительства.
Стадии приемки
Порядок приемки законченных строительством объектов состоит из двух стадий:
Внутренняя приемочная комиссия создаётся на основании заявления исполнителя заказа. Ему необходимо указать, что требуемый объект прошел все стадии постройки и уведомить заказчика об окончании всех этапов возведения сооружения. После этого, нужно пригласить членов комиссии и создать список представителей, которые будут присутствовать при сдаче объекта. При проверке обязательно должны присутствовать служащие Заказчика, работники Государственного санитарно-эпидемиологического надзора и Государственного пожарного надзора, а также, если этого потребует сторона, оплачивающая заказ, любые другие компании.
Если требуемый для сдачи объект возводился частной организацией для личного пользования, то порядок приемки объектов законченных строительством упрощается. В частности, этап с внутренней коллегией можно пропустить. Все, что потребуется – организатору строительства нужно будет составить акт о том, что здание готово для проверки Государственной комиссией.
Комиссия, назначенная органом исполнительной власти, является окончательным этапом для заявления о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов. Требования к составу приемочной комиссии:
По желанию заказчика на комиссии может присутствовать любая сторонняя компания, заинтересованная в работах на данном объекте.
Прохождение внутренней проверки
После определения состава комиссии, которая будет проводить работы по приемке объектов строительства в эксплуатацию, необходимо пригласить всех членов для рецензирования выполненных работ. Коллегии нужно оценить сооружение согласно всем требованиям технического задания, Государственного строительного кодекса, а также проверить состояние работ на месте.
Комиссии потребуется проинспектировать соответствие объекта по следующим критериям:
Кроме этого, в зависимости от типа объекта, который подлежит сдаче, требования могут видоизмениться. Также могут добавиться дополнительные задачи, которые будут отражать специфику сооружения.
Если при проверке внутренняя комиссия выявит какие-либо нарушения, то она должна их зафиксировать и сформировать предварительный акт. Согласно этому документу, рабочим необходимо будет убрать все недочеты и вызвать коллегию повторно для получения акта о закрытии всех проблем, выявленных ранее.
Что должен включать в себя план производства работ (ППР) в строительстве смотрите здесь. Какие документы нужны для получения разрешения на строительства и можно ли строить без него читайте тут.
Прохождение Государственной приемочной комиссии
После того, как внутренняя комиссия примет объект строительства, а также будут составлены все акты, по которым видно, что проведены и исполнены все работы по подготовке постройки и устранены все нарушения, выявленные при первичной работе коллегии, можно приступать к следующему этапу – передаче сооружения для оценки Государственной приемочной комиссией. Ей необходимо будет проверить общее состояние объекта вживую, а так же просмотреть все сопутствующие документы.
Параметры, которые будет проверять Государственная приемочная комиссия следующие:
Кроме этого, Государственная приемочная комиссия может запросить любые документы, связанные со строительством сооружения.
Если все проверенные документы и оценка сооружения на месте устроят коллегию, то она должна будет составить итоговое заключение, которое будет передано в орган исполнительной власти, назначившей проверку. Регулирует данный этап порядка приемки объектов законченных строительством 753 статья Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, Государственная приемочная комиссия должна будет создать акт, который подпишет как заказчик, так и коллегия, которым будет подтверждена приемка объектов строительства в эксплуатацию.
Если по каким-либо причинам кто-то отказывается подписать данный документ, в нем потребуется внести пункт о том, что одна из сторон отказалась от его подписания. Кроме этого, к акту нужно будет прикрепить документы, которые показывают то, что объект готов к использованию. Список документов, которые нужно вложить в акт, прописаны во внутренних локально-нормативных требованиях регионов Российской Федерации.
Заключение
Когда заканчивается строительство любого объекта заказчику необходимо пройти несколько этапов работ, чтобы он мог сдать сооружение для дальнейшей эксплуатации. Осуществить внутреннюю проверку соответствия возведенного здания всем требованиям технического задания и нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации. После этого, уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ о необходимости приемки данного объекта и назначения проверки Государственной приемочной комиссией. Если она не выявит никаких нарушений, будет возможность получить и подписать акт выполненных работ. На этом сдача любого строительного сооружения будет завершена, и начинается приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
Сдача объекта строительства и завершение работ
«Бухучет в строительных организациях», 2011, N 4
Оформление законченного строительством объекта
Рано или поздно наступает момент, когда работы по строительству объекта закончены. Заказчик и подрядчик подпишут последний документ, по которому передается построенный (отреконструированный, отремонтированный) объект. Таким документом может быть акт приемки законченного строительством объекта (типовая межотраслевая форма N КС-11 утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а), акт о приемке выполненных работ (унифицированная форма N КС-2 утверждена Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100) или приемо-передаточный акт произвольной формы. Подписанием такого акта заказчик подтверждает, что определенные договором работы выполнены в полном (или почти полном) объеме и качество их выполнения полностью (или почти полностью) устраивает заказчика.
Отражение расходов, перенесенных на теплое время работ
Часть подлежащих выполнению работ может проводиться только при соответствующих погодных условиях, например благоустройство территории вокруг построенного объекта, окраска фасадов и т.д.
Конечно, можно потребовать от подрядчика уложить асфальт, несмотря на сильный мороз, либо засеять газоны в феврале, однако толку от этого будет мало, так как через пару месяцев все равно придется данные работы переделывать.
Однако и без выполнения вышеуказанных работ объект в целом уже пригоден к дальнейшей эксплуатации, поэтому дожидаться потепления и не подписывать акт приемки работ, значит, задерживаться с получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Но это невыгодно для застройщика (инвестора).
Но при этом стоимость перенесенных на будущее работ указывается в КС-11 как принятая заказчиком.
Ну а если заказчик принял эти работы, то подрядчик, получается, их сдал. Ведь не может заказчик принять результат работ, а подрядчик в то же время его не передал.
Передача результата работ подрядчиком должна быть признана в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ их реализацией для целей налогообложения.
В регистрах бухгалтерского учета подрядчика, по мнению автора, также можно отражать выручку от передачи заказчику результата перенесенных на теплое время работ.
Таким образом, соблюдаются все условия п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н:
Расходы на их выполнение подрядчик, по нашему мнению, вправе отнести на уменьшение финансового результата в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемой прибыли как расходы (убытки) прошлых лет, выявленные в отчетном году.
В соответствии с п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, они признаются прочими расходами того периода, в котором выявлены (выполнены). Для целей налогообложения прибыли они признаются в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) внереализационными расходами.
Но зато подрядчик имеет полное законное право списать на расходы затраты по объекту, сданному заказчику еще в прошлом году.
Финансовое ведомство по этому вопросу не высказывалось. Арбитражной практики тоже найти не удалось.
Это по выполненным (подлежащим выполнению) объемам.
Отражение затрат на исправление обнаруженных недоделок
Отследить качество уже выполненных и переданных работ иногда можно только какое-то время спустя после их выполнения, может быть, уже в процессе эксплуатации объекта. Но дожидаться можно этого несколько месяцев, не подписывая акты, то есть не вводя объект в эксплуатацию, что, как уже говорилось выше, невыгодно.
Для подстраховки на практике часть средств, подлежащих перечислению подрядчику (обычно до 10%) за сданный объект, заказчик держит у себя какое-то время, пока не станет ясно, что какие-либо скрытые дефекты не выявились.
Если вовремя не обнаруженные недоделки все-таки проявятся, подрядчику трудно будет отказаться от их исправления. Ведь заказчик за эти деньги сможет найти и другую организацию, которая исправит чужой брак. А деньги, с которых уже начислены и перечислены налоги, получить уже не удастся.
У добросовестного подрядчика затраты на исправление брака в соответствии с пп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Если выявленный брак исправляется на объекте, сданном в прошлом году, то, по нашему мнению, опять возникают убытки прошлых лет, выявленные в отчетном году.
И только после исправления брака подрядчик получит наконец свои деньги, и расчеты с подрядчиком можно будет считать законченными.
Пример 1. Порядок отражения в учете работ по исправлению брака, выявленных после сдачи объекта.
Передача результата выполненных работ заказчику должна была отразиться следующими записями:
Дебет 62 Кредит 90 (субсчет «Выручка»)
Дебет 90 (субсчет «НДС») Кредит 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)
Дебет 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит 20
Если не принимать во внимание остальных финансово-хозяйственных операций ООО «Альфа» за рассматриваемый период, то выявление финансового результата (прибыли в сумме 2 000 000 руб.) должно было отразиться записью от 31 декабря:
Дебет 90 (субсчет «Прибыль/убыток от продаж») Кредит 99
Если за этот период хозяин объекта (застройщик, инвестор, собственник и т.д.) не найдет достаточно весомых поводов для придирок, то заказчик обязан перечислить оставшуюся сумму.
Обращаем внимание читателей на то, что удержание части причитающейся к получению выручки (гарантийных платежей) не является для заказчика нарушением сроков оплаты и не должно сопровождаться выставлением со стороны подрядчика каких-либо претензий. По условиям договора заказчик, как уже говорилось выше, оставляет у себя эти деньги как гарантию того, что подрядчик исправит выявленные позже недоделки.
Подрядчик не считает эту сумму сомнительной задолженностью и не учитывает ее при расчете резерва по сомнительным долгам (до конца апреля). Если за следующие четыре месяца никаких серьезных дефектов на реконструированном объекте не обнаружится, заказчик будет обязан перечислить оставшиеся 5% стоимости.
В регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» получение гарантийного удержания отразится записью:
Дебет 51 Кредит 62
Но предположим, что в феврале выяснится, что подрядчик при реконструкции объекта что-то не сделал. Заказчик вполне обоснованно обратится к подрядчику с претензией, и тот согласится, что виноват, и пообещает все исправить.
И на сданный два месяца назад объект будет направлена бригада с заданием доделать то, что не сделано.
Никаких дополнительных договоров при этом заключаться не будет и дополнительных соглашений подписываться не будет. Основанием для выполнения работ будут служить претензия заказчика с перечнем обнаруженных недостатков и распоряжение своего руководства.
Предположим, что работы по устранению выявленных недоделок обойдутся подрядчику в 800 000 руб. В регистрах бухгалтерского учета они отразятся записями за февраль:
Дебет 20 Кредит 10,70, 69, 25 и др.
Дебет 28 Кредит 20
Дебет 91 (субсчет «Прочие расходы») Дебет 28
И если в истекшем году прибыль от сдачи объекта составила (по данным бухгалтерского учета) 2 000 000 руб., то халатность своих работников в текущем году дала 800 000 руб. убытка (уменьшающего, правда, налогооблагаемую прибыль, но тем не менее).
И хотя декларация по налогу на прибыль за истекший год еще, возможно, и не сдана, отнести эти 800 000 руб. на уменьшение прибыли прошлого года никоим образом не получится. Претензия заказчика датирована текущим годом, затраты по устранению брака оформлены первичными документами тоже текущего года.
Закрытие обособленного подразделения по месту нахождения объекта
После того как с объекта (строительной площадки) уйдет персонал подрядчика, прекращает существование обособленное подразделение по месту нахождения объекта.
Для его закрытия в налоговую инспекцию в соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 23 НК РФ в течение трех дней со дня закрытия подразделения направляется сообщение по форме N С-09-3-2 (форма его рекомендована Письмом ФНС России от 03.09.2010 N МН-37-6/10623@).
Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки
Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.
Общие сведения
Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.
Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые «под ключ», – подрядчиком и заказчиком совместно.
Рабочие комиссии
Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:
Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям. К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.
Подготовка к приемке
После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:
Участие приемочной комиссии
По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.
Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.
По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).
Как фиксируются замечания комиссии?
На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.
Важные моменты
В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).
Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.
Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.
Приемка объекта без комиссии
По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.
Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.
При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.
Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.
Дальнейшие действия заказчика
В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Сооружения производственного назначения
Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.
Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.
Государственная комиссия
После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:
Кроме этого, проверяется документация:
После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.
Жилфонд
Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.
Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.
Заключение
Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.
В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.
После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.